黃怒波：那是政府急了，一急什么都行。中國政府現(xiàn)在就這樣，出了很多政策，帶來很多不好的信息，所以現(xiàn)在誰也不敢消費(fèi)。

　　我們經(jīng)濟(jì)太快，不知道如何管理住宅地產(chǎn)?，F(xiàn)在政府沒有把游戲規(guī)則講清楚，原來出的牌很簡單，完全就按市場規(guī)則。但是現(xiàn)在不能這樣玩了，因?yàn)橛腥丝棺h了，以后政府要把牌理清?，F(xiàn)在全社會在等，我想頂多一兩個月，政府會有新的說法，那個時候好辦了。致命的就是社會經(jīng)濟(jì)走勢的判斷和人的信心。再好的政策，房價再怎么降，但很多人失業(yè)的話，一樣也沒有人買房。所以首先要解決就業(yè)的問題，就業(yè)問題大于經(jīng)濟(jì)調(diào)整，就業(yè)率決定房地產(chǎn)是否可以健康發(fā)展。

　　《觀點(diǎn)》：你覺得上半年過去，下半年就業(yè)率會上升嗎？

　　黃怒波：我判斷會上來，中國政府是強(qiáng)勢政府，譬如4萬億。必須提出就業(yè)計(jì)劃，給了很多政策，一個是信心問題，再一個是政策問題。如果裁員20人以上必須報告，這樣的話就是半年。同時，還有很重要的依據(jù)，3月份的兩會之后會出很多政策，這樣一判斷，下半年就業(yè)形勢好，經(jīng)濟(jì)形勢好，房價的問題會迎刃而解。

　　美國經(jīng)濟(jì)出問題，源頭就是房地產(chǎn)出問題，源自于次貸、零首付或者5%首付。中國的首付一直是30%，這個就確保了銀行風(fēng)險不大，而且失業(yè)率現(xiàn)在還不是很高，所以在這個上面，房地產(chǎn)還是健康的，不至于出這么大的問題。而且現(xiàn)在一些政策是比較寬松的。所以在這種情況下，中國房地產(chǎn)業(yè)在正常調(diào)整期，不是災(zāi)難。美國地產(chǎn)是災(zāi)難，中國還沒有。

　　《觀點(diǎn)》：那您認(rèn)為在這一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)中房企的淘汰率不會很高？

　　黃怒波：我認(rèn)為淘汰率是10%，這一次春節(jié)很多地產(chǎn)老板跑了，他們就圈一個項(xiàng)目，把錢卷了就跑了，像在福建有一個地產(chǎn)商有這樣。但這僅僅是10%。其實(shí)中國房地產(chǎn)企業(yè)沒那么多，40000家里我認(rèn)為有30000家沒有做，只是注冊了，所以死掉1000家，崩盤頂多是10%。

　　尤伯羅斯的一本書《逃不過的經(jīng)濟(jì)危機(jī)》，很好，這樣的話，中國房地產(chǎn)在這一輪調(diào)整中需要有信心，跟中國經(jīng)濟(jì)一樣，很快會走出去，死掉一些企業(yè)很正常，沒有這么一個洗牌過程，反而不正常，第二需要相信中國房地產(chǎn)經(jīng)過這一輪之后，會越來越成熟。成熟到什么程度呢？不怕經(jīng)濟(jì)危機(jī)了？不可能。

　　美國這么多年了，每一次經(jīng)濟(jì)危機(jī)發(fā)起都是因?yàn)榉康禺a(chǎn)，這是自然趨勢，懲罰就是經(jīng)濟(jì)周期，不斷調(diào)整，這跟人為什么得病，人體到自我極限的時候就需要調(diào)整了一樣。

　　《觀點(diǎn)》：我們現(xiàn)在有一種很強(qiáng)烈的感覺，政府在挽救經(jīng)濟(jì)危機(jī)的過程當(dāng)中，優(yōu)先考慮的是國有企業(yè)集中的行業(yè)，但房地產(chǎn)是一個民營企業(yè)集中的行業(yè)。

　　黃怒波：這是社會上不同利益集團(tuán)的爭論。現(xiàn)在中央為什么敢說這個話呢，現(xiàn)在中央說救房地產(chǎn)就是救民營企業(yè)，但是房地產(chǎn)這個民營企業(yè)是負(fù)面形象，還要考慮大家的情緒。

　　中國政府的特點(diǎn)，中央集權(quán)，過去是封建社會，現(xiàn)在是社會主義，一直是這個體制，這種體制不是說不好，但是這個體制下是走“官辦”的道路。

　　一個行業(yè)有大的利潤，國有企業(yè)就進(jìn)來了，因?yàn)樗麄冑Y金量大，但是出風(fēng)險的時候，他們就很容易抽出來。譬如說中冶，他們拿幾百億建保障房，能不能干好不說，但是錢需要給他們，同樣，就不可能把這幾百億給萬科，也不可能給潘石屹。

　　這不是說中國政府不好，因?yàn)橹袊€沒有成熟管理市場經(jīng)濟(jì)的經(jīng)驗(yàn)，我們發(fā)展太快了，我們國家就是一個暴發(fā)戶。我們的經(jīng)濟(jì)是30年發(fā)展起來的。但要允許中國犯錯誤，中國需要總結(jié)出一個大國的經(jīng)濟(jì)規(guī)律。這個過程中會改游戲規(guī)則的，尤其中國經(jīng)濟(jì)發(fā)展很快必然帶來社會矛盾的激烈變化，這些是民營企業(yè)不可以忘記的。

　　實(shí)際上現(xiàn)在也是“階級斗爭”，不同利益在斗爭，這是正常的，在這個問題上，需要理性制訂戰(zhàn)略，同時面對巨大的未知因素，不確定性。所以很多企業(yè)就滅亡在這里，譬如說德隆就滅亡在這里，就是敗在中國的經(jīng)濟(jì)游戲規(guī)則。

　　中國政治很奧妙，現(xiàn)在啟動不了，需要給一點(diǎn)時間。

　　《觀點(diǎn)》：您強(qiáng)調(diào)周期，但是在這一輪經(jīng)濟(jì)調(diào)整過程中，房地產(chǎn)處于什么樣的一個位置？有人說房地產(chǎn)綁架了中國經(jīng)濟(jì)。

　　黃怒波：倒過來說，中國經(jīng)濟(jì)捆綁房地產(chǎn)，易憲容說的不對，他抱著階級斗爭的情懷，這是不對的。實(shí)際上中國經(jīng)濟(jì)是畸形發(fā)展的，所以把這些經(jīng)濟(jì)都綁架了，把煤、能源都綁架了，這是一個怪圈，我們應(yīng)該這樣看它才可以解釋這樣一個問題。

　　政府靠賣地生存、拉動經(jīng)濟(jì)，這樣不正常，所以才出現(xiàn)怪圈。一次性把50年的土地全部交完，政府的體制在那里，誰賣得土地多誰就升官。

　　中國的法制化道路還很長，中國的民主化路子也還很長，這一步必須有，但不能一步到位，否則將味著社會矛盾越來越激烈。

　　關(guān)于企業(yè)

　　《觀點(diǎn)》：您原本計(jì)劃好像是今年3月份想去珠峰？

　　黃怒波：3月底想去，但這次取消了，為什么呢？因?yàn)榻衲旯ぷ髁刻罅耍覄倓偢鞑啬沁?，我說明年早準(zhǔn)備，但今年太忙，因?yàn)橛幸粋€物業(yè)4、5月份開業(yè)，今年真的不行了。

　　上珠峰需要兩個月，兩個月都不可以下來，即便可以帶衛(wèi)星電話，但沒有信號，現(xiàn)在先以企業(yè)為主。去年卓奧友上去一個月，上去之后知道危機(jī)，下來知道雷曼倒了，花旗出問題。那時真的感覺到了，在山上呆一個月，山下好象過了一年。

　　金融危機(jī)階段還是要把企業(yè)好好帶過去。

　　《觀點(diǎn)》：登山和做企業(yè)之間有某種聯(lián)系嗎？比如很多人可能認(rèn)為登山和做企業(yè)應(yīng)該是理性的。

　　黃怒波：登山不理性的，理性不登山。我在山上走，別人罵我是傻子，太苦了，而山上那種寂寞沒有辦法說清楚的，在美國一個企業(yè)年會我講，我登山的時候，山下就罵我是傻子，但是我下來之后，我又想馬上去登下一個山。登山太枯燥了，會懷疑自己為什么這么干。

　　登山之后，會覺得做企業(yè)的時候那一點(diǎn)困難算什么呢？我每一件事都會理的很清楚，很嚴(yán)謹(jǐn)。因?yàn)榈巧降臅r候，任何東西不可以出問題，譬如說備用的東西漏掉了，頭燈的電池沒有帶，可能上山四小時就沒有電了，這樣就是災(zāi)難，必須仔細(xì)檢查每一件東西，不允許一點(diǎn)馬虎。

　　做企業(yè)也是非理性的，企業(yè)，尤其是民營企業(yè)主要面對的問題是不確定性，我們沒有人可以把握經(jīng)濟(jì)，再一個，一定要記住，中國政府是強(qiáng)勢的，中國政府修改游戲規(guī)則。這跟西方不一樣。

　　做企業(yè)家其實(shí)跟登山一樣不可以太理性，有時候登山登頂?shù)幕I劃是理性的，有一個計(jì)劃，譬如說好什么時候下來，但是上山后計(jì)劃變了，為什么呢？第一、登上山之后暴風(fēng)雪來了，第二，不相信登山隊(duì)，有人發(fā)現(xiàn)登山鞋忘記帶了，急了，就讓北京送過去。第三、冰雪突然倒塌，冰雪就把路斷掉了，牦牛上不了，每天都是不確定性。在往上走的時候也還有不確定性，在7500的營地，把氧氣放在那里，可能會被人偷著用。

　　所以做企業(yè)就像登山不要太強(qiáng)調(diào)理性，而是不要依靠它，要強(qiáng)調(diào)隨機(jī)性，對一個企業(yè)家的真正考驗(yàn)就是可不可以隨機(jī)應(yīng)變，所以企業(yè)戰(zhàn)略不要制訂得過于死。像這一次很多地產(chǎn)企業(yè)上市就靠拿地，這樣太危險了。所以戰(zhàn)略需要留有余地。

　　《觀點(diǎn)》：我們有一種想法，就是努力找到這一次市場調(diào)整之后，中國房地產(chǎn)企業(yè)發(fā)展的模式。我們知道很多企業(yè)在做模式調(diào)整，但還不是很清晰，中坤的模式在調(diào)整嗎？

　　黃怒波：下一階段肯定是旅游地產(chǎn)?，F(xiàn)在我的模式越來越清晰了，我的旅游地產(chǎn)是復(fù)合型和國際型的。

　　我2月15號到美國，想和美方合作，在美國共同成立一個公司，在中國成立一個，這樣是雙向，一個中國人到美國度假，一個是美國人到中國度假。我們打造的是國際型的。這月底日本北海道有很大的酒店開發(fā)商過來，我們也共同商量。

　　我們不僅是旅游型的，景區(qū)也是我的，有的是稀有景區(qū)，譬如說宏村，世界文化遺產(chǎn)，已經(jīng)超越觀光了。我拿的都是稀缺的，具有文化地理性的稀缺資源，有度假酒店景區(qū)。而且我們做了復(fù)合的東西，我們打造的紅山大度假，這個平臺是國際的，如果加入我們會員的話會有很多的旅游項(xiàng)目，譬如禪宗旅游之旅，也譬如考古之旅，考古完再研究論文。讓每一次度假都進(jìn)入新的領(lǐng)域，打造這么一個東西出來，這就是全世界的。

　　沙漠穿越戶外，景區(qū)、古村落，跟佛教全部串起來，再加上我們的酒店，再加上我們的營銷體系，這就是打造一個新的行業(yè)，我實(shí)際上是在培養(yǎng)度假行業(yè)，是在為21世紀(jì)的人民提供第二種生活方式和生活構(gòu)建。

　　旅游肯定要升級換代，升級到休閑度假上去，現(xiàn)在已經(jīng)出現(xiàn)了這個趨勢。所以下一步黃金利潤點(diǎn)應(yīng)該是在新的地產(chǎn)模式上，不是目前的住宅，住宅模式注定會走上一個瓶頸，因?yàn)橹袊罅客度氡Ｕ闲宰》亢徒?jīng)濟(jì)適用房，全部是政府在做。

　　《觀點(diǎn)》：好象說您需要在香港上市？

　　黃怒波：我上市目標(biāo)沒有變，但需要放進(jìn)度假地產(chǎn)。

　　《觀點(diǎn)》：那是做旅游概念還是做地產(chǎn)概念？

　　黃怒波：嚴(yán)格來說，這是一個旅游概念。我們有一個度假概念，原來想注冊度假公司，但是不可以注冊，又想注冊旅游公司，后來跟國家工商署注冊黃山度假，事實(shí)上是要拿旅游度假概念，但需要裝一些東西進(jìn)去，譬如說賓館的收入，一些文化演出的收入，還有一些門票的收入變相裝進(jìn)去，構(gòu)成一個資產(chǎn)的概念，是這么做，不是一個純地產(chǎn)的。

　　實(shí)際上是把景區(qū)、酒店，其他的收入都裝進(jìn)去，還有會員制的傭金收入，不是單純地產(chǎn)的慨念。

　　現(xiàn)在投資完成了，剩下擴(kuò)張的問題，我認(rèn)為我打造的這個模式應(yīng)該以后是被人接受的，因?yàn)楝F(xiàn)在還沒有這個模式。所以，這個模式實(shí)際上會在中國旅游和地產(chǎn)行業(yè)有很大的反響，一定會的。這是毫無疑問的。

　　我們很多產(chǎn)品是賣的，別墅賣給人，這部分就把成本全部收回來了，而且可以把別墅委托給我管理和出租，產(chǎn)品可以保證消費(fèi)者使用，這個產(chǎn)品是創(chuàng)新的。

　　《觀點(diǎn)》：這樣的項(xiàng)目本身需要很強(qiáng)的政府支持？

　　黃怒波：我不需要找地方政府吃飯，都是他們找我，地方政府說這個活動需要我們贊助，他們也不說我們是大戶，但是為了面子需要給。他們說知道不應(yīng)該跟我們要，但是他們知道我們是最好的企業(yè)。所以這也是中國企業(yè)一個特點(diǎn)。

　　《觀點(diǎn)》：大家對現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)比較擔(dān)心的問題是高負(fù)債，然后是手里有大量的高成本存貨，因?yàn)槭窃诟叩貎r的情況下拿來的。這會給企業(yè)發(fā)展帶來很多困擾。中坤有這個問題嗎？

　　黃怒波：我們前兩年沒拿地，這是我們比較幸運(yùn)的，我從來不讓自己負(fù)債超過20%、30%。就房地產(chǎn)行業(yè)來說，我的理解是這個行業(yè)負(fù)債太高。

　　研究美國幾個起落，研究香港、日本，日本企業(yè)，我在這幾年是做了很多工作，就是把資產(chǎn)負(fù)債表減平。我負(fù)債就是6、7億左右，高了，我一定清掉，就是現(xiàn)在要把自己手里的項(xiàng)目賣掉，也要把負(fù)債減下來，以后就一定小心一點(diǎn)，這樣企業(yè)抗風(fēng)險能力就會強(qiáng)一點(diǎn)。

　　在短期內(nèi)，如果按照中國游戲規(guī)則來說，很多房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)債率都超過200%、300%。因?yàn)殂y行要求自有資金投入30%，其他實(shí)際是在銷售過程中再向社會負(fù)債。比如說他們拖欠的材料和工程費(fèi)用等等，這些加起來應(yīng)該就不是賬面上那一點(diǎn)數(shù)字，我估計(jì)有200%-300%。

　　那么未來他們干什么呢？我的理解是很多企業(yè)需要將自己的負(fù)債填平。這是一段很長時間的路，大概要3-5年。前面我們說，今年上半年中國經(jīng)濟(jì)觸底，會有一些往回的調(diào)整，但事實(shí)上這個調(diào)整期很長，我覺得應(yīng)該要3-5年。