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　　萬科企業(yè)股份有限公司今天公布了2008年度報告，公司08年實現(xiàn)營業(yè)收入409.9億元，同比上升15.4%，凈利潤40.3億元，同比下降16.7%。實現(xiàn)結(jié)算面積451.4萬平方米，結(jié)算收入404.9億元，同比分別上升14.6%和15.1%。根據(jù)同日公布的董事會決議，公司2008年度利潤分配方案為每10股派息0.5元。

　　2008年，萬科銷售業(yè)績同比2007年的高位有所下降，全年銷售面積557萬平方米，銷售金額478.7億元，分別比07年減少9.2%和8.6%。但萬科的市場占有率繼續(xù)提升，占全國住宅市場的份額提高到2.34%。由于08年東部地區(qū)和重點城市的住宅市場調(diào)整幅度更大，萬科在其進(jìn)入的主要城市，市場份額提升更為明顯，在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鎮(zhèn)江、鞍山等九個城市，萬科的市場占有率排名首位。

　　率先調(diào)價造就九城冠軍

　　2007年底，萬科董事會主席王石偶爾談及萬科對市場形勢的判斷，認(rèn)為當(dāng)時市場存在過熱現(xiàn)象，行業(yè)將經(jīng)歷一個理性回歸的過程。這一觀點被渲染為“拐點論”，引發(fā)了業(yè)內(nèi)極為尖銳的質(zhì)疑和空前激烈的爭論。與此同時，萬科從珠三角開始，已在多個城市率先對價格做出調(diào)整。

　　隨著2008年行業(yè)進(jìn)入全面調(diào)整，這一爭論已變得不再重要。而萬科從2007年四季度開始，銷售明顯跑贏大市；在進(jìn)入的主要城市，市場份額都出現(xiàn)了較大幅度的增長。2008年，萬科的市場占有率在深圳、上海、天津、佛山、廈門、沈陽、武漢、鞍山和鎮(zhèn)江等9個城市排名首位。在杭州、蘇州、無錫、東莞、珠海等5個城市排名第2位；在中山、成都兩個城市排名第三位。

　　房地產(chǎn)市場進(jìn)入調(diào)整期，這是一個2008年行業(yè)逐漸達(dá)成的共識。而萬科早在2007年10月就開始做出了反應(yīng)。但略顯尷尬的是，或許正是這個顯得有些超前的決定，導(dǎo)致了萬科2008年銷售額同比出現(xiàn)下降。

　　2007年萬科銷售金額523.6億元，比2006年增長了146.6%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過市場年初的預(yù)期，甚至也超過了萬科原定2006-2008三年快速增長計劃設(shè)定的2008年銷售目標(biāo)。尤其在市場總體已經(jīng)出現(xiàn)交易縮量的2007年四季度，萬科銷售金額高達(dá)155.6億元，這顯然與萬科率先調(diào)整定價策略存在一定關(guān)系。但這也使得萬科在計算2008年銷售同比增長率時，必須面對一個龐大的上年基數(shù)。

　　如果萬科的調(diào)價策略推遲兩個月實施，2007年的一些銷售很可能推遲到2008年實現(xiàn)，這樣萬科2008年銷售額將仍能體現(xiàn)增長。但對于企業(yè)而言時機(jī)是寶貴的，早一天做出正確的決定，可能遠(yuǎn)比一個平滑的年度增長曲線更為重要。

　　審慎的財務(wù)處理

　　審慎的財務(wù)處理是萬科年報的一大特色。和2007年相比，萬科2008年的營業(yè)收入有所上升，但凈利潤出現(xiàn)下降，主要原因之一是公司對13個可能存在風(fēng)險的項目計提了12.3億元的存貨跌價準(zhǔn)備，考慮到遞延所得稅因素后，這部分存貨跌價準(zhǔn)備對萬科稅后凈利潤的影響為9.2億元，對歸屬于母公司所有者的凈利潤的影響為8.9億元。而公司08年的凈利潤較2007年減少8.1億元，因此如果不考慮存貨跌價準(zhǔn)備的影響，公司08年的凈利潤實際比07年略有增長。

　　2007年土地市場情緒頗為亢奮，地價漲幅遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過房價漲幅，甚至出現(xiàn)“面粉貴過面包”的不正常情況，尤其在2007年下半年，房地產(chǎn)企業(yè)通過公開市場購入的幾乎任何一塊土地都是高價地。2007年底市場開始進(jìn)入調(diào)整期，之后隨著房價的大幅回調(diào)，一些項目開始面臨虧損的風(fēng)險。

　　相對來說，萬科對市場的過熱有所警惕，在2007年中期報告和三季度報告中兩次提出預(yù)警。因而其以高價獲得的項目數(shù)量，占公司全部項目的比例較為有限。但基于謹(jǐn)慎的財務(wù)策略，萬科從08年三季度起，在行業(yè)內(nèi)率先開始對存在風(fēng)險的項目計提跌價準(zhǔn)備。

　　萬科董事會主席王石坦言，上述跌價準(zhǔn)備的計提雖然基于審慎的財務(wù)策略，但也部分反映了公司在這些項目的獲取中，拿地成本偏高。在07年的牛市氛圍下，萬科盡管對市場方向做出了正確的總體判斷，但在具體項目的獲取過程中，仍一定程度上受到了市場氣氛的影響。

　　王石表示，萬科管理層對此并不回避。未來公司會進(jìn)一步完善投資管理體系，整合投資分析工具和方法，兼顧效益和風(fēng)險，切實提高投資質(zhì)量。

　　對于已經(jīng)計提存貨跌價準(zhǔn)備的項目，萬科總裁郁亮表示公司會組織集團(tuán)的專業(yè)力量進(jìn)行集中攻堅，通過精耕細(xì)作，深入研究客戶需求、提高產(chǎn)品價值創(chuàng)造等方式，增加項目的盈利能力。

　　穩(wěn)健的經(jīng)營策略

　　公司總裁郁亮表示，過去一年中，鑒于住房成交量的大幅萎縮，以及市場復(fù)雜性和不確定性的顯著提高，萬科決定不刻意追求短期內(nèi)的規(guī)模增長，而首先確保經(jīng)營的穩(wěn)健性和財務(wù)的安全性。在經(jīng)營上公司繼續(xù)貫徹“現(xiàn)金為王”的策略，一方面采取各種策略積極促進(jìn)銷售，另一方面，根據(jù)銷售進(jìn)度對新項目的開發(fā)節(jié)奏做出調(diào)整，將存貨規(guī)?？刂圃诤侠淼姆秶鷥?nèi)。

　　2008年萬科在資金使用上堅持“量入為出”的原則，全年經(jīng)營性現(xiàn)金流基本持平，在調(diào)整期內(nèi)，這是一個值得欣喜的成果。截至2008年底，萬科凈負(fù)債率為33.1%，較中期進(jìn)一步下降4.1個百分點，遠(yuǎn)低于行業(yè)普遍狀況；公司持有貨幣資金199.8億元，較年初時增加17.2%，足以覆蓋全部短期借款與一年內(nèi)到期的長期負(fù)債(此兩類負(fù)債年底合計178.7億元)。在行業(yè)資金整體緊張的背景下，萬科的財務(wù)穩(wěn)健性得到了良好體現(xiàn)。

　　同時，萬科在存貨上堅持“量出為入”的原則。08年中期和三季度時萬科根據(jù)市場情況，兩次下調(diào)項目開發(fā)面積，全年的新開工面積由年初計劃的848萬平方米調(diào)整為570萬平方米左右，竣工面積由年初計劃的689萬平方米調(diào)整為586萬平方米。公司實際完成新開工面積523.3萬平方米，完成竣工面積529.4萬平方米，全年的開發(fā)面積與銷售面積基本匹配，存貨規(guī)?？刂七_(dá)到了預(yù)期的目標(biāo)。

　　2008年年末萬科的各類存貨中，現(xiàn)房庫存78.9億元，占比9.2%，僅相當(dāng)于萬科兩個月的銷售量，其中80%庫存時間尚不足一年；再建開發(fā)產(chǎn)品438.3億元，占比51.0%，其中346.4萬平方米已經(jīng)售出，合同金額為273.4億元；此外即為341.3億元的擬開發(fā)產(chǎn)品，占比39.7%。這是一個非常理想的存貨結(jié)構(gòu)。

　　郁亮表示，09年萬科將堅持開發(fā)節(jié)奏和銷售節(jié)奏相匹配、產(chǎn)品類型與市場需求相匹配的原則，加強(qiáng)對項目新開工、新開盤的管理，確保產(chǎn)品適銷對路。預(yù)計09年開工面積計劃約403萬平方米，竣工面積619萬平方米。當(dāng)然，一旦市場銷售呈現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象，公司可以隨時增加新的開工面積。

　　回顧與展望

　　盡管過去一年的行業(yè)調(diào)整給眾多開發(fā)企業(yè)都帶來了巨大的經(jīng)營壓力，但萬科更愿意從另一個角度看待2008年。王石認(rèn)為，某種程度上說，萬科應(yīng)該感謝市場調(diào)整的到來。因為正是這一次調(diào)整，讓萬科冷靜下來進(jìn)行反思和自我完善。

　　回顧這一輪調(diào)整，王石表示，盡管萬科在行業(yè)宏觀趨勢上做出了基本正確的判斷，但在牛市的大環(huán)境中，過于舒適的環(huán)境使萬科在經(jīng)營細(xì)節(jié)上也暴露出諸多不足，一些專業(yè)能力表現(xiàn)甚至出現(xiàn)了下滑的跡象。這已經(jīng)成為2009年萬科面臨的最大挑戰(zhàn)之一。

　　基于這一考慮，萬科2009年的目標(biāo)是：一方面在確保經(jīng)營安全的同時，力爭促進(jìn)業(yè)績增長；另一方面，公司將重新審視在牛市氛圍下暴露的不足，盡最大努力提高專業(yè)能力，提升組織效能，推進(jìn)技術(shù)創(chuàng)新，奠定長遠(yuǎn)發(fā)展基礎(chǔ)，實現(xiàn)從“規(guī)模速度型”增長到“質(zhì)量效益型”增長的轉(zhuǎn)變。

　　郁亮表示，2009年萬科將從“規(guī)模速度型”的增長轉(zhuǎn)向“質(zhì)量效益型”的

　　增長，更為關(guān)注經(jīng)營質(zhì)量，更重視為股東創(chuàng)造收益的能力。

　　郁亮表示，2009年公司發(fā)展策略的重點方向之一是提升產(chǎn)品的市場競爭力，而產(chǎn)品的市場競爭力涵蓋了開發(fā)過程中客戶定位、產(chǎn)品設(shè)計、市場營銷、工程質(zhì)量、成本管理等各項核心業(yè)務(wù)能力。公司將對現(xiàn)有的產(chǎn)品分類、客戶細(xì)分進(jìn)行調(diào)整和充實?？蛻粞芯康闹攸c不僅僅局限于了解客戶目前的需求，還包括充分挖掘客戶未來和潛在的需求，以確保公司的客戶研究能力始終處于領(lǐng)先水平，確保公司的客戶定位具有高度的創(chuàng)新能力和前瞻性。此外，公司在設(shè)計創(chuàng)新、標(biāo)準(zhǔn)化、工廠化、精裝修、技術(shù)研發(fā)等多個方面，將繼續(xù)保持和發(fā)揚在產(chǎn)品設(shè)計上的傳統(tǒng)優(yōu)勢。

　　郁亮補(bǔ)充說，2009年，行業(yè)資金整體緊張的局面不會改變，市場調(diào)整在帶來挑戰(zhàn)的同時，也為企業(yè)以相對較優(yōu)的價格獲取未來發(fā)展所需的資源創(chuàng)造了有利的條件。公司于09年將進(jìn)一步拓展融資渠道，并在條件許可的情況下考慮進(jìn)行一次股權(quán)融資。不過他同時也強(qiáng)調(diào)，在此問題上公司將高度謹(jǐn)慎，只有在獲得廣大股東認(rèn)同的前提下，股權(quán)融資才能提上議事日程；此外公司在融資的時機(jī)、規(guī)模、方式上也會盡一切努力，避免融資本身可能對證券市場造成重大不利影響，同時確保融資將為股東帶來盈利增長。