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　　2009年上半年全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸資金總量已超過8000億元。僅半年時間房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)獲得的信貸支持總量就相當于2008年全年資金總量的近八成。

　　與1季度發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負債水平的恢復、將有限的資金用在現(xiàn)有存量項目的建設上略有不同。進入2季度，大幅放量的信貸增長并未帶動住宅竣工增長超預期。僅帶動住宅竣工增長20%，較1季度27%的同比增速有所回落。但同時，受益于銀行加速的信貸支持及穩(wěn)步向好的住宅市場預售狀況，2季度發(fā)展商購置土地及商品住宅新開工面積兩項指標的下滑速度明顯收窄，已由1季度的-40%和-20%恢復至-15%和-16%。說明發(fā)展商資金狀況較為好轉，在市場中的表現(xiàn)已轉為積極。

　　根據(jù)DTZ戴德梁行對北京、上海、深圳、廣州、天津、沈陽、武漢、長沙、成都、廈門全國十大樣本城市土地市場的監(jiān)測來看，2季度此十大城市共成交居住用地(含居住用地的綜合性用地)1970萬平方米(規(guī)劃建筑面積)，環(huán)比1季度增長361%。居住用地占全部土地成交的比例也由1季度的20%提升至58%。可見，進入2季度以來發(fā)展商對外擴張步伐開始提速，居住用地(含居住用地的綜合性用地)又重新受到青睞。

　　住宅市場成交恢復明顯，庫存去化已近合理水平

　　自2007年4季度國內(nèi)住宅市場步入調(diào)整以來成交量不斷萎縮，2008年全年整體住宅成交下降幅度超過20%。但受益于政府宏觀救市措施的刺激以及較低的利率水平，2009年前6個月整體銷售狀況呈現(xiàn)逐月恢復態(tài)勢。上半年，個人按揭貸款總額達到2829億元，同比增長63.1%。2季度個人按揭貸款呈加速增長態(tài)勢，環(huán)比1季度增幅高達87%。預計下半年央行仍將維持現(xiàn)有的低利率政策不變，有利于穩(wěn)定剛性需求釋放。

　　隨著購房者信心的逐步樹立，2009年1-6月全國商品住宅銷售面積高達3.14億平方米，同比增長33.4%。按季度來測算，前兩個季度全國商品住宅平均季度成交1.57億平方米，超出2006-2008年平均水平5%，全國住宅市場成交恢復明顯。

　　根據(jù)DTZ戴德梁行監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，上半年全國十大樣本城市共成交商品住宅5396萬平方米，同比增長85%。平均月度成交水平已超出2006-2008年23%。其中二線城市受到地方政府更為靈活的補貼政策的刺激，成交量恢復更為明顯。上半年十大樣本城市中二線城市月均成交超出2006-2008年月均水平41%，而同時一線城市僅為7%。成交量的持續(xù)恢復帶動前期庫存積壓的加速去化。截止2009年6月底，全國主要城市庫存去化量已超過原有庫存46%。如果按2009年的月均成交測算，預計未來3個月內(nèi)現(xiàn)有庫存將有可能消化出清，庫存去化幾近合理水平。

 
圖表1：十大樣本城市商品住宅成交量走勢

圖表2：十大樣本城市商品住宅價格走勢

　　政策指導方向，下半年保持謹慎樂觀

　　值得注意的是，鑒于6月份新增信貸繼續(xù)創(chuàng)出天量，7月9日央行恢復了暫停半年的一年期央票發(fā)行。通過央行此舉的政策意圖以及1998年的前松后緊的信貸經(jīng)驗，可以預計下半年政府將逐步收縮信貸規(guī)模回收流動性，減緩流動性持續(xù)擴張步伐。

　　現(xiàn)階段市場對于通脹預期的"去貨幣化"過程促使資金重回樓市，部分投資投機需求已重新浮現(xiàn)。近期從政府加強監(jiān)管第二套房貸的政策意圖，可以預計下半年政府對于樓市的政策態(tài)度將會由刺激轉為謹慎。進入2季度以來，隨著前期滯壓的高端豪宅產(chǎn)品的積極入市以及部分發(fā)展商取消優(yōu)惠選擇提價，全國十大樣本城市新建商品住宅價格呈現(xiàn)顯著回升。其中一、二線樣本城市較1季度分別環(huán)比回升10%和7%。雖然與高峰期相比，仍分別有11%的差距。但需要強調(diào)的是現(xiàn)階段購房者對于價格仍處于敏感期。預計下半年樓市成交量恐難繼續(xù)維持高速增長，穩(wěn)定的價格對于下半年的樓市持續(xù)向好將至關重要。