最新出臺的“國十一條”是對去年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議和“國四條”基調(diào)的重申及細(xì)化。

　　編者按：高房價、房地產(chǎn)泡沫風(fēng)險已經(jīng)成為業(yè)界熱議話題。就在“國十一條”出臺前夕，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一就在1月7日觀點(diǎn)新媒體主辦的“城市觀點(diǎn)論壇中國行2009年度論壇”上演講時進(jìn)行了剖析：雖然有泡沫，但是泡沫消化比較快，實(shí)際上中國不停地進(jìn)行調(diào)控的過程就是在不停擠泡沫的過程。

　　最新出臺的“國十一條”是對去年末中央經(jīng)濟(jì)工作會議和“國四條”基調(diào)的重申及細(xì)化。換而言之，朱中一對政策軌道提前作了解讀。

　　1月10日，為了抑房價飆升、加強(qiáng)風(fēng)險防范和市場監(jiān)管等問題，國務(wù)院就促進(jìn)房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展下發(fā)了共五項“十一條”的文件簡稱“國十一條”，打響了今年最新樓市調(diào)控新政“第一槍”，重點(diǎn)涉及到住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、國土資源部、價格等有關(guān)部門、稅務(wù)部門、國有資產(chǎn)監(jiān)管部門五部委及金融機(jī)構(gòu)，新政中對二套房、住房稅、房地產(chǎn)信貸等給予政策層面新的定義，房地產(chǎn)市場再次成為眾人關(guān)注的焦點(diǎn)。

　　正如朱中一先前分析認(rèn)為，“國四條”已確定了房地產(chǎn)總的框架，中央對房地產(chǎn)的期望是明確的，關(guān)鍵是增加普通商品房的供給，支持居民自主和改善型的需求，開發(fā)的戶型、供應(yīng)的對象要適當(dāng)?shù)恼{(diào)整，擴(kuò)大內(nèi)需中房地產(chǎn)是重要的內(nèi)容。“國十一條”中提出，要求加快中低價位、中小套型普通商品住房建設(shè)以及增加住房建設(shè)用地有效供應(yīng)，提高土地供應(yīng)和開發(fā)利用效率。

　　部分城市房價大幅上漲正是目前中國房地產(chǎn)市場的真實(shí)寫照。朱中一在前一日的演講中亦表示，2009年房價上漲確實(shí)是比較大，不光是一線城市，東部的二線城市，如南京、杭州、廈門的漲幅都是比較大的，而且已蔓延至中西部城市。

　　“房價上漲的原因是復(fù)雜的，主要是土地和住宅的有效供給不足；另外一個原因，目前的政策比較寬松，房地產(chǎn)保值增值的預(yù)期，投資投機(jī)性的預(yù)期成分增加，地王的出現(xiàn)以及對房價的拉動。”朱中一提到，去年全國房屋的銷售面積大于竣工面積，土地的購置面積和土地完成的開發(fā)面積等先行性指標(biāo)同比是下降的，未來的供給還是不足，開發(fā)商為了追求利潤，出現(xiàn)了水漲船高的情況，因此這一輪的價格上漲必將成為社會關(guān)注的重點(diǎn)。

　　“今年的形勢復(fù)雜，房企要更加的理性，要有判斷的能力，尤其是地王的問題上，不要去爭奪地王，如果土地的招拍掛制度完善后，拿了地王今后也會為難的。”朱中一在演講時這樣意味深長地勸告。而在此次“國十一條”文件中，國務(wù)院就明確強(qiáng)調(diào)整頓房地產(chǎn)市場秩序，提出嚴(yán)格查處開發(fā)商囤地、捂盤惜售等現(xiàn)象，是對增加供應(yīng)的有效補(bǔ)充。“

　　目前對于在“國十一條”中，國務(wù)院明確要求的金融機(jī)構(gòu)在繼續(xù)支持居民首次貸款購買普通自住房同時，要嚴(yán)格二套住房貸款管理，抑制投資投機(jī)性購房需求，二套貸款首付款比例不得低于40%，貸款利率嚴(yán)格按照風(fēng)險定價。業(yè)內(nèi)紛紛熱議，“國務(wù)院提出二套房貸首付比例不得低于40%，則意味著可以達(dá)到50%，甚至60%，這是控制購買力的方式，控制資金流動性過剩性。”但鑫苑中國置業(yè)集團(tuán)執(zhí)行總裁杜猛也表示，眼前出臺的措施也許不足以根本解決今年房地產(chǎn)暴漲的現(xiàn)象，地價瘋狂漲，房價節(jié)節(jié)高，形成舉國上下炒房。

　　但正如朱中一所言：“要穩(wěn)定政策，強(qiáng)調(diào)政策穩(wěn)定的同時，也要穩(wěn)定市場預(yù)期，我認(rèn)為中央是不會有更加嚴(yán)厲和打壓的政策，中央工作會議也好，還是‘國四’條都講了穩(wěn)定，因此穩(wěn)定是大前提，會在信貸上有所體現(xiàn)，大是大的方向不會有太大的變化，因?yàn)榻衲杲?jīng)濟(jì)企穩(wěn)的態(tài)勢不明朗。”

　　朱中一一再強(qiáng)調(diào)，政策需要完善，不離開大的框架，中央經(jīng)濟(jì)工作會議后第二年的大盤子就確定了，而 “國四條”也確定了房地產(chǎn)總的框架，既有不確定的因素，也有很多確定的內(nèi)容。