突然間發(fā)現(xiàn)上班的路上已是滿樹白色和粉紅色的花，叫不上名字，但很是好看，此時(shí)方想起春天來了，下了一周的雨，驚蟄那天甚至還打了雷。

　　在廣州許多年沒有發(fā)現(xiàn)如此標(biāo)準(zhǔn)的春天，倒春的寒意，毛毛細(xì)雨。昨天早上查詢天氣的時(shí)候，發(fā)現(xiàn)10點(diǎn)的氣溫只有11度，與春節(jié)后一路上升的廣州氣溫形成鮮明的對比。

　　將房子賣得好與天氣聯(lián)系起來的想法是突然間冒出來的，去年同樣的時(shí)節(jié)潘石屹似乎有過類似的說法，其言道：北京天氣冷，冷的時(shí)候大家都愿意躲在家里，不愿意出來看房子，更不用說買房子，因而市場冷淡是可以理解的。

　　但今年顯然不同，春節(jié)后的天氣一直很好，尤其是廣州，甚至氣溫到了30度，而且日日晴天，想來過年的時(shí)候一家人快快樂樂的到售樓部去看看房子，中意的話就在節(jié)后買上一套，為新的一年圖個(gè)想頭，抑或說討個(gè)喜，未必不是一件好事情。

　　現(xiàn)在所擔(dān)心的是，天氣不好了，下雨了，氣溫也掉下來了，那么二月下旬乃至三月的成交還會(huì)像節(jié)后那樣火爆嗎？

　　一種很奇特的聯(lián)想是，我總是覺得溫總理可能意識(shí)到了這一點(diǎn)，所以他會(huì)在政府工作報(bào)告中著重強(qiáng)調(diào)二套房貸的問題。只是覺得詫異的是，總理的政府工作報(bào)告似乎是對代表們說的，譬如說，我們知道，許家印、黃文仔抑或是王健林、胡葆森都是政協(xié)代表。

　　對人民說話的是銀監(jiān)會(huì)主席劉明康，他強(qiáng)調(diào)不要曲解溫總理政府工作報(bào)告中對放松二套房貸的理解，也就是說所謂的二套房貸放松依然只是對手里只有一套房子的購房者說的。也就是說，是對那些把手中的房子賣掉，然后去買另一套房子的人放松了，而對手中有房子再去買另一套房子的人并沒有放松。

　　迄今人們依然認(rèn)為二套房貸政策是2007年下半年市場回落的關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。但很顯然市場對二套房貸有曲解。

　　二套房貸導(dǎo)致市場真實(shí)回落的核心是在二套房貸政策公布之后，銀行系統(tǒng)對按揭貸款的人群進(jìn)行了資格篩選，亦即是說對按揭貸款客戶本身進(jìn)行了“信用評級”，并且在此種“信用評級”中添加了一系列的新的標(biāo)準(zhǔn)。

　　就是這些標(biāo)準(zhǔn)使得一大批人不具備“購房資格”，因而抑制了房地產(chǎn)市場本身的需求，從而導(dǎo)致房地產(chǎn)需求量迅速下降，進(jìn)而影響市場的信心，帶動(dòng)房價(jià)下滑。

　　而今天，即便是政府工作報(bào)告中強(qiáng)調(diào)了放松二套房貸政策，其給予銀行本身的信息依然是有限制的放開需求。

　　也許許多人認(rèn)為這是中央政府房地產(chǎn)調(diào)控的一向思路：通過調(diào)控需求來調(diào)控市場！

　　很顯然，直到二套房貸為止，中央政府認(rèn)為掌握了一個(gè)調(diào)控市場需求的有效手段，并將這種信息通過媒體釋放給公眾。

　　但事實(shí)真是如此嗎？事實(shí)上，從另一個(gè)層面來理解的話，控制市場需求的核心是控制流入市場的資金。

　　迄今為止，房地產(chǎn)市場對于市場的需求及流動(dòng)性并未有很明確的信息表述，但恰恰這種信息是最為重要的市場判斷依據(jù)。

　　曾有開發(fā)商對我們戲稱他們沒有銀行懂得房地產(chǎn)市場的需求。這是真實(shí)的，事實(shí)上，銀行對具有購房需求的客戶群體的數(shù)據(jù)資料遠(yuǎn)遠(yuǎn)比開發(fā)商手中的資料更加詳細(xì)，但很可惜，這個(gè)數(shù)據(jù)只有銀行本身知道。

　　這些數(shù)據(jù)也許是二套房貸政策的核心依據(jù)，而我們一直很懷疑在針對房地產(chǎn)市場需求調(diào)控的種種聲音中為何銀監(jiān)會(huì)的態(tài)度是如此的保守。

　　一種理解是銀監(jiān)會(huì)對當(dāng)前房貸質(zhì)量的擔(dān)憂，而另一種理解是，銀行不但知道符合房地產(chǎn)市場需求的客戶信息，他們甚至知道客戶有多少錢，甚至知道他們手中的錢的質(zhì)量——他們多少錢是安全的，多少錢是不安全的，亦即客戶的資產(chǎn)安全性有詳細(xì)的資料可以進(jìn)行評估。

　　也即是說，銀行本身對市場流動(dòng)性的觀察比任何一個(gè)房地產(chǎn)市場的專家和房地產(chǎn)開發(fā)商都更有權(quán)威性。

　　這才是問題的核心。銀行考察的應(yīng)該是即將進(jìn)入房地產(chǎn)市場的按揭貸款質(zhì)量，而非已進(jìn)入房地產(chǎn)市場的按揭貸款的質(zhì)量。銀監(jiān)會(huì)透入的信息無非是允許市場一部分安全的信貸客戶進(jìn)入房地產(chǎn)市場，這種優(yōu)良的信貸客戶在溫總理的政府工作報(bào)告中定義為“第二套普通自住房購買者”。

　　對于概念的的定義并不重要，重要的是銀行會(huì)允許怎樣的客戶進(jìn)入市場？但另一個(gè)問題是，有質(zhì)量的客戶是否會(huì)進(jìn)入市場？

　　在大多數(shù)銀行的評估中，很顯然那些有多套住房，并希望繼續(xù)投資的購房者的資產(chǎn)安全性更高。而那些不需要通過銀行借貸就能直接購買多套住房的購房者顯然是開發(fā)商所喜愛的客戶。

　　但問題是這些客戶是否進(jìn)入市場抑或說準(zhǔn)備進(jìn)入市場呢？于是問題在于，在當(dāng)前的市場條件之下，房地產(chǎn)市場的資金流動(dòng)并非完全可以由銀行系統(tǒng)決定，房地產(chǎn)資產(chǎn)價(jià)格方才是衡量那些更優(yōu)質(zhì)，更具安全性的資金是否進(jìn)入的關(guān)鍵，也即投資性需求是衡量市場流動(dòng)性的關(guān)鍵。

　　需要正常對待的是，在任何時(shí)候，房地產(chǎn)市場需要允許部分投資性需求的進(jìn)入，但要拒絕投資性需求的泛濫。需要理解的是，自住需求恰恰可能是房地產(chǎn)金融市場最不穩(wěn)定的因素，因?yàn)橥ㄟ^銀行貸款買房的首次置業(yè)者的收入的保障比多次置業(yè)者的收入保障更差。

　　但在眾多的調(diào)查當(dāng)中，當(dāng)前市場并未有投資性需求井噴的現(xiàn)象。可以理解的是，投資性需求對經(jīng)濟(jì)環(huán)境的要求更高，而當(dāng)前中國的經(jīng)濟(jì)環(huán)境遠(yuǎn)未達(dá)到讓投資需求進(jìn)入市場要求。

　　也就是說，當(dāng)前大規(guī)模推動(dòng)房價(jià)上漲的因素并不存在！另一種理解則在于以自住性需求的剛性需求往往更為脆弱，原因是，當(dāng)房地產(chǎn)市場價(jià)格達(dá)到一定水平的時(shí)候，到剛性需求無法接受時(shí)，市場成交量旋即萎縮。市場不得不進(jìn)行新一輪的調(diào)整。這是當(dāng)前房地產(chǎn)市場的尷尬所在。

　　市場回暖！很美好的理解，但真是這樣的嗎？房地產(chǎn)市場也許就像廣州的天氣一樣奇怪……