公司所致力的是商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，而不僅僅是單純的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)，商務(wù)地產(chǎn)是更大范圍內(nèi)的現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)的載體。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 王小明 當(dāng)下房地產(chǎn)市場(chǎng)的討論往往偏向于住宅地產(chǎn)，而商業(yè)地產(chǎn)則顯得低調(diào)很多。事實(shí)上，同樣經(jīng)歷調(diào)整和動(dòng)蕩期的國(guó)內(nèi)商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)也已開(kāi)始進(jìn)入了緩慢的復(fù)蘇期。在博鰲房地產(chǎn)論壇即將召開(kāi)之際，我們采訪了金融街控股，以圖能夠?qū)ふ业剑谶^(guò)去一年中，內(nèi)地商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商在面對(duì)危機(jī)和調(diào)整過(guò)程中的思考脈絡(luò)。

　　地處北京的金融街控股在經(jīng)歷了近兩年的擴(kuò)張后，再次將目標(biāo)鎖定在大北京區(qū)域，但其商務(wù)地產(chǎn)為主業(yè)的主體戰(zhàn)略架構(gòu)并未進(jìn)行調(diào)整。金融街一直認(rèn)為，隨著城市化進(jìn)程的加快，國(guó)內(nèi)幾大城市的商業(yè)地產(chǎn)前景將無(wú)比廣闊，而金融街本身亦已形成了一整套成熟的商務(wù)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)。

　　以下為觀點(diǎn)新媒體對(duì)金融街控股的采訪實(shí)錄：

　　觀點(diǎn)新媒體：一年來(lái)的金融危機(jī)對(duì)國(guó)內(nèi)住宅地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)生了嚴(yán)重的影響，投資和銷(xiāo)售都下滑明顯。對(duì)商業(yè)地產(chǎn)而言，危機(jī)的影響是否也是同樣的嚴(yán)重？

　　金融街控股：中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷了十年的快速發(fā)展后，從2007年底開(kāi)始進(jìn)入了一個(gè)調(diào)整期，尤其是在整個(gè)2008年，全國(guó)各地住宅市場(chǎng)成交量持續(xù)走低，消費(fèi)者觀望情緒加強(qiáng)，投資者逐漸離場(chǎng)，全國(guó)住宅新開(kāi)工量也逐步降低，行業(yè)去庫(kù)存壓力增大。

　　自2008年下半年起，國(guó)家提出了一系列經(jīng)濟(jì)刺激政策，實(shí)施積極的財(cái)政政策和適度寬松的貨幣政策，旨在防止經(jīng)濟(jì)增速過(guò)快下滑。同時(shí)，在房地產(chǎn)行業(yè)政策方面，國(guó)家明確提出給予房地產(chǎn)企業(yè)和購(gòu)房者更多的信貸支持和稅收優(yōu)惠，可以說(shuō)，2009年上半年住宅市場(chǎng)的回暖是與政府先前的各項(xiàng)舉措密不可分的。

　　不論是住宅市場(chǎng)還是商務(wù)地產(chǎn)市場(chǎng)，都有其自身的發(fā)展規(guī)律，本輪房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整與金融危機(jī)有關(guān)，與中國(guó)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)有關(guān)，因此，我們認(rèn)為這輪調(diào)整是符合經(jīng)濟(jì)與行業(yè)運(yùn)行規(guī)律的表現(xiàn)，是正常的調(diào)整。

　　商務(wù)地產(chǎn)與住宅地產(chǎn)的差別很大，而在不同區(qū)域、不同地段，商務(wù)地產(chǎn)的差異性更明顯，比如說(shuō)2008年北京地區(qū)商務(wù)寫(xiě)字樓供應(yīng)總量上升，空置率也呈上升態(tài)勢(shì)，但是不同區(qū)域、不同項(xiàng)目的租售狀況完全不同。

　　目前，公司持有的商務(wù)地產(chǎn)項(xiàng)目大多數(shù)在北京金融街區(qū)域，客戶群體基本為國(guó)內(nèi)各大金融機(jī)構(gòu)或大企業(yè)集團(tuán)總部，這些企業(yè)業(yè)務(wù)狀況穩(wěn)定，相對(duì)于外資機(jī)構(gòu)，受經(jīng)濟(jì)危機(jī)沖擊影響較小，租賃情況比較穩(wěn)定，抗危機(jī)能力較強(qiáng)。目前金融街成熟區(qū)域的寫(xiě)字樓出租率保持在90%以上。

　　觀點(diǎn)新媒體：作為專業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商，金融街控股目前選擇深耕北京和天津市場(chǎng)。金融街對(duì)城市商業(yè)地產(chǎn)的市場(chǎng)容量和發(fā)展?jié)摿τ心男┡袛鄻?biāo)準(zhǔn)？

　　金融街控股：公司所致力的是商務(wù)地產(chǎn)領(lǐng)域的開(kāi)發(fā)與經(jīng)營(yíng)，而不僅僅是單純的商業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。與商業(yè)地產(chǎn)相比，商務(wù)地產(chǎn)是更大范圍內(nèi)的現(xiàn)代第三產(chǎn)業(yè)的載體。從城市發(fā)展規(guī)律來(lái)看，伴隨城市經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、城市交通狀況的改善，原來(lái)分散的商務(wù)辦公與商務(wù)活動(dòng)將逐漸聚集以達(dá)到資源共享。

　　一個(gè)城市商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展?jié)摿κ桥c國(guó)家區(qū)域發(fā)展規(guī)劃和城市未來(lái)定位密不可分，對(duì)于量化指標(biāo)來(lái)看，我們更關(guān)注城市的人口總量、國(guó)內(nèi)生產(chǎn)總值增長(zhǎng)趨勢(shì)、外商直接投資額、城市商業(yè)投資環(huán)境等，而這些指標(biāo)中，對(duì)商務(wù)地產(chǎn)發(fā)展具備直接推動(dòng)的因素是城市第三產(chǎn)業(yè)增加值。從產(chǎn)業(yè)升級(jí)來(lái)看，2008年國(guó)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展較好的北京、上海、天津、重慶四個(gè)直轄市第三產(chǎn)業(yè)對(duì)其GDP貢獻(xiàn)比例平均達(dá)到50%以上，而國(guó)外發(fā)達(dá)國(guó)家第三產(chǎn)業(yè)發(fā)展對(duì)GDP貢獻(xiàn)比例則在70%以上，隨著產(chǎn)業(yè)發(fā)展的升級(jí)，國(guó)內(nèi)第三產(chǎn)業(yè)的發(fā)展對(duì)GDP的貢獻(xiàn)占比將穩(wěn)步提高，作為第三產(chǎn)業(yè)重要載體的商務(wù)地產(chǎn)空間廣闊。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司位于天津的津門(mén)津塔項(xiàng)目即將完工，有報(bào)道稱項(xiàng)目完工將極大提升天津?qū)懽謽鞘袌?chǎng)的供應(yīng)量。公司是如何看待天津的寫(xiě)字樓市場(chǎng)需求的？

　　金融街控股：2006年，國(guó)務(wù)院批復(fù)天津市的總體規(guī)劃，將天津定位為北方經(jīng)濟(jì)中心、國(guó)際港口城市和生態(tài)城市。國(guó)家政策的扶持使天津迎來(lái)前所未有的發(fā)展契機(jī)，近三年來(lái)，天津經(jīng)濟(jì)均保持了較快發(fā)展勢(shì)頭，不斷吸引著世界級(jí)企業(yè)、機(jī)構(gòu)以及投資者進(jìn)津創(chuàng)業(yè)。即使在世界經(jīng)濟(jì)動(dòng)蕩的2008年，天津GDP的增長(zhǎng)速度在全國(guó)也名列前茅，保持了15%以上的增長(zhǎng)。進(jìn)入2009年，天津政府繼續(xù)大力投資基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)，包括海港、空港、高速路、地鐵和鐵路等，以及一系列海河沿岸開(kāi)發(fā)等市級(jí)重點(diǎn)項(xiàng)目。這些舉措不僅可以推動(dòng)天津2009年的經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)，而且從長(zhǎng)期來(lái)看，還確保了天津經(jīng)濟(jì)發(fā)展的領(lǐng)先地位，我們對(duì)天津未來(lái)高端寫(xiě)字樓的發(fā)展前景持續(xù)看好。

　　在這樣的城市發(fā)展前景之下，即將邁入國(guó)際化大都市的天津催生出更高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)需求，高端物業(yè)由此備受矚目。從目前市場(chǎng)供應(yīng)情況來(lái)看，雖然近兩年天津有不少高端項(xiàng)目面市，但相對(duì)于北京、上海等一線城市，天津高端物業(yè)的供應(yīng)量和產(chǎn)品整體素質(zhì)仍然存在較大差距。

　　公司開(kāi)發(fā)的天津環(huán)球金融中心綜合體項(xiàng)目擁有顯著的地段優(yōu)勢(shì)，在產(chǎn)品設(shè)計(jì)及功能上都以國(guó)際化大都市的高端物業(yè)為標(biāo)準(zhǔn)，未來(lái)將成為天津市的標(biāo)志性項(xiàng)目。

　　作為天津高端城市綜合體的代表，環(huán)球金融中心包括一座336.9米的世界級(jí)地標(biāo)寫(xiě)字樓，一座超五星級(jí)圣o瑞吉斯酒店，兩座水岸豪宅公寓，一座服務(wù)式公寓及部分國(guó)際精品商業(yè)。

　　觀點(diǎn)新媒體：公司除了在北京的核心地段擁有物業(yè)之外，我們還注意到公司已經(jīng)介入了通州商務(wù)園項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)。對(duì)比目前公司的持有物業(yè)，商務(wù)園項(xiàng)目的地段可能比較缺乏優(yōu)勢(shì)，公司是如何看待這些問(wèn)題的？

　　金融街控股：房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)受宏觀經(jīng)濟(jì)波動(dòng)影響很大，而近年來(lái)土地成本的高漲使單純靠開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)來(lái)實(shí)現(xiàn)的利潤(rùn)空間不斷減小，公開(kāi)市場(chǎng)拿地的不確定性又使業(yè)務(wù)持續(xù)性受到考驗(yàn)，因此單純的項(xiàng)目開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的收益將會(huì)有較大不穩(wěn)定性。因此，從事區(qū)域性的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)則成為一個(gè)相對(duì)理想的選擇，而且，公司從金融街區(qū)域開(kāi)發(fā)做起，擁有大型綜合商務(wù)區(qū)的開(kāi)發(fā)經(jīng)驗(yàn)，公司在高端酒店、優(yōu)質(zhì)寫(xiě)字樓、商務(wù)公寓、購(gòu)物中心經(jīng)營(yíng)中積累了很多寶貴經(jīng)驗(yàn)，隨著區(qū)域的發(fā)展，城市功能的不斷的完善，公司在此區(qū)域內(nèi)的持有物業(yè)越來(lái)越能充分顯現(xiàn)協(xié)同效應(yīng)、聚集效應(yīng)。

　　觀點(diǎn)新媒體：當(dāng)前市場(chǎng)關(guān)于通脹和流動(dòng)性過(guò)于充足的爭(zhēng)議很多。從商業(yè)地產(chǎn)運(yùn)營(yíng)商的角度出發(fā)，金融街對(duì)當(dāng)前的整體宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)持怎樣的判斷？

　　金融街控股：通脹反映的是實(shí)體經(jīng)濟(jì)的價(jià)格水平的變化，流動(dòng)性反映的是虛擬經(jīng)濟(jì)的貨幣供應(yīng)的情況，短期內(nèi)受政策的反周期調(diào)整影響，上述指標(biāo)可能存在較大的預(yù)期壓力，但隨著宏觀經(jīng)濟(jì)的不斷復(fù)蘇，外部環(huán)境的不斷改善，相信政府解決上述問(wèn)題應(yīng)該不存在困難。

　　公司堅(jiān)持商務(wù)地產(chǎn)的戰(zhàn)略不會(huì)因經(jīng)濟(jì)、行業(yè)周期的波動(dòng)而發(fā)生改變。而且，從大的發(fā)展趨勢(shì)上看，中國(guó)整體經(jīng)濟(jì)比較健康，在城市化進(jìn)程仍處于快速發(fā)展的背景下，我們對(duì)行業(yè)今后的前景有信心。公司將通過(guò)優(yōu)化持有型物業(yè)的類(lèi)型與比例，分散房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)的風(fēng)險(xiǎn)，實(shí)現(xiàn)公司的穩(wěn)定發(fā)展。