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　　開征物業(yè)稅是大勢所趨，方向是對的，完全符合我們預(yù)期。在西方發(fā)達國家，物業(yè)稅是地方政府稅收來源主要稅種之一，如美國物業(yè)稅的征收額度是房產(chǎn)總價值的1%-1.5%，每年對房屋價值評估后征收一次，主要由地方政府征收，用來支付治安、消防等公共產(chǎn)品的支出。我們在前幾年相關(guān)報告中多次提到，為理順房地產(chǎn)領(lǐng)域相關(guān)稅收、平抑房價、合理引導(dǎo)消費，有必要研究開征物業(yè)稅。

　　開征物業(yè)稅有利于理順房地產(chǎn)領(lǐng)域各種稅費，給地方政府建立穩(wěn)定的財稅來源渠道，改變地方政府短期行為。目前地方政府財源狹窄，主要稅收來源均被中央財政收走，而地方基本建設(shè)投資來源均需地方政府籌措，所以，各地“土地財政”現(xiàn)象明顯，與房地產(chǎn)相關(guān)的稅收占地方財政收入的比重較大，部分城市達到50%以上。2008年地方土地出讓金收入銳減直接導(dǎo)致地方財政收入下降，從而導(dǎo)致許多地方重點建設(shè)項目資金不濟、停工或放慢建設(shè)速度。開征物業(yè)稅將為地方政府建立一個穩(wěn)定的財稅來源渠道，有效改變地方政府短期行為。另一方面，目前房地產(chǎn)領(lǐng)域稅費繁多，不利于行業(yè)健康發(fā)展，迫切需要借鑒發(fā)達國家征收物業(yè)稅的成熟做法。

　　預(yù)計我國將實行“低稅率、寬稅基”的物業(yè)稅，從研究到真正開始征收仍需要較長時間。開征物業(yè)稅是一個千頭萬緒、浩繁的系統(tǒng)工程，目前房地產(chǎn)信息系統(tǒng)還不完善，還有很多城市房地產(chǎn)信息未聯(lián)網(wǎng)，對于同時在不同城市購房目前還缺乏有效甄別，還有不同類型、面積住房的問題，老百姓收入也千差萬別……，所以，如何設(shè)計稅率和稅基將是非常關(guān)鍵的，我們預(yù)計中國將實行“低稅率、寬稅基”的物業(yè)稅，初期部分家庭可能會享受物業(yè)稅減免優(yōu)惠；另外，從研究到推出物業(yè)稅也非短期所能，真正開始實施仍需要較長時間，預(yù)計在2年左右。

　　開征物業(yè)稅將削弱房地產(chǎn)“投資品”屬性，有利于平抑房價、改變?nèi)藗冃睦眍A(yù)期、合理引導(dǎo)房地產(chǎn)消費。房價不僅僅是供求關(guān)系問題，人們心理預(yù)期對房價產(chǎn)生較大影響，開征物業(yè)稅有利于改變大家的消費預(yù)期，穩(wěn)定房價。另外，房地產(chǎn)具有“投資品”屬性，保有環(huán)節(jié)稅費過低，投資性或投機性需求必然猖獗，開征物業(yè)稅、增加保有環(huán)節(jié)稅費將直接影響人們的投資行為，有利于合理引導(dǎo)住房消費。

　　土地出讓金若納入物業(yè)稅按年政收，將極大降低目前高企的房價。有人建議將土地出讓金納入物業(yè)稅，改變目前一次征收70年或50年地價的做法，改為年租，按70年或50年分次征收，若此，構(gòu)成房價30%左右的地價部分將在售價中“砍掉”，將極大降低目前高企的房價。

　　“研究開征物業(yè)稅”短期對人們心理產(chǎn)生影響，長期看將改變房地產(chǎn)運行軌跡。雖然物業(yè)稅短期難真正推出來，但從國務(wù)院層面發(fā)文要求財政部、稅務(wù)總局等部門研究物業(yè)稅相關(guān)問題、適時開征物業(yè)稅，我們建議重視中央態(tài)度的重大轉(zhuǎn)變，這與前幾年專家學(xué)者建議在中國開征物業(yè)稅完全不同，這次是真的“狼來了”。

　　降低房地產(chǎn)行業(yè)中短期(3-4月)投資評級至“中性”，維持行業(yè)6-12月“謹慎推薦”的投資評級。我們建議重視中央態(tài)度的重大轉(zhuǎn)變，考慮研究開征物業(yè)稅對人們心理預(yù)期的影響，房地產(chǎn)銷售短期將受到壓制，另外目前地產(chǎn)股估值，我們降低房地產(chǎn)行業(yè)3-4月投資評級至“中性”，但維持行業(yè)6-12月“謹慎推薦”評級，堅持“區(qū)域龍頭具有更好的成長性”判斷，維持云南城投、中天城投(9.97,-0.27,-2.64%)、華發(fā)股份(19.00,-0.47,-2.41%)、蘇寧環(huán)球(14.05,-0.35,-2.43%)等區(qū)域龍頭“推薦”評級。