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　　壟斷一級市場

　　《城市房地產(chǎn)管理法》第八條規(guī)定:“城市規(guī)劃區(qū)內的集體所有的土地,經(jīng)依法征用轉為國有土地后,該幅國有土地的使用權方可有償出讓。”

　　“這種政府對土地的壟斷使得土地資產(chǎn)收益向地方政府轉移,集體土地產(chǎn)權人失去了分享土地資產(chǎn)增值的機會,”國務院發(fā)展研究中心課題組對該條法律評價說,“政府以'公共利益’的名義,通過壟斷一級土地市場,付給農民的征地補償費低于土地市場價格,產(chǎn)生一個土地價格'剪刀差’(市場價格-征地補償費),成為政府的收益,同時也造成失地農民的利益損失。”

　　2001年,國務院發(fā)布《關于加強國有土地資產(chǎn)管理的通知》,要求增強政府對土地市場的調控能力,有條件的地方政府要對建設用地試行收購儲備制度,市、縣人民政府可劃出部分土地收益用于收購土地,金融機構要依法提供信貸支持。

　　這之后,土地儲備中心在各地紛紛建立,它扮演著雙重角色:一是經(jīng)過政府授權行使政府職能。如代表政府制定土地收購儲備計劃,并依據(jù)土地利用總體規(guī)劃和城市規(guī)劃收購存量土地以及新增建設用地;二是根據(jù)市場行情從事企業(yè)經(jīng)營活動。如根據(jù)土地市場需求適時收購、儲備、出讓土地,以及按企業(yè)的運作方式籌集和管理土地收購儲備資金等。

　　“政府應以追求社會公平、實現(xiàn)經(jīng)濟效益、社會效益和生態(tài)效益的有機統(tǒng)一及綜合效益最大化為目標,而市場以提高資源配置效率、追求利潤最大化為目標。土地儲備機構很難同時扮演好這兩種角色。”國務院發(fā)展研究中心課題組認為,“許多地方政府為實現(xiàn)土地增值收益的最大化,采用'饑餓’方法限量供應土地,人為制造賣方市場,致使地價飆升。全國絕大部分地方土地儲備機構為了獲取較大收益,大部分只收購級差地租高、增值潛力大的城市存量土地。土地儲備中心這種矛盾的職責定位導致國有土地資產(chǎn)管理與運營難以健康發(fā)展,也對土地儲備的進一步發(fā)展帶來了困擾。”

　　課題組還指出,“更有甚者,很多地方政府制定規(guī)章作為拆遷的依據(jù)”,“設置了很多侵犯被拆遷人權益的條文,嚴重損害了被拆遷人的利益,破壞了國家法制的統(tǒng)一”。

　　從地方政府的角度來看,由于尚未開征統(tǒng)一的不動產(chǎn)稅,政府部門提供公共服務雖然推動了城市及其周邊不動產(chǎn)的增值,卻無法在不動產(chǎn)的保有環(huán)節(jié)中分享增值收益,唯一的回收方式就是低價征收或征用土地,再將其高價出讓。

　　“憑什么給城中村的那些人市場價補償呢？他們建房出租,或搞其他經(jīng)營,沾城市的光,早就是大富豪了!”一位在發(fā)達城市任職的官員對本刊記者說。

　　類似的論調,甚至被譽為“最有良心經(jīng)濟學家”的吳敬璉提起。2007年3月,他在全國政協(xié)經(jīng)濟組的小組討論中,提出城市拆遷不應按市場價補償,可以對買進價和賣出價開征資本利得稅。理由是:城市化是全民的成果,其利益不應該完全給房主,應建立城市化基金,將這些收益按照一定的規(guī)定來分配。

　　“我們這里的拆遷,是市場價嗎？”當時在距“兩會”會場不遠的前門拆遷區(qū),被拆遷居民趙勇對吳敬璉的觀點表示不解,“每平方米只給我們拆遷補償8020元,可附近比我們這個地段次的普通商品房,售價都接近兩萬塊錢一平方米了。”

　　他對本刊記者說:“我們這些老百姓,有多少人是靠拆遷發(fā)財?shù)模渴聦嵣?現(xiàn)在的拆遷,搞得我們連落腳的地方都沒有了。”

　　契約城市

　　如果開征了不動產(chǎn)稅,城中村或近郊農村的不動產(chǎn)擁有者,就可以選擇向城市政府繳納不動產(chǎn)稅而加入城市,并分享公共服務帶來的土地增值收益。

　　城市內的不動產(chǎn)擁有者,也因繳納了不動產(chǎn)稅,有權分享土地增值收益,在因公共利益而導致的不動產(chǎn)征收或征用中,獲得相當于甚至高于市場價值的補償。

　　這樣,城市化就不必過多地動用國家強制力,而能夠以契約的方式來實現(xiàn),也更有利于社會財富的均衡分配。

　　目前中國房地產(chǎn)稅制政策基本上是不賣不稅,不租不稅,一旦租售,則數(shù)稅并課,造成房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)稅負畸輕而流轉環(huán)節(jié)稅負畸重。

　　國務院發(fā)展研究中心課題組指出,對土地而言,取得環(huán)節(jié)的耕地占用稅和使用環(huán)節(jié)的城鎮(zhèn)土地使用稅稅額標準均較低,起不到調節(jié)土地級差收益,促進高效、集約用地的作用;對房產(chǎn)而言,保有環(huán)節(jié)的房產(chǎn)稅對所有非營業(yè)用房一律免稅,起不到作為財產(chǎn)稅對收入分配進行調節(jié)的作用。而在房地產(chǎn)的流轉環(huán)節(jié),除了稅費種類繁多以外,土地增值稅的稅率高達30%~60%,若再加上5%的營業(yè)稅和33%的企業(yè)所得稅,企業(yè)的實際平均稅負水平達到40%以上,高于世界多數(shù)國家和地區(qū)的水平。

　　2003年10月,中共十六屆三中全會通過《中共中央關于完善社會主義市場經(jīng)濟體制若干問題的決定》,確定“實施城鎮(zhèn)建設稅費改革,條件具備時對不動產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應取消有關收費”。

　　2009年5月,《國務院批轉發(fā)展改革委關于2009年深化經(jīng)濟體制改革工作意見的通知》提出,加快推進財稅體制改革,建立有利于科學發(fā)展的財稅體制,由財政部、稅務總局、發(fā)展改革委、住房城鄉(xiāng)建設部負責深化房地產(chǎn)稅制改革,研究開征物業(yè)稅。

　　新年伊始,消息傳出:2010年稅務部門將在全國范圍內開展房地產(chǎn)模擬評稅,物業(yè)稅“空轉”工作在部分地區(qū)試點了6年多之后,將推廣至全國。

　　物業(yè)稅一詞源自香港。香港的物業(yè)稅是指對不動產(chǎn)出租收入所征收的稅,是一種所得稅。而在中國內地的稅制改革中,物業(yè)稅實際上是指對不動產(chǎn)征收的一種財產(chǎn)稅性質的稅,即市場經(jīng)濟國家廣泛采用的不動產(chǎn)稅。

　　物業(yè)稅一旦開征,將對中國社會帶來怎樣的影響？地方政府的“土地財政”將因此脫胎換骨嗎？

　　加快推進的財稅體制改革,向修改《拆遷條例》的立法者釋放了怎樣的信號？