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　　帶頭大哥重出江湖，“小陽(yáng)春”之后，十大上市房企漲價(jià)暗流涌動(dòng)。

　　這一次還是萬(wàn)科首先“遵循市場(chǎng)化的定價(jià)策略”，銷(xiāo)售火爆的深圳金域華府，從年初的均價(jià)11000元一路飆漲近兩成到3月的13000元，并引發(fā)通宵排隊(duì)的盛況。

　　據(jù)中原地產(chǎn)監(jiān)測(cè)，十大上市房企：保利、復(fù)地、富力、華潤(rùn)、金地、綠城、萬(wàn)科、雅居樂(lè)、招商、中海等2月起已有若干項(xiàng)目出現(xiàn)漲價(jià)現(xiàn)象，而3月這一趨勢(shì)更為明顯，漲價(jià)項(xiàng)目占到全部在售項(xiàng)目數(shù)的14%.3月這些房企在售項(xiàng)目均價(jià)小幅上漲，環(huán)比漲1%.

　　春暖花開(kāi)，開(kāi)發(fā)商試探性的漲價(jià)引起了購(gòu)房者的高度敏感。中原地產(chǎn)認(rèn)為，此輪成交高峰來(lái)自于去年底積壓至今的剛性需求集中釋放，但由于剛性需求數(shù)量有限，且對(duì)價(jià)格敏感，因此預(yù)計(jì)積壓需求于近期釋放完后，下半年的銷(xiāo)售狀況不容樂(lè)觀，漲價(jià)的局面恐難持續(xù)，開(kāi)發(fā)商須謹(jǐn)防盲目跟風(fēng)漲價(jià)。

　　萬(wàn)科領(lǐng)漲

　　又是萬(wàn)科。只不過(guò)兩年前領(lǐng)跌，現(xiàn)在是領(lǐng)漲。

　　中原地產(chǎn)根據(jù)萬(wàn)科公開(kāi)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科今年3月銷(xiāo)售均價(jià)為8528元/平米，環(huán)比上漲13%.作為中國(guó)最大的房地產(chǎn)企業(yè)，萬(wàn)科一直是行業(yè)風(fēng)向標(biāo)。2007年10月，萬(wàn)科首次降價(jià)，房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)入“拐點(diǎn)”。這一次單個(gè)項(xiàng)目的漲價(jià)，是否意味著萬(wàn)科的判斷變得樂(lè)觀，起碼對(duì)深圳市場(chǎng)而言？

　　以萬(wàn)科深圳金域華府為例，2009年1月，萬(wàn)科1萬(wàn)元起價(jià)實(shí)施限量分批開(kāi)盤(pán)，每次推盤(pán)只有200-300套，成交一次比一次火爆。3月14日，萬(wàn)科金域華府1期最后一批單位開(kāi)盤(pán)，均價(jià)1.3萬(wàn)元/平方米，當(dāng)天售出九成。

　　深圳國(guó)土房管局的第一季度的數(shù)據(jù)顯示，環(huán)比來(lái)看，深圳的房?jī)r(jià)的確在上漲。第一季度深圳新建住宅價(jià)格指數(shù)環(huán)比增長(zhǎng)了1.5個(gè)百分點(diǎn)。這是從去年一季度達(dá)到高位，經(jīng)過(guò)三個(gè)季度不斷下跌調(diào)整之后的首度上漲，不過(guò)漲幅很小。二手房?jī)r(jià)格也上漲了4.8個(gè)百分點(diǎn)。特別是在3月份，上漲的幅度有所加大。中信證券(600030，股吧)的數(shù)據(jù)顯示，4月深圳房地產(chǎn)項(xiàng)目普遍取消了一些優(yōu)惠折扣，均價(jià)比3月份提高了2.7%.

　　廣州國(guó)土房管局的數(shù)據(jù)也顯示，一季度房?jī)r(jià)有微幅上漲。2009年3月，廣州市十區(qū)一手住宅交易均價(jià)為8288元/平方米，同比下降11.0%，環(huán)比升3.5%.

　　中原監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，3月華潤(rùn)、招商、中海、綠城成交量增幅最高，分別達(dá)到402%，256%，192%，144%.而綠城、中海、萬(wàn)科項(xiàng)目成交均價(jià)環(huán)比增加25%、13%、13%，也是十家上市房企中漲幅最高的。而富力也有5%的漲幅，金地有2.3%的漲幅，華潤(rùn)有1%的漲幅。價(jià)格環(huán)比下跌的有四家開(kāi)發(fā)商，其中保利跌幅最深，價(jià)格環(huán)比下降15%，招商下降9%，復(fù)地下降6%，雅居樂(lè)下降4%.這與各家開(kāi)發(fā)商消化庫(kù)存的策略相關(guān)。

　　“這種上漲有跟風(fēng)的因素在里頭，以及市場(chǎng)上的盲目樂(lè)觀。當(dāng)然，也有一些開(kāi)發(fā)商過(guò)去定價(jià)過(guò)低”，滿(mǎn)堂紅地產(chǎn)研究總監(jiān)龍斌認(rèn)為，今年以來(lái)，樓市持續(xù)回暖，成交量上升，一些購(gòu)房居住的、投資的、換房的，都開(kāi)始活躍在市場(chǎng)上。這就給了一些漲價(jià)的理由。而且，大環(huán)境尤其是國(guó)內(nèi)宏觀環(huán)境不像年前那么惡劣，信貸量增加，流動(dòng)性充裕；開(kāi)發(fā)商的資金面有所緩解。這樣就引致了不少開(kāi)發(fā)商不同程度漲價(jià)。

　　“市場(chǎng)回暖是提價(jià)動(dòng)力”，廣州同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)總經(jīng)理趙卓文表示，這種提價(jià)有不同的形式：一種是折扣減少，這在此前發(fā)生的情況比較多；另一種是開(kāi)發(fā)商真正漲價(jià)。

　　調(diào)整結(jié)束為時(shí)尚早

　　雖然萬(wàn)科的個(gè)別項(xiàng)目有所漲價(jià)，但昨天萬(wàn)科公布的一季報(bào)中，萬(wàn)科管理層表示，“考慮到宏觀環(huán)境方面仍然存在的諸多不確定性，斷言住宅市場(chǎng)調(diào)整已經(jīng)結(jié)束還為時(shí)尚早。”

　　對(duì)于近期的房地產(chǎn)市場(chǎng)，萬(wàn)科認(rèn)為，成交量回升存在多個(gè)方面的原因：開(kāi)發(fā)企業(yè)為加快消化庫(kù)存，采取了各種策略積極促進(jìn)銷(xiāo)售；信貸、稅收等方面的政策優(yōu)惠降低了居民自住購(gòu)房的成本，促進(jìn)了市場(chǎng)信心的穩(wěn)定；房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)調(diào)整較長(zhǎng)時(shí)期，累積的大量自住需求存在一個(gè)釋放的過(guò)程。而珠三角地區(qū)由于前期價(jià)格調(diào)整較為充分，交易量率先回升也具有其合理性。

　　對(duì)這一態(tài)勢(shì)的后續(xù)發(fā)展，萬(wàn)科表示，仍需保持進(jìn)一步的觀察。在經(jīng)營(yíng)上，萬(wàn)科將繼續(xù)遵循市場(chǎng)化的定價(jià)策略，積極促進(jìn)銷(xiāo)售。

　　龍斌認(rèn)為，不管是從購(gòu)房者還是需求來(lái)看，房地產(chǎn)還處于一個(gè)分化的市場(chǎng)。2007年中期以前，市場(chǎng)一致看漲；2008年一致看跌；現(xiàn)在，市場(chǎng)有看跌有看漲。供求關(guān)系還沒(méi)轉(zhuǎn)變，現(xiàn)在還是一個(gè)買(mǎi)方市場(chǎng)。龍斌預(yù)測(cè)，今年五一銷(xiāo)量應(yīng)該趕不上3月份。3月份剛性需求放量，現(xiàn)在已經(jīng)不可能了。

　　“當(dāng)市場(chǎng)出現(xiàn)大房地產(chǎn)商破產(chǎn)的消息，才是樓市真正見(jiàn)底之時(shí)。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家謝國(guó)忠對(duì)本論調(diào)整做了一個(gè)判斷。目前樓市出現(xiàn)的小陽(yáng)春，是因?yàn)榉e累了一些剛性需求，但中國(guó)房?jī)r(jià)太高，這樣的價(jià)格難以持續(xù)。

　　提價(jià)延長(zhǎng)復(fù)蘇時(shí)間

　　價(jià)格的上漲伴隨著銷(xiāo)量的下滑，中信證券數(shù)據(jù)顯示，4月的前25天，深圳一手房成交面積環(huán)比下降9%.在樓市出現(xiàn)復(fù)蘇苗頭的時(shí)候，漲價(jià)可能將房地產(chǎn)銷(xiāo)量再次打入冷宮。

　　天相投顧研究員周炯認(rèn)為，短期內(nèi)商品房成交量可能無(wú)法延續(xù)前期環(huán)比大幅增長(zhǎng)的態(tài)勢(shì)，市場(chǎng)成交將趨于平穩(wěn)，地區(qū)間或?qū)⒊霈F(xiàn)差異和分化。

　　原因在于：一是前期成交的主力剛性需求短期內(nèi)集中釋放和修復(fù)后，需求端對(duì)市場(chǎng)的提振作用將有所減弱；二是房?jī)r(jià)的回升對(duì)需求的抑制作用；三是從供給端來(lái)看，08年開(kāi)發(fā)商紛紛調(diào)減開(kāi)復(fù)工面積和延緩開(kāi)發(fā)進(jìn)度，使得近期可推新盤(pán)資源可能相對(duì)不足。

　　龍斌認(rèn)為，提價(jià)必然會(huì)使到銷(xiāo)售量的下降，目前市場(chǎng)和政策上的不確定因素太多。如果盲目樂(lè)觀判斷，提價(jià)幅度過(guò)高可能會(huì)遭到市場(chǎng)的拋棄。目前，開(kāi)發(fā)商的定價(jià)還是要謹(jǐn)慎。

　　“這種調(diào)整有一個(gè)不短的周期，如果房地產(chǎn)商一看到房地產(chǎn)銷(xiāo)售上升，就通過(guò)價(jià)格上漲的方式來(lái)阻礙這種調(diào)整，那么這不僅會(huì)延緩國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)調(diào)整步伐，也會(huì)阻礙中國(guó)經(jīng)濟(jì)的全面復(fù)蘇。”經(jīng)濟(jì)學(xué)家易憲容認(rèn)為，如果國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有全面調(diào)整，就認(rèn)為中國(guó)經(jīng)濟(jì)下行的風(fēng)險(xiǎn)已經(jīng)緩解或回暖，這是不可能的，與現(xiàn)實(shí)會(huì)相差很遠(yuǎn)。

　　易憲容表示，只有通過(guò)國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)市場(chǎng)全面的周期性調(diào)整，通過(guò)有效的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，讓房地產(chǎn)業(yè)自行優(yōu)勝劣汰，房?jī)r(jià)全面理性回歸，才能讓絕大多數(shù)居民的住房消費(fèi)需求釋放出來(lái)，讓百姓買(mǎi)得起房，這樣，房地產(chǎn)業(yè)才可能恢復(fù)、繁榮或回暖。