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　　商鋪

　　需求

　　行業(yè)需求

　　2009年第1季度，經(jīng)濟(jì)環(huán)境對深圳零售業(yè)的負(fù)面影響加劇。大部分的零售商暫停了2009年的擴(kuò)張計劃，令商鋪租賃需求明顯減弱；而部分仍有開新店計劃的零售商在選址的時候要求十分嚴(yán)格，也一定程度的影響到租賃成交。

　　租賃需求的明顯減少，迫使部分的大型購物中心開始采取降租的方式應(yīng)對目前的招商困難。盡管如此，怡景中心城的品牌調(diào)整也因受到零售商對鋪位需求減少的影響，而難以達(dá)到預(yù)想中升級換代的目標(biāo)；星河發(fā)展中心的商業(yè)部分的招租計劃也因各大奢侈品牌紛紛暫緩擴(kuò)張而受阻。

　　從區(qū)域來看，工作崗位的減少致使外來務(wù)工人員的消費(fèi)也隨之減少，商家經(jīng)營狀況大不如前，特區(qū)外尋求轉(zhuǎn)讓甚至結(jié)業(yè)的鋪面不在少數(shù)，導(dǎo)致特區(qū)外的商鋪空置率也大幅上升。特區(qū)內(nèi)，過往一鋪難求！的成熟商業(yè)區(qū)，如東門商圈、華強(qiáng)北商圈也開始受到影響，租金呈現(xiàn)下調(diào)走勢，并出現(xiàn)零星空置。行業(yè)方面，服飾零售受到的沖擊最大，銷售額下滑較為明顯；而超市、家電零售、銀行仍有零星的擴(kuò)張需求。2月21日，位于龍華片區(qū)民豐路的國美龍華民治店正式開業(yè)，其新店面積4，000平方米，這是國美在2009年開業(yè)的第1家新店，根據(jù)其計劃今年內(nèi)將在在深圳區(qū)域新開門店5－6家；1月2日，東亞銀行（中國）在車公廟天安數(shù)碼時代大廈設(shè)立了福田支行，該支行是東亞銀行在深圳設(shè)立的第7家支行。

　　銷售和投資

　　商鋪市場的低迷使得在近期入市的項目都采取了比較務(wù)實的定價，相對較低的價格也吸引了部分投資客的關(guān)注，但經(jīng)濟(jì)前景的不明朗使得投資行為更加謹(jǐn)慎。另一方面，成熟區(qū)域的較少新供應(yīng)也是商鋪買賣市場不活躍的原因之一。

　　統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，深圳商業(yè)物業(yè)一手市場1月至2月的成交面積為2.7萬平方米%同比下降11.5%。二手商鋪售價總體上出現(xiàn)小幅下調(diào)，但成熟區(qū)域的物業(yè)叫價依然十分堅挺，并由于跟買家的預(yù)期難以達(dá)成一致而少有成交。

　　供應(yīng)

　　本季度，全市商鋪批準(zhǔn)預(yù)售面積為6.3萬平方米，較去年同期大幅下降42%。特區(qū)外的社區(qū)商業(yè)仍然充當(dāng)供應(yīng)主力，批準(zhǔn)預(yù)售面積為2.6萬平方米，占全市的供應(yīng)41.6%。

　　位于福田區(qū)竹子林的豐盛町陽光地下商業(yè)街1月推出107個5-100平方米的鋪位，均價每平方米70000-110000元，開盤三個月售出約40%；位于寶安中心區(qū)的熙龍灣中央大街于12月底開始發(fā)售，單元面積為56-236平方米，均價約為每平方米26000元，截至第1季度已經(jīng)售出九成。

　　本季度，面積約1200平方米、亞洲單店規(guī)模最大的Burberry復(fù)式生活館在益田假日廣場正式開業(yè)，該店也是Burberry華南旗艦店。

　　展望

　　零售市場受經(jīng)濟(jì)下滑的影響日趨明顯，大型零售商紛紛停止擴(kuò)張計劃，使得市場對大型商業(yè)的需求大幅減少，預(yù)計年內(nèi)大型商業(yè)項目的將面對空置率上升和租金下調(diào)的壓力。

　　2009年，特區(qū)內(nèi)的商鋪新增供應(yīng)量將會有所增加，多個寫字樓項目的入市將會為福田中心區(qū)和中心西區(qū)市場帶來體量不小的裙樓商業(yè)供應(yīng)。從目前投資客對成熟區(qū)域的商業(yè)物業(yè)的追捧情況來看，預(yù)計買賣市場的活躍程度將有所增加；并且由于寫字樓的裙樓商業(yè)大多為中高端項目，將對全市商業(yè)物業(yè)的平均售價將起到一定的拉升作用。與此同時，相對高端的定位將在低迷的市場環(huán)境下為寫字樓商業(yè)的招商工作增加難度。

　　（根據(jù)戴德梁行供稿，略有刪節(jié)）