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　　從上市到邁入200 億門檻，保利地產(chǎn)只用了3 年的時間，這是在200 億門檻內(nèi)別的企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及的速度。

　　從7 個人、56 萬資金開始創(chuàng)業(yè)，到實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售收入過百億；從27 平方米的簡陋辦公環(huán)境起步，到66 個樓盤遍及全國10 余個主要城市，到國內(nèi)綜合實力排名第二的房地產(chǎn)上市公司；從一張桌子，幾個凳子的辦公設(shè)施，到建成運營國際頂尖水平的寫字樓保利國際廣場，保利地產(chǎn)用了16 年的時間。但用從上市到邁入200 億門檻，保利地產(chǎn)只用了3 年的時間，這是在200 億門檻內(nèi)別的企業(yè)遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及的速度。

　　其實，更準(zhǔn)確的來說，從2006 年7 月底到2009 年4 月，保利上市還未滿3 年。而這樣的增幅與萬科、中海相比，足以讓萬科、中海黯然失色。當(dāng)然，或許保利地產(chǎn)的國資背景為其迅速壯大而提供了不少支持與保證，但仔細(xì)研究保利地產(chǎn)上市后的發(fā)展，又不難發(fā)現(xiàn)其迅速發(fā)展的重要原因亦是土地的擴(kuò)張與選擇。

　　上市與泡沫

　　2006 年，保利地產(chǎn)上市元年。

　　7 月31 日，保利房地產(chǎn)（集團(tuán)）股份有限公司在上海證券交易所上市。保利地產(chǎn)因此成為股權(quán)分置改革完成、IPO 重啟后，首家在內(nèi)地A 股上市的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　上市首日，保利地產(chǎn)以19.89 元開盤，盤中最高沖至21 元，并以20.21 元報收。相比每股13.95 元的發(fā)行價，保利地產(chǎn)上市首日升幅達(dá)到44.87%。

　　銀河證券分析師丁文當(dāng)時就表示，上市將加速保利在全國擴(kuò)張的步伐。保利上市募集資金的順利來源于機(jī)構(gòu)投資者的熱捧，而機(jī)構(gòu)投資者的信心又來自于對保利地產(chǎn)大股東的信心。

　　保利地產(chǎn)的大股東為保利南方集團(tuán)有限公司，發(fā)行后其持有股權(quán)比例高達(dá)55%，其實際控制人中國保利集團(tuán)更是實力雄厚，是國資委直屬的國有獨資公司。

　　保利地產(chǎn)的資產(chǎn)質(zhì)量主要體現(xiàn)在保利地產(chǎn)的央企背景上，有人如此評價。自2002 年進(jìn)行股份制改造以來，保利地產(chǎn)取得了94% 的總資產(chǎn)年均增長率，114% 的銷售額年均增長率和117%的利潤增長速度。

　　事實上，2002 年，保利地產(chǎn)完成股改后，就開始了全國擴(kuò)張的計劃，而在隨后的幾年中，保利地產(chǎn)取得了大面積的土地，上市更重要是為這些土地籌集開發(fā)資金。

　　保利的擴(kuò)張路線的特色是“以點帶面，網(wǎng)狀擴(kuò)散”：在珠三角，以廣州為核心輻射佛山；在環(huán)渤海地區(qū)，以北京為核心輻射天津、山東；在長三角，以上海為核心輻射南京、杭州；在西南經(jīng)濟(jì)圈，則以重慶為核心輻射成都。

　　而根據(jù)保利地產(chǎn)2006 年的中報來看，保利在全國10 個城市擁有土地儲備規(guī)劃建筑面積達(dá)877 萬平方米，折合每萬股儲備159平方米，是目前地產(chǎn)上市公司中最高的。目前在建項目12個，總建面積640萬平方米。擬建項目13個，總建面積487萬平方米。當(dāng)時，保利地產(chǎn)總經(jīng)理宋廣菊對保利接下來的發(fā)展規(guī)劃是：保利地產(chǎn)的下一個目標(biāo)是凡是300 萬人口的城市都要布點。

　　經(jīng)查2006 年保利地產(chǎn)年報，公司在期內(nèi)新增項目11個，總占地面積約221 萬平方米，規(guī)劃建筑面積約385 萬平方米。其中，廣州項目4個、包頭2 個、佛山、武漢、沈陽、北京及上海項目各1個。

　　截止2006 年12 月31 日，保利地產(chǎn)擁有土地儲備823 萬平方米，在建未售面積175 萬平方米，已售未結(jié)轉(zhuǎn)面積61 萬平方米。土地儲備中普通住宅占75%，中心城市儲備量50%?？梢钥闯觯＠禺a(chǎn)的上市與擴(kuò)張都趕上了一個好時候。雖然在2006 年年初有人說全年很悲觀，但現(xiàn)在回過頭卻發(fā)現(xiàn)，2006 年的市場不但沒有悲觀，反而是07年瘋狂的一個前期鋪墊和預(yù)兆。

　　2006 年，全國完成房地產(chǎn)開發(fā)投資19382 億元，同比增長21.8%，其中完成商品住宅投資同比增長25.3%。經(jīng)濟(jì)適用住房投資出現(xiàn)回升，同比由上年下降14.4% 轉(zhuǎn)為增長32.7%。2006 年前11 個月全國累計完成住宅施工面積13.77 億平方米，同比增長19.2%；商品住宅竣工面積2.51 億平方米，同比增長8.9%；商品住宅銷售面積4.16 億平方米， 同比增長12.6%。全國完成土地開發(fā)面積1.98 億平方米，同比增長38.1%，比上年同期上升40.3 個百分點。

　　也就是這一年，中國的房地產(chǎn)市場開始呈現(xiàn)一種非理性的狀態(tài)。而這種非理性，蔓延到了2007 年，中國房地產(chǎn)最大的泡沫開始產(chǎn)生。

　　2006 年，保利地產(chǎn)完成了超過100 億元的投資，如此超常規(guī)的擴(kuò)張也帶來巨大的財務(wù)壓力。據(jù)2006 年年報顯示，截至報告期末，保利地產(chǎn)凈利潤增長了62%，但其經(jīng)營性現(xiàn)金流凈值卻為-40 億元，成為已公布年報上市公司中此項指標(biāo)最低者。

　　千億俱樂部

　　2007 年是注定會載入中國房地產(chǎn)史冊的一年。對于保利而言，07 年的瘋狂或許是以后很難再有的速度。

　　根據(jù)07 年的年報統(tǒng)計，截止到2007 年12 月31 日，公司營業(yè)收入81.15 億元，同比增長101.31％。其中，凈利潤為14.89 億元，同比增長121.77％。

　　據(jù)了解，保利過去有一條發(fā)展策略叫做“等量銷售，等量拿地”。也就是說，銷售了多少面積的項目就拿多少面積的土地，公司的土地儲備總量是不會有太大變化的。

　　很明顯，這樣的策略已被保利放棄。截至2007 年底項目儲備面積約1800 多萬平方米，比06 年同期，保利地產(chǎn)的土地儲備擴(kuò)大了一倍左右。

　　在報告期內(nèi)，保利地產(chǎn)新拓展項目20 個，擴(kuò)征用地1 塊，占地面積368.2 萬平方米，規(guī)劃建筑面積754.5 萬平方米，其中公司權(quán)益面積639.6 萬平方米。

　　而保利認(rèn)為“新增項目增強了公司的持續(xù)發(fā)展能力，優(yōu)化了公司的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)，為今后發(fā)展奠定了良好基礎(chǔ)”。

　　保利地產(chǎn)2007 年的土地擴(kuò)張運動始于5 月9 日，而這正是中國房地產(chǎn)行業(yè)開始進(jìn)入瘋狂增長的時候，也是“面粉比面包貴”現(xiàn)象頻頻出現(xiàn)的起點。

　　2007 年5 月9 日，保利廣州房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌競買方式，競得位于廣州市天河區(qū)珠江新城的A4-5 地塊和海珠區(qū)的琶洲PZB1503 地塊，成交土地面積共約1.1 萬平方米，成交價款總額為5 億元。

　　6 月，保利地產(chǎn)分別競得重慶渝北區(qū)龍溪街道龍脊小區(qū)地塊和沈陽市鐵西區(qū)原水泵廠地塊，兩塊地的成交金額約為8 億元。

　　7 月19 日，保利地產(chǎn)通過掛牌出讓方式取得廣州市番禺區(qū)石樓鎮(zhèn)新城區(qū)兩個地塊，兩塊地的面積共為8 萬平方米，成交金額約為3.6 億元。

　　7 月24 日，保利地產(chǎn)在上海通過掛牌出讓方式取得位于上海市寶山區(qū)菊太路公告號為20070204、20070205、20070206的A、B、C 三地塊，取得總價款為32.4 億元。

　　8月2日，保利地產(chǎn)以9 億元獲得北京朝陽區(qū)常營鄉(xiāng)居住及公共服務(wù)設(shè)施等用地B1 組團(tuán)用地，項目總用地面積206669 平方米。

　　8 月29 日，子公司保利華南實業(yè)有限公司通過拍賣方式，競得位于佛山市順德區(qū)容桂海尾社區(qū)居委會海路以南20 號地塊，成交價款總額為2.7 億元。

　　10 月30 日，保利華南實業(yè)有限公司通過拍賣方式，競得位于佛山市南海區(qū)桂城A16 街區(qū)A 地塊，成交價款總額為2.65 億元。

　　11 月，保利( 包頭) 房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過掛牌出讓方式，競得位于包頭市昆區(qū)林蔭路東側(cè)、沼潭路西側(cè)、富林路南側(cè)、黃河路北側(cè)的802 號地塊，成交價款總額為4 億元。

　　而從2007 年9月開始，廣州市國土局加大了廣州土地推出的力度，保利幾乎是每次拍賣會都一定參加，并斬獲了不少土地。從9 月13 日起，保利地產(chǎn)在廣州金沙洲、海珠區(qū)、增城共獲得6 塊土地，涉及交易金額共50 億元。其中，僅金沙洲就獲得了4 塊土地。

　　以上僅僅是07 年新增的20 個項目中的其中一部分。

　　以廣州為例，2007 年廣州可算是全國賣地最多的城市，全市十區(qū)范圍內(nèi)公開出讓的商品住宅用地共計49 宗，土地面積接近2.76 平方公里。在此基礎(chǔ)之上，加上公告出讓的南沙開發(fā)區(qū)二類居住用地0.34 平方公里、中心城區(qū)閑置土地5 幅0.02 平方公里、白云天河兩幅0.21 平方公里、從化0.44 平方公里商品住宅用地等，2007 年廣州基本實現(xiàn)商品住宅供應(yīng)4.5 平方公里左右。

　　如果再算上已經(jīng)供應(yīng)的0.72 平方公里社會保障型住房建設(shè)用地，在不發(fā)生流拍或緩拍的前提之下，相關(guān)政府部門剛好完成了全年供地計劃。

　　尤其是2007 年下半年，廣州集中了大批量土地供應(yīng)，而每次招牌掛，都可見保利地產(chǎn)的參與。

　　隨著土地和項目儲備的增加，保利地產(chǎn)在08 年的新開工面積和竣工面積增長較快。數(shù)據(jù)顯示，1 季度，公司新開工面積38.5 萬平方米，竣工面積20.6 萬平方米；2 季度，新開工面積119.5 萬平方米，竣工面積23.85 萬平方米；3 季度，新開工面積181 萬平方米，竣工面積20.83 萬平方米。3 季度新開工面積環(huán)比增長51.46%。

　　與此同時，保利地產(chǎn)開發(fā)產(chǎn)品的銷售穩(wěn)步增長。受項目周期和政策的影響，公司銷售面積6 月份有所下降，但進(jìn)入8 月份后銷售狀況較為穩(wěn)定。

　　事實上，保利會在07 年如此激進(jìn)，源自公司制定的一個打造“千億俱樂部”公司的計劃。2007 年7 月，保利地產(chǎn)發(fā)布了2008 到2010 年度企業(yè)發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃，預(yù)測在2010 年保利地產(chǎn)凈資產(chǎn)規(guī)模超過500 億元，總資產(chǎn)規(guī)模達(dá)到1000 億元，成為首批躋身中國企業(yè)“千億俱樂部”成員的地產(chǎn)企業(yè)。

　　自然，土地的充足是完成這個計劃的先要條件之一。

　　金沙洲“地王”

　　2008 年1 月4 日，保利地產(chǎn)宣布，通過掛牌出讓方式取得位于天津武清區(qū)的地塊，取得總價款為9.05 億元。1 月17 日，保利地產(chǎn)宣布在長沙以總價2.1 億元取得一塊地塊。

　　2 月5日，保利地產(chǎn)在上海、成都、長春和青島四個城市共斥資17億拍得5 幅地塊，一共增加土地儲備面積超過61 萬平方米。

　　在2008 年新年不到兩個月的時間內(nèi)，保利地產(chǎn)已經(jīng)在全國6 個城市，斥資近30 億元，拿下了7 幅地塊。

　　這樣的“豪氣”在08 年是少見的。事實上，08 年初，保利地產(chǎn)對于后來呈現(xiàn)的寒冬并沒有及時察覺并調(diào)整。

　　而后，中國房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢益發(fā)明顯，保利地產(chǎn)的總部廣州是這次房地產(chǎn)市場調(diào)整中影響最大、感受最深的幾個城市之一。

　　或許是這個原因，保利在接下來的幾個月中明顯小心謹(jǐn)慎了很多。從3 月到2008 年年底，保利一共拿地不過5 塊。

　　截至2008 年底，保利的土地儲備數(shù)比上年同期凈增189 萬平方米。保利認(rèn)為：這些項目均以出讓底價獲得，有良好的成本優(yōu)勢，且大多數(shù)位于公司開發(fā)較為成熟的區(qū)域，為公司的未來發(fā)展奠定了堅實的基礎(chǔ)。

　　事實上，總結(jié)保利近期的拿地策略，就可發(fā)現(xiàn)保利拿地仍然遵循著上市前確立的拿地格局：以北京輻射環(huán)渤海經(jīng)濟(jì)圈，以沈陽覆蓋東北重工業(yè)經(jīng)濟(jì)圈，以重慶輻射西南經(jīng)濟(jì)圈，以上海輻射長三角經(jīng)濟(jì)圈，以廣州覆蓋珠三角經(jīng)濟(jì)圈的全國戰(zhàn)略布局。上市后保利地產(chǎn)拿地?zé)崆椴粶p，并青睞大地塊，在保利布點的十個城市之中，有七個城市取得了占地面積千畝以上的超大型項目。

　　然而在保利加大土地擴(kuò)張的同時，有另一個問題的存在就是其開發(fā)運營的能力與擴(kuò)張速度相比，明顯偏低。

　　渤海證券房地產(chǎn)研究員周戶就曾表示，08 年上半年，保利地產(chǎn)新增土地儲備412 萬平方米，平均樓面地價約893.4 元/ 平方米，較07 年5-12 月新增土地樓面價下降69.54%。土地成本低廉，考慮保利地產(chǎn)的品牌優(yōu)勢，公司未來高毛利率仍將持續(xù)。截至08 年6 月30 日，公司規(guī)劃總建筑面積為2，402 萬平方米，分別為07、08 預(yù)計新開工面積的5.85 和3.81 倍。從中可以看出，公司土地儲備速度相對快于開發(fā)能力，因此，未來提高營運能力將是公司經(jīng)營的重點。

　　而光大證券、海通證券的地產(chǎn)分析師也表示了相似的意見。

　　根據(jù)保利08 年的年報披露，2008 年保利實現(xiàn)房地產(chǎn)銷售面積258.49 萬平方米，銷售金額205.11 億元，比去年同期分別增長29.48% 和20.36%。

　　以此計算，保利僅在08 年購得的594 萬平方米土地就可開發(fā)銷售兩年有余。

　　對于保利08 年的土地情況，京展擔(dān)保地產(chǎn)分析師戴曉光表示：“2008 年保利地產(chǎn)拿地的價格已經(jīng)明顯低于2007 年，但是保利地產(chǎn)手中的土地基本上都是在土地市場處于中高價格水平時所獲得的。”

　　他表示，2008 年全國的土地市場價格走跌，地王退地傳聞不斷，堪稱地王之一的保利地產(chǎn)，雖然得到了母公司的強力支持，但其資金很可能將被土地徹底套牢。

　　印證這個推測的是保利在廣州金沙洲的土地。

　　2008 年12 月，有業(yè)內(nèi)人士告訴《觀點》，保利可能考慮退掉金沙洲“地王”。2007 年9 月11 日，保利以42 億元奪得金沙洲B3701A02 和B3701A04 兩幅地塊。其樓面地價分別為8769 元/ 平方米和8112元/ 平方米，比底價分別高出158% 和157%。

　　一家總部位于深圳的證券公司透露，已經(jīng)聽說了保利地產(chǎn)可能退掉金沙洲“地王”的消息。

　　銀河證券分析師丁文在對保利地產(chǎn)進(jìn)行調(diào)研后于12 月22日發(fā)布名為《保利地產(chǎn)，業(yè)績增長穩(wěn)定，估值有壓力》的研究報告。文中，她表示，保利在2007 年獲取的土地中，有一些樓面地價較高。根據(jù)目前的市場狀況，目前的主要是廣州白云區(qū)金沙洲B3701A02和B3701A04兩地塊，該地塊樓面地價高達(dá)8000元以上，面臨減值壓力。

　　丁文稱，保利可能考慮退掉一塊，另一塊也可能考慮與政府協(xié)商緩建和修改部分規(guī)劃。

　　在09 年保利的股東大會上，保利向與會人士坦言，金沙洲項目的A04 地塊政府尚未交地，有退地的可能。

　　雖還不知道保利退地的時間會在幾時，但從另一方面來看，土地對保利造成的巨大壓力可見一斑。

　　不太冷的冬天

　　2008 年，廣州的冬天不太冷。同樣，廣州的房地產(chǎn)在2009年春節(jié)后也出乎意料的溫暖。

　　對于在廣州市場涉足頗深的保利而言，這是一個值得興奮的信號。據(jù)瑞銀的一份研究報告顯示，保利地產(chǎn)在廣州土地儲備達(dá)到19 個項目，建筑面積達(dá)到271 百萬平方米，占其全部土地儲備13.6％。

　　廣州市場的回暖很快在保利的銷售數(shù)據(jù)上得到了體現(xiàn)，在保利公布的2009 年1、2 月銷售統(tǒng)計中清楚顯示：2009 年2 月份保利實現(xiàn)簽約面積20.66 萬平方米，實現(xiàn)簽約金額20.19 億元；2009 年1-2 月實現(xiàn)簽約面積39.04 萬平方米，同比增長228.73％；實現(xiàn)簽約金額33.94 億元，同比增長198.25％。

　　在2009 年的第一次股東大會上，保利地產(chǎn)把09 年的發(fā)展策略基調(diào)定位為“ 穩(wěn)健”。保利08 年公司新開工面積大約為450 萬平米，預(yù)計09 年的新開工面積會有所下降；房地產(chǎn)投資規(guī)模為215 億元，其中在建工程投資125 億元，與08 年基本持平。

　　保利稱， 將以經(jīng)濟(jì)效益為中心， 繼續(xù)堅持資產(chǎn)經(jīng)營與資本經(jīng)營相結(jié)合，“ 強化管理、降本增效、嚴(yán)控風(fēng)險、把握機(jī)遇”， 保持公司平穩(wěn)健康發(fā)展。2009 年的總體經(jīng)營目標(biāo)是： 經(jīng)營業(yè)績有增加；市場份額有增長； 資金平衡有盈余。