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2009博鰲房地產(chǎn)論壇_復(fù)蘇與改變中的房地產(chǎn)新未來
芝加哥 滑入深淵

  解雇4,000名工人,或者讓市長除草?

  芝加哥的外表依舊輝煌,但是這座城市的大梁卻已坍塌。去年11月,芝加哥通過一項(xiàng)預(yù)算方案,旨在彌補(bǔ)4.69億美元的預(yù)算缺口。但是截止09年前四個月,整個城市又面臨9600萬美元的差額,預(yù)計到今年年底總額將達(dá)到3億美元。

  在最近的一份報告中,Philadelphia Research Initiative(隸屬于Pew Charitable Trust)探討了13個城市各自如何應(yīng)對所面臨的預(yù)算問題。由于財產(chǎn)稅下滑、消費(fèi)開支緊縮、失業(yè)率攀升以及相伴隨的所得稅收入減少,13個城市中有12個出現(xiàn)赤字。原來一年一次讓人頭疼的預(yù)算問題,現(xiàn)在已成為許多市政府的慢性頑疾。甚至原本已悲觀的收入預(yù)期都不得不一再下調(diào)。

  多數(shù)城市在削減公共服務(wù)。凍結(jié)招聘也很普遍。在所有城市預(yù)算中,雇員成本(工資、退休金和醫(yī)療保險)占據(jù)最大部分,通常為60-75%(芝加哥超過80%)。芝加哥市長Richard Daley最近就提議該市的3,600名非工會工人應(yīng)在12月31日前安排16天的無薪假期,而紐約市正計劃裁減3,800個市政工作崗位。與此同時,亞特蘭大市強(qiáng)迫所有市政工人(包括警察)每周工作36小時,這樣可以為它節(jié)省1,150萬美元。

  在芝加哥,Daley市長想要工會工人(占市政工人總數(shù)的90%)也接受同樣的安排。毫不奇怪,工會拒絕讓步。他們要求得到保證,即如果他們此時接受Daley的建議,那么市政府在未來情況進(jìn)一步惡化時也不得解雇工會成員。在洛杉磯,市長Antonio Villaraigosa正計劃解雇1,200名市政工人并安排26天的無薪假期,以彌補(bǔ)5.29億美元的預(yù)算赤字。除非工會作出讓步,否則多達(dá)2,800人將被解雇。波士頓在工會方面相對順利一些,后者最近已放棄或推遲加薪。

  工會的讓步對于降低退休金和醫(yī)療開銷也是必要的,雖然這些問題上的談判更加麻煩。對于許多城市而言,退休金計劃虧空正成為日益嚴(yán)重的問題。費(fèi)城就希望新雇員提高退休金個人繳納比例。同時,堪薩斯城則希望通過提高個人部分以降低醫(yī)療開支。

  Pew的報告還介紹了不同城市如何努力創(chuàng)造更多的收入。這些城市中有許多(像波士頓)沒有權(quán)力提高稅收,只能倚賴各州提供資金支持。紐約市需要州政府的批準(zhǔn)以征收銷售稅,而俄亥俄州的哥倫布市則需要公投表決。據(jù)芝加哥伊利諾伊大學(xué)Michael Pagano稱,即使那些有一定靈活性的城市,他們也無法從優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)、醫(yī)院和大學(xué)獲得收入,因?yàn)檫@些機(jī)構(gòu)都是免稅的。匹茲堡大學(xué)的一位經(jīng)濟(jì)學(xué)家Chris Briem認(rèn)為非居民稅可幫助補(bǔ)償開銷。他指出(正如許多市長一直在強(qiáng)調(diào)的),郊區(qū)的通勤者也在使用城市的警察和交通服務(wù)。

  收費(fèi)也是個不錯的選擇。紐約市市長Michael Bloomberg想對每個塑料袋收取5美分的費(fèi)用。西雅圖已提高垃圾收集費(fèi)。同時,幾個城市正在考慮出租市政資產(chǎn)。芝加哥在2005年已從出租收費(fèi)公路、車庫和停車計時器獲得35億美元的收入。但是,這些資源已趨于用盡。

  總的來說,未來并不樂觀。即使經(jīng)濟(jì)形勢明天就開始恢復(fù),也要等18-24個月才能顯現(xiàn)出效果。據(jù)全國城市聯(lián)盟(一個游說組織)預(yù)測,到2010年和2011年,全國許多城市的境況將更加糟糕。然而,這些城市中多數(shù)眼下正忙于救火,根本無暇考慮明天。

  讓人意想不到的是,Pew報告中的唯一亮點(diǎn)是匹茲堡。這座城市及其周邊地區(qū)曾以鋼鐵著稱,在上世紀(jì)80年代失去了120,000個制造業(yè)崗位。但是近30年來,它實(shí)現(xiàn)了多元化發(fā)展?,F(xiàn)在它的主要產(chǎn)業(yè)-醫(yī)療和教育正蓬勃發(fā)展。曾經(jīng)工廠林立的湖濱現(xiàn)已改造成公園,伯利恒鋼鐵公司的原址現(xiàn)在是賭場旅館。匹茲堡在2003年勉強(qiáng)躲過一次破產(chǎn),隨后被迫轉(zhuǎn)由州政府接管。但是今天,它卻保持著難得的財政盈余。

  匹茲堡今天的幸運(yùn)來自于它在很大程度上躲過了席卷全國其它地區(qū)的房地產(chǎn)和互聯(lián)網(wǎng)泡沫,比如當(dāng)下它就在建設(shè)實(shí)實(shí)在在的體育場和醫(yī)院。因?yàn)?003年的破產(chǎn)危機(jī),它裁掉了四分之一的雇員,實(shí)施了薪資凍結(jié),并作出許多艱難的決定,比如關(guān)閉消防站。這些經(jīng)驗(yàn)對于報告中的其它城市有一定的借鑒意義。

  最后,即使所有手段都失敗了,還有市民責(zé)任感可以倚賴。例如,在預(yù)算削減之后,一些城市呼吁其市民去青年中心作志愿服務(wù)。而俄亥俄州托萊多市市長則更進(jìn)一步――他親自為市政公園除草。

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