男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　南京人對(duì)世茂濱江新城所處的地段理解似有所改觀，但若要改變南京人傳統(tǒng)的豪宅選擇觀念，世茂的道路依舊漫長(zhǎng)……

　　4月16日世茂濱江新城3號(hào)樓開盤，這一次，世茂推的是24層以下的樓層和個(gè)別極高層區(qū)，售價(jià)在12000-15000之間。

　　這是在歷經(jīng)了2008年的市場(chǎng)調(diào)整之后，世茂首次將自己的“樓王”推出市場(chǎng)，亦是南京世茂濱江新城的最后一棟。而在世茂的預(yù)計(jì)當(dāng)中，南京世茂濱江新城再次推出的有部分戶型定價(jià)超過20000元每平米。

　　這已經(jīng)遠(yuǎn)遠(yuǎn)超出了2007年南京世茂濱江新城的定價(jià)。

　　一

　　2004年，北京的鋒尚和上海的世茂兩家開發(fā)商進(jìn)駐南京下關(guān)，他們不約而同的看中了南京古城墻、秦淮河、長(zhǎng)江的人文及自然景觀資源，這是該區(qū)域做豪宅的基礎(chǔ)。鋒尚張?jiān)跂|在古城墻下、秦淮河畔建起了現(xiàn)代化的高科技的恒溫別墅和公寓，而世茂則在秦淮河與長(zhǎng)江入口處，建起了53層的超高層。

　　一種懷疑是，下關(guān)現(xiàn)有的城市配套難以支撐一個(gè)豪宅市場(chǎng)。事實(shí)上，自清末京浦、滬寧鐵路建成后，南京自下關(guān)車站一代方才逐漸繁華起來。然而，未久，為了運(yùn)輸孫中山的靈柩，國(guó)民政府修建中山大道，從下關(guān)直通鼓樓，到新街口后轉(zhuǎn)至紫金山中山陵，南北交通打通后新街口一帶成為南京中心，直至今天。而下關(guān)則被遺忘。

　　到了上世紀(jì)80年代初，改革開放后大批回城知青在城墻內(nèi)的老城區(qū)已經(jīng)找不到居所。無奈之下只好在城墻外沿河邊搭建簡(jiǎn)易棚，短短幾年，外秦淮河沿岸就被密密麻麻的棚戶區(qū)與街道辦的小工廠所占據(jù)，這里幾乎聚集了城市中生活最困難的人群，這里棚戶及危房幾乎占到整個(gè)南京的一半。

　　人們很難想象下關(guān)可以成為南京最為昂貴的高檔居住區(qū)域，但顯然，下關(guān)地區(qū)是南京自然景觀及人文景觀資源最為豐富的區(qū)域之一，此外，針對(duì)下關(guān)的城市改造及城市功能升級(jí)則在2000年之后被列入南京的城市規(guī)劃。

　　本世紀(jì)初，南京市開始籌劃出臺(tái)相關(guān)秦淮河整治方案，外秦淮至長(zhǎng)江段及長(zhǎng)江濱江大道成為整治的重點(diǎn)區(qū)域之一。而在該片區(qū)域的最初規(guī)劃定位上，則側(cè)重于城市功能的完善。

　　城市功能完善包含兩個(gè)核心，一是棚戶區(qū)改造的安置，二是利用該區(qū)域的自然景觀資源及人文景觀資源的優(yōu)勢(shì)形成南京又一個(gè)高檔居住的商業(yè)區(qū)域。

　　世茂看中的正是該區(qū)域獨(dú)一無二的秦淮河及長(zhǎng)江雙江景資源以及南京市城市規(guī)劃可能為該區(qū)域帶來的物業(yè)升值潛力。在這樣的規(guī)劃基礎(chǔ)之上，2004年，世茂集團(tuán)以18億的價(jià)格拿下了在秦淮河流入長(zhǎng)江的入口處的鈍三角區(qū)域占地面積48.49萬平方米的土地。項(xiàng)目土地沿長(zhǎng)江邊的濱江大道展開，長(zhǎng)約1.7公里。

　　這幾乎是當(dāng)年世茂在上海之外能夠找到的最好的濱江地段。世茂由北京跳躍至上海，并在黃浦江岸發(fā)展起來的濱江模式無疑在此將有更大的發(fā)揮空間。

　　世茂集團(tuán)計(jì)劃在這里建17幢24至53層的超高層全江景住宅、南京首個(gè)13層全江景超五星級(jí)南京世茂凱悅酒店及擁有多個(gè)大型商場(chǎng)的沿江休閑商業(yè)街、濱江市民文化廣場(chǎng)、幼兒園、中小學(xué)、會(huì)所以及大型購物超市為一體的超大型全功能綜合性高尚濱江新城。規(guī)劃總建筑面積約144萬平方米，綠化率65%，整個(gè)項(xiàng)目分兩期開發(fā)，世茂集團(tuán)自身負(fù)責(zé)拆遷，而地價(jià)款則可分期付給南京市政府。

　　這幾乎注定是一項(xiàng)長(zhǎng)期的投資，世茂必須面對(duì)的是在2004年尚不確定的棚戶區(qū)改造及長(zhǎng)江北岸的濱江改造工程。但南京人都知道，那是南京市政府最為頭疼的改造工程之一。因而世茂將整個(gè)項(xiàng)目完工時(shí)間定在了2011年。

　　世茂這一次面臨的問題則是棚戶區(qū)改造和該區(qū)域的功能升級(jí)時(shí)間的不確定性。

　　2005年4月，南京世茂外灘新城開售。但時(shí)至2009年的今天，下關(guān)大規(guī)模的棚戶改造方才開始，但此時(shí)距離世茂賣出去第一套房子已經(jīng)過去了四年時(shí)間。

　　二

　　2003年之后的中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)的模式選擇不再僅僅是圍繞企業(yè)經(jīng)營(yíng)而展開的，相反，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商在自身產(chǎn)品經(jīng)營(yíng)上尋找突破口。

　　這種產(chǎn)品的專業(yè)定位是建立在自身對(duì)產(chǎn)品熟悉度的基礎(chǔ)上展開，其核心依然是地段的選擇。即是在不同的城市選擇性質(zhì)趨同的地段做相同類型的產(chǎn)品。

　　此種模式的優(yōu)勢(shì)在于其有利于房地產(chǎn)企業(yè)的快速擴(kuò)張，在項(xiàng)目規(guī)劃及產(chǎn)品上能夠利用已有的經(jīng)驗(yàn)及產(chǎn)品設(shè)計(jì)進(jìn)行復(fù)制，同時(shí)便于管理及工程流程的控制。

　　從外銷房起家，成功地開發(fā)上海濱江花園，世茂的選擇是將濱江模式復(fù)制。

　　在地段的考量上，世茂對(duì)其濱江模式的核心控制在水岸帶，一般而言，世茂在不同城市選擇的項(xiàng)目的濱江水岸帶基本在1公里以上，并保持在1.5公里至2公里的范圍內(nèi)。其中杭州世茂濱江花園是1.6公里，而南京世茂濱江新城的水岸帶是1.7公里。稀缺的江景資源是該模式選擇的第一要素。

　　在濱江水岸帶的基礎(chǔ)之上，世茂濱江模式規(guī)劃的要求是所有戶型面江。因而世茂對(duì)整個(gè)項(xiàng)目的規(guī)劃均以面江視角來決定項(xiàng)目樓體的布局。此外世茂選擇做超高層樓體，南京世茂濱江新城的1-5號(hào)樓高達(dá)53層。

　　超高層的優(yōu)勢(shì)在于其滿足用戶對(duì)“江景”的視覺要求，而另外一個(gè)層面則在于，低密度的分布的情況之下，盡可能的增加戶數(shù)，為世茂本身的園林景觀騰出空間。

　　事實(shí)上僅就“住宅社區(qū)”本身而言，世茂的濱江模式景觀營(yíng)造上注重的是江景資源的配套，以水為核心營(yíng)造園林，從而營(yíng)造出“瀕水”和“親水”的層次。

　　世茂本身在園林的打造上是頗費(fèi)心思的。南京世茂濱江新城的園林設(shè)計(jì)突出不同風(fēng)格園林的空間組合，住區(qū)內(nèi)結(jié)合島灣與湖的大格局，荷塘、竹林、梅林、碼頭、沙灘、廣場(chǎng)共圍繞水面而展開，強(qiáng)化水面邊界的屬性。軟化高層住宅所帶來的巨型尺度概念。從而在單體樓與園林內(nèi)的湖面之間形成通過不同風(fēng)格園林形成聯(lián)系，以滿足住戶的親水體驗(yàn)。

　　從某種程度上而言，世茂的濱江模式著意在“水”的構(gòu)建與組合上，從而形成世茂自身的“濱江”豪宅乃至城市綜合體概念。并在此基礎(chǔ)上營(yíng)造高檔及住宅、商業(yè)為一體的綜合城市社區(qū)。

　　事實(shí)上，發(fā)展至后來，世茂本身對(duì)濱江模式的要就已經(jīng)不僅僅局限在住宅社區(qū)上，其江景資源所帶來的另一大優(yōu)勢(shì)則在于在這個(gè)區(qū)域當(dāng)中，酒店及部分以休閑為主的商業(yè)設(shè)施具有巨大的利潤(rùn)空間。

　　南京世茂濱江新城最終將帶來8000余戶高端居住者，因而商業(yè)設(shè)施本身具有消費(fèi)基礎(chǔ)，而濱江的自然景觀資源則可能為酒店業(yè)帶來良好的經(jīng)營(yíng)前景。

　　三

　　在2004年左右，南京的房地產(chǎn)界并未出現(xiàn)世茂濱江新城這樣綜合性的高檔社區(qū)概念，市場(chǎng)空白或?qū)槭烂谀暇砹己玫匿N售前景，但另一個(gè)問題則是世茂濱江新城初入南京所面臨的一個(gè)巨大的問題是南京的豪宅概念和豪宅文化，南京人是否認(rèn)同世茂的豪宅概念。

　　在世茂濱江新城最初對(duì)其客戶的定位分為三類，每一類分為三到四個(gè)小類。

　　其中第一類包含南京具有相當(dāng)經(jīng)濟(jì)實(shí)力的私營(yíng)企業(yè)主，南京市部分高端社會(huì)管理階層，駐南京的外企高級(jí)管理人員和旅居海外的僑胞及居住在本地的僑匯族。

　　第二類為南京市大型企業(yè)經(jīng)理人員階層，一般私營(yíng)企業(yè)主階層，高級(jí)知識(shí)分子階層和在南京市工作的外籍人士和有相當(dāng)財(cái)富積累的外省市人士。

　　第三類則是港澳臺(tái)、東南亞及少量歐美地區(qū)和外省市的專業(yè)投資客，外省市和海歸派為主的單身金領(lǐng)階層和SOHO族。

　　從世茂濱江已售的單位分析來看，針對(duì)境外投資者和南京外籍人士的銷售是世茂本身的強(qiáng)項(xiàng)。世茂集團(tuán)本身在香港上市。與大多數(shù)此類公司類似，世茂會(huì)經(jīng)常選擇在香港向其境外投資者推薦項(xiàng)目，這將為世茂濱江新城一些重點(diǎn)戶型取得優(yōu)質(zhì)的客戶資源。

　　此外，原本依靠開發(fā)外銷房起家的世茂集團(tuán)針對(duì)中國(guó)生活的外籍人士具有相當(dāng)?shù)恼J(rèn)知度，其對(duì)外籍人士的要求功能喜好甚為熟知，而該部分客戶的來源渠道及針對(duì)性的營(yíng)銷方式是世茂賴以發(fā)家的優(yōu)勢(shì)。

　　事實(shí)上，時(shí)至今日，世茂濱江新城已經(jīng)成為南京外籍人士重要的聚居區(qū)域之一。

　　而世茂濱江新城面臨的核心問題是南京本地消費(fèi)人群對(duì)世茂濱江新城的認(rèn)同感，一種理解是，世茂很難讓南京本地的企業(yè)經(jīng)營(yíng)者、城市高級(jí)管理人員及高級(jí)知識(shí)分子認(rèn)同在下關(guān)這一區(qū)域居住。畢竟南京擁有的自然景觀資源并不僅僅是長(zhǎng)江和秦淮河，南京還有鐘山和玄武湖，這些都是南京最為重要的豪宅聚集區(qū)域之一，而下關(guān)則全然相反。

　　相對(duì)于南京其他區(qū)域的高層豪宅，世茂濱江新城無論從定價(jià)還是從各個(gè)方面而言均偏高，南京人是否認(rèn)同此種對(duì)自然景觀資源帶來的高附加值的產(chǎn)品依然難以判斷。

　　南京高端住宅消費(fèi)人群對(duì)世茂的考量無非集中在：其一，從小生活在長(zhǎng)江邊的南京人對(duì)“江景”本身的理解，南京人是否認(rèn)知江景的價(jià)值，最為重要的是南京人是否會(huì)對(duì)那些破爛的碼頭感到煩惱；其二，下關(guān)及濱江大道的改造期限并不確定；其三則是性價(jià)比的考量已經(jīng)超過南京人對(duì)待來自上海的世茂的接受程度。

　　而在長(zhǎng)達(dá)四年的銷售過程當(dāng)中，世茂面臨過南京本地種種輿論及客戶的質(zhì)疑。而世茂濱江新城則在一段時(shí)間內(nèi)被迫修改了部分戶型，甚至出售部分毛坯單位。

　　但這本是一個(gè)長(zhǎng)期投資的項(xiàng)目，南京世茂濱江新城最大的優(yōu)勢(shì)是其資產(chǎn)升值的潛力。高端人群本身也許會(huì)看中南京世茂濱江新城未來的升值空間。

　　世茂濱江新城在2005年的南京，定價(jià)很是嚇人，在長(zhǎng)江三角洲房?jī)r(jià)普遍出現(xiàn)調(diào)整的2005年，世茂濱江新城的開盤價(jià)格為10000元每平米。當(dāng)然，世茂推出的是當(dāng)時(shí)南京市場(chǎng)上少有的精裝房。

　　在2006年到2007年中，南京世茂濱江新城緩慢放出房源，價(jià)格逐步上升，2007年7月，南京世茂濱江新城的定價(jià)增長(zhǎng)至12500元。但隨后在8月，世茂濱江新城的價(jià)格進(jìn)行了大幅度的提升，其以毛坯12000、精裝17000的價(jià)格推出新的單元。

　　時(shí)至2008年2月，世茂濱江新城推出的單位中，毛坯增至13000元，而精裝房則維持在17000元的價(jià)格。2008年年中及年末，價(jià)格有大幅度回調(diào)。

　　2009年，南京市場(chǎng)出現(xiàn)回調(diào)之時(shí)，世茂濱江新城開始推出其一期3號(hào)樓。此前，世茂濱江新城先后推出了其1號(hào)、2號(hào)、5號(hào)及4號(hào)樓。而三號(hào)樓處在整個(gè)世茂一期中樞，價(jià)格又有上升。事實(shí)上一個(gè)層面是，南京人對(duì)世茂濱江新城所處的地段理解似有所改觀，但若要改變南京人傳統(tǒng)的豪宅選擇觀念，世茂的道路依舊漫長(zhǎng)……