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　　2008年第四季度房貸新政出臺后，首付降低、利率七折再加上貸款利率同步下調(diào)，對房貸購房人士的入市積極性提升作用較大。據(jù)合富置業(yè)數(shù)據(jù)顯示，2008年10月房貸購房比例為64%，其后的11-12月該比例已突破70%，分別達(dá)72%和77%(見圖6)。預(yù)期2009年在房貸政策放松的環(huán)境下，將繼續(xù)刺激住房消費(fèi)，通過房貸購房的比例可望繼續(xù)保持過半數(shù)份額。

　　(圖6)

　　2008年10月下旬政府開始陸續(xù)出臺政策“救市”，最大受惠群體莫過于首次置業(yè)者，無論從稅費(fèi)還是房貸首付乃至貸款成本，都有方方面面的利好惠澤首次置業(yè)者，新政出臺后已有部分準(zhǔn)備年底購房的人士已經(jīng)出手。合富置業(yè)成交數(shù)據(jù)顯示，以新婚客為主力的迫切購房需求的首次置業(yè)人士入市，帶動2008年10-12月面積在90平方米及以下中小戶型物業(yè)的成交比例繼續(xù)保持在6成以上，成交量在2008年第四季度連續(xù)三個(gè)月出現(xiàn)增長(見圖7)。

　　(圖7)

　　三、經(jīng)濟(jì)大環(huán)境對二手樓市影響作用將更明顯，住宅投資回歸以價(jià)值為本的穩(wěn)健理財(cái)路線。

　　從近兩年CPI(消費(fèi)者物價(jià)指數(shù))走勢看出(見圖8)，全國和廣州的CPI增幅最低點(diǎn)都出現(xiàn)在2007年1月，而全國和廣州的CPI增幅最高點(diǎn)不約而同出現(xiàn)在2008年2月，經(jīng)過宏調(diào)，2008年11月全國和廣州的CPI已雙雙回落到2007年上半年的水平，物價(jià)飛漲的勢頭得到有效遏止。而廣州市民強(qiáng)勁的消費(fèi)力，能激活經(jīng)濟(jì)保持活力，帶動就業(yè)、居民消費(fèi)乃至經(jīng)濟(jì)各環(huán)節(jié)能更有力抗擊金融海嘯的沖擊，使廣州經(jīng)濟(jì)保持平穩(wěn)，這對廣州樓市未來的長遠(yuǎn)平穩(wěn)發(fā)展是有利的，也為樓價(jià)穩(wěn)健提供有力的大環(huán)境支持，更令影響經(jīng)濟(jì)、樓價(jià)大幅波動的負(fù)面因素出現(xiàn)幾率大大降低。

　　從近兩年一年期人民幣貸款基準(zhǔn)利率走勢分析，隨著2008年5次降息，貸款利率已大大下降，現(xiàn)時(shí)的貸款利率是樓市飛速發(fā)展兩年以來的最低點(diǎn)，再加上國家出臺多項(xiàng)救市政策，現(xiàn)時(shí)買樓可享受到“樓價(jià)平”、“首付低”、“利率低”、“月供款平”、“交易稅費(fèi)平”等多項(xiàng)優(yōu)勢，因此2009年已進(jìn)入最佳的買樓黃金時(shí)段，買家可把握時(shí)機(jī)及早出手。

　　(圖8)

　　從近兩年一年期人民幣存款基準(zhǔn)利率走勢分析，目前一年期存款利率已下降到2.25%，綜合同期全國和廣州CPI等各方面因素，現(xiàn)時(shí)實(shí)際已步入負(fù)利率時(shí)代，這時(shí)候更能顯示出房屋不動產(chǎn)投資的穩(wěn)健型投資產(chǎn)品優(yōu)勢。但2009年樓市投資機(jī)會將更多出現(xiàn)在以價(jià)值為本的理性投資獲取穩(wěn)健的長線租金回報(bào)與物業(yè)升值方面。

　　四、預(yù)計(jì)2009年二手市場份額將保持穩(wěn)定，區(qū)域二手樓市格局依舊。

　　2008年一二手樓市互動較頻繁，預(yù)期2009年仍將延續(xù)這一態(tài)勢，在產(chǎn)品、樓價(jià)、區(qū)域等多方面因素綜合作用下，對購房群體的細(xì)分作用也將更趨明顯，一二手樓市面向各自目標(biāo)消費(fèi)群體也將更具針對性。如“90/70”政策下應(yīng)運(yùn)而生的中小戶型一手房也將陸續(xù)在2009年面市，使得市場上中小戶型產(chǎn)品選擇空間豐富起來，但從“90/70”樓盤區(qū)域分布來看，一二手樓市中小戶型產(chǎn)品將趨向互補(bǔ)，預(yù)算不多但意向置業(yè)市中心物業(yè)的購房者可能將流向二手市場。“90/70”政策落實(shí)使得一手市場上中大戶型產(chǎn)品占比會有所降低，部分改善型置業(yè)需求可能會轉(zhuǎn)移至二手市場。另外，不同區(qū)域和路段也存在兩個(gè)市場的互補(bǔ)，如一手樓新增供應(yīng)缺乏的越秀、荔灣，二手樓成交在2009年可望繼續(xù)占據(jù)較大市場份額。