標(biāo)準(zhǔn)普爾 符蓓：不好評價(jià)。
穆迪 曾啟賢：市場整體上較為困難。我們向國內(nèi)13家開發(fā)商授予評級，但在市場情緒轉(zhuǎn)弱和房價(jià)下降的情況下，大部分的開發(fā)商都不能達(dá)到今年原定的銷售目標(biāo)。在這不利的市況下，加上信用環(huán)境緊縮和開發(fā)商在本年初收購?fù)恋貢r(shí)較為進(jìn)取等問題，開發(fā)商的財(cái)務(wù)和流動(dòng)性狀況已被削弱。今年，我們已對8家受評級的開發(fā)商采取負(fù)面的評級行動(dòng)。
德邦證券 吳健雄：整體表現(xiàn)一般。首先，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)對宏觀經(jīng)濟(jì)形勢和房地產(chǎn)未來的判斷有較大偏差，比如在3月份的時(shí)候大多數(shù)企業(yè)判斷依然很樂觀，認(rèn)為很快見底，但是市場讓大部分人失望了。其次，大部分企業(yè)的銷售業(yè)績平平，增長讓市場失望。一方面是市場的不可逆因素，一方面是公司判斷失誤，而萬科就顯得很優(yōu)秀。第三，大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)雖然經(jīng)歷了行業(yè)的高度繁榮期，但是一旦市場轉(zhuǎn)冷，企業(yè)的抵抗力很弱。這些年沒有積累足夠的抵抗力，如果市場再冷點(diǎn)，怎么辦？這是行業(yè)需要思考的問題，難道一直在政府的精心保護(hù)下才能生存嗎？
平安證券 劉細(xì)輝：2008年房地產(chǎn)上市公司對房地產(chǎn)市場的判斷出現(xiàn)了明顯的分歧，并且采取的策略完全不同。萬科最早認(rèn)為房地產(chǎn)將會先調(diào)整，并首先降低了售價(jià)，采取加快回收現(xiàn)金、縮減開竣工規(guī)模的過冬策略；保利地產(chǎn)則繼續(xù)發(fā)揮公司低價(jià)拿地和成本控制水平的優(yōu)勢，加大擴(kuò)張。總體來說，雖然房地產(chǎn)上市公司對房地產(chǎn)市場調(diào)整判斷的程度和時(shí)間各不一致，但是都采取了最適合自己的公司策略。
廣發(fā)證券 沈愛卿：在行業(yè)的調(diào)整期，上市公司的表現(xiàn)優(yōu)于同行業(yè)未上市公司。
齊魯證券 涂力磊：房地產(chǎn)上市公司的表現(xiàn)在我的意料之中也意料之外。從去年開始，房地產(chǎn)市場就已經(jīng)呈現(xiàn)出增長放緩的跡象。只是大部分人沒有意料到今年的房市會下滑這么快。就像深圳房市，本來深圳是一個(gè)比較特殊的例子，但是誰也沒有想到深圳房市的低迷很快就影響到北京上海和很多內(nèi)地城市，進(jìn)而波及全國市場。這是意料之外的事情。房地產(chǎn)上市公司在今年表現(xiàn)差強(qiáng)人意也是大環(huán)境所決定的，不是說哪個(gè)上市公司可以掌控市場。
東北證券 高?。?/strong>房地產(chǎn)上市公司在2008年，其實(shí)在2007年10月就已經(jīng)見頂回落了，我們認(rèn)為股價(jià)走勢已經(jīng)提前預(yù)示出房地產(chǎn)行業(yè)的這輪調(diào)整。
標(biāo)準(zhǔn)普爾 符蓓：不做分析。
穆迪 曾啟賢：沒有任何特別的例子。
德邦證券 吳健雄：像萬科這樣的企業(yè)，對行業(yè)判斷很準(zhǔn)，并及時(shí)采取正確的市場營銷措施，主動(dòng)降價(jià)促銷，而不是一味硬抗。
平安證券 劉細(xì)輝：在此次房地產(chǎn)調(diào)控中，大的房地產(chǎn)上市公司都按各自公司的特色，采取了最適合自己的策略，因此房地產(chǎn)公司都有自己明確的經(jīng)營策略并能始終堅(jiān)持，這一點(diǎn)讓人感受深刻。
廣發(fā)證券 沈愛卿：發(fā)行短融，拓展資金來源。
齊魯證券 涂力磊：我關(guān)注比較多的是廣宇、濱江、金融街。金融街是一個(gè)比較有特色的企業(yè)，它的以商業(yè)地產(chǎn)為主的發(fā)展模式是比較成功的。亮點(diǎn)很難講，今年環(huán)境不好，日子都不容易。
東北證券 高?。?/strong>龍頭公司的市場份額日趨集中，資金和土地資源繼續(xù)向一線公司集中。
標(biāo)準(zhǔn)普爾 符蓓：很多地產(chǎn)公司都準(zhǔn)備在香港或者美國上市，也有很多公司準(zhǔn)備發(fā)行公司債以緩解資金上的壓力，但是因?yàn)楫?dāng)前經(jīng)濟(jì)環(huán)境的影響，融資這方面都比較困難。同時(shí)，去年開始政府對于市場調(diào)整的決心，信貸政策方面的缺位等等因素對于目前銷售的低迷都是很有影響的。
穆迪 曾啟賢：國外金融市場(股票和債券)處于緊縮狀況，削弱了開發(fā)商海外的募資能力及其可應(yīng)用于土地收購的資金。這種情況延誤了開發(fā)商未來的發(fā)展步伐。至于可從國內(nèi)銀行取得資金的開發(fā)商，將會更加依賴這種募資方式，這樣其從屬風(fēng)險(xiǎn)將會增加。另一方面，如果開發(fā)商不能為其發(fā)展融資或?yàn)槠涠唐谫J款責(zé)任再融資，其流動(dòng)性狀況和評級將會面臨壓力。
德邦證券 吳健雄：從房地產(chǎn)企業(yè)和消費(fèi)者兩個(gè)方面來說都有很深遠(yuǎn)的影響。此次全球金融經(jīng)濟(jì)大危機(jī)最真實(shí)的后果就是財(cái)富的毀滅，我國雖然此次到目前為止直接受損失相對較小，但是，已經(jīng)造成了現(xiàn)實(shí)的財(cái)富毀滅(股市財(cái)富負(fù)效應(yīng)、失業(yè)、其他資產(chǎn)的財(cái)富負(fù)效應(yīng)等)，另外，對以外需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的實(shí)體經(jīng)濟(jì)的破壞作用會進(jìn)一步加深，居民的可支配收入將會減少，而資產(chǎn)價(jià)格的下降和對未來收入的悲觀情緒會進(jìn)一步強(qiáng)化對房價(jià)下行的預(yù)期，在這種真實(shí)購買力被削弱的情況下，就算目前的絕對房價(jià)保持不降，但其相對真實(shí)購買力的價(jià)格也在上漲，而且這種上漲會因?yàn)槲C(jī)的加劇而幅度很大。
另外金融危機(jī)的首先是信貸危機(jī)，銀行更加惜貸，高負(fù)債的房地產(chǎn)企業(yè)獲取資金難度更大，成本更高，而宏觀經(jīng)濟(jì)不景氣地對周期性的房地產(chǎn)市場打擊更大，如果房地產(chǎn)市場一旦進(jìn)入不景氣周期，這個(gè)周期不會短，在一個(gè)不景氣的周期里，再優(yōu)秀的企業(yè)也難以有優(yōu)秀的業(yè)績表現(xiàn)。
平安證券 劉細(xì)輝：由于中國金融體系放開程度有限，并且資產(chǎn)證券化水平和衍生金融產(chǎn)品有限，因此總體上中國受美國次貸危機(jī)的影響有限。目前國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)主要面臨經(jīng)濟(jì)下滑風(fēng)險(xiǎn)，由于房地產(chǎn)與宏觀經(jīng)濟(jì)的緊密關(guān)系，宏觀經(jīng)濟(jì)預(yù)期向壞將會影響房地產(chǎn)供給方和需求方的信心?？傮w來說，經(jīng)濟(jì)下滑會導(dǎo)致更多失業(yè)、收入下降的現(xiàn)象，因此需求減少的幅度將會大于供給減少的幅度，房地產(chǎn)市場將會下行，對房地產(chǎn)上市公司影響也是如此。
廣發(fā)證券 沈愛卿：有負(fù)面影響，但是也為房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇提供基礎(chǔ)。
齊魯證券 涂力磊：國際金融環(huán)境的危機(jī)主要是去年開始的次貸危機(jī)所引起的一系列危機(jī)，對中國最直接的影響就是影響了中國的出口，進(jìn)而引起中國的整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)形勢發(fā)生變化：大量中小企業(yè)倒閉，整個(gè)經(jīng)濟(jì)形勢下滑。對于房地產(chǎn)行業(yè)來說，就是對于消費(fèi)者的信心和實(shí)際購買力的影響。房市的銷售下降了企業(yè)必然舉步維艱。所以，我一直強(qiáng)調(diào)，大環(huán)境大市場對于上市公司的影響是具有普遍性的，對于任何上市公司來說均是如此。今年房企銷售不好、融資困難等等問題追根究底其實(shí)與經(jīng)濟(jì)總體環(huán)境不好有很大關(guān)系。
東北證券 高健：國際金融環(huán)境的變化會影響國際房地產(chǎn)投資資金進(jìn)而影響房地產(chǎn)市場，但中長期能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生實(shí)質(zhì)影響的還是國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢。毫無疑問，本輪由美國次貸危機(jī)引發(fā)的全球金融危機(jī)以及國內(nèi)宏觀經(jīng)濟(jì)的調(diào)整，使得已經(jīng)持續(xù)10年繁榮的國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生中期調(diào)整的概率越來越大。
標(biāo)準(zhǔn)普爾 符蓓：包含兩方面的政策，一是有關(guān)如何刺激消費(fèi)者購房欲望的政策。內(nèi)地居民的收入不斷增長是一個(gè)比較明顯的事實(shí)，但是觀望氣氛卻很濃厚。如果這方面能夠得到提振的話，那么這對于開發(fā)商來說這是一個(gè)利好的消息。
第二個(gè)比較關(guān)心的是信貸政策，今年對于開發(fā)商來說信貸融資方面都很困難，消費(fèi)和信貸兩方面都卡住了開發(fā)商的脖子，如果信貸政策能夠一定程度放松，這對于房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇會有很大的幫助作用。
穆迪 曾啟賢：政府會不會進(jìn)一步收緊對開發(fā)商的放貸，還是會放寬有關(guān)貸款政策。德邦證券吳健雄：對房地產(chǎn)的企業(yè)的融資政策和促進(jìn)房地產(chǎn)交易量的政策，如二套房首付比例等。
平安證券 劉細(xì)輝：有如下幾條：
1、中央政府如何看待房價(jià)問題：覺得目前是高、低或保持在現(xiàn)有價(jià)位的平衡，這直接關(guān)系到房地產(chǎn)調(diào)控政策出臺的初衷；
2、對目前地方政府的房地產(chǎn)救市政策，中央政府如何看待？救房地產(chǎn)成交量(保證房地產(chǎn)市場正常運(yùn)行)、救開發(fā)商、救房價(jià)、保證購房者可以有能力買房，四個(gè)方面之間如何平衡？
3、住房保障得到中央政府的大力支持，但是各地政府似乎對此熱情并不高，有什么更有力的措施來保證住房保障市場的建設(shè)，比如制定保障住房的規(guī)劃等。
廣發(fā)證券 沈愛卿：引導(dǎo)預(yù)期的政策。
齊魯證券 涂力磊：最關(guān)心二次房貸。其它政策諸如降息、減免稅費(fèi)等等對于房市的影響均不是立竿見影的，現(xiàn)在的這些政策要到明年才能看出一點(diǎn)效果來。
東北證券 高?。?/strong>二手房交易的稅收政策以及第二套房的貸款政策是當(dāng)前比較關(guān)心的政策。從遠(yuǎn)期看，物業(yè)稅政策將對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生重大影響。
標(biāo)準(zhǔn)普爾 符蓓：一些比較穩(wěn)健、對市場的變化反映比較快、能夠適時(shí)調(diào)整自己策略的企業(yè)比較看好。一些比較激進(jìn)、現(xiàn)金流動(dòng)較為頻繁的則風(fēng)險(xiǎn)較大?，F(xiàn)在的銷售收入都少了，如果還大舉拿地或投入大筆資金投資是比較冒風(fēng)險(xiǎn)的。
穆迪 曾啟賢：就受評級的開發(fā)商而言，2009年將繼續(xù)充滿挑戰(zhàn)性。外部市場環(huán)境將仍然困難，信用及融資市場持續(xù)緊縮，然而開發(fā)商仍需實(shí)現(xiàn)其進(jìn)取的銷售目標(biāo)，這樣才可產(chǎn)生現(xiàn)金流以支持其發(fā)展及償付責(zé)任，包括土地及建造開支、到期債務(wù)等。
德邦證券 吳健雄：由于整個(gè)行業(yè)將會繼續(xù)在下行通道中，房地產(chǎn)企業(yè)難有好的表現(xiàn)，企業(yè)將會繼續(xù)過冬，但是各個(gè)企業(yè)的境遇也會有所不一樣，前期對后市判斷正確(07年少拿高價(jià)地，08年及時(shí)采取降價(jià)促銷)的企業(yè)就會有很大的兼并機(jī)會。大部分企業(yè)會很難過。
平安證券 劉細(xì)輝：我們判斷2009年的房地產(chǎn)市場將會繼續(xù)很長一段時(shí)間的調(diào)整，成交量的萎縮會是一個(gè)逐步的過程，因此房地產(chǎn)上市公司的日子還會緊張相當(dāng)長一段時(shí)間；2009年，房地產(chǎn)上市公司的盈利水平預(yù)計(jì)會有一個(gè)下降過程，主要是受房價(jià)繼續(xù)調(diào)整的影響、以及2007年高價(jià)拿地的影響。
廣發(fā)證券 沈愛卿：由于業(yè)績的滯后反應(yīng)，09年房地產(chǎn)上市公司的業(yè)績將是谷點(diǎn)。
齊魯證券 涂力磊：這個(gè)不好預(yù)計(jì)，但是應(yīng)該要比今年好，因?yàn)榻衲甑氖袌龃_實(shí)太差了，各方都在看空。經(jīng)過這一輪調(diào)整之后房市會比較趨于理性的。
東北證券 高?。?/strong>震蕩調(diào)整，反復(fù)駐底。
標(biāo)準(zhǔn)普爾 符蓓：表現(xiàn)好：招商、碧桂園、中海。不看好：不評價(jià)
穆迪 曾啟賢：(未作評價(jià))
德邦證券 吳健雄：表現(xiàn)好：萬科、保利和華發(fā)股份。表現(xiàn)壞：不做評價(jià)
平安證券 劉細(xì)輝：(未作評價(jià))
廣發(fā)證券 沈愛卿：本人研究公司有限，不便例舉。
齊魯證券 涂力磊：表現(xiàn)好：濱江、華發(fā)、金融街。不看好：中海、SOHO
中國東北證券 高健：表現(xiàn)最好的公司：萬科、保利和華發(fā)股份。表現(xiàn)糟糕的：ST金泰、ST筑信
[標(biāo)準(zhǔn)普爾信用分析師]
[穆迪助理副總裁及分析師]
[德邦證券地產(chǎn)研究員]
[平安證券房地產(chǎn)行業(yè)分析師]
[廣發(fā)證券發(fā)展研究中心房地產(chǎn)研究員]
[對外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易大學(xué)金融學(xué)碩士，中國證監(jiān)會注冊證券分析師，CFA 3 級候選人]
[東北證券地產(chǎn)分析師]
