很多時(shí)候開發(fā)商在押注中國的城市化進(jìn)程，但更多的時(shí)候他們卻要面臨迅速擴(kuò)大的城市規(guī)模與社會(huì)配套之間的矛盾所帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　2月，在廣州出現(xiàn)“日光盤”的時(shí)候，大多數(shù)市場人士顯得很興奮，但這恰恰是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的尷尬所在。

　　該“日光盤”是廣州光大地產(chǎn)旗下的項(xiàng)目，地處老城區(qū)，實(shí)際上，春節(jié)過后一批廣州老城區(qū)的項(xiàng)目的銷售狀況理想。但正如許多房地產(chǎn)開發(fā)商所表達(dá)的憂慮一樣，這并不代表房地產(chǎn)市場的好轉(zhuǎn)，相反，這也許僅僅只是當(dāng)前區(qū)域市場不平衡的表現(xiàn)。

　　對(duì)于“京滬廣深”這樣的一線城市而言，中心城區(qū)有限的土地供應(yīng)與合理的市場定價(jià)往往決定其銷售量，光大地產(chǎn)恰恰是在這兩點(diǎn)上取得了平衡。

　　但對(duì)于大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商而言，情況并非像想象中的那樣簡單。一個(gè)合理的解釋是，由于兩年來大多數(shù)城市的土地供應(yīng)集中在郊區(qū)，而真正讓這些開發(fā)商頭疼的恰恰是那些郊區(qū)土地的存貨。

　　這是中國城市化進(jìn)程當(dāng)中一種必然的無奈。廣州被認(rèn)為是中國房地產(chǎn)發(fā)展最為合理的市場之一，早在1998年前后，廣州市就將住宅用地的供應(yīng)集中在郊區(qū)，郊區(qū)土地供應(yīng)使得整體的房地產(chǎn)市場價(jià)格上漲受到了抑制。但盡管如此，隨著珠江新城土地供應(yīng)的日漸干涸，2009年廣州市中心城區(qū)依然面臨的土地供應(yīng)的難題。

　　而大多數(shù)城市周邊的大盤則在房地產(chǎn)市場的調(diào)整過程中飽受煎熬。

　　這種房地產(chǎn)市場畸形發(fā)展的一個(gè)重要原因是中國城市化的速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)出乎人們的預(yù)料，中國的城市已經(jīng)在城市化的發(fā)展過程當(dāng)中無法控制城市自身人口的增長和規(guī)模的擴(kuò)張。即便類似于廣州這樣的有計(jì)劃的的控制城市發(fā)展的城市，依然無法適應(yīng)這樣的節(jié)奏。

　　但在迅速的城市化過程當(dāng)中，政府規(guī)劃的新的城市擴(kuò)張藍(lán)圖時(shí)，在這些新的藍(lán)圖上規(guī)劃的項(xiàng)目卻不得不面臨市場調(diào)整的風(fēng)險(xiǎn)，原因是城市迅速擴(kuò)張背后各類社會(huì)配套的缺失，以及這些配套缺失后帶來的生活成本。

　　一個(gè)簡單的例子是，廣州市番禺華南板塊1998年便開始規(guī)劃建設(shè)，但時(shí)至前年僅有一條地鐵線路通往該區(qū)域，而此前番禺出入廣州市區(qū)僅有洛溪大橋和番禺大橋兩座橋。而迄今為止，番禺大多數(shù)大盤當(dāng)中生活的人們依然無法享受地鐵。他們或者選擇成本高昂的華南快速干線，或者選擇擁堵、老舊的洛溪大橋。

　　這本身是城市化與城市建設(shè)的無奈，對(duì)于政府的規(guī)劃與建設(shè)的批評(píng)僅僅是技術(shù)性的，這并不能代表政府工作的效率一定可以跟上城市擴(kuò)張的節(jié)奏。正如去年博鰲論壇期間我們采訪梁振英先生時(shí)，梁振英先生說，他們上世紀(jì)80年代初為深圳做規(guī)劃的時(shí)候，沒有想到深圳到今天會(huì)有這樣多的人口。

　　與之相應(yīng)的是近期“購房落戶”政策的爭議，此種爭議的核心依然在于種種的不公正。但事實(shí)上，這樣的不公正恰恰是建立在城市無法適應(yīng)城市化進(jìn)程的基礎(chǔ)之上的，城市醫(yī)療系統(tǒng)、城市教育系統(tǒng)等等社會(huì)服務(wù)及保障系統(tǒng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)無法跟上城市化的節(jié)奏。

　　我們抱怨看病難與教育昂貴的一個(gè)重點(diǎn)在于城市醫(yī)療及教育資源的稀缺性，往往無法滿足日益擴(kuò)張的城市容量。

　　這是我們城市的無奈，也是中國房地產(chǎn)市場的無奈。很多時(shí)候開發(fā)商在押注中國的城市化進(jìn)程，但更多的時(shí)候他們卻要面臨迅速擴(kuò)大的城市規(guī)模與社會(huì)配套之間的矛盾所帶來的市場風(fēng)險(xiǎn)。

　　顯然，那些城市中心的樓盤的市場風(fēng)險(xiǎn)是最低的，這并不代表中心城區(qū)的樓盤就不會(huì)出現(xiàn)泡沫，事實(shí)上“地王”往往出現(xiàn)在中心城區(qū)。但是，中心城區(qū)的市場需求的門檻顯然更高，價(jià)格也更具競爭力，因而風(fēng)險(xiǎn)往往較那些規(guī)劃藍(lán)圖上的郊區(qū)更有保險(xiǎn)系數(shù)。