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　　2008年一二手樓市互動(dòng)較頻繁，預(yù)計(jì)2009年二手市場(chǎng)份額將保持穩(wěn)定，區(qū)域二手樓市格局依舊。

　　2008年是理性回歸的一年，綜觀全年二手樓價(jià)走勢(shì)，呈現(xiàn)出波動(dòng)調(diào)整的態(tài)勢(shì)。與2007年相比，2008年二手樓市主要呈現(xiàn)三大新變化：一是樓市先抑后揚(yáng)，從前三季度的觀望走向第四季度的升溫，由新婚、生子等迫切購房需求的首次置業(yè)者帶動(dòng)的成交小高潮，促使年底二手樓市出現(xiàn)成交熱度回升；二是一二手樓之間的關(guān)系越來越密切，部分一手樓降價(jià)促銷使得某些區(qū)域一二手樓價(jià)之間的差距縮窄，客源出現(xiàn)部分重疊；三是二手樓市需求結(jié)構(gòu)發(fā)生明顯變化，經(jīng)歷樓市調(diào)整期投機(jī)者、投資者離場(chǎng)，使得以首次置業(yè)者為主的自住需求的比例進(jìn)一步提高。另外，在樓市調(diào)整期內(nèi)，住宅租賃市場(chǎng)也借機(jī)擴(kuò)張，價(jià)量在2008年均現(xiàn)上升。

　　價(jià)格在2008年樓市當(dāng)中對(duì)購房者的購買決定起的作用越來越明顯，在價(jià)格為王的樓市調(diào)整期，越是接近購房者心理價(jià)位的物業(yè)，就越快能在市場(chǎng)中找到承接力。購房者對(duì)筍盤的關(guān)注度越來越高，一般來說放盤價(jià)低于市場(chǎng)價(jià)5%-10%的筍盤較受市場(chǎng)歡迎。而在金融危機(jī)下，不少業(yè)主因資金周轉(zhuǎn)的壓力而以低于市場(chǎng)價(jià)放售物業(yè)套現(xiàn)，因此使得2008年在市場(chǎng)上找到筍盤的機(jī)會(huì)較以往增加不少。預(yù)期價(jià)格仍然是2009年決定購房者入市的關(guān)鍵因素，有迫切需求的首次置業(yè)者仍然是市場(chǎng)成交的主力，因房貸成本較低而帶動(dòng)這些客戶的入市積極性繼續(xù)保持較高水平，而除了新婚一族外，因孩子而買房的買家比例估計(jì)也會(huì)進(jìn)一步增加，往后在政策以及市場(chǎng)走勢(shì)趨于明朗后，估計(jì)能帶動(dòng)改善型買家的入市積極性回升。

　　一、樓市對(duì)內(nèi)外因素的帶動(dòng)作用更敏感，寬松政策、稅費(fèi)及信貸環(huán)境可望利好二手樓市發(fā)展。

　　2009年在營業(yè)稅減免、二套房貸政策的放松，以及政府近期陸續(xù)解決歷史遺留房地產(chǎn)“辦證難”問題，促使二手住宅市場(chǎng)的盤源有所增加，特別是受營業(yè)稅新政利好的出證2-5年、較優(yōu)質(zhì)的次新房物業(yè)；同時(shí)在二套房貸放松后改善型買家這部分有效需求有望陸續(xù)釋放，多種因素綜合作用下有望激活2009年二手樓市成交。

　　在2008年底相繼出臺(tái)的房貸、稅費(fèi)等政策，雖在新政出臺(tái)后1-2個(gè)月內(nèi)已初步顯現(xiàn)，但購房者對(duì)政策、市場(chǎng)變化需要一段時(shí)間進(jìn)行消化，預(yù)期2008年第四季度出臺(tái)的新政以及2008年5度降息后的利好，將在2009年內(nèi)有更明顯的市場(chǎng)反應(yīng)顯現(xiàn)。據(jù)合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，2008年年底出臺(tái)救市政策后，對(duì)消除市場(chǎng)的觀望以及提升買家入市積極性方面的促進(jìn)作用較快顯效，2008年10-12月二手住宅市場(chǎng)成交出現(xiàn)持續(xù)回暖的勢(shì)頭，在價(jià)格和成交量都有明顯的回升。以首次置業(yè)、換房置業(yè)等迫切購房需求為主導(dǎo)的用家客源，支持2006-2008年以來二手樓價(jià)保持向上的勢(shì)頭。盡管2008年經(jīng)歷雪災(zāi)、地震以及金融海嘯等大環(huán)境影響，但二手樓市表現(xiàn)相對(duì)較為穩(wěn)健，成交量和樓價(jià)波動(dòng)比一手市場(chǎng)要小得多。2008年12月二手住宅樓價(jià)達(dá)7305元/平方米，是2008年月度成交均價(jià)的第四高，比2006年1月近三年樓價(jià)最低點(diǎn)上升50%，而2008年全年樓價(jià)最低點(diǎn)出現(xiàn)在2008年10月，為6441元/平方米，仍比2006年1月上升32.3%。預(yù)期2009年在市場(chǎng)回穩(wěn)的情況下，樓價(jià)也能保持穩(wěn)定(見圖1)。

　　2009年影響市場(chǎng)成交量變化的關(guān)鍵因素還在于買賣雙方之間找到“價(jià)格契合點(diǎn)”，無論是在“升市”還是“跌市”中，板塊路段特點(diǎn)和樓盤自身質(zhì)素都是決定其抗跌性和升值能力的重要影響因素之一。市場(chǎng)轉(zhuǎn)變使得客戶從重投資價(jià)值向重居住功能回歸，而近期剛性需求自住客入市的關(guān)鍵仍在于物業(yè)“價(jià)值”得到客戶的認(rèn)同，當(dāng)客戶感覺到“值”的時(shí)候，客戶的購買意欲就會(huì)被激發(fā)。

　　二、2009年自住型需求仍占據(jù)市場(chǎng)主導(dǎo)，房貸成本低有望促對(duì)房貸依賴度高購房者入市。

　　現(xiàn)時(shí)剛性自住需求仍占主導(dǎo)，家庭結(jié)構(gòu)小型化已成趨勢(shì)，這給樓市仍帶來足夠的購買力支持，“單身貴族”、“二人世界”、“三口之家”可望繼續(xù)成為置業(yè)群體中主流的家庭結(jié)構(gòu)模式，而這一客戶群家庭結(jié)構(gòu)模式使客戶的需求落在總價(jià)適中的中小戶型物業(yè)上，需求戶型的吻合對(duì)中小戶型占據(jù)成交主力的二手樓市是有利的。

　　2008年廣州二手房買賣成交量最大的仍然是中等面積戶型，即50-90平方米的面積段，所占比例超過總成交量的五成，一般為自住家庭較為適用和實(shí)用的面積戶型，需求客戶以首次置業(yè)者為主(見圖2)。二手市場(chǎng)可承受的總價(jià)區(qū)間也以中等價(jià)位為主，30-50萬元的總價(jià)區(qū)間成交比例占三成，普通的二手住宅仍然是二手市場(chǎng)的購買主力。30萬元以下的總價(jià)段也有兩成的比例，表明價(jià)格相對(duì)低廉仍然是吸引買家購買二手房的最主要因素(見圖3)。從單價(jià)來看，5000-8000元/平方米的區(qū)間成交比例最大，其次是5000元/平方米以下的區(qū)間，對(duì)比一手樓價(jià)格，二手房確實(shí)仍具有相當(dāng)價(jià)格優(yōu)勢(shì)(見圖4)。事實(shí)上，二手房多數(shù)為現(xiàn)樓，而且價(jià)格實(shí)在、選擇多樣，確實(shí)為不少具有強(qiáng)烈置業(yè)欲望，但又積蓄不多的市民完成置業(yè)的夢(mèng)想。