在市場(chǎng)回暖之后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)努力清償貸款降低負(fù)債率？還是利用手中的銷售回款繼續(xù)進(jìn)入土地市場(chǎng)？

　　房地產(chǎn)投資可能在未來(lái)兩個(gè)月有一個(gè)回升。

　　1-4月，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資僅同比增長(zhǎng)4.9%，和回暖的房地產(chǎn)市場(chǎng)形成了鮮明的對(duì)比。但是一個(gè)核心依然是，在市場(chǎng)回暖之后，房地產(chǎn)企業(yè)會(huì)努力清償貸款降低負(fù)債率？還是利用手中的銷售回款繼續(xù)進(jìn)入土地市場(chǎng)？

　　或許一個(gè)企業(yè)會(huì)在償還貸款與購(gòu)地之間做一個(gè)平衡。但那似乎并不是大多數(shù)具備一定規(guī)模的內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)的作風(fēng)，大多數(shù)時(shí)候在銀行對(duì)貸款的催繳不是很嚴(yán)苛的情況下，開(kāi)發(fā)商們會(huì)選擇擴(kuò)張。當(dāng)然，對(duì)于在資本市場(chǎng)上具有能量的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商而言，他們可能會(huì)選擇在資本市場(chǎng)進(jìn)行融資的模式進(jìn)一步緩解財(cái)務(wù)的不平衡。

　　這是中國(guó)的現(xiàn)實(shí)，有時(shí)候你很難理解這些“膽大妄為”的開(kāi)發(fā)商。也許可以理解這些開(kāi)發(fā)商過(guò)于自信處理問(wèn)題的能力——或許他們確實(shí)具備這樣的能力。

　　一個(gè)簡(jiǎn)單的例子是綠城，在面對(duì)高達(dá)140%的負(fù)債率的時(shí)候，宋衛(wèi)平甚至依然說(shuō)：“如果負(fù)債率不高的話就沒(méi)有成長(zhǎng)性。”

　　這是一個(gè)簡(jiǎn)單的邏輯，言外之意是房地產(chǎn)企業(yè)的成長(zhǎng)性是用鈔票堆起來(lái)的。宋衛(wèi)平似乎并不在乎高負(fù)債率，如果原因僅僅是自己貌似輕描淡寫的就將一筆即將到期的債務(wù)通過(guò)回購(gòu)的方式解決了問(wèn)題，并為自己的未來(lái)鋪好了融資平臺(tái)的話，那么這個(gè)臆想未免過(guò)于托大。2008年只是小考，我們尚不知道下一次大考在那里。

　　若論資本的騰挪與手段，聰明如黃光裕者，結(jié)果又是如何？國(guó)美的野蠻性擴(kuò)張同樣是資本堆積起來(lái)的，其現(xiàn)金流的騰挪余地遠(yuǎn)遠(yuǎn)較流動(dòng)性極差的房地產(chǎn)行業(yè)更好。但這個(gè)時(shí)候大多數(shù)開(kāi)發(fā)商或許都還沒(méi)有意識(shí)到黃光裕的前車之鑒，

　　內(nèi)地極少有房地產(chǎn)企業(yè)愿意去研究香港房地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)模式。同樣是對(duì)投資者進(jìn)行“交代”，但是香港房地產(chǎn)企業(yè)的負(fù)債率往往僅有百分之十幾。實(shí)際上香港的房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該是極度保守的，這種保守并不說(shuō)明香港的房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)導(dǎo)人較內(nèi)地的笨，事實(shí)上，在我們接觸的香港房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商當(dāng)中，其精明與老辣遠(yuǎn)遠(yuǎn)較我們接觸的內(nèi)地開(kāi)發(fā)商更甚。如鄭家純，在短短兩年之內(nèi)先后入股恒大并拿下ST星美，鄭氏家族已經(jīng)是香港開(kāi)發(fā)商中較為激進(jìn)的代表了；再如新鴻基，激進(jìn)的郭炳湘已經(jīng)被“掃地出門”。更毋庸說(shuō)恒隆，陳啟宗先生一直在和我們強(qiáng)調(diào)自己的保守，這是陳氏家族的血脈。

　　中國(guó)經(jīng)濟(jì)在短期內(nèi)并沒(méi)有一個(gè)光明的未來(lái)，這是最為保守的態(tài)度。也許內(nèi)地房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商在此時(shí)會(huì)過(guò)于相信政府對(duì)待房地產(chǎn)行業(yè)的態(tài)度，但是僅僅是政府是不夠的，還有市場(chǎng)。

　　內(nèi)地房地產(chǎn)企業(yè)更相信自己錄得的銷售數(shù)據(jù)，更相信自己的房子的品質(zhì)與自己的銷售團(tuán)隊(duì)，更相信資本市場(chǎng)上對(duì)自己的支持。但這并不是一切，這些表象確實(shí)不一定能夠支撐一個(gè)光明的未來(lái)。

　　謹(jǐn)慎一些未嘗不好，也許未來(lái)的中國(guó)經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)不像大家所想象的那樣樂(lè)觀，或許更大的考驗(yàn)還在后邊……