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　　今后中小房地產(chǎn)企業(yè)要少關(guān)注絕對(duì)指標(biāo)，多關(guān)注相對(duì)指標(biāo)，在相對(duì)指標(biāo)上要比第一列的企業(yè)比他們做得更好。

　　宋延慶：我個(gè)人剛才聽了孟總的演講，我既不是唱衰派，也不是唱興派。事實(shí)上，現(xiàn)在的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)，我觀察的一個(gè)非常鮮明的特點(diǎn)是，各位專家，包括企業(yè)家在內(nèi)很難達(dá)成一點(diǎn)共識(shí)。包括去年出現(xiàn)拐點(diǎn)，到了后來政府是否應(yīng)該救市，乃至現(xiàn)在樓市是不是在全面回暖，現(xiàn)在仍然是沒有什么共識(shí)。對(duì)房市的預(yù)測(cè)，我認(rèn)為就像天氣預(yù)報(bào)一樣，很難。為什么呢？目前房子市場(chǎng)的形勢(shì)處于多種因素復(fù)雜互動(dòng)動(dòng)沖的態(tài)勢(shì)，任何對(duì)未來可能的預(yù)測(cè)都有可能出現(xiàn)偏頗。所以我跟一個(gè)朋友開玩笑，我說你對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)要客觀。對(duì)孟總的觀點(diǎn)，我理解是既沒有唱衰，也沒有唱興，就是兩個(gè)字，非?？陀^。我就跟朋友開玩笑，說哪兩位人敢預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呢？第一是巫師。打開天路，開拓未來。第二個(gè)人，剛才潘總也說過，就是神智不清的人可以看清未來。這句話說得可能有一點(diǎn)過重了。但是我發(fā)現(xiàn)在我們業(yè)界有兩個(gè)共識(shí)是很難得的。

　　哪兩個(gè)共識(shí)呢？

　　第一，這場(chǎng)金融危機(jī)，我們認(rèn)為絕不是一個(gè)系統(tǒng)的崩潰和更新，而是一個(gè)系統(tǒng)的升級(jí)和換代。它造成了什么？這個(gè)危機(jī)過后造成了一個(gè)新的時(shí)代的到來，這是第一個(gè)共識(shí)。我們的理解是2009年也將是國(guó)際經(jīng)濟(jì)新秩序的原年，周小川有一個(gè)提議，說改革國(guó)際貨幣金融組織，這一切的信號(hào)，是說國(guó)際經(jīng)濟(jì)秩序的原年可能就在2009年。

　　第二個(gè)共識(shí)?，F(xiàn)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)很有可能是對(duì)過去多年以來市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重不合理，房?jī)r(jià)上漲過快的諸多不合理的合理報(bào)。這是兩點(diǎn)共識(shí)。我前天到了部里，給部領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)一下，蘭德咨詢公司股權(quán)多元化的一些情況，匯報(bào)的內(nèi)容就不跟大家細(xì)說了。我說我們現(xiàn)在做企業(yè)，我做法人代表也做了14年了，我在藍(lán)德整整是10年了，今年的1月23號(hào)，下周五我們開會(huì)。我說企業(yè)做三年是給自己做事，給自己打工；做5年是給企業(yè)做事，給員工打公；做10年是對(duì)社會(huì)做事，給行業(yè)打工。所以我的簡(jiǎn)介里面我沒有寫我是公司董事，我就寫了一個(gè)我是服務(wù)員，我是為行業(yè)服務(wù)，為社會(huì)服務(wù)，為企業(yè)服務(wù)，為員工服務(wù)。部里領(lǐng)導(dǎo)告訴我兩句話，我現(xiàn)在是回味無窮。他告訴我，“你是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)年輕的老同志”。他說，你們蘭德咨詢公司，這么長(zhǎng)時(shí)間了，一定要把這面旗扛下去。他為什么這么說呢？我第一家公司是1996年成立的，做營(yíng)銷代理的。到了1999年我又注冊(cè)了管理咨詢公司，專注于房地產(chǎn)企業(yè)的一些咨詢，今天我和副秘書長(zhǎng)幾個(gè)人一塊聊天，我們說了一下說，1996年之前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)成立的中介服務(wù)類的企業(yè)現(xiàn)在還剩下多少家呢？還剩下14家。1996年之前成立的中介服務(wù)類企業(yè)還剩14家，我們就是14家之一，很難得。所以，領(lǐng)導(dǎo)理解蘭德公司一定要把這面旗扛下去，表達(dá)了這樣的意思。

　　剛才第一我已經(jīng)說了，有兩點(diǎn)共識(shí)。其實(shí)還有一點(diǎn)。我要再談一下兩個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制的問題。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了這么多年的發(fā)展，起起落落。一會(huì)宏觀調(diào)控，一會(huì)保增長(zhǎng)，這一切的一切是什么呢？就是政策搖擺不定。潘石屹也說過，現(xiàn)在的宏觀調(diào)控的政策，是“三步一回頭，兩步一擺手”。類似于東北的二人轉(zhuǎn)。那如何建立長(zhǎng)效機(jī)制呢？其實(shí)我已經(jīng)呼吁了幾年的時(shí)間了，這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制包括兩個(gè)方面，第一個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制；第二個(gè)是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　我先說第一個(gè)。首先我認(rèn)為應(yīng)該有一個(gè)概念，房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)，它是產(chǎn)業(yè)不是行業(yè)。很多人都把它理解成行業(yè)，那么這個(gè)產(chǎn)業(yè)包括幾個(gè)行業(yè)，包括開發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)、服務(wù)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)等等，下面有4個(gè)行業(yè)，現(xiàn)在討論的是什么呢？是產(chǎn)業(yè)政策，不是行業(yè)政策，很遺憾，前一段時(shí)間10年規(guī)劃沒有我們，我認(rèn)為也是一件好事情，這可以促使我們，可以說政府也好，官員專家學(xué)者也好，靜下心來思考一下，房地產(chǎn)業(yè)，我們這個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)未來的發(fā)展規(guī)劃。你一個(gè)產(chǎn)業(yè)只有建立長(zhǎng)期的制度安排。這個(gè)制度安排就叫“長(zhǎng)效機(jī)制”。你只有建立長(zhǎng)期的制度安排，才能夠確保這個(gè)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，才可以對(duì)沖經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所帶來的起起浮浮，這是第一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　第二個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制是什么呢？我們企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。大家靜下心來，系統(tǒng)的想一想。在座的各位企業(yè)人員，這么多年做了很多的項(xiàng)目，在做項(xiàng)目的過程中，今天出一個(gè)事，明天出一個(gè)事，這個(gè)人干部走了，那個(gè)干部離職了。整天在那些繁雜的日常事務(wù)中困惑，就不去想一想我們的解決方案。我們?nèi)狈δ欠N長(zhǎng)期的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，你有了企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，你才能夠具備確保企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)性的保障。我們還缺乏什么呢？我們?nèi)狈φ麄€(gè)公司的職能部門，規(guī)章制度，業(yè)務(wù)流程等，一直是變來變?nèi)?，今年?個(gè)部門，明年是6個(gè)部門。人員流動(dòng)性比較頻繁，在這里既然是論壇，我也糾正一下剛才的一個(gè)觀點(diǎn)。他剛才講到長(zhǎng)江實(shí)業(yè)沒有工程管理處，這個(gè)是對(duì)的。從我們做管理咨詢的角度來說，集團(tuán)公司不需要設(shè)工程管理部。這個(gè)是長(zhǎng)效機(jī)制，我在這里也希望大家做企業(yè)就要想辦法給后一任經(jīng)理，給后人留下點(diǎn)什么，留下什么呢？就是留下一點(diǎn)長(zhǎng)期有效的制度安排，這個(gè)是兩點(diǎn)。

　　最后還有兩點(diǎn)，第一，在座的各位企業(yè)人員，我希望大家在今后的工作中由原來重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)絕對(duì)指標(biāo)，到關(guān)注相對(duì)的指標(biāo)。哪些屬于絕對(duì)指標(biāo)呢？土地儲(chǔ)備量，銷售額，利潤(rùn)總額，年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，開竣工量。我在這里希望大家清楚，與萬科，金地，中海這些公司相比，在座的在絕對(duì)指標(biāo)上已經(jīng)是很難追上這些企業(yè)了。今年的百億俱樂部成員是13家，擴(kuò)容的速度越來越緩。重點(diǎn)是抓住相對(duì)指標(biāo)，我在銷售額上追不上了，但是我利潤(rùn)率比你高，我的通貨周轉(zhuǎn)率比你好，我的負(fù)債率比你低，我更健康。相對(duì)指標(biāo)有多少呢？有5大類，20多個(gè)小項(xiàng)。我的第一個(gè)建議是今后中小房地產(chǎn)企業(yè)要少關(guān)注絕對(duì)指標(biāo)，多關(guān)注相對(duì)指標(biāo)，在相對(duì)指標(biāo)上要比第一列的企業(yè)比他們做得更好。

　　那么怎么辦呢？就有第二個(gè)呼吁。由原來過多的注重業(yè)務(wù)發(fā)展，到內(nèi)外兼修，向管理要效益。在過去的時(shí)間里，有很多的企業(yè)老板實(shí)在是太累了，也很少跟家人在一塊，甚至說旅游、娛樂等等都拋在一邊了。這種狀態(tài)是什么呢？這種狀態(tài)其實(shí)是內(nèi)業(yè)的問題，就是內(nèi)部的企業(yè)管理流程不清晰，導(dǎo)致了他自己很累。我們最近剛剛從大連、西安結(jié)束了兩個(gè)項(xiàng)目。大連這個(gè)公司做了這么一個(gè)比較滑稽的故事，他是甲方。甲方工程發(fā)一個(gè)合同，交給施工單位了，一年以后施工單位沒有拿回來，最后就是打官司，打官司開發(fā)商必死無疑。這個(gè)事他委托我們做一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，房地產(chǎn)上面的公司也是有成本控制。現(xiàn)在比較優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)結(jié)算的項(xiàng)目成本，我們不說工程成本，就是項(xiàng)目預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)偏差率基本上控制在5%以內(nèi)，而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在10%左右。我們?cè)?jīng)測(cè)算了，一個(gè)好的管理體制保障下，企業(yè)的利潤(rùn)能夠提升3%到5%，成本可以降5%到7%。不用說是花上百八十萬塊錢，管理就沒有效益，它效益可能是10倍，幾十倍或者是上百倍的。

　　有一篇文章講了開發(fā)企業(yè)應(yīng)該做到“四多四少”。我剛才寫下來了，一會(huì)跟大家共享一下。我們認(rèn)為應(yīng)該是做到哪四多四少呢。“多聽，多想，多走，多看，少說，少喝，少玩，少干”。上帝給我們兩個(gè)眼睛，讓我們都看，也給我們兩個(gè)耳朵多聽，還給了我們一張嘴，要少說。最后，預(yù)祝在座各位的心情像今天鮮花一樣盛開，也預(yù)祝各位，希望各位重視管理，在有效的管理體系保障下，各位的工作可以更加輕松、快樂、愉悅，謝謝。