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　　盡管是重慶市唯一的地產(chǎn)上市公司，渝開發(fā)(000514)以往的表現(xiàn)卻乏善可陳，從2000年至今，僅開發(fā)兩個商品房和一個經(jīng)適房項目，共計30萬平方米，其主營業(yè)務(wù)也十分混雜，涉及環(huán)保、建橋、電話防偽網(wǎng)絡(luò)等。

　　直到2月5日，重慶“兩江新區(qū)”概念的橫空出世，渝開發(fā)才開始擺脫平凡的命運，股價一路飆升。特別是6月4日，渝開發(fā)大股東重慶城投擬將其持有的1.14億股轉(zhuǎn)讓的公告一出，渝開發(fā)即封住漲停，并在此后半個月內(nèi)漲幅巨大，截至6月24日，其股價漲幅為38%。

　　分析人士指出，重慶城投之所以轉(zhuǎn)讓部分股份，是為了接下來以渝開發(fā)為融資平臺進行融資，而股權(quán)轉(zhuǎn)讓恰恰是為了給注入資產(chǎn)騰挪空間。此前，市場一度傳言華夏基金將申購此1.14億股中的一部分，但6月22日渝開發(fā)宣布的受讓方名單中，華夏基金卻并不在列。

　　土地升值預(yù)期

　　渝開發(fā)的運作模式可謂第二個云南城投（600239），即成為“地方政府+城投公司”的土地一級開發(fā)模式實踐者。由于強大政府背景及穩(wěn)定的收益預(yù)期，這種模式受到資本市場追捧。以今年一季度凈資產(chǎn)數(shù)據(jù)衡量，云南城投目前的股價已相當于19 倍PB。渝開發(fā)的股價僅相當于4.6倍PB。

　　實際上，重慶城投是重慶市政府賦予土地儲備職能的兩大集團之一。過去幾年，重慶城投通過股改和定向增發(fā)，持續(xù)向渝開發(fā)注入現(xiàn)金和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)，使得上市公司的凈資產(chǎn)規(guī)模增長了數(shù)倍。作為重慶市城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投融資主體，重慶城投在“兩江新區(qū)”的建設(shè)中將起到舉足輕重的作用。按照規(guī)劃，5年后，重慶城投將成為資產(chǎn)規(guī)模1000億元以上，凈資產(chǎn)400億-500億元的大型金融控股集團。

　　重慶城投制定了如此宏偉的發(fā)展規(guī)劃，必然對資金存在巨大需求，并且曾明確提出希望大部分資金通過資本市場融資獲得。渝開發(fā)作為重慶城投唯一的資本運作平臺，在此過程中，其戰(zhàn)略意義等同于云南城投對于其大股東的意義，是地方政府拉動建設(shè)投資的又一個好平臺。

　　不妨以土地儲備的價值將兩者進行比較。目前，云南城投在昆明市擁有4.18萬畝的土地一級開發(fā)權(quán)，而當前昆明地區(qū)商住用地的均價不超過100萬/畝，工業(yè)用地則更低。以此估算，云南城投旗下的土地價值不超過400億元。

　　而截至2007年底，重慶城投擁有儲備整治土地約8.67萬畝，主要分布于重慶市大渡口、江北區(qū)、南岸區(qū)、北碚區(qū)等區(qū)域。據(jù)最新土地招拍掛情況，保守估計，重慶地區(qū)的商住用地均價在150萬/畝以上，由此測算知，該部分土地資產(chǎn)的價值在1300億元以上。

　　實際上，由于納入“兩江新區(qū)”規(guī)劃，上述土地的增值空間更加巨大。年初，國發(fā)3號文件在國家戰(zhàn)略層面正式提及重慶設(shè)立“兩江新區(qū)”的問題，中央政府網(wǎng)站則把兩江新區(qū)建設(shè)稱為內(nèi)陸對外開放的制高點，成為繼上海浦東和天津濱海新區(qū)之后，具有國際影響的中國第三大開發(fā)區(qū)，也肩負起中國首個內(nèi)陸保稅港區(qū)的重任。

　　對比上海浦東和天津濱海的情況，可知重慶兩江地區(qū)的潛力。今年5月，上海南匯并入浦東，一時其土地級別連升五級，出讓價翻了七倍，且一地難求。天津濱海新區(qū)同樣也不例外。2006年，天津濱海新區(qū)規(guī)劃被置于國家戰(zhàn)略層面，隨后半年內(nèi)，當?shù)氐貎r出現(xiàn)成倍拉升。目前，天津濱海土地已由渤海邊的不毛之地，成為寸土寸金的全國第二大開發(fā)區(qū)。短短數(shù)年，其地價已逐漸趕超了天津市區(qū)水平。

　　作為中國西部唯一的直轄市，2008年，重慶住宅銷售面積超過上海，為全國銷量最大。截至2007年，重慶地區(qū)的城市化率仍然較低，僅為40.4%，低于全國44.9%的平均水平。

　　在加速城市化的進程中，國家第三個綜合改革實驗區(qū)成渝實驗區(qū)的推進以及“兩江新區(qū)”的建設(shè)，將起到引擎的作用。而重慶城投的土地資產(chǎn)價值提升，無疑前景廣闊。

　　持續(xù)注入？

　　由于渝開發(fā)是重慶城投唯一的資本平臺，后者向前者注入資產(chǎn)以換取開發(fā)資金應(yīng)該是篤定的事，但是渝開發(fā)目前只有6.34億股，以目前股價衡量，總市值不足百億元。

　　據(jù)有關(guān)規(guī)定，上市公司第一大股東擁有的上市公司股權(quán)比例不得超過90%，此次1.14億股轉(zhuǎn)讓前，重慶城投持股比例為82.16%。若不轉(zhuǎn)讓，重慶城投頂多只能向渝開發(fā)定向發(fā)行5000萬股，以當前股價計算，市值僅為7億元左右。

　　于是，重慶城投將其一部分股權(quán)轉(zhuǎn)讓，一方面可以為隨后的資產(chǎn)注入贏得足夠的空間；另一方面也可部分套現(xiàn)，用于土地開發(fā)。轉(zhuǎn)讓之后，重慶城投的持股比例降至63.84%，由于目前渝開發(fā)總股本為6.34億，因此，重慶城投可向渝開發(fā)最大增發(fā)1.65億股，注入資產(chǎn)規(guī)模約為24億元。

　　另外，此次渝開發(fā)1.14億股的轉(zhuǎn)讓價為每股9.60元，意味著其大股東另獲得一筆10.94億元現(xiàn)金，可投入到土地的滾動開發(fā)中。在未融資的情況下，即部分解決了土地開發(fā)中所需的大量資金。

　　據(jù)了解，華夏基金申購渝開發(fā)之事并非空穴來風(fēng)，而之所以申購未成功，是因為華夏基金申購數(shù)量過大：如果申購成功，它將再增加持股4000萬股，這樣，華夏系將總共持有渝開發(fā)4449.32萬股，占其流通股的19.64%。

　　華夏基金申購失敗或許說明重慶城投不希望渝開發(fā)的股權(quán)過分集中。

　　實際上，這次轉(zhuǎn)讓股權(quán)受讓方計有十家之多，其中分得最多份額的是劉益謙，這位法人股大王受讓了2000萬股，占渝開發(fā)總股本的3.15%。

　　實際上，渝開發(fā)剩余股份越分散，重慶城投越感安全，這保證了它此后能夠多次反復(fù)采用此操作，以逐步將剩余土地資產(chǎn)注入渝開發(fā)。