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　　現(xiàn)在開發(fā)商要抓住這個時機，抓住這個良好的局面，如果看到銷售好就漲價的話，對于整個市場是不利的。

　　似乎很沒有用太多的手段，春節(jié)后的樓市便突然回暖了，速度之快讓很多業(yè)內人士“沒有想到”。帶著這樣的疑問，《觀點》雜志采訪了廣東中原地產代理有限公司項目部總經理黃韜以及廣州力迅投資有限公司副總經理張學民。

　　Q：目前中國多數(shù)的城市出現(xiàn)了一個小陽春的行情，包括廣州。對于這樣的市場情況你有什么看法嗎？

　　黃韜：關于小陽春是多種因素造成的，一個是經過去年調整以后，特別是去年大批的剛性需求買家等了很久，因為買家的成交量減少導致了春節(jié)過后剛性需求的爆發(fā)；第二個是2009年的促銷，價格還是比較優(yōu)惠的；第三個是小陽春結構調整很明顯，便宜的、性價比高的、中低價格的占了大部分，比如說在廣州1萬塊以下的占了70%。所以成交量要上去，就要犧牲價格；第四個原因是今年年初的整體的經濟回暖的跡象很明顯，比如說股市的上升，溫總理的講話，還有中國目前的經濟形勢，感覺上有改善的跡象，這個從信心上讓大家感覺是有一定的回暖的可能性。

　　簡單地歸納，不能說小陽春就是回暖，而且成交量當中的高中低比例還不是很協(xié)調，所以不能判斷是回暖?，F(xiàn)在不能判斷全年，只能判斷3個月后的市場，這個行情會導致接下來的市場量升價跌的趨勢，而且我們預計到這種趨勢可能會延續(xù)到5月份。但是5月份過后，由于銷售量的持續(xù)增加，貨量的減少，下半年可能會出現(xiàn)量價持穩(wěn)的局面，5月份之前還是仍然存在價跌量升的階段。

廣州力迅投資有限公司副總經理 張學民

　　張學民：成交量來看，比去年整年明顯放大了，但價格上升還不明顯。包括最近我也看到很多開發(fā)商不敢大幅度提價，不像07年。當時我們做珠江新城是一星期就升一千塊錢，而現(xiàn)在最主要是把貨量消化掉，現(xiàn)在價格肯定不會有大拉升，首先是怕購買力又會下降，同時又怕政府重新出調控政策。

　　Q：就您來看，決定今年樓市的關鍵點是什么呢？

　　黃韜：我認為是價格，2008年價格已經基本上調整了一大部分，或者說基本到位，但是真正的到位我認為是2009年。今年的整個的房地產調整已經結束了，本地(廣州)應該在8000塊錢左右的均價持續(xù)，這個量就能保障，今年的成交量應該比2008年有所增長。我說的是在我們研究或者是市場的角度來說這個價格，不是樓價，是一個均價的概念，高中低產品的價格已經調整到位，市場接受這個價格，成交量就會回升。

　　張學民：主要是信心問題。我分析了幾個方面：第一、政策上放寬了，在政策方面出了“粵十五條”，這對市場信心是有支持的。

　　第二、廣州今年會重點整治河涌。據我了解，拆遷補償?shù)馁M用比較高，市區(qū)里面拆遷補償1萬元/平方米，100平方米就等于有100萬現(xiàn)金在手，這等于有是實質的購買力。而且這群人是很想買房的，這又引發(fā)了剛性需求出來。加上積累了一年多的需求，總需要一個缺口釋放，這么多因素結合起來形成一個互相作用的結果。

　　事實上，我們消費者的購買力一直沒有很大變化，只是信心問題。其實國際大環(huán)境在今年下半年緩和不了，所以今年還是保有謹慎的態(tài)度。雖然價格再往下降的空間不大了，但說短期內有比較大的上升的話，機會也不大。

　　Q：大多數(shù)開發(fā)商通過降價、促銷等方法調整銷售策略來增加業(yè)績，這樣的作用到底有多大？您怎么看待這樣的調整？

　　黃韜：今年和去年不同的是成交量和價格是根據各個樓盤和發(fā)展商的壓力有所不同而作出的調整。降價、促銷之后已經回籠了一部分的資金，今年的促銷情況是，上半年繼續(xù)調整，下半年由于資金壓力不大，銀行放貸也相對比較松動，部分的開發(fā)商的價格可能穩(wěn)定下來，所以不會太多地犧牲價格。

　　從分銷來看，在價格方面可能會根據各個樓盤的不同情況，有一些開發(fā)商偶爾還會降價的，但是部分開發(fā)商已經有了一定的調整。我補充一點，今年價格的上漲可能性還是很小的，今年的價格的下降可能也大于價格上升的可能性。

　　部分的開發(fā)商有資金的壓力，貨量可以調整，年中之后會穩(wěn)定下來，不會降價了，但也不會大幅度地漲價，或者是漲價幅度很小。

　　張學民：從07年底萬科開始降價，降10%到15%，到去年有人降了30%多，甚至更多，現(xiàn)在從成交價格來看，下調的空間真的不大。

　　譬如我們原筑8000多元/平方米，帶1000多元/平方米的裝修，跟毛坯差不多了，而且這個地是07年最高峰時候買回來的，如果再下調價格的話，我們就不會賣了。

　　萬科是07年開始降價，首先是他們對市場判斷很正確，他們覺得大市場要下降的，他們想與其到時候降30%多，不如選擇一開始就降，而且只要降15%。萬科對市場的判斷是很好的。

　　而富力、恒大擴張?zhí)煸斐闪速Y金鏈緊張，銀行這個時候也不會放開的，最直接的回款方式就是降價銷售。但這類開發(fā)商如果賣得好的話，他們提價也會最快的，因為是明顯讓利了。而像我們來說，要我們讓利這么大幅度肯定不行的，他們當時是由于資金需要才“割肉”，但是這個方法不能持久，需要很快補回來。如果再下降是沒有空間了，而再下降的話就不理性了，可能會讓公司倒閉。

　　Q：目前看來，很多項目取消了優(yōu)惠也對成交沒有太大的影響，是不是說明降價促銷對于樓市已經沒有明顯的幫助作用了呢？

　　黃韜：不能這樣講，是我的看法是恰恰相反的。1月2月銷售，80%的樓盤價格穩(wěn)定，只有10%的漲價，所以市場價格是穩(wěn)定的，但是給大家一個錯覺，推出的產品的單價是貴了。這個是樓層景觀方面的調整并不是真正的升價，一棟樓房10樓肯定比2樓要貴，而且現(xiàn)在賣低樓層的比較多，我們業(yè)內分析不是在漲價，而是景觀更好而已。

　　今年不是說漲價取消優(yōu)惠，或者是全面漲價銷售量就持續(xù)地增長?，F(xiàn)在開發(fā)商要抓住這個時機，抓住這個良好的局面，如果看到銷售好就漲價的話，對于整個市場是不利的。而且現(xiàn)在來看，我們應該這樣分析，如果真的讓價犧牲的話，馬上會進入到2007年的狀態(tài)，又會造成量跌價升的局面出現(xiàn)。最好這個階段不要調整產品的價格，我不是說要一味地降價，而是要根據你的實際情況，盡快地把貨賣掉，不要降價，盡快地保持價格的穩(wěn)定，爭取把量提升，這個才是今年的營銷之道。