面對兩年內(nèi)即要償還的近120億元短期債務(wù)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“借新還舊”的舉措頗有點(diǎn)無奈的意味。

　　雖然2008年里遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在北京市場上捷報頻傳，但其未來一兩年的利潤增長點(diǎn)并不明顯，面對兩年內(nèi)即要償還的近120億元短期債務(wù)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)“借新還舊”的舉措頗有點(diǎn)無奈的意味。

　　業(yè)績合格

　　昨日晚間，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)公布了其2008年的全年業(yè)績報表。數(shù)據(jù)顯示，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)去年營業(yè)額為64.87億元，比2007年同比增長了13%，但股東應(yīng)占盈利減少了19個百分點(diǎn)至13.88億元。

　　住宅項(xiàng)目仍然是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)業(yè)務(wù)收入的主要來源，占據(jù)了其去年總營業(yè)額的84%。主要在售項(xiàng)目包括位于北京地區(qū)的遠(yuǎn)洋沁山水、遠(yuǎn)洋萬和城、遠(yuǎn)洋公館以及位于天津的遠(yuǎn)洋城等。

　　去年在北京以低價開盤的遠(yuǎn)洋沁山水項(xiàng)目在北京市場引起了不小的轟動，但近期開盤的遠(yuǎn)洋沁山水二期、三期項(xiàng)目的價格又開始出現(xiàn)了回升的趨勢。

　　“低開高走”的策略似乎在某種程度上削減了遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的利潤，表面的數(shù)據(jù)顯示著去年遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的利潤確實(shí)出現(xiàn)了一定程度的下降，但事實(shí)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在平均價格上并未吃虧：平均入賬銷售價格從2007年的每平方米8009元上升了41%至2008年的每平方米11279元。

　　而且，因?yàn)?008年遠(yuǎn)洋完成的竣工樓面面積和可售面積均呈現(xiàn)出下降的趨勢，分別約為832000平方米和685000平方米，較2007年分別減少了16%和18%。巧妙的策略選擇也同時在一定程度上彌補(bǔ)了因2008年交付樓面面積下降給遠(yuǎn)洋業(yè)績所帶來的影響。

　　“由于市場的低迷，我們的施工進(jìn)度作了相應(yīng)的調(diào)整，減慢了部分項(xiàng)目的進(jìn)度，根據(jù)銷售情況變化調(diào)整開竣工計劃將為集團(tuán)減少存貨和相關(guān)成本支出”，對于竣工面積的下降，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)解釋稱。

　　事實(shí)上，雖然市場低迷，但遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2008年仍然耗資了44.96億元用于新項(xiàng)目的并購，并購項(xiàng)目的總樓面面積達(dá)到136.2萬平米，項(xiàng)目主要分布于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的下一步重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域環(huán)渤海區(qū)。

　　目前，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的土地儲備主要還是分布在北京、天津、大連、沈陽、杭州中山六個城市，其中位于環(huán)渤海地區(qū)的土地儲備占總儲備的76%，24%位于北京。

　　而對于投資物業(yè)方面，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)表示，2009年將考慮新增一到兩個優(yōu)質(zhì)投資物業(yè)，其中包括遠(yuǎn)洋.光華國際(北京)，該物業(yè)為高檔寫字樓及商場物業(yè)，位于北京東二環(huán)和東三環(huán)之間的中央商務(wù)區(qū)，可租賃面積約15.8萬平米。但同時“也不排除在價格合理的情況下，出售任何投資物業(yè)”。

　　短期債壓力

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的報表數(shù)據(jù)顯示，2008年遠(yuǎn)洋的協(xié)議銷售額達(dá)到72.43億元，而其中仍有未入賬協(xié)議銷售余額54.33億元，這將為未來一年的業(yè)績數(shù)據(jù)提供一定的保障。

　　隨著北京各項(xiàng)目的銷售漸入尾聲，北京地區(qū)對于遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的業(yè)績貢獻(xiàn)將開始削弱。而作為未來遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域的環(huán)渤海區(qū)，因?yàn)轫?xiàng)目大多處于開發(fā)階段，其收獲期可能或?qū)⒈煌七t。

　　因此，在未來一兩年內(nèi)，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的利潤增長點(diǎn)似乎將出現(xiàn)一段短暫的“真空期”，而同時期項(xiàng)目的建設(shè)投入也并未有減少的跡象。

　　雖然截報告期末，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)手上仍擁有88.37億元的現(xiàn)金，并且有89.7億元尚未使用的授信額，35%的負(fù)債率也處于行業(yè)的低水平。但事實(shí)上，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的短期壓力并未因此減小。

　　報表的數(shù)據(jù)顯示，在其目前的147億元的總負(fù)債中，有41%將在一年內(nèi)到期，39%為一至二年內(nèi)到期，因此事實(shí)上遠(yuǎn)洋地產(chǎn)在2年內(nèi)到期的債務(wù)合計約有117億元，在未來業(yè)績增長并不明顯的形勢下，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的短期償債壓力顯而易見。

　　對此，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)提出的解決辦法是：“以借新還舊的方式或以其它銀行貸款去替代”。

　　顯然，這只是遠(yuǎn)洋地產(chǎn)的權(quán)宜之策，如何在未來幾年內(nèi)尋找都新的利潤增長點(diǎn)同時優(yōu)化自己的負(fù)債結(jié)構(gòu)將成為遠(yuǎn)洋地產(chǎn)面臨的緊要問題之一。