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　　眾多公司紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，房地產(chǎn)淘金的大潮已經(jīng)成為A股市場(chǎng)的一大特色，眾多涉房公司的動(dòng)機(jī)、進(jìn)程、趨勢(shì)以及資本市場(chǎng)的反應(yīng)的確值得投資者及企業(yè)管理者細(xì)細(xì)咀嚼。

　　由于房地產(chǎn)行業(yè)快進(jìn)快出的特性，且對(duì)自有資金要求不高，及表面上的低技術(shù)含量性，所有這些特征再結(jié)合一段時(shí)期內(nèi)的行業(yè)高度景氣，房地產(chǎn)淘金成為A股市場(chǎng)眾多公司擋不住的誘惑，但各色涉房公司的動(dòng)機(jī)、進(jìn)程、趨勢(shì)以及資本市場(chǎng)的反應(yīng)值得投資者及企業(yè)管理者細(xì)細(xì)咀嚼。

　　當(dāng)前紅紅火火的地產(chǎn)熱潮總讓人不由自主地想到投資領(lǐng)域難以擺脫的輪回――從沸騰到亢奮，從亢奮到瘋狂。但泡沫總要破滅，過(guò)度供給和激烈的競(jìng)爭(zhēng)將使人們從童話回到現(xiàn)實(shí)，企業(yè)的凈利潤(rùn)不再增長(zhǎng)，行業(yè)似乎沒(méi)有經(jīng)歷秋天就直接進(jìn)入了寒冬。

　　房地產(chǎn)、多晶硅、風(fēng)電設(shè)備、以及門(mén)檻更低的私募股權(quán)投資在上市公司中的蓬勃興起都不得不讓人充滿憂慮。

　　“房地產(chǎn)業(yè)已成中國(guó)經(jīng)濟(jì)直接命脈”，國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心宏觀經(jīng)濟(jì)研究部部長(zhǎng)余斌日前道出這個(gè)早已不是秘密的秘密。

　　余斌將房地產(chǎn)視為中國(guó)明年經(jīng)濟(jì)面臨的七大挑戰(zhàn)中的第一挑戰(zhàn)，認(rèn)為房地產(chǎn)業(yè)能否保持穩(wěn)定發(fā)展，將對(duì)中國(guó)經(jīng)濟(jì)產(chǎn)生直接的影響――房地產(chǎn)行業(yè)占GDP的6.6%和1/4的投資，與房地產(chǎn)直接相關(guān)的產(chǎn)業(yè)達(dá)到60個(gè)。

　　在A股市場(chǎng)，雖然自2001年以來(lái)，通過(guò)IPO上市的房地產(chǎn)類公司只有16家；自2006年以來(lái)，證監(jiān)會(huì)發(fā)審委只批準(zhǔn)了8只房地產(chǎn)新股發(fā)行。但從2002年到現(xiàn)在，中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)仍總體處于令人羨慕的高增長(zhǎng)階段。越來(lái)越多的企業(yè)紛紛涉足房地產(chǎn)行業(yè)，同時(shí)也有越來(lái)越多的房地產(chǎn)資產(chǎn)被置入上市公司。

　　今年以來(lái)，至少有近30家房地產(chǎn)公司通過(guò)定向增發(fā)資產(chǎn)置換方式借殼上市。其中不僅包括“從無(wú)到有”實(shí)現(xiàn)借殼上市的，也有在原有房產(chǎn)主業(yè)基礎(chǔ)上注入新的盈利性房產(chǎn)資產(chǎn)的情況。

　　房地產(chǎn)已經(jīng)成長(zhǎng)為A股市場(chǎng)分布最廣泛的行業(yè)，這種廣泛性不僅表現(xiàn)為房地產(chǎn)類上市公司為數(shù)眾多，也表現(xiàn)為更為眾多的涉足房地產(chǎn)領(lǐng)域的非地產(chǎn)類公司。

　　房地產(chǎn)，揮之不去的誘惑

　　根據(jù)ValueTool公司績(jī)效數(shù)據(jù)庫(kù)，披露房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的A股公司近年來(lái)一直呈直線上升趨勢(shì)(表1)。2008年已達(dá)到258家，占全部1593家非金融類上市公司的16%。其中房地產(chǎn)為收入第一大業(yè)務(wù)板塊的公司在上述公司中的比重基本維持在35%左右，在2007年達(dá)到峰值102家，2008年略有下降至94家。這94家公司中絕大部分公司房地產(chǎn)收入占營(yíng)業(yè)收入的比例都高于50%，僅有6家公司低于這一標(biāo)準(zhǔn)(表1)。

　　地產(chǎn)公司為數(shù)眾多，但業(yè)務(wù)規(guī)模分布卻極不均衡。上述94家主營(yíng)房地產(chǎn)的上市公司2008年的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入為1586億元，占當(dāng)年所有上市公司房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入的80%。其內(nèi)部分布同樣極不均勻，其中萬(wàn)科A(000002)一家所占比例就為94家公司總和的25.5%，前5家公司就超過(guò)了總和的51%，前30家公司超過(guò)80%。從絕對(duì)數(shù)額來(lái)講，房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入在30億元以上的公司只有9家，不足10億元的公司有59家。

　　除此之外，在2008年還有163家公司雖然并非主營(yíng)意義上的房地產(chǎn)類公司，但卻或多或少擁有房地產(chǎn)業(yè)務(wù)。這些公司的房地產(chǎn)銷(xiāo)售收入也達(dá)到了391億元，其中大于10億元的公司有7家，占全部163家公司總數(shù)的4%，以及地產(chǎn)銷(xiāo)售總額的36%。其中，中國(guó)中鐵(601390)及雅戈?duì)?600177)都超過(guò)30億元，即便是在主營(yíng)房地產(chǎn)的上市公司中，這樣的規(guī)模也能排在10名以內(nèi)。這163家公司的主營(yíng)業(yè)務(wù)可謂千差萬(wàn)別，從化工到白酒，從商業(yè)到醫(yī)藥……幾乎涵蓋了A股公司的所有業(yè)務(wù)領(lǐng)域。

　　還有一些公司或者已經(jīng)從房地產(chǎn)業(yè)務(wù)中退出，或者僅僅是因?yàn)?008年沒(méi)有樓盤(pán)進(jìn)行結(jié)算而未被包含在上述統(tǒng)計(jì)之中?？紤]到這類公司，從2002年到2008年涉足過(guò)房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的A股公司達(dá)到332家，占當(dāng)前公司樣本總數(shù)的21%。

　　以上統(tǒng)計(jì)中還未包括大量通過(guò)參股、合營(yíng)和聯(lián)營(yíng)進(jìn)行房地產(chǎn)投資的上市公司。在我們所觀察的這七年中，房地產(chǎn)已經(jīng)成為上市公司涉足最為廣泛的業(yè)務(wù)領(lǐng)域，巨額的現(xiàn)期利益以及房地產(chǎn)業(yè)的幾個(gè)重要特征成為這種誘惑揮之不去的重要根源。

　　首先，房地產(chǎn)總體上屬于一個(gè)快進(jìn)快出的行業(yè)。雖然房地產(chǎn)項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)一般都需要兩年以上的時(shí)間，但一旦項(xiàng)目開(kāi)發(fā)完成并實(shí)現(xiàn)銷(xiāo)售，開(kāi)發(fā)商的本金就已經(jīng)全部收回，與其他諸如風(fēng)電設(shè)備、太陽(yáng)能等時(shí)下流行的行業(yè)相比，這么短的投資年限至少?gòu)男睦砩洗蟠蠼档土送顿Y人對(duì)風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)期。就像股票的流動(dòng)性常常降低人們對(duì)企業(yè)真實(shí)風(fēng)險(xiǎn)的衡量一樣。

　　其次，房地產(chǎn)投資對(duì)自有資金的要求并不高。雖然房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)是一個(gè)資金密集的行業(yè)，但由于銀行對(duì)這類投資的大力支持，企業(yè)實(shí)際投入的資金并不多。在2005年之前的很多極端情況下，企業(yè)甚至都根本不需要投入資金。土地費(fèi)用和工程款可以延期支付，而預(yù)付款卻可以早早拿到，只要成功地制造出一個(gè)房地產(chǎn)的概念，就已收獲了巨額利潤(rùn)，其他的只是作為投資方的銀行、作為土地提供方的政府、實(shí)際的施工方以及最終的消費(fèi)者之間的事情了。在國(guó)家采取一系列措施之后，上述情況有了很大程度的改善，但房地產(chǎn)的高杠桿特征依然非常明顯。

　　第三，表面上的低技術(shù)含量。只要拿到土地，無(wú)論是地產(chǎn)的設(shè)計(jì)、施工、推廣甚至是最后的銷(xiāo)售都有其他專業(yè)機(jī)構(gòu)可以幫助完成，房地產(chǎn)商的作用似乎無(wú)非是將土地、資金以及上述機(jī)構(gòu)整合到一起，因此房地產(chǎn)商開(kāi)始遍地開(kāi)花。這一切都讓人們淡忘甚至是輕視了一個(gè)行業(yè)所固有的風(fēng)險(xiǎn)和專業(yè)能力。

　　所有這些特征再結(jié)合一段時(shí)期內(nèi)的行業(yè)高度景氣，眾多公司紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)領(lǐng)域，房地產(chǎn)淘金的大潮已經(jīng)成為A股市場(chǎng)的一大特色，眾多涉房公司的動(dòng)機(jī)、進(jìn)程、趨勢(shì)以及資本市場(chǎng)的反應(yīng)的確值得投資者及企業(yè)管理者細(xì)細(xì)咀嚼。