嶺南圓桌會議
時間:2008年8月9日19：30～22：00
地點(diǎn):中山大學(xué)嶺南(大學(xué))學(xué)院嶺南堂三樓
議題: (1)信貸緊縮政策與房地產(chǎn)市場
(2)下半年，廣州及華南地產(chǎn)市場的走勢及突圍策略
嶺南夜話：下半年房地產(chǎn)之路（二）
王敏：房地產(chǎn)開發(fā)商門檻應(yīng)該提高
陳洪志：好，謝謝吳老師，兩位專家學(xué)者給我們闡述了房地產(chǎn)信貸緊縮政策與房地產(chǎn)市場關(guān)系以后，我下面一個問題想問廣東銀監(jiān)局的辦公室主任王敏先生，之前我跟境外的金融投資者在聊天的時候，聊到當(dāng)前的房地產(chǎn)，我問他們說，如果我們用一天24個小時來比喻，您認(rèn)為今天的中國房地產(chǎn)，是處于哪一個時間點(diǎn)上？這位投資者很明確的跟我說，大概是晚上8、9點(diǎn)吧。也就是說我們過去講中國的年輕人，毛主席說是早上7、8點(diǎn)的太陽，我們境外的投資者跟我說現(xiàn)在中國的房地產(chǎn)業(yè)處在晚上8、9點(diǎn)鐘，我想問一下王主任，國內(nèi)的銀行怎么看待今年的房地產(chǎn)行業(yè)，下面有請王先生。
王敏：這次來參加這個嶺南圓桌論壇，是抱著向房地產(chǎn)業(yè)界學(xué)習(xí)的目的來的，沒有做發(fā)言的準(zhǔn)備。因為身份的原因，本來我不想發(fā)言的，但是被點(diǎn)到了，我只好以個人的角度談一下我的看法吧，不代表所在單位意見。
剛才徐教授和吳院長等專家都談了對房地產(chǎn)市場形勢的看法，我想從另外一個角度談一下我對房地產(chǎn)形勢的看法。目前，我國經(jīng)濟(jì)中存在一個奇怪的現(xiàn)象，一方面是流動性過剩，嚴(yán)重過剩，另一方面股市下跌，房地產(chǎn)下跌，通貨膨脹，這是很難解釋的一個矛盾，無論從經(jīng)濟(jì)學(xué)還是從金融學(xué)角度。貨幣發(fā)行過多，中國居民在沒有更多投資渠道的情況下，股市、樓市應(yīng)該上漲而不是下跌，這是2006年到2007年上半年樓市、股市飛漲的一個合理的解釋。但是從去年10月份之后房地產(chǎn)市場開始出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，我想這里有幾個方面的原因。
第一個是政策思路上做了調(diào)整。剛才也說了2005年就開始對房地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)控，為什么調(diào)整了3年房價沒控制住，仍在直線上升，這里有各種原因，其中一個主要原因是我們國家的房地產(chǎn)監(jiān)管思路上有問題，可以說一直沒有找到一個合適的路徑。去年8月份國務(wù)院召開了研究房地產(chǎn)問題的國務(wù)院常務(wù)會議，在這次會議后，國家在房地產(chǎn)政策和管理思路上做了調(diào)整。主要有兩個方面，一個是提高了房地產(chǎn)信貸的首付，一個是提出了建設(shè)廉租房的思路。
“927”房地產(chǎn)信貸新政，主要是從資金上遏制房地產(chǎn)市場的投機(jī)炒作勢頭，我們這個政策思路是在政策上把它分成兩個方面去控制和管理，一個是居民自住性的保障性的住房需求，比如老百姓的第一套和第二套住房，第一套房是居民自住性質(zhì)的，我們應(yīng)該滿足的，所以我們沒有提高第一套房的按揭貸款首付比例，仍然20%，如果把第一套住房也提高到40%的話，老百姓就買不起房子，這是一個原因。第二套房我認(rèn)為是有一定合理需求的，又有一定支付能力的。比如說我在異地工作，我老家原來可能有一套房，我還想重新買一套，或者說我自己的住房太小，我想給父母買一套房，這個我覺得也是合理的。但是你要付出一定的合理的成本，因為你第一套的住房已經(jīng)保障了，第二套是合理的但要適當(dāng)提高按揭貸款首付比例，首付適當(dāng)提高到30%、40%。但是對于第三套、第四套房和第五套房，就是一種以投機(jī)或投資為目的住房需求，要使不合理的房價降下來，關(guān)鍵是怎么打擊第三套、第四套房和第五套房，這是一種投機(jī)性的市場需求，并且具有一定的信貸風(fēng)險，所以我建議從第三套房開始，大幅提高首付比例以打擊投機(jī)，這樣會從資金流上遏制它，抑制投機(jī)炒作，這是我們當(dāng)時的最主要的政策思路，但是我們最后政策的制定和實(shí)施都是以第二套房作為一個界限來劃分的，這一點(diǎn)，我個人現(xiàn)在還有異議，這可能是當(dāng)時的形勢所逼，也不能怪政府。第二套房的信貸政策，我們要求銀行必須嚴(yán)格執(zhí)行，這也許是房地產(chǎn)需求急劇萎縮的一個原因。假如不是以第二套房作為政策調(diào)整的出發(fā)點(diǎn)，而是第三套房的話，現(xiàn)在會有怎么樣的局面？
另一個重要的調(diào)整是提出了建設(shè)廉租房來解決低收入階層的住房需求，這個思路轉(zhuǎn)變具有里程碑的歷史意義。政府在管理思維上做了調(diào)整，重新定位政府的管理目標(biāo)和職責(zé)，將有消費(fèi)能力的商品房市場與低收入居民住房保障分開管理，對于高收入階層的市場，商品房的開發(fā)，商品房的銷售，我個人覺得政府不應(yīng)該再管了，完全可以讓市場去解決。另一方面相當(dāng)一部分低收入的社會階層，老百姓的最基本的住房需求，不能靠市場自發(fā)地解決，即使降低了首付也解決不了高房價問題，因為房價還是遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于我們的購買力，老百姓買不起，怎么辦？政府提出走建設(shè)廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房的思路。這部分需求的解決不是完全的市場行為，其中就有政府的責(zé)任。政府在管理上將這兩部分分開了，說明我們思路上走對了，吃一塹長一智，因為我們前幾年房地產(chǎn)調(diào)控沒這么區(qū)分過，這個是我們房地產(chǎn)監(jiān)管思路上的一個重大的轉(zhuǎn)變，我在去年8月就政府的房地產(chǎn)監(jiān)管思路轉(zhuǎn)變發(fā)表了專門文章，我認(rèn)為這是有質(zhì)的轉(zhuǎn)變。
我認(rèn)為這兩個政策思路的調(diào)整，從房地產(chǎn)市場供需兩個方面進(jìn)行了有效地調(diào)控。因此房價很快降下來了。以前大家都走獨(dú)木橋，只能買商品房，現(xiàn)在有部分人不用走了，因為有一部分人要去買經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房，但是問題是怎么去開發(fā)和管理廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房，我覺得現(xiàn)在我們還沒有找到合適的路子，所以我提出來，我們要學(xué)習(xí)香港，學(xué)習(xí)新加坡，就是要走成片開發(fā)、集中管理的廉租房建設(shè)路子，這樣建設(shè)公共配套設(shè)施比較齊全，香港、新加坡都這么做的，但這需要財政上的支持。很可惜這方面我們的投入得很少。我們的房地產(chǎn)市場監(jiān)管思路的轉(zhuǎn)變我覺得很對頭，但要達(dá)到目的要解決問題，還需要時間。
當(dāng)然，房地產(chǎn)市場形勢出現(xiàn)逆轉(zhuǎn)，還有其他一些方面原因。
比如，土地管理政策。從去年年底到今年年初，我們國家的土地管理政策一步步從嚴(yán)，國務(wù)院專門下文件，以后你們的土地不能囤積了。一方面我們在房地產(chǎn)信貸方面控制了，打擊囤積，一方面今年年初出臺的國務(wù)院文件已經(jīng)很明確了，土地兩年不開發(fā)就無償收回。在土地管理方面也限制了。
再比如，美國次貸危機(jī)的影響。美國次貸危機(jī)出現(xiàn)之后，大家都擔(dān)心中國的房地產(chǎn)泡沫也會出現(xiàn)類似美國的問題，在心理和投資信心上有了調(diào)整的需求。還有一個問題就是股市泡沫的破裂。去年9、10月份我們在6000多點(diǎn)的時候，很多的學(xué)者說股市出現(xiàn)了嚴(yán)重的泡沫，整個形勢隨著美國次貸危機(jī)的出現(xiàn)開始逆轉(zhuǎn)，到了頂部就開始調(diào)頭了。但是這個下降的速度太快了，太快之后就把資金套牢了，因為房地產(chǎn)和股市都有一個財富效應(yīng)，現(xiàn)在變成了財富負(fù)效應(yīng)，而不是財富效應(yīng)，這樣大家的資金財富都被蒸發(fā)掉了。沒有了財富，也就沒有了購買力，房子銷售自然就會出現(xiàn)問題。
去年底許多媒體在討論是不是拐點(diǎn)出現(xiàn)了，記者也采訪了我，我當(dāng)時是不同意這個觀點(diǎn)的，但是現(xiàn)在看這個問題就很難講了。為什么這么說？因為隨著調(diào)控力度的逐步加強(qiáng)，土地和稅收政策的調(diào)整、貨幣信貸的規(guī)?？刂?、上市融資難度加大等等，加上股市暴跌，多方面政策的疊加效應(yīng)造成房地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)了資金鏈條斷裂的風(fēng)險。房地產(chǎn)是個資金密集型行業(yè)，但是現(xiàn)在資金在哪里？第一個是銀行融資，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)向銀行融資很困難，先不用說融資成本的問題，如果說你房地產(chǎn)企業(yè)還能在銀行融到資金，那已經(jīng)算你有本事了。這是一個問題，第二個路徑是股市融資，股市融資也很困難，我們廣東也有一些很大的房地產(chǎn)公司，在境外上市融資也出現(xiàn)了很大的阻力，我想這也是很難的。剛才徐教授也說了可以向社會融資，但從現(xiàn)在的形勢來講，向社會融資的可行性并不高，因為大家都知道你房地產(chǎn)在走下坡路，誰愿意給你錢冒風(fēng)險。
還有一個就是銷售這一塊，銷售這一塊我們現(xiàn)在是量價齊跌，銷售回款也出現(xiàn)問題。如果再加上房地產(chǎn)公司的土地儲備占款，就更成問題。我們很多的土地高價買來之后，短期內(nèi)沒辦法開發(fā)也沒辦法轉(zhuǎn)讓，無法出售也等于被套牢了。此外，外資投資房地產(chǎn)也受到限制，這樣以來，我對房地產(chǎn)行業(yè)的形勢判斷就很不樂觀。我們的銀行一直在做壓力測試。雖然壓力測試的結(jié)果似乎很樂觀，但是我個人并不這么看，一些因素并未考慮在內(nèi)，問題可能還未暴露，總的來說，我個人還是比較擔(dān)憂的。我認(rèn)為冬天快到了，剛才你也說到，現(xiàn)在是晚上8、9點(diǎn)鐘的時光。
我想這一輪房地產(chǎn)市場調(diào)整已經(jīng)開始。本來我不應(yīng)該說這些話，因為房地產(chǎn)太敏感了，所以僅僅代表我個人。如果房地產(chǎn)市場調(diào)整得過深，調(diào)整過度了，就會造成大起大落，這對房地產(chǎn)市場的健康、可持續(xù)發(fā)展非常不利。宏觀調(diào)控就是要避免經(jīng)濟(jì)的大起大落，調(diào)整應(yīng)該是大魚吃小魚，或者說適者生存。不過我現(xiàn)在擔(dān)心的是，如果繼續(xù)如此嚴(yán)厲的調(diào)控下去，不單單是小魚死掉了，大魚也會一起死掉。
這次調(diào)整不僅房地產(chǎn)企業(yè)要付出血的代價，政府作為管理者，也有許多教訓(xùn)值得總結(jié)。比如，房地產(chǎn)是不是一個支柱產(chǎn)業(yè)？這么大的一個行業(yè)，需要一個戰(zhàn)略的思考，相關(guān)政策的制定和政策的連續(xù)性是非常重要的問題，如果中央現(xiàn)在還把房地產(chǎn)作為一個支柱產(chǎn)業(yè)去看待，那就沒問題。第二個問題是我們國家現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)過多過濫，門檻太低，基本上幾百萬、幾千萬就開一個房地產(chǎn)公司，太容易了，開發(fā)項目主要靠銀行融資，所以風(fēng)險較大，這是我們的一個教訓(xùn)，香港的房地產(chǎn)公司都是很大的，很有實(shí)力的，即使97年東南亞出現(xiàn)經(jīng)濟(jì)危機(jī)，也沒有出現(xiàn)房地產(chǎn)大的危機(jī)，沒有出現(xiàn)爛尾樓現(xiàn)象，你看我們現(xiàn)在到處都是。還有一個問題是地方政府的角色問題，地方政府的職能應(yīng)該重新定位，現(xiàn)在地方政府可以從賣地中受益，有自己的利益在里面，自己是一個受益方，所以在房地產(chǎn)政策執(zhí)行上，跟中央是有沖突的，是利益博弈的雙方，這樣的話，房地產(chǎn)市場很難做到真正的規(guī)范和健康的發(fā)展。我覺得應(yīng)該將賣地的收入納入到財政預(yù)算內(nèi)來統(tǒng)一管理，這樣的話，政府才能從利益相關(guān)方、受益者變成監(jiān)管者，以后它的職責(zé)主要是通過財政的資金來扶助廉租房和經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，去解決基層百姓的住房需求。如果這樣走下去的話，中國的房地產(chǎn)市場應(yīng)該會更健康地發(fā)展。
最后，我認(rèn)為房地產(chǎn)是一個很重要的支柱產(chǎn)業(yè)，一定不能讓它垮掉，這不單單是從金融風(fēng)險的角度來看這個問題，大家也知道，股市和房地產(chǎn)價格一但暴跌，它的影響面是很大的，股市暴跌，關(guān)鍵是一個信心問題，房地產(chǎn)量價齊跌也是房地產(chǎn)市場的信心問題，但是如果房地產(chǎn)跌到一定的程度，資金鏈斷掉，出現(xiàn)了斷供潮的話，對整個社會的影響和危害就會很大。我非常強(qiáng)調(diào)社會公眾預(yù)期的重要性，通貨膨脹是個貨幣問題，也是一個公眾預(yù)期問題，房地產(chǎn)同樣也是這樣，社會公眾預(yù)期很重要，如果大家都覺得房地產(chǎn)在跌，房地產(chǎn)企業(yè)要倒閉的話，那房子誰來買，沒有市場需求的話，內(nèi)需拉動和消費(fèi)就有問題了，會帶動整個經(jīng)濟(jì)下滑，到時候就很可怕。因此，我把房地產(chǎn)價格這個指標(biāo)看作是公眾信心的重要指標(biāo)來看待，如果中央能夠意識到這個問題的話，我想我們房地產(chǎn)還有的救。就像美國一樣，美國次貸危機(jī)也是房地產(chǎn)泡沫惹的禍，出現(xiàn)那么大的損失，出現(xiàn)了很多的道德風(fēng)險，但是美國次貸危機(jī)導(dǎo)致了很多的行業(yè)都出現(xiàn)問題，美國政府就必須要救。目前，美國政府不惜用通貨膨脹、美元貶值的代價去救，為什么？主要是怕整個房地產(chǎn)市場垮掉，使得整個社會經(jīng)濟(jì)的基本面垮掉，所以我覺得美國的政策思路是對的，不惜一切代價，中國在關(guān)鍵的時候也應(yīng)該這么做，房地產(chǎn)市場如何洗牌，怎么去規(guī)范它，這是下一步的問題。至少對待房地產(chǎn)市場應(yīng)該是有保有壓的政策，應(yīng)該讓一部分大的有實(shí)力的管理好的房地產(chǎn)企業(yè)存活下來，一些比較小的、決策有失誤的、項目品質(zhì)較差的房地產(chǎn)企業(yè)被淘汰掉，這是形勢所逼。這是我對房地產(chǎn)形勢的看法。
方勁松：房地產(chǎn)信貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)
陳洪志：好的，非常感謝王先生，王主任剛才給我們闡述了個人信貸政策出臺的背景、個人信貸的思路和它存在的問題，或者它對以后房地產(chǎn)的發(fā)展各個部門所處的角色給出一個建議。下面我們想進(jìn)行得更具體，我想請中國建設(shè)銀行廣東省分行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理方勁松先生。在問你問題之前，我給你三個指標(biāo)去考慮，我問的問題一樣是個人住房信貸。我們現(xiàn)在在銀行里面，我不知道怎么評價它是怎么評價個人信貸的，但是從我們首先看到的所有的一切的指標(biāo)，個人信貸依然是優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，絕大多數(shù)銀行不良率都低于1%，我們?nèi)タ匆幌抡猩蹄y行07年的公報，個人房貸的不良率只有0.26%，而整個在上海，在07年個人不良貸款也不到0.7%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于平均值1.54%，同時銀行還有很多延伸的收費(fèi)，這是第一個情況。
第二個情況也就是說在早期，今年3、4月份，深圳的4大國有銀行，私下放寬了個貸的政策這樣的一個案例。
第三個同樣打一個比方，在我們國內(nèi)，對香煙的買賣是有規(guī)定的，所有的商店包括士多是不允許給18歲以下的人售賣香煙的，但是我們所有的士多都發(fā)現(xiàn)沒有在執(zhí)行這個政策，因為我們所有的士多所有的商店不管是國有的還是民營的，不管是大的還是小的，它是盈利的，他處于一個商業(yè)目的的。而任何一個小孩來買香煙，我相信在座的各位沒有發(fā)現(xiàn)任何一個小孩去買香煙買不到香煙，因為商店的業(yè)主一定有各種理由說是給他爸爸買的，給他叔叔買的，不是他抽，有各種各樣的理由去讓他買到香煙。我想通過三個事情，聽聽方總的意見。您認(rèn)為，目前的銀行怎么去看待房地產(chǎn)的個人信貸？您怎么看待深圳四大國有銀行私下放寬個人信貸這樣的一個案例。當(dāng)然，我們今天在座的一切嘉賓的發(fā)言都是個人的觀點(diǎn)，謝謝！請方總。
方勁松：首先感謝會議主辦方邀請我們來參與這個活動，我們本來是抱著像各位專家和業(yè)界學(xué)習(xí)的心態(tài)參加這個會議的，因為大家都知道，建行有一個響亮的品牌，“要買房，到建行”，建行是最早加入這個行業(yè)的，來做住房的金融服務(wù)，這方面我們也非常關(guān)注整個房地產(chǎn)，因為我們現(xiàn)在作為上市的公眾公司，現(xiàn)在是在我們業(yè)界內(nèi)是最公開的。讓我發(fā)言的話，我只是代表我個人的觀點(diǎn)。
第二個來講的話，有一些數(shù)據(jù)方面不方便多說。
剛才問了幾個問題，就是說大家應(yīng)該都非常關(guān)心的，銀行在房地產(chǎn)整個宏觀調(diào)控當(dāng)中，前面幾位專家都發(fā)表了非常精彩的觀點(diǎn)。從我個人角度來講，也是像前面幾位專家所講的，這一次房地產(chǎn)的房價波動，大家覺得是信貸政策的變化，應(yīng)該是多方面的因素，包括前面的多種調(diào)控措施，只是一個表象，是一個導(dǎo)火索。而且大家從數(shù)據(jù)上也可以看到，上半年房地產(chǎn)的資金里面，銀行信貸這一塊還沒有太大的變化，還是在2%、3%這樣的，所以從這個角度來講的話，并沒有說非常的好，持續(xù)下去政策的效應(yīng)慢慢的顯現(xiàn)。從銀行經(jīng)營的角度來講，信貸這一塊，還是比較優(yōu)質(zhì)的。我們在這方面，跟客戶的選擇來講，國內(nèi)能買得起房的，在這個社會階層里面，還是屬于中上以上的，真正低端的并沒有太多的購買需求。這跟美國有很大的區(qū)別，美國的次貸跟我們是不一樣的。我們覺得當(dāng)前的局勢還是大于發(fā)展個人信貸的業(yè)務(wù)。從目前來講的話，大家都看到，這是一個信心的問題。實(shí)際上信貸政策的調(diào)整，剛才王主任介紹了信貸出臺的背景。主要是前幾年的走勢使這種價格遠(yuǎn)遠(yuǎn)的偏離，本身來講，它這種政策的出臺，剛好這在一點(diǎn)上，它是在投機(jī)炒作這一塊。
陳洪志：方總，作為房地產(chǎn)的從業(yè)認(rèn)識我更想問的是，作為銀行來說，面臨兩難的局面，一個是中央政府宏觀調(diào)控政策要求對個人政策進(jìn)行緊縮的，特別是剛才王主任講的第二套房就開始緊縮了，這是一個方面。另外一個方面其實(shí)也不想說，個人放貸是一個優(yōu)質(zhì)產(chǎn)品，而銀行作為一個商業(yè)銀行，它處于商業(yè)運(yùn)營的目的，他也是需要賺錢的，也就是說他跟士多店的老板是一樣的，他沒有主動的迫切的急切的堅定的意志和愿望不賣煙給小孩，除非他是沒錢賺，所以我說像在所有的銀行，它面臨所有的房貸，在這樣一個敏感的問題上，他怎么看待個人房貸的？
方勁松：從我們的自身來講的話，合法合規(guī)經(jīng)營這是基本的要求，我是覺得至少深圳的情況當(dāng)時中央臺報道了，我想在市場競爭的環(huán)境下，有一些機(jī)構(gòu)它會處于擦邊球之類的做法，王主任在這里可以見證，我想在廣州市場是非常規(guī)范的，我們行業(yè)之間大家都有交流。在二套房政策上，我們是比較嚴(yán)格的執(zhí)行的。
陳洪志：從我們國內(nèi)的情況看，您還是認(rèn)同房地產(chǎn)信貸屬于優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。第二，在我們國內(nèi)購房的群還是在中上以上，他們是有能力消費(fèi)的，和美國的次貸危機(jī)是相同的，這兩個判斷您是同意的？
方勁松：對。
曹志偉：中國不缺錢，缺的是人才
“我說做房地產(chǎn)就像農(nóng)民一樣，要經(jīng)得起誘惑，耐得住寂寞。幸虧我見美女見多了?！?/p>
陳洪志：好的，下面我想問一下曹總，曹總也是我們業(yè)內(nèi)的好朋友，屬于發(fā)言比較耿直的，我想問你一個問題，我記得我們在去年參加過一個中國房地產(chǎn)做的一個論壇，當(dāng)時嘉賓出了一個題目，要求在座的7個企業(yè)的老總，在人才、項目和錢中選擇一個你認(rèn)為對房地產(chǎn)行業(yè)最關(guān)鍵的因素，7個人里面，只有中海地產(chǎn)選擇了錢，包括曹總和我在內(nèi)，都是選人才，走到今天你還是選人才嗎？不選錢嗎？這是第一個問題；第二個問題，換一個角度，潘石屹曾經(jīng)說中國面臨的狀態(tài)不是地震，而只是一個堰塞湖，言下之意就是說只要信貸放寬，中國房地產(chǎn)業(yè)一切都好做，您怎么看待這個問題呢？
曹志偉：首先我今天發(fā)言不代表發(fā)展商的身份代言，因為現(xiàn)在輿論不太理智，我只是作為一個房地產(chǎn)的從業(yè)研究人員的身份去講，因為我在香港科大讀書也好，和在美國進(jìn)修也好，我一直關(guān)注研究的經(jīng)濟(jì)課題也是中國的房地產(chǎn)，在座還有不少嶺院的EMBA同學(xué)，我給大家出三個問題，這個會開了之后去想一想，互相研討一下。第一，打倒發(fā)展商能不能解決住房問題？第二，打倒發(fā)展商能不能降低房價？第三，降低房價能否解決住房問題？這三個問題你們回去想，我讀書的時候教授經(jīng)常布置作業(yè)，不過我們在國外教學(xué)經(jīng)常是可以討論問題的，在國內(nèi)會相對少一點(diǎn)。
剛才陳總所說的問題，說到人才，我到今天為止還是選人才，因為中國不缺錢，缺的是人才，無論哪一個環(huán)節(jié)都缺乏人才，我講得不客氣一下，就算高校最缺的也是優(yōu)秀的教授，所以我覺得還是人才。
陳洪志：換一個角度說，我記得在07年房地產(chǎn)興起非常好的時候，我們業(yè)內(nèi)老板去招工，老板說了一句話“現(xiàn)在房地產(chǎn)發(fā)展那么好，要你也沒用”。到了今年這個時間，形勢非常不好按，他又跟老板說，老板說，“現(xiàn)在形勢那么差，要你也沒什么用”。這是第一個。第二個現(xiàn)在所有的企業(yè)，說心里話，真的缺錢，所以我不知道，下一次有機(jī)會做其他的媒體活動的時候，我還想把這個實(shí)驗再試一下，看一下在今天的房地產(chǎn)市場，在這三個選項里面，人才、項目、錢，還有多少人選人才，因為當(dāng)時只有朱總選的是錢，而且當(dāng)時大家闡述觀點(diǎn)的時候是洋洋灑灑幾千字，非得要主持人打斷才行，非常有道理，人才太重要了，錢有沒有無所謂，只要有人才，項目就來，錢也會來，但是今天真的好像招人容易，拿錢難。
曹志偉：我的觀點(diǎn)恰恰相反，用什么證明？上個月我們公司還在招人，今年我安排了5個員工在中大讀MBA，有3個在華工讀MBA，另準(zhǔn)備安排同事在國外讀，其實(shí)中國真的缺人才。剛才你們批評的那些現(xiàn)象，其實(shí)都是人搞出來的，但不是人才搞出來的，包括很多政策。我記得在05年，大家都覺得是房地產(chǎn)的冬天，我一直在會議上講，我怎么不覺得是冬天？因為人才，我首先是人才，同時公司里聚了一批人才，所以我不覺得是冬天。在廣州來看，整個地產(chǎn)市場如果這次算在內(nèi)，由92年起經(jīng)歷過三次起跌，現(xiàn)在來講，目前國內(nèi)經(jīng)濟(jì)的形勢比以前任何調(diào)整都要強(qiáng)得多，好得多，作為有十幾年行業(yè)經(jīng)驗的我，有什么大風(fēng)大浪都見過，就像農(nóng)民面對今年的雪災(zāi)。
陳洪志：我再換一個角度，廣州房地產(chǎn)業(yè)經(jīng)過三次大起大落，我們說房地產(chǎn)說20年，我們看看20年內(nèi)，我們有三個不同時期的大十大開發(fā)，現(xiàn)在第一個時期的十大開發(fā)商已經(jīng)不存在了，第二時期的剩下兩三家，我們今天會議結(jié)束之后，走過去五年，可能今年的十大開發(fā)商，可能又會消失。
曹志偉：這是行業(yè)發(fā)展的必然結(jié)果，何況，第一代開發(fā)商中最大的，按照規(guī)模來講，還不如現(xiàn)在前50名，第二代最大的十大，還不如現(xiàn)在的第10名，所以我們無需擔(dān)心任何風(fēng)浪，也無需去模仿十大發(fā)展商的經(jīng)營方式，而且說實(shí)話，房地產(chǎn)企業(yè)沒有小企業(yè)，動輒都是幾億的投資。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)不以大小論好壞，而是以強(qiáng)弱論英雄，有一些開發(fā)商的大是吹大的，幾億買下的地，準(zhǔn)備在香港上市，通過評估就可以虛長十?dāng)?shù)倍。我和陳總在惠州開峰會的時候，就有些投行基金公司大談高息借款購地，包裝上市融資一事。許多人都附和著，很少人敢提出異議，因為那時候的不少開發(fā)商都怕沒錢，要投其所好。我不認(rèn)同他們的觀點(diǎn)，“做房地產(chǎn)應(yīng)該首先是做實(shí)業(yè)，要對購房者，對投資者負(fù)責(zé)?！鄙鲜姓T惑很大啊，他們開玩笑說“曹總啊，你上市之后就不是上金融版了，是上娛樂版了，在香港上市后很多女明星就圍著你轉(zhuǎn)了”。我只是一笑置之，所以我說做房地產(chǎn)就像農(nóng)民一樣，要經(jīng)得起誘惑，耐得住寂寞，一分耕耘一分收獲，每家公司都有各自活法。
陳總講的堰塞湖，可以這個樂觀地看，我們九寨溝那些海子其實(shí)是地震的杰作，堰塞湖之后未嘗不是一個自然的美，所以我不覺得有什么大問題。前一段時間有媒體跟我說救市，我在網(wǎng)上說，救市還不如求是！如果當(dāng)初沒有破壞這個市場就沒有必要去救，其實(shí)目前這次調(diào)整到底是市場調(diào)整還是政策調(diào)整呢？我認(rèn)為房地產(chǎn)現(xiàn)在不算寒冬，即使冬天又何妨，只要身體好，何懼冬天？應(yīng)死的就死吧，活下來的都是好樣的。說老實(shí)話，我做這行這么久，不覺得有什么特別壓力，我記得我在我們公司的年終總結(jié)上說“手中有錢心不慌，腳下著地自從容”。經(jīng)營企業(yè)就是要“做對能做的事”。
老農(nóng)民種地，為什么不怕今年的雪災(zāi)？因為農(nóng)民知道瑞雪兆豐年的道理，災(zāi)后把腐爛的菜拔掉，地還是他的，只要認(rèn)真耕耘就能迎來現(xiàn)在高昂的菜價收益。當(dāng)然，若你這個地是借錢租回來的，種子是賒回來的，然后自己還不會種地，請別人干的，這場雪災(zāi)之后，不要說交地租了，連人工費(fèi)都給不了，這樣還能讓他繼續(xù)去種地？早該收檔了。所以我覺得任何一場什么風(fēng)暴都好，讓這個行業(yè)經(jīng)過一次洗禮，會讓行業(yè)更健康。要不然什么行業(yè)都轉(zhuǎn)行做房地產(chǎn)了，個別企業(yè)偷雞摸狗的弄壞了這個行業(yè)的名聲。
陳洪志：我們曹總在另外一個論壇上舉一個例子，有一次公交車超車切錢撞了曹總的車，本來是你有道理的，但是你不敢當(dāng)街和他爭論，因為你怕第二天登報紙說，“開XX車的無良開發(fā)商，欺負(fù)貧困的公交車司機(jī)”。
曹志偉：哈哈，社會是講法制的，交給交警處理就行了。你看前一段時間公交車碰的寶馬，一不理智就麻煩了，有理變無理了。所以有時候做事業(yè)要學(xué)會夾著尾巴做人，這在國內(nèi)一定要這樣的。
陳洪志：謝謝曹總，不管怎么說，曹總對房地產(chǎn)行業(yè)是充滿了信心，對目前所處的現(xiàn)狀也是充滿了信心，但是我們換一個角度來說，確確實(shí)實(shí)我們房地產(chǎn)目前所面臨的最大的困境就是缺錢，那么我們今天晚上兩個小時的時間，我們花了一個半小時講為什么缺錢，我們再用半個小時來講怎么來找錢，我想問一下黎文江黎老師。
曹志偉：按照前面幾位教授和院長講的話，現(xiàn)在還是錢惹的禍，中國缺的是一種有前瞻性的長期穩(wěn)定政策，缺乏人才去制訂政策。05年，我在電視直播節(jié)目上也講過這個問題，目前缺的是穩(wěn)定有前瞻性的政策，缺能制訂政策的人才。在中國目前，錢、地都不缺，缺的是能管好人民血汗錢的人才，缺的是能在寶貴土地上建出傳世之作的人才，所以，中國的教育家任重道遠(yuǎn)。
黎文江：資金緊張價格還會下調(diào)
陳洪志：為了迎合曹總，我們換一個角度，我們房地產(chǎn)并不是很缺錢，我想對大部分的企業(yè)來說，現(xiàn)在面臨的困境，基本上馬上要死，如果不借錢是等死，借錢是早死。唯一的突破點(diǎn)就是銷售，阿嬌在艷照門講，她“很傻很天真”，我們所有的營銷人員都說，現(xiàn)在是“很慘很無奈”，媒體說整個上半年都是量價齊跌，所有的開發(fā)商都說5、6月份開始回落，黎老師，您是我們房地產(chǎn)的計算器，也是我們數(shù)學(xué)老師，您怎么看今年上半年廣州住宅市場的真實(shí)情況，有請黎老師。
黎文江：因為上半年也是有一點(diǎn)下行，因為我們國家從53年到現(xiàn)在，經(jīng)歷過十次的GDP的半周期，在十次里面，改革開發(fā)之前它是一個大起大落，改革開放30年，也經(jīng)過了5個經(jīng)濟(jì)周期，但是并不是大起大落。剛才我們吳院長說房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)周期是密切相關(guān)的，以前是有一點(diǎn)滯后，現(xiàn)在這段時間突然間同步，我覺得同步不是它本身正常的規(guī)律，同步是因為有二次房貸，讓開發(fā)商的資金突然間斷了，因為在927房貸新政里面明確規(guī)定，開發(fā)商拿地的錢不能還貸，不能貸款，有圈地的有其他行為的不能貸款，這兩條是在9月27號明確規(guī)定的，大家可能只注意到二次放貸，但是對開發(fā)商致命的是這兩條，所以接踵而來的是土地淡市，事實(shí)上全國40塊土地流拍，其他大量都在底價成交，所以說進(jìn)一步投資的房地產(chǎn)就下行了。
所以我覺得今年上半年剛剛也公布了我們的國民經(jīng)濟(jì)GDP增長10.4%，去年是11.9%，下調(diào)了。房地產(chǎn)也跟著下行這是肯定的。廣州來說按照中央臺說交量齊跌，但是廣州在2、3月份的時候已經(jīng)下跌了，從5、6月份開始有回升的情況，但是從現(xiàn)在開始，我覺得不能夠把房地產(chǎn)跟經(jīng)濟(jì)周期斷裂開來，還是會下行，雖然5、6月份有回升，但是整個經(jīng)濟(jì)還在下行的話，還是跟著下半年還會下行。中央的財經(jīng)辦說今年的下半年明年上半年是最困難的，全球經(jīng)濟(jì)是最困難的，挺過這一年來說，全國的經(jīng)濟(jì)就會發(fā)育到新的高點(diǎn)，我們要有一年的準(zhǔn)備，做思想，我們應(yīng)該有一個開源節(jié)流兩種準(zhǔn)備。
陳洪志：黎老師，其實(shí)我們看今年廣州房地產(chǎn)市場，1月份到6月份的數(shù)據(jù)，1月份大概是35萬，2月份23萬，3月份是37萬，4月份到了39萬，5月份39，6月份66萬，這個數(shù)據(jù)說明從5、6月份開始市場的信心開始回暖，但是您剛才說到了下半年，如果重新回到30、40萬的成交量呢？
黎文江：這個不會回到30多萬，我覺得還是會保持在50、60萬的水平，當(dāng)然這個跟以前也是差很遠(yuǎn)的。剛才我們徐教授也說了這個問題，為什么我們企業(yè)的自有資金達(dá)不到35%，但是廣東就達(dá)到了36%，去年上半年是26%，從來沒有超過35%以上，但是今年上半年超過了36%的自有資金，剛才銀行的貸款是二三次保值分期的差不多。但是下來的就是定金和預(yù)售款，從去年的36%下降到28%，也就是說我們的資金從預(yù)售款那邊回收的差不多差了10多個百分點(diǎn)，這很嚴(yán)重。只有他有資金去找錢了。在這種情況下，下半年還有6萬多套預(yù)計會上市，供大于求。另外還有一到兩萬套經(jīng)濟(jì)適用房推出來，還有限價房推出來，這個是不樂觀的。所以在這種供大于求的情況下，價格還有可能會下調(diào)，資金緊張的情況下，價格還會下調(diào)。這是一個可以預(yù)見到的，所以我們做好了過冬的準(zhǔn)備。
陳洪志：您認(rèn)為在下半年供需矛盾還會加??？
黎文江：非常之嚴(yán)重。
韓世同：開發(fā)商的突圍之策是降價
陳洪志：謝謝黎老師，下面我想問一下韓老師，我們房地產(chǎn)行業(yè)面對的銷售的困境已經(jīng)是一天嚴(yán)峻過一天了，我們所有的房地產(chǎn)企業(yè)都在探索怎么度過這個冬天，我們現(xiàn)在在市場上出現(xiàn)了一二手聯(lián)動的新的現(xiàn)象或方法，作為業(yè)內(nèi)人士您是怎么看待一二手聯(lián)動呢？它是一個長期的靈丹妙藥還是短期的效果，未來的毒藥呢？
韓世同：一二手聯(lián)動隊伍也相當(dāng)?shù)亩?，我們在十年?dāng)中也看到有過這樣的案例，但是它的適用性不是很廣泛，其實(shí)做一手和二手有很大的本質(zhì)上的差異，現(xiàn)在能做一手的中介商沒有幾家，合富是一家，中地和經(jīng)緯，中原能做一些，但是做的并不多，做二手的就相當(dāng)多，一二手又做，而且這兩個業(yè)務(wù)，其實(shí)合富是分裂的，因為他們的運(yùn)作模式完全不一樣，現(xiàn)在他們遇到問題了，希望通過二手的渠道，把二手的買家收攏回來，當(dāng)然可以收到明顯的效果，但是容易把這個行業(yè)的管理界限搞混亂。
陳洪志：也就是說客觀上，目前銷售確實(shí)遇到了很大的困難，幾乎開發(fā)商把能想到的所有的方法都在想了，包括一二手聯(lián)動，一二手我們都知道它是短期的，對長期的發(fā)展它是一個巨大的傷害，但是確實(shí)在短期內(nèi)，收到的效果是成交，所以我想問一下您是怎么看待這個看法的？
韓世同：我不是太反對，但是我覺得如果要干嘛的話，必須要從一個行業(yè)監(jiān)管角度上界定，什么情況下，它的管理怎么有效性，它帶來的負(fù)面影響很大，將來行業(yè)的資質(zhì)的問題，包括一手在內(nèi)，中介商和開發(fā)商都不是一個平等的關(guān)系，開發(fā)商經(jīng)常因為傭金的問題去討論，如果二手在介入的話，一二手不同行的話，問題很多。在這個方面，要為企業(yè)找到一些營銷的方法，也不要一下子馬上設(shè)置了很高的障礙，但是監(jiān)管部門應(yīng)該及時出臺一些指引，避免一些負(fù)面的影響會更大。
陳洪志：如果一二手聯(lián)動，我們把它形容為“急病亂投醫(yī)，所尋非良醫(yī)”我們這樣去判斷的話，您認(rèn)為在當(dāng)前的房地產(chǎn)的形式下，面臨的缺錢銷售無法突破的情況下，房地產(chǎn)公司，開發(fā)商有什么很好的突圍法呢？
韓世同：其實(shí)現(xiàn)在的開發(fā)商不是很樂意降價而已，其實(shí)開發(fā)商他本來的成本和突然地完全足以支持大幅度降價的，尤其像萬科去年在市區(qū)里面大幅度的降價，還是高利潤的收益。廣州經(jīng)過一輪調(diào)整，這半年是在一個穩(wěn)定的層面上的，沒有深度的下探。這種情況我覺得是已經(jīng)是良好的，廣州的開發(fā)商是對過去的調(diào)控，相對明智的，它很及時的調(diào)控了一下。現(xiàn)在調(diào)整到位的，經(jīng)常日光談?wù)f排隊去買房的還是存在。這個情況我覺得主要是你價格的策略和把握的機(jī)會。有一種說法，如果老虎來了你跑得快還能活，但是洪水來了可能就不行，如果真的洪水來了的話，你就要跑到高坡去。我覺得萬科最近我們知道他說要降價，馬上要更正，我覺得這個其實(shí)也值得大家去思考，為什么出現(xiàn)這樣的情況，所以我們也可以看到，富力和合生，北京報道他們樓盤要降價，打七折，然后馬上他們又更正，我覺得這些現(xiàn)象都值得思考，到底為什么會這樣子，到底是媒體有意去陷害他們呢，還是什么樣的情況，因為我很想了解一下這樣的情況。
陳洪志：您認(rèn)為開發(fā)商的突圍之策就是降價？
韓世同：對，有效的降價，等到你跑到后面了沒什么戲了，到后面你跟得太晚了來不及了。
陳洪志：謝謝韓老師，莫總，我想問一下，其實(shí)剛才黎老師也講過這個觀點(diǎn)，其實(shí)我們很多人都認(rèn)為，包括徐老師，吳院長都認(rèn)為，中國房地產(chǎn)行業(yè)還有10年20年的美好光陰，但是前提是你必須要活著，別當(dāng)先烈，如果在這個時間這個冬天你你死掉了，你也無法享受中國房地產(chǎn)未來美好的明天了，我想問一下莫總，每個開發(fā)商他有什么更好的方法去渡過這樣的一個冬天？
莫嶸：我有一個觀點(diǎn)很同意曹總，冬天來了，有的人死掉，強(qiáng)者活下來，這個是很贊同的。但是有一個觀點(diǎn)和曹總相左的，最重要的是人才，我覺得錢還是很重要的。
房地產(chǎn)的衣食住行幾千年的歷史，幾千年前就有房地產(chǎn)了，模式跟現(xiàn)在大同小異，10、20年絕對不準(zhǔn)確，一兩千年一兩萬年這個行業(yè)還有可能，活下來是必然的，方式方法是很多的，每一家都有自己的方式。就像曹總說的我就是人才，為什么？因為他有錢，所以說有人他就能活下來。但是有的公司說我有人，我缺的是錢。但有的公司我又有錢又有人，還是倒閉。所以每個人的方式不一樣，所以有人人辭官歸故里，有人連夜趕考場，這是一個很正常的現(xiàn)象，潮起潮落，該死的就死，能活的就活下來。
陳洪志：我現(xiàn)在跟你討論的不是說這個行業(yè)是不是應(yīng)該生存，是不是有美好的未來，我已經(jīng)說這個行業(yè)一定有非常美好的未來，但是現(xiàn)在確確實(shí)實(shí)你也承認(rèn)是冬天，這是我們共同的。除了有人才之外，開發(fā)商還怎么渡過這個冬天，如果渡不過的話，這次是沒有機(jī)會看到美好了，我問的是這個。韓老師的方法是降價，降得越快越好，而且是越快越好。
韓世桐：捷足先登。
莫嶸：我不知道大家知不知道和黃最近在廣州開了一個盤，一點(diǎn)都不便宜，賣得很好，韓老師的觀點(diǎn)也不一定是這樣子嘛，和黃賣了一萬五，賣得很好。當(dāng)然，這是很有效的方法，但是不是唯一的方法，還不一定，就是說方法有很多，我知道有一些開發(fā)商很有名，就說我有錢我不怕，有錢，有人有地，我不怕。所以說是每個人的方式不一樣，方式很多種，每家根據(jù)不同的話，我有一個開發(fā)商進(jìn)去單價很高，太有賣，還有一家開發(fā)商是百分之百的高利貸去融資，也有，方式很多種。所以說你讓我回答一個東西，有一些東西不好說，我說融資百分之百報出來肯定是不好啦，但是人家真的是百分之百的去融資。
廖效東：要樹立江湖地位要有不同的策略
陳洪志：謝謝莫總，因為我沒辦法判斷他是不是人才。下面想問一下頤和的寥總，其實(shí)我們換一個角度上說，上個星期四，也就是8月7號是立秋，按照北方人的習(xí)慣，立秋是不小的節(jié)日，因為他們要吃餃子，搶秋膘，因為冬天馬上就到了，要冷了，所以吃一些餃子，吃一點(diǎn)肉，讓身上多長一點(diǎn)膘，就像剛才有的人硬扛，因為他不怕冷，因為他膘厚了。上個星期四在北方就吃餃子的時候，搶秋膘的時候，但是在房地產(chǎn)行業(yè)想搶一下秋膘都不容易，我想問一下寥總，其實(shí)頤和目前也有一些項目正在推出市場，您在銷售商或者開發(fā)商，您覺得怎么度過這樣一個寒冬呢？
廖效東：受到大環(huán)境的影響，剛才幾位專家投資市場也說是一塌糊涂，就看每一個企業(yè)它經(jīng)營的總策略是怎么樣的了，如果要樹立江湖地位，他有他不同的策略，他要快速銷售的，要招工程板，應(yīng)付難為自己的，就降價，審時度勢，還要根據(jù)項目的問題，比如說如果是非鋼性需求的，好像在花都，它不是第一居所，它是第二居所，很多開發(fā)商在那里扎堆的供求失衡的，如果是需方市場的，那就要加強(qiáng)了。如果是一些稀缺市場的，比較差的樓盤，我就比如說我們公司在南夫山上面一個高爾夫的產(chǎn)權(quán)物業(yè)，相對的受大環(huán)境的影響就小一點(diǎn)，我們底價就能扛得住，雖然應(yīng)該也是有明顯的，就比如說在上兩年，股市行情好的時候，我們的銷售人員是開寶馬7系，基本上是司空見慣的，真的是豪客比較多，但是這一年，7系比較稀罕了。所以說是看它的經(jīng)營目標(biāo)和項目的特點(diǎn)。
王世泰：不是所有開發(fā)商都希望房價瘋長
陳洪志：我們現(xiàn)場有一位來自深圳的嘉賓，是我們深圳新業(yè)地產(chǎn)顧問的品牌總監(jiān)，王總，其實(shí)新業(yè)地產(chǎn)既從事新業(yè)地產(chǎn)的中介服務(wù)，同樣也是以花樣年的開發(fā)，我想問一下王總，同樣的問題，我換一個角度去問，我們知道深圳的房價已經(jīng)到了一個比較低的階段，如果說我們廣州的房價去跟2007年比的話，我們只是回歸到2007年的5月份到7月份的水平，但是深圳的房價，不是說回到了解放前，至少可以說是回到了之前的一兩年了，我們說深圳人的購買需求是完全可以支撐目前市場的，我剛才問了韓老師，韓老師說是降價，越快越好，但是我們回到深圳來看，這樣的推論這樣的理論，深圳是失效的，因為深圳不只是回到了07，已經(jīng)回到了05，06年的時候，而且深圳的經(jīng)濟(jì)的高速的發(fā)展，人們收入的水平持續(xù)的發(fā)展，而且政治穩(wěn)定，在這種情況下，天還是那個天，地還是那個地，房還是那個房，人還是那個人，但是這個購買需求并沒有聯(lián)系，也就是說，降價并沒有多大的效果，您怎么看待這個問題呢？
王世泰：首先我想附和一下曹總的觀點(diǎn)，我希望以獨(dú)立地產(chǎn)品牌人物或者研究人的角度去看，因為屁股指揮腦袋以后，話就不好講，所以我今天發(fā)表不代表我公司的立場，是我個人的觀察，陳總主持非常杰出，但是我提的問題我想說一下，深圳的房價也還沒有有所回來調(diào)，因為徐滇慶老師他曾經(jīng)用牛刀的豪賭，你知道在這之前，也有非常知名的人士，他就擔(dān)心牛刀還要輸，因為從統(tǒng)計局出的數(shù)據(jù)來講，深圳的房價還要高，所以講房價某一個時候的指標(biāo)還要偏低，跟推出是有關(guān)系的。我現(xiàn)在就我們這一圈的人，大家經(jīng)常在萬科說，出現(xiàn)一個現(xiàn)象就是兩頭熱，什么兩頭熱呢？就是豪宅價格穩(wěn)定，銷售少，沒有什么影響。第二性中小戶型性價比另消費(fèi)者滿意，市場并不冷淡。有一些公司這幾天開盤也能達(dá)到4成、5成，最好的也達(dá)到6成。像深圳這種城市是充滿活力的。自住的需求很大，如果這個需求釋放出來，我們造的房子還是比較好賣的，但是我聽了大家很長時間的討論，都回避了一個問題，都沒有說，從06年到07年的瘋長的高房價，是房地產(chǎn)的禍?zhǔn)?。其?shí)它也是真正的損害了我們的行業(yè)，包括我們開發(fā)商的聲音，其實(shí)我們開發(fā)商并不希望瘋長。
陳洪志：您這個觀點(diǎn)一定要展開一下，其實(shí)我們經(jīng)常講房地產(chǎn)行業(yè)有幾個誤區(qū)，其中有一個誤區(qū)剛才曹老師也說了，打倒了開發(fā)商是不是房地產(chǎn)是不是放假就跌了，人民就解放了？這是一個誤區(qū)，第二個誤區(qū)就是說所有的開發(fā)商都希望物價上漲。
王世泰：所以我在這里幫開發(fā)商說一句話，并不是所有的開發(fā)商都不希望瘋長，這種瘋狂的高房價，最后會傷害到行業(yè)，也就是傷害到開發(fā)商。從最近國家統(tǒng)計及里面出來的說，國內(nèi)外的經(jīng)濟(jì)形式，國家的政治層面和需求層面，都不支持高房價。如果我們把這個結(jié)解開了，有一些問題就自然而然想通了，所以說我們現(xiàn)在討論房價的時候，我們自己有一個坐標(biāo)系，我是拿2001年來比房價還是2007年比房價，現(xiàn)在大家都拿高房價的時候的價格指數(shù)作為一個合理的，所以低下來了之后就出現(xiàn)一片恐慌，我很贊同業(yè)內(nèi)人士說的不需要慌。
我想了一句話“不望金和銀，銅鐵保太平”
什么意思呢？通常說9、10月份，就要說是房地產(chǎn)的金九銀十，所以從銷售的實(shí)際來看，今年不要巴望收獲金和銀。第二，過去利益相關(guān)者，大快稱金和稱銀的時代也要告一個段落的，因為這種暴利時代的終結(jié)，應(yīng)該是一個好事情，所以我說“不望金和銀”這是上半句，第二句是“銅鐵保太平”，銅在過去也是送錢的，十普通的錢價格中等的錢，老外先用的錢我們不太瞧得起，房子的第一功能還是保證居住和合理的適度投資，所以說我們賺一點(diǎn)銅錢也是好的。還有鐵，過去是兵器，也可以是劍，高房價之劍，已經(jīng)斬去了我們很多普通老百姓的幸福感，這把劍現(xiàn)在要重新回爐，做成更有利。也就是說房地產(chǎn)本身還要回到明身保障的責(zé)任。盡管這一塊不是開發(fā)商承擔(dān)的，但是聰明的開發(fā)商也要包住這個大氣。所以說我講從一個從業(yè)人員來的話，今年的下半年，叫什么都好，我覺得是丟掉放下，面對實(shí)體。包括金融這一塊你說給放松信貸也好，國家已經(jīng)放松了，定向的放松。給中小企業(yè)和農(nóng)民，而不是給房地產(chǎn)，所以不要在抱什么希望，所以說你降價，是你這個企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人來決定的，你賣得好也可以漲啊，但是上帝不掏腰包不買單，你只能干耗著。所以冬天有時候是自己等來的，冬天有時候也是大自然的一種恩賜，我們就看我們怎么看待冬天，我希望大家都微笑的渡過整個冬天。
石桂祥：房地產(chǎn)業(yè)是公共廁所行業(yè)
陳洪志：謝謝王總，您應(yīng)該心態(tài)最好的。下面我想問一下石總，其實(shí)現(xiàn)在不管在座的莫總、曹總對房地產(chǎn)行業(yè)都是信心暴漲，我們王總心態(tài)也非常的好。但是客觀上說，大部分的企業(yè)都可以感覺到寒冬，或者嚴(yán)冬，在最近的媒體上也頻繁的出現(xiàn)要求政府救市這樣的一種評論，您怎么看待救市這個問題，您覺得應(yīng)該救嗎？有必要救嗎？能救嗎？救得了嗎？謝謝石總。
石桂祥：今天的活動主要作為一種學(xué)習(xí)，向大家學(xué)習(xí)，雖然我們也是朋友了，大家都有接觸。剛才提到的問題，因為在徐老師兩次上課我們都有聽，之間也有一些了解，房地產(chǎn)的行業(yè)，從我個人來說，我們個人來說是資深從業(yè)人員，房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的歷史，準(zhǔn)確來說，我個人認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)業(yè)掐頭去尾算，或者把之前不是很成熟的，大概是20年的歷史，中間的行業(yè)在以前我們從事這個行業(yè)也好，我們認(rèn)為從政府的角度來看，房地產(chǎn)業(yè)是公共廁所的功能，是必不可缺的，但是見多了就不好了，就要調(diào)控。
這是在2000年以前，1988年中國在深圳，還有廣州的其他地方，土地開始有償使用，92年之后，當(dāng)時我們國家討論汽車業(yè)還是房地產(chǎn)業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，他們說汽車業(yè)是支柱產(chǎn)業(yè)，房地產(chǎn)是重要的產(chǎn)業(yè)，因為帶動的情況不一樣，當(dāng)然最后房地產(chǎn)在整個中國的發(fā)展時間上，都有一些重要性，但是常常忽略到。1998年中國是全部住房改革，從98年住房變成一個真正的商品。我的印象是到了2004年，我們國家才真正的確定我們的土地管理法，這在法律上才明確，我們說房地產(chǎn)業(yè)才是真正的行業(yè)。2004年8月31號，我們說土地的方式，這是在房地產(chǎn)業(yè)的里程碑的日子。全國的土地都要狀態(tài)化了，也說明這個行業(yè)到04年在國家的層面上才明確。
另外從法律的角度來講，07年的7月1號，我們國家才公布物權(quán)法，才明確下來。08年才開始實(shí)施，也就是說整個房地產(chǎn)的行業(yè)從土地的問題，規(guī)劃的問題，一系列的法律問題上，到今年才算是一個明確的行業(yè)，也就是最近20年，不斷的完善，各個規(guī)劃的層面，這是一個概念。第二個就是說金融業(yè)高度相關(guān)的行業(yè)，我們從90、92年參與房地產(chǎn)業(yè)，小平南巡了之后，海南系列的房地產(chǎn)沒搞好，當(dāng)時還明確規(guī)定上市公司的融資不能用于房地產(chǎn)開發(fā)。為了這個錢開發(fā)房地產(chǎn)，我們想了很多的項目。到98年，上海、北京、深圳才開始作為主頁上市，今年2004年2005年以來，對外資進(jìn)入中國也是很嚴(yán)格的，到07、08年，整個金融政策，都是一些嚴(yán)厲管制的，從房地產(chǎn)，我認(rèn)為從80年代開始，實(shí)際上整個國家一直是在金融這個角度或者稅收的角度一直是嚴(yán)厲管制的，這個我想大家都是從業(yè)人員。我個人的理解就是說房地產(chǎn)業(yè)碰到今天的狀況，不是什么新鮮事，首先行業(yè)發(fā)展20年，整個國家的政策方面，都是在不斷的完善的，直到今年才健全，甚至有的還沒有健全，整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展當(dāng)中，無論從金融方面來說都是嚴(yán)厲管制的。到今年位置，沒有一個所謂的房地產(chǎn)投資基金，所以說應(yīng)該來說我們在這個行業(yè)里面生存這么多年，我們感覺實(shí)際上國家一直是非常嚴(yán)厲的管制房地產(chǎn)行業(yè)的。
這是我的第一個感覺，第二個就是說從這幾年開始，房地產(chǎn)的格局發(fā)生一些變化，它有幾個方面的情況，第一個我們國家是市或者縣的政府才有權(quán)出賣土地的，當(dāng)時碰到的情況就是說總理要賣地給別人是不同意的，廣州市不可以賣地的，廣東省是不可以賣地的，然后按照徐老師也給了我們觀點(diǎn)，我們這么多年搞房地產(chǎn)的策劃來看，每一個平方米里面，大致30%到40%都是政府拿走，帶動的相關(guān)產(chǎn)業(yè)的稅收，這個30%到40%這么高的利益在，所以政府他會非常重視房地產(chǎn)行業(yè)。但是這兩年04、05年，一直在這個問題上博弈，我覺得問題是中央政府有中央政府的利益。中國房地產(chǎn)從改革開放以來，我認(rèn)為有兩件事做，一個是我們要從完成從社會經(jīng)濟(jì)向社會主義經(jīng)濟(jì)的轉(zhuǎn)變。農(nóng)業(yè)向工業(yè)轉(zhuǎn)移。這個產(chǎn)業(yè)嚴(yán)格來說到今天為止，沒有得到合適的地位，剛才很多的人也說了是不是有人亂搞，我一直不是很同意這個觀念，它是需要一個支撐的。
第二個來說房地產(chǎn)和金融業(yè)的關(guān)系，銀行經(jīng)常是說晴天送傘，雨天送傘，這個是它的行業(yè)控制風(fēng)險的手段，這個是無可非議的。房地產(chǎn)的生產(chǎn)過程和消費(fèi)過程也是受到信貸的嚴(yán)格控制的。中國房地產(chǎn)業(yè)要想慢慢的生存下去，發(fā)展下去，這些方面都會受到一些影響。我們房地產(chǎn)業(yè)這一塊，雖然項目多，但是我們堅持一個原則，房地產(chǎn)項目包括實(shí)際上這一塊，香港企業(yè)也是這么做的，房地產(chǎn)企業(yè)每一個企業(yè)每一個項目公司之間的資金利用是有防火墻的，就是說我的項目不能給你用，所以這樣的話，就是我們整個十幾個項目，有一些沒有利潤賺，但是都沒有影響到其他的。我主要是房地產(chǎn)有一些集團(tuán)性的管理。但是我們忽略了一個問題，或者說沒有把這個問題很重視，它往往是一個大方面的，現(xiàn)在可能有十個項目，二十個項目，它相互之間是沒有相互傳導(dǎo)的，因為一相互傳導(dǎo)就會影響到其他的。
第三個就是說發(fā)展商，廣東省委省政府提出了一個落實(shí)科學(xué)發(fā)展觀，改革開放排頭兵的這么一個宣言，我看下來有一點(diǎn)我認(rèn)為非常適合房地產(chǎn)業(yè)，在里面提出了一個觀點(diǎn)，整個房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展要三歸合一，國民經(jīng)濟(jì)和社會發(fā)展的規(guī)劃，土地利用的規(guī)劃，和城鄉(xiāng)發(fā)展的規(guī)劃，如果我們的項目既符合經(jīng)濟(jì)國家和經(jīng)濟(jì)社會發(fā)展的規(guī)劃，也符合土地的規(guī)劃，也符合城鄉(xiāng)發(fā)展的規(guī)劃，我想很多前輩所說的，它里面肯定有競爭能力，我就說這么多，謝謝。
陳洪志：我們回顧一下您講的，您認(rèn)為這個行業(yè)是一個公共廁所行業(yè)，大概意思是說人人都需要，第二個他挺臭，第三個地位不高，能不能換一個別的形容詞，要不然我們曹總都是屬于公共廁所的從業(yè)人員，正是因為您把它當(dāng)做公共廁所看，所以你覺得政府沒必要救，也不用救，也不可能救，這么一個觀點(diǎn)？
石桂祥：對。
歐陽維洲：房價會影響整個社會
陳洪志：下面我想問一下云星集團(tuán)的歐陽總，在奧運(yùn)會前后，我們政治局分別到全國9個城市，對經(jīng)濟(jì)形勢做調(diào)研，把握現(xiàn)在國內(nèi)經(jīng)濟(jì)形式的情況，從我們得到的信息四個基本點(diǎn)。第一，對農(nóng)業(yè)加大投入，第二對工業(yè)加大支持，第三，對外貿(mào)加大優(yōu)惠，第四個對房地產(chǎn)加大調(diào)控，也就是說我們并沒有等待來可能的救市，可能在中央領(lǐng)導(dǎo)的心目中，可能真的像石總所說的，真是公共廁所，歐陽總，您是怎么看的呢？
歐陽維洲：首先，中央對外農(nóng)業(yè)、工業(yè)和對外貿(mào)易的支持，這是對整個中國經(jīng)濟(jì)的支持，農(nóng)業(yè)是作為國家的第一產(chǎn)業(yè)，從經(jīng)濟(jì)學(xué)院來說是第一部落，工業(yè)是第二產(chǎn)業(yè)，這在我們國家是非常重要，特別是農(nóng)業(yè)，現(xiàn)在糧價上漲，食品的上漲，對國家和人民也會構(gòu)成不穩(wěn)定的因素，所以中央常委去視察、調(diào)研也是從改變整個國家，特別是對我們經(jīng)濟(jì)提速發(fā)展，是一個策略，對農(nóng)業(yè)的扶持。但長期以來，農(nóng)業(yè)都是一種比較多要國家扶持的。工業(yè)也是這樣，我們也是要扶持、支持的，特別是高薪工業(yè)和創(chuàng)新型的工業(yè)，對外貿(mào)易是我們國家受國際政治關(guān)系經(jīng)濟(jì)一體化的影響，現(xiàn)在也是對外貿(mào)易出口，國家采取優(yōu)惠的措施的扶持，房地產(chǎn)為什么還要加大調(diào)控，這一點(diǎn)剛才各位學(xué)者也說了，從05年到07年，我們房地產(chǎn)出現(xiàn)了中低收入客戶都說買不起房，住不起房，就像剛才說的一把劍砍掉了幸福。如果大多數(shù)人都住不起房，就是社會問題，所以國家采取一系列的政策來調(diào)控房地產(chǎn)，那么房地產(chǎn)在一些地區(qū)，確實(shí)也是出現(xiàn)很多的不非理性的，內(nèi)地一些比如說上海房價去到兩萬多三萬多，杭州一些西湖邊的地方，一平方賣到6、7萬，我作為一個房地產(chǎn)從業(yè)人員，我去年到了湖州，因為萬科在那里買了一塊地，那個是引起很大的振動，比原來的價錢高了一倍多，所以一夜之間漲了一千多塊一平方，這種情況我認(rèn)為政府肯定出臺政策的調(diào)控，因為房價會影響整個社會，各個層次也會受到影響，它在去年的價格，我們應(yīng)該說是一路高歌，但是現(xiàn)在出臺政策，對一些房子影響銷售出現(xiàn)降價，用各種方式去降價，這也是整個市場上出現(xiàn)這種情況而被迫采取的。
陳洪志：您認(rèn)為就像曹總的原理一樣說的，工業(yè)、農(nóng)業(yè)、外貿(mào)都該保，房地產(chǎn)該死，不應(yīng)該保？
歐陽維洲：也不是，都應(yīng)該調(diào)到合理的價格，深圳去年的房價買的是1.5萬，現(xiàn)在調(diào)控是6、7千，包括廣州，廣州當(dāng)然在城市中心是堅挺的，在結(jié)合不部那地方肯定要降，這也是受市場決定的。
熊志偉：缺乏前瞻性人才決定中國房地產(chǎn)發(fā)展
陳洪志：謝謝歐陽總。最后一個問題我想問一下來自深圳的熊總，其實(shí)我只能給你兩分鐘的時間，因為我已經(jīng)超時了，您的問題也簡單也容易，您剛才聽了所有嘉賓的發(fā)言，所有的嘉賓也談了怎么來錢的問題，您談一下您今天最大的體會，謝謝熊總。
熊志偉：陳總給了我一個很難的問題，我從事房地產(chǎn)30多年的時間了，第一房地產(chǎn)是自主產(chǎn)業(yè)，而不是像現(xiàn)在領(lǐng)導(dǎo)說的徘徊來徘徊去，把它當(dāng)成不重要的產(chǎn)業(yè)來看，從朱熔基總理認(rèn)為只是產(chǎn)業(yè)，不是自主產(chǎn)業(yè)這就犯了一個錯誤，然后到我們的溫家寶總理把它當(dāng)成一個自主產(chǎn)業(yè)來對待，從2003年開始調(diào)控到現(xiàn)在，我非常同意曹總的講話，就是我們在政策層面上沒有一個人才來有前瞻性的決定我們中國自己的房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。
陳洪志：您的第一個觀點(diǎn)您認(rèn)同房地產(chǎn)是自主產(chǎn)業(yè)？
熊志偉：對，第二個關(guān)于來錢的問題，我本來想請問徐教授，他在美國、加拿大呆得比較多，國外的房地產(chǎn)他們有多少個經(jīng)營工具？而我們中國有幾個？我只看到了一個?，F(xiàn)在中央把民間銀行開始啟動了，現(xiàn)在在座的有幾位銀行的，實(shí)際上房地產(chǎn)應(yīng)該說是銀行最優(yōu)良的資產(chǎn)，在我們國家的GDP占了31%，為什么要去打擊？為什么還要去調(diào)控，我并沒有說銀行在打，需要一個非常高層次的人才決定中國的房地產(chǎn)的產(chǎn)業(yè)政策，再對房地產(chǎn)進(jìn)行緊縮，后果不堪設(shè)想。所以之前我有講到過這個問題，關(guān)于兩錢的問題，我們只有一個金融工具，徐教授今天講到危機(jī)，真正的危機(jī)就是我們國家的金融改革，跟不上經(jīng)濟(jì)制度的改革，跟不上政治制度的改革。
第三點(diǎn)，關(guān)于住房的問題，住房是一個社會屬性的或者商品屬性的問題，社會屬性是解決住房的問題，這個應(yīng)該是由政府負(fù)責(zé)的，就是保證居住，現(xiàn)在有企業(yè)來做，企業(yè)來進(jìn)行都可以，但是必須是成片開發(fā)，絕對不可以零打碎敲的去做。我們每年有1700萬的人從農(nóng)村變成城市人口，城市化要從45%走到65%才能真正走到工業(yè)化國家，現(xiàn)在我們有20年的路要走，1700萬人進(jìn)城市，每年需要4萬億的平均住房，35平方米小房水平，我們就算30平方米，也要4萬億平方米，要多少錢呢？要1.4億到1.8億的投資，按照剛才徐教授說的5%到10%是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不夠的，差多少倍，最少是兩千倍，保證住房靠誰來解決？靠政府來解決，而不是房地產(chǎn)開發(fā)商?，F(xiàn)在就算是再降價，工薪階級能買得起房嗎？剛才都講到深圳房價并沒有降價，深圳房價并沒有下降，降的只是很爛的樓房，有的甚至漲價了。我的意思是說住房這個問題不是靠房地產(chǎn)降價來解決的，它只是一個產(chǎn)業(yè)，它解決不了問題。謝謝大家！
陳洪志：其實(shí)我感覺您是比較適合做總結(jié)發(fā)言，不過今天的總結(jié)發(fā)言還是要交給院長去做總結(jié)。
吳立范：很高興聽到了各界人士討論有關(guān)目前的房地產(chǎn)當(dāng)前的問題，以及希望我們找出一些辦法，當(dāng)然大家是各抒己見，有不同的看法，我想提兩點(diǎn)。
第一我想我們對目前采取哪一些政策，政府是不是應(yīng)該救市，我們是不是應(yīng)該堅持調(diào)控，我們是不是降價或者升，出現(xiàn)這樣的一些分歧，我覺得基本點(diǎn)是來自于目前整個房地產(chǎn)發(fā)展的基本形式的判斷，也就是說我們現(xiàn)在房地產(chǎn)業(yè)是否出現(xiàn)我們講的冬天來臨，或者出現(xiàn)這樣的一個簫條，甚至是危機(jī)?；镜姆治鰜碜杂谶@里，我們之所以看成是冬天，不是某一個房地產(chǎn)企業(yè)而言，而是從去年，剛才我們提到9、10月份整個的價格下跌的形勢，以及們出現(xiàn)的整個地產(chǎn)的流拍的現(xiàn)象，從整體的形式上來看，肯定是一個下跌或者屬于大家說的晚上8、9點(diǎn)鐘也好，我覺得這個來說是不爭的事實(shí)，面對這樣的一個事實(shí)，牽扯到目前這樣的一個水平，它是一個從過去非理性的增長，瘋狂性的發(fā)展，特別是前兩年，回歸到現(xiàn)在的水平上，這個水平是一個合理的水平，還是一個過多，下降得過快，還是一個下降不到位，我覺得大家在這個問題出現(xiàn)分歧。
我們是以2001年還是2007年來做為一個尺度標(biāo)準(zhǔn)來衡量，我覺得房地產(chǎn)來講現(xiàn)在畢竟是一個發(fā)展，我們現(xiàn)在可能做不出這樣的判斷，如何在今后5個月或者明年這個時期的發(fā)展，它畢竟是在發(fā)展，我們認(rèn)為它是在發(fā)展的眼光去看，究竟下半年形勢如何，明年形勢如何，因為過去的事情到今天為止已經(jīng)是一個歷史。我講的第二點(diǎn)就是說分歧的冬天的看法，不存在是冬天，為什么他們不認(rèn)為不是冬天，主要是他們自己的企業(yè)和自己的狀況而言，房地產(chǎn)既然是一個市場就要市場操作，市場化的操作不一定實(shí)現(xiàn)一部分的企業(yè)通過競爭壯大，而另一部分通過市場淘汰，這是一個自然的規(guī)律，我們現(xiàn)在大家必定要面對的一個現(xiàn)實(shí)，我覺得才是重要的。
第二，究竟政府要不要救市，我覺得當(dāng)前房地產(chǎn)企業(yè)是不是應(yīng)該降價這個問題上，我覺得在這個問題的看法上，究竟造成我們現(xiàn)在出現(xiàn)這樣的下滑的原因在哪里？從我們講一句話就是說解鈴還需系鈴人，國外的、世界的我們是無法控制的，我們只能順應(yīng)，其次我們自己的調(diào)控，不是針對宏觀，包括利益的變化，通貨膨脹的影響不是房地產(chǎn)本身的經(jīng)濟(jì)。此外還有兩個原因，就是政府的政策，畢竟房地產(chǎn)發(fā)展到今天，我們很難說這個市場是完全自語競爭的市場，政府的作用，地方政府的作用或者中央的作用是相當(dāng)大的，這樣業(yè)帶來了我們簫條的狀況。是不是應(yīng)該調(diào)整、放松，我們對個人信貸是不是應(yīng)該做一些調(diào)整，在二套房、三套房上，我們需要一個穩(wěn)定的政策。今年的變化我們來一個救市，我們現(xiàn)在來的是一個長期的戰(zhàn)略的一個穩(wěn)定的政策來考慮，來考慮我們目前的形勢，所以這是政府應(yīng)不應(yīng)該調(diào)的問題。
再一個原因，造成現(xiàn)在這樣的原因，之所以我們出現(xiàn)這樣的下滑，去年房地產(chǎn)商錯誤的估計形式，錯誤的估計到房地產(chǎn)只上不跌，錯誤的估計自己融資的能力，但是他沒有看到這個價格，這個市場是一個變化的市場。這些房地產(chǎn)商，在這樣的情況下，你成本如此之高，可能今天你的辦法就有了，很難說，就是我們說的你降價也不是辦法，所以這些企業(yè)也將會淘汰。我覺得這也不見得是一個壞事。
剛才王總講的，作為一個房地產(chǎn)商，怎么保持一個可持續(xù)的發(fā)展，這個可持續(xù)的發(fā)展根據(jù)自己的能力，尤其是根據(jù)自己的融資能力，企圖依靠股票市場去掛靠作為自己的經(jīng)濟(jì)來源，企圖依靠民間的高利貸來實(shí)現(xiàn)，這不是辦法。可能你不需要的時候都在那里，你想馬上就可以拿得到。但是你真正的去抽這個資金的時候，包括債權(quán)，你會發(fā)現(xiàn)這些市場全都反了，全都不存在。所以如何保持一種均衡，出現(xiàn)這樣一個市場的變化，接受這樣的一個教訓(xùn)，我覺得是房地產(chǎn)值得深思的。
最后我代表嶺南學(xué)院，我們今天晚上舉辦嶺南圓桌的論壇，各位專家給的很好的建議和看法，我也對大家表示非常的歡迎和感謝。
另外我說一下，陳總的主持我覺得非常精彩，非常感謝您的主持，希望今后大家有更多的交流。
主持人：謝謝吳院長的精彩發(fā)言，也謝謝陳總今晚精彩的主持，那么我們今天的討論就到此結(jié)束了，我希望今天晚上所有的與會者通過我們的嶺南圓桌論壇之后，能夠?qū)ξ覀內(nèi)A南房地產(chǎn)市場有更清楚的認(rèn)知，這也是我們主辦單位，無論是觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)還是嶺南學(xué)院EMBA中心，對這次活動的目的。好的，此次論壇到此結(jié)束，期待下一次的相聚，謝謝現(xiàn)場所有的來賓，同時也非常感謝裕凱酒業(yè)對我們此次論壇的贊助，最后請我們所有的嘉賓留步，我們來照相留念。謝謝大家！
嶺南夜話：下半年房地產(chǎn)之路（一）
主持人：尊敬的各位來賓、女士們先生們，大家晚上好！歡迎大家參與今天由我們觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)和嶺南學(xué)院EMBA中心聯(lián)合主辦的嶺南圓桌系列論壇的演講，我是觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的賈樹方，非常高興能主持今天晚上的活動，首先請允許我向各位介紹一下我們今天到場的嘉賓，他們是：
加拿大西安大略大學(xué)終身教授徐滇慶教授；
中山大學(xué)嶺學(xué)院院長吳立范院長；
觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)董事總經(jīng)理陳詩濤女士；
廣東銀監(jiān)局辦公室副主任王敏先生；
中國建設(shè)銀行廣東省分行住房金融與個人信貸部副總經(jīng)理方勁松先生；
中國建設(shè)銀行廣州天河支行副行長劉軍先生；
廣州新城市投資控股集團(tuán)董事長曹志偉先生；
廣州地產(chǎn)資深人士莫嶸先生；
廣州市光大地產(chǎn)副總經(jīng)理陳洪志先生；
保利地產(chǎn)代理市場部總經(jīng)理吳定金先生；
頤和集團(tuán)營銷總監(jiān)廖效東先生；
廣州云星地產(chǎn)集團(tuán)副總裁歐陽維洲；
廣州合富輝煌房地產(chǎn)顧問有限公司首席分析黎文江先生；
恒基（中國）投資有限公司營銷總監(jiān)黃銘雅女士；
廣州寒桐顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生；
星彥地產(chǎn)品牌總監(jiān)王世泰先生；
深圳宏發(fā)投資副總經(jīng)理熊志偉先生；
廣州風(fēng)神汽車房地產(chǎn)開發(fā)有限公司董事總經(jīng)理石桂祥先生；
廣州奧晨地產(chǎn)有限公司總銷總監(jiān)王健先生；
歡迎各位嘉賓的到來，接下來我們請主辦方單位對我們的活動致詞，下面有情陳詩濤女士為我們致辭：
陳詩濤：各位來賓大家晚上好，今天是奧運(yùn)開賽的第一天，這個時候又是周末，大家應(yīng)該是心情比較輕松的來參加我們今天晚上的嶺南圓桌，差不多兩個月前，就是6月13號的時候，在我們主辦的2008博鰲房地產(chǎn)論壇的時候，全國各地的開發(fā)商及金融行業(yè)的專家接近600人，我記得當(dāng)時在場有很多來自湖南、湖北，甚至內(nèi)蒙古西南地區(qū)的開發(fā)商很多的老總來找我，問了一個問題說，我長期在廣州，華南的開發(fā)商市場現(xiàn)在好不好過，參加了那么多年的博鰲房地產(chǎn)論壇，今年的心情是非常重的一年，聽課也是最認(rèn)真，使我們感覺到現(xiàn)在的日子不好過了，差不多兩個月過去了，可能這種心態(tài)現(xiàn)在蔓延到了全國，而且主要在深圳和廣州，這種心態(tài)現(xiàn)在在輿論上也形成了一種喧囂，作為行業(yè)的一個新媒體，觀點(diǎn)網(wǎng)和《觀點(diǎn)地產(chǎn)》雜志，我們覺得在這個時候，有責(zé)任站出來找尋并發(fā)現(xiàn)這些心態(tài)，或者我們悲觀的輿論后面的真實(shí)原因，更好的促進(jìn)我們房地產(chǎn)的持續(xù)健康的發(fā)展。
今天我們聯(lián)合了嶺南EMBA，做這一期的嶺南圓桌，希望搭一個小小的平臺，借我們在座的各位專家，我們徐教授，吳院長，還有企業(yè)的嘉賓一起來對話兩個小時，共同探討一下目前緊迫的形勢及商討一些對策，相信我們今天晚上的討論可以給整個行業(yè)及業(yè)內(nèi)人士一份啟迪和更好的信心，特別是今年的房地產(chǎn)更需要一份信心，謝謝大家！
主持人：接下來我們將進(jìn)入我們今天晚上的正式討論環(huán)節(jié)，下面我要邀請我們廣州地產(chǎn)屆的資深人士，來自光大地產(chǎn)的副總經(jīng)理陳洪志先生，擔(dān)任我們的對話主持，有請陳總！
陳洪志：尊敬的吳立范院長，尊敬的徐滇慶教授，以及我們廣州房地產(chǎn)行業(yè)的同仁們，以及中大嶺南學(xué)院的學(xué)員們，我想今天晚上在座的各位和我一樣，都還還沉浸在昨晚的氣勢磅礴，美輪美奐的奧運(yùn)會開幕式當(dāng)中，就像我們張藝謀導(dǎo)演所講的一樣，他會用一種盡可能現(xiàn)代的手段去展現(xiàn)5000年的古老文化，我們很多人也沉浸在今天早上廣東選手勇得首金，以及我們的杜麗失去了奪金的機(jī)會的奧運(yùn)會現(xiàn)場。但是我想昨天晚上到今天的賽場中，都會聽到最多的話，就是“中國，加油！”
其實(shí)我們回想一下，我覺得我們的房地產(chǎn)業(yè)更需要加油，而且更糟糕的是，我們對于中國的房地產(chǎn)，到今天我們不知道應(yīng)該加什么了，除了加油之外，不知道還是加什么，所以我想非常感謝中大嶺南學(xué)院和觀點(diǎn)地產(chǎn)機(jī)構(gòu)，有機(jī)會邀請到各位專家、學(xué)者，和我們共同商討在目前房地產(chǎn)業(yè)的問題，可能今天給了我們兩個小時的時間，不一定能完全解答行業(yè)中的難題，我希望從不同的角度去理解，去把握，去分析現(xiàn)在房地產(chǎn)中存在的問題，那么我想問的第一個問題，我就想請出我們的徐滇慶徐教授，我們回憶一下從05年中國開始做房地產(chǎn)宏觀調(diào)控，三年過去了，特別是到07年9月份，我們的政策才得到了體現(xiàn)，這個從我們業(yè)內(nèi)人士來說我們經(jīng)常講到的，2007年9月底中央出臺了一個359號文，也就是對于第二套住房貸款的新政，以及進(jìn)入08年以來，對開發(fā)貸款的控制，使整個房地產(chǎn)業(yè)才真正的走向一種調(diào)控的市場，那么想問一下徐教授，您怎么去理解這樣一個信貸的新政與房地產(chǎn)的關(guān)系呢？
徐滇慶：我們現(xiàn)在在討論房地產(chǎn)的問題，實(shí)際上要看清房地產(chǎn)在目前所處的困境，就不得不把眼光放得更寬一些，剛才說了我們是在2007年的9、10月份，房地產(chǎn)出現(xiàn)了一些逆轉(zhuǎn)，大家想一想，中國的股市在什么時候開始逆轉(zhuǎn)呢？也就在這個時候。股指從6000多點(diǎn)一直跌，跌到現(xiàn)在的2600多點(diǎn)，奧運(yùn)開幕了，還跌100多點(diǎn)，什么問題呢？房地產(chǎn)市場交易量在各個大城市跌了一半多，什么問題？這些就和我們整個的宏觀調(diào)控所面臨的外部環(huán)境和宏觀調(diào)控政策的選擇有關(guān)。它不是一個簡單的單獨(dú)的房地產(chǎn)問題，是整個資本市場出了問題。
什么問題呢？信心問題，而且這個信心這次的衰退，從8、9、10月份開始，還沒完。9、10月份中國發(fā)生了什么事呢？會造成這么大的信心崩潰，中國什么事都沒發(fā)生，問題在于美國的次貸問題，全球股市低迷下跌，然后按開始波及了我們中國內(nèi)地及香港在內(nèi)股市全線的大跌，一直到現(xiàn)在。在這種情勢之下，國際金融市場風(fēng)雨飄搖，不確定性提高，美元連續(xù)貶值，次貸危機(jī)不在一個月之前，NBER和CCER的聯(lián)系會議，EBER是美國國家經(jīng)濟(jì)研究局來了12個頂尖的專家，我問他們美國次貸什么時候可以到底，他們解釋說很久，最常用的一個詞，還在發(fā)展。也就是說美國專家自己還不認(rèn)為美國的次貸能收斂到某一個地方。這個問題很嚴(yán)重。劍橋大學(xué)教授跟我談了一下，他最后意見說，從目前來看，我們很多金融學(xué)的基本定義要重新規(guī)范，否則很難解釋目前出現(xiàn)的金融危機(jī)。這是一個不折不扣的全球性的金融危機(jī)。
我們目前中國已經(jīng)不在是一個封閉的經(jīng)濟(jì)體，我們和全球的聯(lián)系越來越廣泛，所以這一次全球的金融危機(jī)，必然波及中國，首先我們遇到的挫折就是信心的喪失，直到現(xiàn)在。
那么宏觀調(diào)控政策在里面是怎么考慮的呢？我們?yōu)槭裁匆暧^調(diào)控，就是要防范危機(jī)，如果沒有危機(jī)，就不需要去調(diào)控，正常的波動交給市場去管，市場要比政府做得好，但是有了危機(jī)就不得不管了。首先我們要討論危機(jī)在哪里。中國主要的危機(jī)主要的危機(jī)第一個是銀行危機(jī)，金融危機(jī)，我們的銀行體制非常脆弱，改革30年的成本都沉浸在銀行里了。所以我們要記住，如果我們中國出現(xiàn)了什么大的波動，導(dǎo)致這種逆轉(zhuǎn)原因很有可能是金融危機(jī)，我們必須戰(zhàn)戰(zhàn)兢兢的防范這個危機(jī)。
第二個是社會危機(jī)，貧富差距很大，而且繼續(xù)在擴(kuò)大。認(rèn)識到兩個危機(jī)之后，我們現(xiàn)在有三個指數(shù)，第一個是CPI物價指數(shù)，第二個股指，第三個房價指數(shù)，三個指數(shù)如果是正常波動，我們叫市場取管，用不著我們?nèi)フ{(diào)控，只有大起大落的時候，要考慮他會不會導(dǎo)致危機(jī)，相應(yīng)的導(dǎo)出我們的政策。這三個指數(shù)無非是物價暴漲物價暴跌，房價暴漲房價暴跌，股指暴漲估價暴跌。我們要分別來研究看待什么是最危險的，首先，物價暴漲這是非常危險的事情，而且壓力越來越大，兩個原因，第一個我們的流動性過剩太厲害了，我們一直流動性過剩，這是票子印得太多，而現(xiàn)在全球的金融不確定性很高，大量海外資金流入中國，2008年第一季度，流入中國850億美元，相當(dāng)于6000多億人民幣，4月份一個月就流進(jìn)770億和5000億左右人民幣，這么多錢擁進(jìn)來，我們就不能不印人民幣，短期之內(nèi)就印了兩三萬億人民幣來沖銷流入中國的外匯。這兩三萬億流到了社會，給我們的貨幣政策帶來的壓力就很大很大。大家都知道供求關(guān)系都不變，只要貨幣一增加，通貨膨脹的壓力就增加，什么都不變，多印一倍票子，物價絕對不只漲一倍，這個問題是現(xiàn)實(shí)存在的。
第二，海外現(xiàn)在一邊漲風(fēng)，輸入性的通貨膨脹給我們的壓力越來越大。上百年的數(shù)字都出來，研究經(jīng)濟(jì)的人都嚇了一跳。2007年我們?nèi)珖M(jìn)口石油1.4億噸，折合半年就是7000萬，2008年上半年，我們進(jìn)口了9060萬，多出了2000萬來，而石油在這一段時間之內(nèi)，從不到80美元上升到了120，最高峰達(dá)到了148，從80到120，漲了50%，我們這一次6月份的調(diào)整，只調(diào)了不到10%。。
第三，鐵礦砂，2007年一年我們才進(jìn)了3.7億噸，我們今年上半年進(jìn)了2.3億噸，而鐵礦砂漲了88%，我們價格擋得住嗎？在這種沖擊之下，我們確實(shí)面臨了很大很大的通貨膨脹壓力。如果通貨膨脹上了兩位數(shù)，第一我們的低收入群體會受到嚴(yán)重的沖擊，本來貧富差距就大，通貨膨脹一來，窮人糟糕，他們的恩格爾系數(shù)很高。第二，我們的銀行系統(tǒng)大量資金要從銀行里面流出來，那么對我們的銀行存款結(jié)構(gòu)會產(chǎn)生很大的沖擊。所以通貨膨脹壓力是不能出事的，一出事，我們的金融和貧富差距都要出事，所以這是第一要務(wù)。
可是2008年以來，只是1月份貨幣發(fā)行和貸款總額雙雙突破歷史記錄。貨幣1月份就增大了14000億，這個壓力就很大了，我們之所以在2007年出現(xiàn)通貨膨脹，一部分原因就是2007年一季度，貨幣發(fā)行和貸款總額突破了，2008年一開始有出現(xiàn)了一個大突破，突破的強(qiáng)度比2007年還厲害，為什么？這和我們的經(jīng)濟(jì)周期有關(guān)。黨會開完了，就一定過熱，各級政府爭先恐后上項目搞貸款，這個問題沒有克服。所以不能不緊縮。最近開了幾次會，有一些官員主張放松緊縮政策，但是大部分的學(xué)者都認(rèn)為，目前雖說通貨膨脹率已經(jīng)降到了6.5%，但是這不說明問題，因為我們現(xiàn)在奧運(yùn)要開。所以各種指標(biāo)都控制住了。油也沒有怎么漲，鋼也沒有怎么漲，這是靠大量補(bǔ)貼實(shí)現(xiàn)的，奧運(yùn)之后要不要漲，壓力非常的重。
在這種情況下我們不能輕易的放松，稍微一放松貨幣政策，通貨膨脹對沖的兩位數(shù)，我們的麻煩就很大，這是大局。至于說房地產(chǎn)市場我的觀點(diǎn)是，房價暴漲肯定不好，但是它是屬于一種投機(jī)活動來帶動的去年的房價暴漲。我們對暴漲多少有一些辦法，就是加強(qiáng)管理，增加你的交易稅，可以把它抑制。房價暴跌，現(xiàn)在的問題交易額有了，大家都在觀望不肯出手，這是信心問題。股市暴漲肯定不好，馬上就會出現(xiàn)泡沫經(jīng)濟(jì)。所以我們對股市暴漲治理倒有一些對策。股市暴跌，要看資金流的流向，如果股市暴跌，資金外逃，完了，金融危機(jī)，泰國式的危機(jī)。現(xiàn)在的問題是股市暴跌，資金還往里面擁。這個問題我請教了很多有名的教授，我問他們，他們說這是世界金融史上沒有發(fā)生過的事情，教科書上都沒有。
這是中國經(jīng)濟(jì)學(xué)家面臨的挑戰(zhàn)?，F(xiàn)在我的基本判斷還是比較樂觀的。因為錢沒有走，還在往里走，這說明和世界各國和美國歐洲來比，中國的宏觀環(huán)境是最好。我們自己認(rèn)為不好，但是外面比我們還要不好。所以這些錢就跑到中國來避難。避難給我們帶來很大的困難。比如說，外面下大雨，很多路人到我們屋檐下避雨，他不是敵人，是朋友，我們只能讓他避雨，但是在屋檐下避雨的人多了，我們就休息不好。現(xiàn)在大量錢擁入中國，給我們帶來了很大的困擾，貨幣政策空間很小，但是我們還不能把來的錢都當(dāng)敵人看，現(xiàn)在明顯來操作，破壞中國金融穩(wěn)定的資金，還很有限，大量的是來避難的，是因為我們工作的穩(wěn)定而來，不是來破壞的。這么多錢來了之后，我們中國股市和房市就應(yīng)該可以看到在這種形式之下，它會有變化。這些錢我們看得很清楚，2007年的10月底，銀行存款只有16.2萬億，現(xiàn)在突破20萬億，短短的這么一個時間多了4萬多億，其中有1萬居民存款，有1萬是股市撤出來的，有2萬是從海外流出來的，占55%，這些錢流進(jìn)來，都在銀行里面存著，銀行現(xiàn)在是負(fù)利率，金融學(xué)理論告訴我們，負(fù)利率是很糟糕的東西，因為在負(fù)利率的情況下，銀行的存款是不穩(wěn)定的。
那么請問如果資本市場的信心在某一天恢復(fù)了，這么多的錢往哪走，我們不知道信心什么時候恢復(fù)。但是金融學(xué)教科書上有這么一段話，也許不太中聽，大家仔細(xì)想一想是什么意思。"某一家人有人去世了，我們?nèi)サ跹洌覀儼言撜f的安慰的話都說了就可以走了，至于這家人還要哭三個小時還是三天，你控制不了，但是你可以相信，他們哭到一定時候就不哭了，生活還要繼續(xù)"。這個案例就告訴我們，金融市場的信心危機(jī)，從來都不會無休止的延續(xù)下去，它是一種餛飩現(xiàn)象，一個小小的因素的變革，就可能使整個市場的信心發(fā)生逆轉(zhuǎn)，。發(fā)生逆轉(zhuǎn)的時間，是我們很難去預(yù)測的，但是它一定會發(fā)生?，F(xiàn)在很多的人著急，說要救市，我也不愿意看到資本市場墜入今天的狀況，但是我們是否要研究一下，怎么救，現(xiàn)在我打一個比方，黃河要是發(fā)洪水了大家要防汛。如果黃河斷流了，已經(jīng)斷了好幾次了，環(huán)境保護(hù)沒搞好，天大汗沒水了，已經(jīng)沒水了你怎么辦？端個臉盆去救黃河？開玩笑，如果有一臉盆的水，還是留著自己喝，什么時候黃河水會來？天下雨，水就來了，什么時候下雨，你不要問我，我不知道，但是它一定會下。從這個觀點(diǎn)我認(rèn)為大家不要大驚小怪，只要資金沒有外逃，肉爛在鍋里，中國資本市場是有希望的，包股市和房市都有希望，因為錢沒有丟掉，也沒有逃走，無非現(xiàn)在在銀行里面蓄勢待發(fā)?，F(xiàn)在我們恰恰在反方向上非常擔(dān)心，因為在銀行里面攢的錢太多了，這么短時間，上了四萬億，我們房地產(chǎn)市場有多大的容量呢？我們2007年全國房地產(chǎn)交易量27000億，分到一個月也不過是2500億，全國這么多的城市這么一分，分到北海、上海、深圳、廣州這些大城市，不會到一半，因為中小城市數(shù)量很大地一辦就是一千億了這些城市一個月能供給的量無非這么多，再加一點(diǎn)存量，它是新進(jìn)去的流量最大的資金，如果發(fā)生逆轉(zhuǎn)稍微出來一點(diǎn)，我們的房市和股市就會發(fā)生意想不到的變化，資金流入股市，股市大起大落，流入大城市的豪華型主住宅，房市房價就可能大漲，流入消費(fèi)市場PCI就可能大漲，我們要必須認(rèn)真對符合防范。不愿意看到資本市場大起大落的現(xiàn)狀。而現(xiàn)在大家不停的喊救市，信心的問題很難弄。
說到救市，我們把印花稅從3‰下降到1‰，就起了兩天半的作用，都沒有三天。它沒有明顯的關(guān)系。說政府表個態(tài)，新華社寫了很多的文章，也沒見起作用。能做的差不多都做了，大小非說到底還是信心的問題。誰說大小非減持了就一定要拋啊，現(xiàn)在采取措施，批發(fā)市場了零售市場分開，政府能做的還有什么？大家可以提出來推動政府去做，可以做的差不多都去做了，信心還是不恢復(fù)，那只能等。天上下雨黃河的水就來了，所以沒必要過渡的驚慌失措。
房地產(chǎn)現(xiàn)在在緊縮政策之下，肯定遇到很大的挑戰(zhàn)，很多房地產(chǎn)商的資金鏈要斷，你去年高價圈地，現(xiàn)在貸款緊縮，拿什么錢開發(fā)，在這種情況之下，我建議股權(quán)融資，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)自有資金嚴(yán)重不足，全國平均還只有25多一點(diǎn)，而銀監(jiān)會要求35，按照金融的原則應(yīng)該是40。從窄口徑來看，房地產(chǎn)企業(yè)資金缺口3700億，寬口徑8000億，我們社會上有幾萬億的過剩流動性，而房地產(chǎn)企業(yè)居然還有巨大的資金缺口，顯然這是不合理的。說得透徹一點(diǎn)，就是房地產(chǎn)企業(yè)資金不到位是把自己的風(fēng)險轉(zhuǎn)嫁給了銀行，轉(zhuǎn)嫁給了廣大的儲戶、老百姓。這個問題是要克服的。所以應(yīng)該推動房地產(chǎn)股權(quán)融資，把更多的社會資金細(xì)收進(jìn)來，當(dāng)然，你的資本回報率肯定會下降。但是這就達(dá)到了國務(wù)院和銀監(jiān)會的要求，同時讓我們的金融結(jié)構(gòu)變得穩(wěn)定。
總之我對于目前的資本市場，既擔(dān)心又樂觀。擔(dān)心的是我們通貨膨脹率所面臨的挑戰(zhàn)越來越嚴(yán)峻，我們必須繼續(xù)貫徹緊縮政策，萬一通貨膨脹上到兩位數(shù)，講很難治理，88年有一次地94年有一次，都用了四年左右的時間才實(shí)現(xiàn)軟著陸。一旦出現(xiàn)，我們要付出沉重的代價，但是另外一方面，我并不悲觀，因為資金沒有外逃，還往中國走，所以資本市場的前景依然看好，謝謝大家！
陳洪志：我們也謝謝徐教授，徐教授從房地產(chǎn)業(yè)說出所處的外國大歡環(huán)境分析了房地產(chǎn)市場發(fā)生的變化，他更多的認(rèn)為房地產(chǎn)市場的變化是因為外國市場的變化，他也要求我們?nèi)リP(guān)注銀行的危機(jī)，關(guān)注金融危機(jī)，關(guān)注三個指數(shù)，CPI、股指、房指，但是不管怎么說，徐教授始終對房市和股市信心。或者如果我們用官方一點(diǎn)的詞，如果我們說叫謹(jǐn)慎的樂觀，您能接受嗎
徐滇慶：可以。
陳洪志：下面我想請問一下吳立范院長，但是我們徐老師是從房地產(chǎn)行業(yè)所處的外部環(huán)境去分析房價，所面臨的問題危機(jī)。那么我想換一個角度從內(nèi)部環(huán)境，因為我剛才所說的，房地產(chǎn)宏觀調(diào)控從05年開始，三年了，中央下了很多藥，幾乎這個行業(yè)的所有的環(huán)節(jié)，都有宏觀調(diào)控測試，建什么樣的房子，房子的比例是多少，什么賣，什么時候應(yīng)該賣？賣多少？價格等等所有的細(xì)節(jié)，都有宏觀調(diào)控，包括事實(shí)行政，但是這么多年來，實(shí)際上最好的藥，最靈的藥，也是最有效的藥就是信貸政策，信貸的緊縮政策，這里面包括對開發(fā)商的緊縮，還有對各種住房信貸以的緊縮，就比如說我們老婆管老公的最高境界就是管住他的錢，只要管住他的錢恩，你就管住了你的老公，那么換一個角度說，中央管住了信貸政策，也管住了這樣一批像房地產(chǎn)不斷飛馳的野馬，我想請吳院長從內(nèi)部環(huán)境去分析一下我們房地產(chǎn)信貸調(diào)整，對房地產(chǎn)行業(yè)的影響，有請吳院長。
吳立范：我想房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，有它自己一個方面本身的周期，就像其他的行業(yè)包括中國的股市的發(fā)展，有它的一個周期一樣，如果我們回顧一下中國的房地產(chǎn)從過去的80年代才開始，到我們現(xiàn)在也大概十幾年的正規(guī)發(fā)展，不到20年的時間，我們已經(jīng)經(jīng)歷了這么幾個大起大落的階段，最近的這一次的發(fā)展，去年大家提到去年9月份中央的銀行的緊縮政策，特別是信貸的緊縮政策，起到了極大的作用，我想這是藥本身在信貸的個人第二套住房信貸上，以及土地出讓金政策上，自然會在這個時間發(fā)生一個對房地產(chǎn)業(yè)的信心，對整個的2005年以來的高漲連續(xù)3年高漲發(fā)展的一個重要的打擊體現(xiàn)出來。如果我們看一下從房地產(chǎn)周期來看，2005、2006年，尤其是2007年，在房地產(chǎn)史上是相當(dāng)瘋狂的，也可以比喻為冰火兩從天。
從這樣的反差現(xiàn)象來看，徐教授講的國際的影響是一個重要原因，股市的影響是一個重要的原因。把這兩個加起來說成一個信心的危機(jī)。大家對房地產(chǎn)的信心，股市的信心，為什么會對房地產(chǎn)業(yè)突然這樣的信心喪失，為什么對中國股市更大的意義上喪失，從房地產(chǎn)來說，因為房地產(chǎn)的價格增長太快了，增長太快，增長過高。這個增長過快過高影響人們的實(shí)際購買能力，和房地產(chǎn)之間的差距越來越大，這種價格越來越大肯定不能持久，肯定不能持續(xù)下去了，在這個時候爆發(fā)的現(xiàn)象，我想是美國次貸的影響，以及我們銀行信貸緊縮政策的影響。
再加上我們在地方政府開始從去年下半年開始增加經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房的政策，在供給上也起到了極大的作用，幾從的打擊之下，整個本身的價格過高的影響下，導(dǎo)致了這樣的一個信心的危機(jī)。
從一般來講，房地產(chǎn)的行業(yè)的發(fā)展實(shí)際上它是和整個經(jīng)濟(jì)的發(fā)展連在一起，和一個國家金融市場、股票市場是聯(lián)在一起的，按照通常的規(guī)律，因為中國的房地產(chǎn)業(yè)畢竟不到20年的歷史，我們在這20年看出規(guī)律，如果把眼光放寬一點(diǎn)的話，房地產(chǎn)業(yè)和經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，股市的發(fā)展實(shí)際上是有密切的關(guān)系的。他們之間的關(guān)系，在從西方，尤其從美國的經(jīng)濟(jì)的發(fā)展來看，房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展通常是一個滯后的關(guān)系，一個國家的經(jīng)濟(jì)、股市的發(fā)展通常是優(yōu)先于房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，為什么呢？因為房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展周期比較長，通常它對市場的反映程度也相對的比較緩慢一些，所以當(dāng)這個經(jīng)濟(jì)走向高峰的時候，房地產(chǎn)業(yè)的價格的反映對經(jīng)濟(jì)的反映程度相對的比較緩慢一些。所以經(jīng)濟(jì)開始走向高峰，房地產(chǎn)業(yè)沒有走向高峰，同樣的道理，股市走向下坡的時候，房地產(chǎn)它的發(fā)展，它有基本的建設(shè)開發(fā)到出售這樣的過程還是繼續(xù)，等到股市下來之后，實(shí)際上可能是房地產(chǎn)發(fā)展的高峰，如果我們回顧一下從美國2000年，納斯達(dá)克指數(shù)5000點(diǎn)下降到1000點(diǎn)，那個時間房地產(chǎn)并沒有受到打擊。他們走一個相反的路，從2002、2003開始下跌，但是我們看到房地產(chǎn)業(yè)從2001年逐年上升，其實(shí)從經(jīng)濟(jì)周期來看，并不是和股市的周期是密切聯(lián)系，但是這一次我們看到的現(xiàn)象就和以往的房地產(chǎn)市場和經(jīng)濟(jì)周期和股票市場的發(fā)展出現(xiàn)了一個幾乎同步的現(xiàn)象。
這種現(xiàn)象其實(shí)我想如果看一下美國現(xiàn)在的情況，從2006年下半年開始，比較典型是2007年的3月份之后，美國的股市也開始下跌，與此同時，美國的房地產(chǎn)業(yè)開始下跌，我們現(xiàn)在看到的次貸危機(jī)的影響，次貸危機(jī)的影響，實(shí)際上和我們現(xiàn)在講到的銀行信貸政策，在美國的銀行信貸政策尤其是美國的房地產(chǎn)的融資的二級市場甚至三級市場的發(fā)展，它們是非常發(fā)達(dá)。整個的市場的發(fā)展它有一個本身的內(nèi)在的沖動，這個沖動到了一定的程度，從美國的市場來看，次貸危機(jī)無非是把支付不起的住房貸款的這些人提供，讓他們創(chuàng)造了一種需求，通過這種需求的創(chuàng)造，促進(jìn)提高價格，只要這個房地產(chǎn)后面有人去接房子，有人在這個價格上買，這樣的周期循環(huán)可以繼續(xù)下去，但是到了最后的高價沒有人接這個位，一旦信心喪失，整個鏈條就會起到一個反轉(zhuǎn)的作用。這種現(xiàn)象我們現(xiàn)在在美國的次貸危機(jī)我們已經(jīng)明顯的看到。在我們中國，市場的變化我們也明顯的看到，像一個帝王的創(chuàng)造，一個一個房價的提高，在高漲的歡呼聲中，只要有人接最后的一棒，肯定會延續(xù)下去，肯定是終究在某一個試點(diǎn)上，一旦鏈條沒有人接最后一棒，我們房地產(chǎn)資金、鏈條就開始出現(xiàn)繃緊，開始出現(xiàn)斷裂。
這一次我們出現(xiàn)這樣的股市和房市同時大跌的情況，在過去的發(fā)展房產(chǎn)的周期來看，應(yīng)該說是比較少見的現(xiàn)象，而且激烈如此之大。實(shí)際上這一點(diǎn)來講也是信貸的變化，美國的信貸政策是一個利益政策的變化。2001年房產(chǎn)的提高是聯(lián)儲銀行連續(xù)14次的降息，最終導(dǎo)致大家對房地產(chǎn)大增，所有的市尺資金從股市上撤出來到房地產(chǎn)上。我們?nèi)ツ甑男刨J政策和房地產(chǎn)的關(guān)系，剛才也講了這個銀行的信貸政策其實(shí)只是一方面，但是如果我們把它在寬一點(diǎn)講，實(shí)際上是整個宏觀緊急政策，尤其是在利益政策上，儲備金政策上太大了。從去年以來，我們的銀行的利息上調(diào)，連續(xù)上調(diào)6次，我們的銀行存款儲備金達(dá)到15%。這樣高的存款準(zhǔn)備金在世界上是罕見的。
陳洪志：可能從07年的1月份到08年的6月份，存款準(zhǔn)備金提高了8.5個百分點(diǎn)，也就是到了17.5總共凍結(jié)存款44650。
吳立范：所以這樣的情況來看的話，我們整個經(jīng)濟(jì)政策，尤其是貨幣政策的調(diào)整直接的相關(guān)。
陳洪志：您認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)目前這樣的困境，表象上是信貸緊縮政策，實(shí)際上是內(nèi)外因素綜合也包括過往的一系列的宏觀調(diào)控，也包括宏觀大政策？
吳立范：不錯，尤其是從去年9月份到今年，如果我們把眼光放遠(yuǎn)一點(diǎn)的話，它實(shí)際上從房地產(chǎn)從非理性的現(xiàn)象的增長，但是這個回歸的速度太快。
(注：論壇更多精彩實(shí)錄將在本周陸續(xù)登出，敬請持續(xù)關(guān)注觀點(diǎn)網(wǎng)（www.dress52.cn） 嶺南圓桌專題)
