城市觀點(diǎn)論壇中國行2009年度論壇1月7日早上9：00隆重開幕，以下是著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生在論壇上所作的題為《樓市中的拐點(diǎn)在哪里？》演講全文：

　　鐘  偉：非常高興有機(jī)會跟大家共同討論房地產(chǎn)的問題，很遺憾今天上午沒有聽到大家的發(fā)言，總體的基調(diào)我認(rèn)為2010年中國經(jīng)濟(jì)的V形復(fù)蘇會延續(xù)，2010年是增長的趨勢，2009年已經(jīng)過去了，四個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長分別是6%、8%、9%、10%，全年的經(jīng)濟(jì)增長大概是8.4%，2010年四個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長分別是11%、11%、9%、8%，因此中國經(jīng)濟(jì)總體的走勢大概是9.5%，2009年是逐季走高，而且2010年是整體振蕩向上，增速維持在20%，消費(fèi)增長是16%，工業(yè)增加值是16%—18%，我強(qiáng)調(diào)的是從次貸危機(jī)到現(xiàn)在，中國經(jīng)濟(jì)增長的環(huán)比早就結(jié)束了，大約在2009年的7月份經(jīng)濟(jì)增長環(huán)比的動力開始枯竭，2010年中國經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行沒有更大的油門只是延續(xù)了已有的慣性，我們傾向認(rèn)為2010年的CPI大概是3%到3.5%，確定的是食品價(jià)格的上漲，同時(shí)伴隨著糧食連續(xù)的豐收。其次是市政、水電公共價(jià)格的上升，大宗向下游延伸的價(jià)格上升，不確定的是中央政府對資產(chǎn)的態(tài)度還有公眾對通貨膨脹的預(yù)期，后兩者的影響更大，這是我們對通貨膨脹的基本看法。

　　2010年信貸的增長，今年全年大概是9.5萬億元，明年信貸增長是7.2萬億元，很有可能達(dá)不到這樣的水平，今年9.5萬億元，如果扣除1.5—1.7萬億元的增長，真實(shí)的信貸只有8萬億元，從下半年信貸的供給來看完成明年信貸7.2萬億元的增量是有難度的，從今年的負(fù)轉(zhuǎn)到明年的3%—3.5%，因此存貸都有可能提高0.75%—1%，這就導(dǎo)致今年全年加息的次數(shù)不會少于2次或者是3次，或者是今年上半年加息是現(xiàn)實(shí)的問題。

　　如果不考慮政策的話，運(yùn)行的情況是這樣的，從中央經(jīng)濟(jì)工作會議的情況來看，我對會議所傳遞的信息是很難理解的，或者是基本無法理解的。

　　首先是對經(jīng)濟(jì)增長的定調(diào)，有消息說經(jīng)濟(jì)增長的定調(diào)在2010年只有8%或者是略高一點(diǎn)，如果今年的經(jīng)濟(jì)增長同比僅僅是8%，又意味著2009年靠4萬億元和其他綜合性措施好不容易取得的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，即使2010年增長環(huán)比消失，同比也應(yīng)該有9.5%以上的增長，如果最終調(diào)控只有8%，那么意味著2010年經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重滑坡這是不可理解的。

　　第二個(gè)難以理解就是對資產(chǎn)價(jià)值的估值，從四季度經(jīng)濟(jì)工作會議后，對于房地產(chǎn)和資本市場的政策出臺的比較頻繁，似乎看起來資本市場和房地產(chǎn)市場有過熱或者是泡沫化傾向的定調(diào)，但是極度令人懷疑的，因?yàn)?005、2008年兩次調(diào)整印花稅的時(shí)候，A股大概是在3000點(diǎn)，我們認(rèn)為2010年的GDP要比2005年大20%，或者是傾向認(rèn)為基本市場3000點(diǎn)沒有嚴(yán)重的泡沫，經(jīng)過兩年的經(jīng)濟(jì)增長，目前的綜合指數(shù)3600點(diǎn)也應(yīng)該沒有嚴(yán)重的泡沫，但是針對資本市場各種的治理措施已經(jīng)出臺，除此之外對于房地產(chǎn)，除了少部分城市過快的上漲，現(xiàn)在對于房地產(chǎn)市場首先用遏制的詞，似乎中央認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格泡沫化的跡象令人擔(dān)憂，如果要遏制房地產(chǎn)和股票價(jià)格的上升，同時(shí)又要兼顧通貨膨脹是不可能的，貨幣是水，商品和服務(wù)是面包，如果沒有資本市場和房地產(chǎn)市場巨大的海綿吸收足夠大的流動性，通貨膨脹會更嚴(yán)重的，或者是有效的管理通貨膨脹就必須容忍股市和房市有一定的上升，如果認(rèn)為通貨膨脹不嚴(yán)重，可以在2010年有明顯的上升，可以遏制資產(chǎn)的價(jià)格，兩者要進(jìn)行取舍。

　　第三個(gè)困惑就是對通貨膨脹的定調(diào)，經(jīng)濟(jì)工作會議上只有一點(diǎn)提到了通貨膨脹，就是管理通貨膨脹的預(yù)期。似乎通貨膨脹在2010年不是嚴(yán)重的事情，盡管官方的數(shù)據(jù)是3%—3.5%，如果看一下生活中通貨膨脹的壓力已經(jīng)明顯的存在了。

　　第四，城鎮(zhèn)化的提出，以前都是城鎮(zhèn)化和城市化同時(shí)提的，現(xiàn)在提了城鎮(zhèn)化和戶籍，這是非常令人困惑和不理解的。政策是否隱含著說一線城市房價(jià)上漲過快，二線城市房價(jià)還有很大的上升空間，是否意味著人口的遷徙先進(jìn)入二、三線城市，之后是一線城市，這是良好的意愿，但是問一下在座的大學(xué)生有多大的意愿回到二、三線城市，城市容量比較小的空間下，制造業(yè)是沒有太大的空間，通常較小的城市服務(wù)業(yè)也不具有發(fā)展的空間。

　　例如東莞、昆山怎么會有非常發(fā)達(dá)的服務(wù)業(yè)，因?yàn)槿巳悍诸愄唵瘟?。城?zhèn)化這次提到很高的程度，又將戶籍提得很高，總體來看2010年經(jīng)濟(jì)工作會議的定調(diào)來看，傳遞給市場的信號是非常模糊的，這是我對2010年的判斷，以及對經(jīng)濟(jì)會議的評估。

　　如果沒有意外2015年或者是早于2015年中國人均GDP超過5000美元，2020年中國GDP人均超過10000美元，中國就進(jìn)入發(fā)達(dá)國家，2050年中國超越美國成為世界上最大的單一經(jīng)濟(jì)體，美國的學(xué)者更加的樂觀，2040年認(rèn)為中國GDP占全球的40%，美國經(jīng)濟(jì)體只占全球GDP的15%，因此中國的經(jīng)濟(jì)是可以預(yù)期的，因?yàn)闀r(shí)間只有20分鐘，我只想提醒大家的是，糧價(jià)、油價(jià)等食品價(jià)格在CPI中占了32%，市政公共服務(wù)在CPI中占了16%，如果公共服務(wù)漲價(jià)12%，食品價(jià)格上漲10%，兩項(xiàng)加起來構(gòu)成了通貨膨脹的5%，因此上帝都要改名為發(fā)改委了。

　　這是通貨膨脹對今年的預(yù)估，明年的情況雖然數(shù)字上是3%—3.5%，但是有很大的不確定性。明年經(jīng)濟(jì)是否會二次探底，中國過去經(jīng)濟(jì)增長年均達(dá)到10%，如果連續(xù)兩個(gè)季度達(dá)到8%，就是過冷，如果連續(xù)兩個(gè)季度高于12%就是太熱，因此明年全年經(jīng)濟(jì)增長是9.5%，如果第四季度達(dá)到了8%，意味著中國經(jīng)濟(jì)重新趨于糟糕的狀況。

　　信貸供應(yīng)

　　從總量來講是夠的，從增量來講是不夠的。

　　2010年房地產(chǎn)市場強(qiáng)勢調(diào)整

　　從長周期的角度，房地產(chǎn)市場我個(gè)人傾向認(rèn)為有10—20年的長周期的增長，三個(gè)因素是決定性的，第一個(gè)因素是貨幣，第二個(gè)因素是土地，第三個(gè)因素是人口，實(shí)際上決定房價(jià)更重要的因素似乎還不在于土地成本或者是人口遷徙，而在于貨幣，這是我上午留給大家思考的兩個(gè)小小的問題，一個(gè)是1987年的1萬元相當(dāng)于現(xiàn)在的25—30萬元，多少錢夠你在退休后活30年，如果提1987年退休的人，他的回答是3萬元就夠了，因?yàn)槟晔杖氩贿^1000元，如果在2008年提問退休人的回答的時(shí)候，較低的月收入是2500元，年收入是3萬元，因此存活30年需要90萬元。如果自己籌集足夠的養(yǎng)老金就從3萬元變成了90萬元，如果2025—2035年退休，有多少養(yǎng)老金夠，這取決于人民銀行的態(tài)度，房價(jià)有多高，受到土地供應(yīng)和人口遷徙強(qiáng)烈的影響，但是受到最大影響的因素就是貨幣，因?yàn)殄X不值錢，所有不能大規(guī)模復(fù)制的商品看起來更值錢，這是貨幣化因素推動中國房價(jià)最主要的因素。

　　大家可以看觀點(diǎn)上的文章，為什么1997年香港遭遇了嚴(yán)重的房地產(chǎn)波折，一位研究人員指出，項(xiàng)目M2的增速是12%，1997年M2的增速下降到個(gè)位數(shù)，因此房價(jià)猛烈下降，過去20年中國M2和M1分別是19.8%和17%，比經(jīng)濟(jì)增長的速度，比城市居民收入的速度都要更快。

　　2009年全國商品房的銷售面積接近8億平方米，銷售增長54%，金額增長85%，我們對2010年的預(yù)期是全國商品房的銷售面積同比是零增長，銷售金額仍然會同比略微增長5%左右，價(jià)格的上漲主要體現(xiàn)在2010年的上半年，如果從同比和環(huán)比的角度來看，2010年第一季度商品房價(jià)格的環(huán)比將會從正的增長向零轉(zhuǎn)變，從第二季度結(jié)束第三季度開始商品房價(jià)格同比也將由正的增長轉(zhuǎn)為負(fù)的增長，全年同比略有正的增長，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足2009年，這是我們對2010年市場的預(yù)判。

　　這樣看起來，商品房價(jià)格的拐點(diǎn)在第二季度結(jié)束和第三季度開始之間出現(xiàn)，主要的取決因素是供求因素，主要的特點(diǎn)是銷售平穩(wěn)，資金充裕，土地出讓價(jià)格仍然繼續(xù)推高。開發(fā)商項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)增大，行業(yè)進(jìn)入的門檻提升等等都是明顯的趨勢，對于房地產(chǎn)企業(yè)和全國性的房地產(chǎn)企業(yè)而言，一線城市做利潤，二線城市保規(guī)模。

　　我們認(rèn)為價(jià)格的環(huán)比在一季度就結(jié)束了，同比在二季度也會結(jié)束，意味著增長就結(jié)束了，下面要回答的幾個(gè)問題，目前的情況是供應(yīng)不足還是投機(jī)過渡，這個(gè)問題似乎不值得回答。

　　除非這個(gè)人強(qiáng)烈的相信自己的意愿而不相信簡單的事實(shí)，在2000—2008年城鎮(zhèn)居民大概增加了1.6—1.8億人，商品房銷售總的面積大概是27億平方米，人均十幾個(gè)平方米。

　　也就意味著過去增加的城市人口購買全部的商品房還是不夠的，2009年房地產(chǎn)行業(yè)最好的一年，新房銷售800萬套左右，可以供多少個(gè)家庭，最多就是800萬個(gè)家庭，因?yàn)樾略黾彝ザ际菓艟丝诒容^少，只能容納1600萬人左右，因此從總體來講，供應(yīng)不足始終是過去十年商品房存在的事實(shí)，2010年同樣如此。

　　在2009年前三個(gè)季度的數(shù)據(jù)反應(yīng)，銷售數(shù)據(jù)是比較快的，土地儲備不夠快，開發(fā)成長是不夠快的，2009年房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲備僅僅增加了0.6平方米，在建面積是四、五億平方米，新開工也是不足的，導(dǎo)致2010年上半年商品房的供應(yīng)仍然是偏緊的。

　　土地儲備的增長以及在建和新建18個(gè)月房價(jià)的走勢情況，商品房的生產(chǎn)周期是比較長的，目前的在建和新建決定了未來價(jià)格的走勢，總體來講，2009年全年和2010年上半年房地產(chǎn)企業(yè)處于出清庫存的階段，2009年下半年和2010年下半年，開發(fā)商處于補(bǔ)充庫存，包括補(bǔ)充土地，新開工等等都在進(jìn)行，現(xiàn)在還是沒有回到正常的存貨水平，房地產(chǎn)正常的存貨水平是14—15個(gè)月，任志強(qiáng)的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為是16個(gè)月左右，16個(gè)月的存貨意味著有4—5個(gè)月可賣的現(xiàn)房和12個(gè)月可售的新房，目前的量還沒有補(bǔ)充到正常的水平。到底是價(jià)格過高還是消費(fèi)超前。

　　2008年11月份2009年1月份房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格環(huán)比已經(jīng)見底，我是在今年3月份強(qiáng)烈的主張房地產(chǎn)企業(yè)買入一切可以看得到的土地和項(xiàng)目，以及可以獲得的任何可以買入的東西。目前這種補(bǔ)充庫存還沒有結(jié)束，這是價(jià)格的同比和環(huán)比的趨勢。

　　怎樣界定房價(jià)過高還是消費(fèi)超前，有很多的學(xué)者研究這個(gè)問題，用事前的因素判斷是沒有效果的，例如收入房價(jià)比，根本就不知道個(gè)人的收入是多少，如果別墅區(qū)可以住滿60%的人是天方夜譚，而且是第二套住房，空置率到底是多少，可售房屋賣完了就說是空置率，就變成了奇怪的現(xiàn)象。

　　我們只能看事后的情況，如果一個(gè)城市的中位數(shù)的消費(fèi)面積不斷的增大，說明城市的房價(jià)開始便宜了，北京恰恰是如此的，這衡量了城市之間不同購買群體對房價(jià)的承受能力，例如北京平均的新房面積是115平方米，沈陽不到100平方米，因此沈陽的價(jià)格比北京的價(jià)格還要貴，因?yàn)樯蜿栙徺I的平均戶型是100平方米，北京購買的平均戶型是115平方米，這是這個(gè)時(shí)候統(tǒng)計(jì)的。

　　從北京2005年的數(shù)據(jù)反映，消費(fèi)者購買新房和二手房的面積不斷的增大，還有就是按揭率的問題，購買中有多少是來自于按揭的，2005年達(dá)到了峰值，今年是最糟糕的，不到5%，購房者越來越少使用按揭工具而不是越來越多或者是越來越依賴于按揭工具。

　　中國首次置業(yè)的情況，低齡化是傾向，中國住房的消費(fèi)是提前消費(fèi)導(dǎo)致的價(jià)格過高。保障性住房和中高價(jià)位的商品房幾乎是沒有關(guān)系的，為什么如此的分析，因?yàn)樵?010年的今后幾年保障性住房要大量的供應(yīng)，對地方政府而言，在既有土地供應(yīng)的總量下，保存一定的財(cái)政收入，如果保障性的住房收入供應(yīng)多了，就意味著商品房供應(yīng)的土地量更少，土地的價(jià)格更貴，因此商品房的價(jià)格也將更貴。

　　如果我們認(rèn)為多建保障性住房就能夠有效的分流居民對商品房的需求，從邏輯上反映是比較古怪的，如果保障性住房可以有效的分流商品房的需求，這就意味著居民的需求是通過購買商品房解決的，目前商品房的需求是以剛性為主，目前的房價(jià)是居民可以承受的。

　　如果保障性住房并不能有效的分流商品房的需求，也就意味著購買商品房的是商品房的，即使價(jià)格有所調(diào)整，中低收入者對商品房仍然沒有承受能力，因此保障性住房和商品房價(jià)格之間的關(guān)系是弱相關(guān)的，任何時(shí)候政府批評高房價(jià)，批評商品房價(jià)格過高都具有政治性絕對的正確性和輿論上的正確性，并不具有政策上的可行性，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)要做的是補(bǔ)充庫存還是出清庫存，我的結(jié)論是繼續(xù)補(bǔ)充。在城市核心區(qū)繼續(xù)購置土地，繼續(xù)新開工項(xiàng)目，并且將產(chǎn)品做好，仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的選擇。

　　從目前的情況來看，今后幾年甚至更長的十年的周期，貨幣發(fā)行量的增速不會放慢，導(dǎo)致了任何實(shí)物資產(chǎn)尤其是作為城市核心區(qū)土地資源的價(jià)格仍然被低估。

　　目前庫存的補(bǔ)充是不夠的，補(bǔ)充庫存意味著增加很多的內(nèi)容，因?yàn)闀r(shí)間已經(jīng)超時(shí)了，簡單的講后面的內(nèi)容。

　　政策是比較含糊的，第一，土地供應(yīng)量是否有可能放量，這種可能性是完全不存在的，因?yàn)橹袊€將需要糧食增長25%—30%的產(chǎn)量，才能滿足未來13億或者是14億的人口，前不久國內(nèi)公布了國內(nèi)可以種植轉(zhuǎn)基因大米和轉(zhuǎn)基因小麥的決定，這就意味著政府對于未來糧食供應(yīng)增產(chǎn)的情況是沒有信心的，因此必須通過科技的手段在已有的耕地上生產(chǎn)更多的糧食，保住耕地是非常重要的，因此土地供應(yīng)的總量要有大幅度調(diào)整的空間是極小的，除非跨省平衡。廣東省的土地指標(biāo)多一點(diǎn)，西北土地的指標(biāo)少一點(diǎn)，廣東跑到西北省購買用地指標(biāo)，使得土地在全省范圍內(nèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，說起來容易，做起來難。

　　人口向大城市遷徙的現(xiàn)象沒有改變，今年全球人均GDP是3200美元，城市化達(dá)到50%，中國城市化的水平還不到50%，關(guān)鍵的因素是貨幣化沒有停頓的跡象。

　　匯報(bào)的結(jié)論

　　第一、2010年中國經(jīng)濟(jì)逐漸的走低。第二個(gè)結(jié)論，資產(chǎn)價(jià)格包括股票市場和房地產(chǎn)市場的價(jià)格受到了巨大的懷疑和批評。第三，2010年房地產(chǎn)行業(yè)處于強(qiáng)勢調(diào)整的狀態(tài)，一線城市做利潤，二、三線城市保規(guī)模。

　　第四，補(bǔ)充庫存，仍然是非常必要的。