北辰唯一的希望是長沙房價的上漲，“否則無論如何，北辰都非虧本不可”。

　　三年前，地產商黃如論在長沙的湘江東岸以10.25億的價格拿下了名動一時“中南地王”，如今，在“地王”上打造的“湘江世紀城”項目已經推向了市場，在最低3500元每平米的價格優(yōu)勢下，湘江世紀城很快成為了長沙成交量排行榜上的老大。

　　面對這個與自己不相伯仲的“地王”鄰居，北辰實業(yè)已開工的長沙“三角洲地王項目”面臨著第一輪的定價危機。

　　中南地王“前世今生”

　　2006年11月，神秘地產大亨黃如論悄然來到長沙，那時候還沒有人意識到黃如論是沖著長沙的“中南地王”而來。

　　那一年的10月份，湖南投資控股的子公司——湖南湘水雅境房地產開發(fā)有限公司剛剛通過招拍掛拿下了長沙成交金額最高的“長沙市開福區(qū)撈刀河南岸五合垸”地塊，總地價為10.25億元，號稱“中南地王”。

　　根據當時湖南投資的土地中標公告，該地塊位于長沙開福區(qū)，東臨芙蓉北路、南鄰長沙金霞經濟開發(fā)區(qū)、西鄰湘江、北鄰新開撈刀河，總面積為998698.05平方米。

　　“該地塊實際就在長沙新河三角洲的北面，距后來北辰拿下的長沙地王項目距離不足一公里。”長沙一名業(yè)內人士對觀點網稱。

　　然而，僅僅在該地王到手一個月后的，湖南投資即發(fā)布公告稱：“由湖南世紀金源投資有限公司及長沙世紀金源房地產有限公司共同以人民幣3000萬元的溢價購買湘水雅境100%的股權。”

　　湖南世紀金源投資有限公司及長沙世紀金源房地產有限公司事實上是黃如論旗下的世紀金源集團的子公司，黃如論就這樣“不動聲色”將地王拿到了自己的手中。

　　僅僅時隔半年，其附近面積110多萬平米的長沙新地王——三角洲地塊被北辰實業(yè)拿下。雖然北辰地王的土地面積僅比“中南地王”大10幾萬平米，但彼時的地價卻整整高出了80億元！

　　市場曾一度傳言稱，黃如論在拿下“中南地王”之后也對長沙三角洲地塊表示出強烈的“興趣”，但黃如論愿意支付的底價是50億元左右——在與北辰實業(yè)的輪番報價競爭后，黃如論選擇了退出。

　　“逼宮”北辰

　　時至今日，世紀金源在中南地王上打造的湘江世紀城項目已經推出市場，根據其公開的數據，目前湘江世紀城的均價為4000元每平米，最低還可以低至3500元每平米，與目前長沙的房價水平大體相當。

　　去年底長沙市房產研究中心公布的長沙房價水平數據是，2008年長沙全市商品房均價為4285元/㎡，其中，商品住宅平均售價為3906元/㎡。

　　“現在湘江世紀城的購房者還可享受到開福區(qū)政府2-3萬的安家補貼。”上述長沙業(yè)內人士稱，鑒于該項目比較好的區(qū)域位置和性價比，其毫無爭議地成為了近期長沙最為熱銷的樓盤。“除了定向開發(fā)的九峰小區(qū)外，現在就數湘江世紀城賣的最火爆”。

　　事實上，即便該項目是昔日的“地王”，但其樓面地價并不高：按照10.25億元的地價、400萬平米的建筑面積算起，其樓面價也僅為256元/平米。低廉的地價保證了其項目的利潤空間。

　　顯然，毗鄰該項目的北辰“地王”卻不得不承受高土地成本帶來的壓力，按照92億元的地價、380萬平米的建筑面積計算，其樓面成本單價已經高達2421元每平米。“如果算上建安成本，該項目的成本價應該都在4000元以上。”分析人士表示，目前長沙的房價水平顯然難以承受如此高成本的售價。

　　“湘江世紀城的整體建筑面積是400萬平米，北辰地王項目的建筑面積也是380萬平米，但2008年上半年全長沙的純商品房銷售還不到300萬平方米，也就是說，僅這兩個項目就夠長沙消耗一年半載的。”長沙的分析人士稱，長沙房地產市場的容量根本就難以接受地王項目如此大的體量。

　　而據觀點網的查詢，去年長沙全市商品房累計銷售680.79萬㎡，同比減少24.71%；其中住宅銷售594.17萬㎡，同比減少26.95%，整個長沙的房地產形勢還是處于一個下行的通道當中。

　　“世紀金源的地王項目按照目前的銷售情況估計還要3到4年才能銷售完畢，北辰三角洲項目的定價顯然將直接受到該項目的影響，能否保本都很難說。”分析人士稱。

　　一名不愿意透露姓名的北京業(yè)內人士則私下向觀點網透露，北辰雖然啟動了地王項目的開發(fā)，但北辰唯一的希望是長沙房價的上漲，“否則無論如何，北辰都非虧本不可”。

　　“幸好北辰手上還持有大批的物業(yè)，國企的資金實力也無需過多擔憂，如果換作民營企業(yè)拿下這個地塊，現在非倒了不可。”該業(yè)內人士“感嘆”到。