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　　萬科的“商人”意識不夠強，為了滿足新的發(fā)展目標，近期對經(jīng)營和管控體系的進行了重大調(diào)整。

　　據(jù)觀點新媒體了解，近日，萬科董秘、首席研究員譚華杰連續(xù)參加了長城證券和平安證券的投資者交流活動。他認為，萬科的“商人”意識不夠強，為了滿足新的發(fā)展目標，近期對經(jīng)營和管控體系的進行了重大調(diào)整。

　　管理劇變

　　在長城證券組織的投資者交流會中，譚華杰透露，萬科近期在進行經(jīng)營和管控體系的創(chuàng)新。

　　其具體內(nèi)容是：把公司所有的經(jīng)營、包括內(nèi)部的管控體系整合到EPS（每股收益）這一指標中去去，把EPS背后的規(guī)律和邏輯都用到公司的管理和控制里去。萬科管理人員中的一半以上都會參與當中。

　　譚華杰表示，萬科的長遠目標并不是單純追求規(guī)模第一，或者是最賺錢的企業(yè)，而是作股東回報率最高的公司，并體現(xiàn)在公司的總市值上。未來公司將重點關(guān)注對投資者最有意義的指標：每股收益，每股收益的增長及可持續(xù)性。同時認真探尋每股收益背后的規(guī)律和邏輯，將公司對市場研判能力與盈利能力更好地結(jié)合起來。

　　萬科認為，在這一輪行業(yè)發(fā)展的完整周期中，萬科在判斷上還沒犯過大錯誤，但是公司實際的盈利狀況和市場判斷能力不十分吻合，這背后可能與公司的商人意識不夠強有關(guān)。

　　“公司的最終目標是達到一定的市值，比如市值在萬億以上的公司。”譚華杰表示，萬科會盡可能去做一個回報率最高的公司，而不是單純的利潤率最高或者利潤總額最高的公司。

　　對此，總部位于深圳的某券商房地產(chǎn)行業(yè)分析師接受觀點新媒體采訪時表示，萬科的上述管理體系調(diào)整已經(jīng)開始在萬科內(nèi)部執(zhí)行，其具體措施包括減少管理層級、進行扁平化管理，旨在降低管理費用。而據(jù)譚華杰的透露，萬科今年的標是費用率要降低20%，否則可能取消萬科總部人員的年終獎來降低費用。

　　易居中國分析師薛建雄接受觀點新媒體采訪時表示，萬科目前進行管理體系的調(diào)整不難理解，管理體系上的調(diào)整應(yīng)該是為下一輪的高增長做準備進行一些。

　　無奈

　　譚華杰在上述會議中表示，公司對于拿地仍然保持謹慎的態(tài)度，拿地原則是“土地價格是否在合理的設(shè)定范圍內(nèi)”，即假定售價平穩(wěn)或溫和上漲的情況下，以目前地價建造的房屋能否保證投資回報率在設(shè)定的范圍內(nèi)。公司認為未來土地市場有不確定性，09年不會拿高價地。

　　譚華杰稱，到了一定規(guī)模后，不宜再激進；公司越大，越容易遭遇大的失誤。公司目前也在根據(jù)銷售狀況，調(diào)整開工和施工進度，未來也會進一步補償土地儲備。