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　　如果你想在未來的地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)的生存和發(fā)展，不斷壯大的話，我希望大家全面的去提高自己的金融能力。

　　喬志杰：非常感謝可以給我這樣一個機會，這次有機會來到哈爾濱，哈爾濱我們一定要去，因為在中國地產(chǎn)特別發(fā)狂的時候我們沒有到哈爾濱，在中國地產(chǎn)特別低潮的時候我們要到哈爾濱，因為它是在中國的地產(chǎn)行業(yè)，一直多多少少都是有一些淡淡的，默默的。但是我們對哈爾濱的認識，哈爾濱的了解，哈爾濱的歷史告訴我們，它根本就不應該默默無聞。

　　在中國的歷史上，哈爾濱自始至終就不是一個應該默默無聞的人。在計劃經(jīng)濟的時代，它在中國經(jīng)濟是一個老的工業(yè)基地，甚至有無數(shù)的事跟哈爾濱相關的。所以我堅信，2009年以后的哈爾濱地產(chǎn)，特別是2010年以后，中國地產(chǎn)又一個春天到來，哈爾濱就絕對不會默默無聞了，所以我們今天非常高興的到這里來參加這樣一個論壇。

　　2009年以后的中國地產(chǎn)會是一個和以前的地產(chǎn)完全不相同的地產(chǎn)，2009年以后中國的地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也會和我們地產(chǎn)前30年的發(fā)展有很大的變化，這個變化用一句話來講，就是這樣的觀點，2009年以后的中國地產(chǎn)是中國地產(chǎn)有史以來最好的一個發(fā)展時期。我還堅信，其實本來就是地產(chǎn)一個新的春天開始到來了，我非要加一個“陽春”再加一個“小陽春”其實我并不贊成這樣的觀點。2007年、2008年有一個調(diào)整，2009年通過我們對地產(chǎn)的重新認識，中國地產(chǎn)要走向一個新的起點。那就是2009年以后，從這幾個方面就可以看到中國地產(chǎn)新的春天會到來，會有一個更好的時期。

喬志杰

　　第一，我們會看到，我們地產(chǎn)在政策上從來沒有受到今天這樣受到真正意義上的支持。我們看到國家主席、總理，到國務院開會，明確提出來穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的問題，要促進房地產(chǎn)發(fā)展。這在歷史上真的是很少。同時，近期我們看到了人民銀行和銀監(jiān)會在3月25號發(fā)表的一個“關于貸款結構調(diào)整的指導意見”這個指導意見，我做了金融很多年，每年多很關心。我從來沒有看到對房地產(chǎn)信貸投資的意見，但是我們高興的看到，這個出臺10條，第6條明確提出來，銀行要對房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展機構給予金融的更多支持，甚至是明確的提到了對優(yōu)秀地產(chǎn)公司的并購提供方便”這個是我們非常高興的。同時我們還看到很多方面的一些政策。所以，我想未來地產(chǎn)所面臨的政策利好是不可爭議的。

　　第二，我們要更樂觀的是，我們做了30年，地產(chǎn)商所面對的就是你所面對的金融是非常落后的，你所面對的貨幣供應人是非常稀少的，但是在這里我樂觀的告訴大家，2009年之后我們做地產(chǎn)的人將會面對更多的金融工具了，政府的出臺的一些政策會幫助你進行短期金融的過度性的需求。我們不怕持有資產(chǎn)，我們可以有工具讓它流動了，同時股權投資基金，就是剛才孟總提到的，我們的私募投資基金將從根本上解決房地產(chǎn)開發(fā)商最重要的資本部分的投資需要。由于它的出現(xiàn)，會快速的加動資本滾動的能力，同時我們還要看到，銀行的并購貸款的推出，可以解決我們在土地收購上的成本資金，我們還要看到銀行信貸，以及我們在一些個人信貸方面給予的全方位的金融放開。我真的沒有想到，2009年中國金融改革開放的速度會如此之快。我還感覺到，由于是農(nóng)村改革的推出，農(nóng)民土地的私有化不斷的推進，這必然加大城市化建設速度的快速成長，我們還要看到，城市經(jīng)濟的GDP速度要加大，而且還要往上走。所以，我堅持認為將來的市場會更好。同時，我們通過這些政策，該退出的退出了，改重足的重足了，就是未來這個行業(yè)競爭會更加的合理。政策更好，金融會更活，同時市場會更大，競爭會更好，這個就是說的未來會更好。我對哈爾濱今天的開發(fā)商說的是這么好的春天，你怎么來做，我們要做準備。我們要做很多方面的準備，比如說金融調(diào)整。今天我講的問題就是金融問題。在這里，我首先講到的是在座所有開發(fā)商就是這樣的，就是未來的真正的核心競爭力是金融。

　　也就是說，金融的能力將決定著你的核心競爭的能力。說句心里話，中國地產(chǎn)幾十年以來形成了很多的誤區(qū)。我們把地產(chǎn)行業(yè)理解成了一個建筑行業(yè)，一個開發(fā)行業(yè)。我在這里要告訴大家的是，房地產(chǎn)的行業(yè)本來就是一個投資運營管理的行業(yè)，它本來就是一個內(nèi)景中心的行業(yè)。其實大家可以想想你的精力，做開發(fā)有多少事情是你應該做的？我在這里想，規(guī)劃設計肯定不是你的事；施工建設也不是你的事，那是建筑的事；環(huán)境的打造，還有綠化公司；產(chǎn)品的宣傳包裝有廣告公司；產(chǎn)品的銷售有代理公司，那我們想想開發(fā)商做什么呢？做的就是投資。所以說我們真正的能力，真正的核心能力是控制投資獲得融資。所以說投融資的能力將是開發(fā)商未來競爭的核心能力。我可以很肯定的告訴大家，如果你想在未來的地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)的生存和發(fā)展，不斷壯大的話，我希望大家全面的去提高自己的金融能力。這個能力就是投資的能力和融資的能力。

　　我們不要再犯一些投資的錯誤。比如說我們會把好地當成是好項目，我們會把一個好項目當成是可以投資的項目。實際上從地產(chǎn)投資學來講，好項目是你的能力能夠把它完成了以后賺錢的項目叫好項目，跟地好不好根本是沒有關系。所以大家要記住了，實際上所有地都是好地，這個是我的觀點。大家仔細想一下，這個是投資水平的問題。我們不該投的項目不要投，不該買的地不要買，我們應該動一塊不應該全部動，應該兩個人投資，不應該一個人投資。同時在解決了投資決策，我們再解決好融資。所以今天我想告訴哈爾濱的開發(fā)商這樣兩句話，一個房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資能力決定著你的成敗。一個房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力決定著你發(fā)展的速度。換句話說，投資能力強你就不會失敗，融資能力強，你就會勝利。這個就是我今天講的實實在在的話，希望開發(fā)商可以理解。

　　做好金融，第一點就是重視。我不知道你的團隊有多少人，投融資就是你的明白，投資決定你的成敗，融資決定你的明白。如果你有100個人，我想最好有50個人專門搞投融資的。你有機會到香港長江實業(yè)的大樓去參觀一下，你會發(fā)現(xiàn)，他們搞開發(fā)怎么沒有工程，怎么沒有工程設計部，怎么很多市場部和銷售部都沒有呢？因為他們很清楚，這些事根本就是別人的事，我們不要老是花了錢讓別人干事，請了設計院天天去做。其實我跟大家開一個玩笑，有人說，你們公司的房子修得真漂亮，心里話不是表揚你，表揚的是設計人員；我們說你房子質(zhì)量真好，真的也不是表揚你，那表揚的是建筑公司，那魯班獎不是發(fā)給你的?？墒牵覀冋f你們公司發(fā)展的速度真快，我們要說你們的項目從來就沒有選過，這個就是夸獎你的公司。所以我們不要說圖紙怎么好，質(zhì)量怎么好，銷售的質(zhì)量怎么快，這個是別人的事，你就是管永遠別拿錯項目，永遠別投錯項目，就是總可以找到錢。說實話，做開發(fā)的話，如果你有錢了，我就不知道你還缺什么了。

　　?？倓偛旁诘紫麻_玩笑，我說你都有錢了，你缺什么呢？你說你要誰吧，哪位不是高級的設計師呢？世界上最優(yōu)秀的杰德等，我都會請來。你說建筑我沒有好的公司，那10萬月薪，年薪請不來的話，你給我100萬，我把最好最優(yōu)秀的都給你挖來，你只要有錢。這個時候講的是融資第一點，就是充分的做好準備。

　　第二，你既然要做好金融，就要了解金融，熟悉金融。今天我講了一個未來金融，這個也是主辦方給我的命題。剛才大家下面也提到過了信托基金。信托投資基金，它是一個證券收益全上市的產(chǎn)品，它解決的是我們持有物業(yè)人，持有基物業(yè)人一個流動的工具，就是它讓所有的投資商不想讓商場還想有錢的一個矛盾，它既解決了開發(fā)商資產(chǎn)持有流動性，又解決了老百姓最科學的一個投資方向。因為信托基金的特點是收益穩(wěn)定，而且還享受一定的增值空間。這個產(chǎn)品的出臺我建議在座的各位，如果你是一個未來要做物業(yè)的開發(fā)商，如果你持有一定的物業(yè)，你要關注，要了解甚至一定要使用這樣的工具。今年年內(nèi)，中國批準的前幾家信托的投資基金可能就掛牌上市了，我很高興看到這個現(xiàn)象。我想這個是孟總也希望的事情，可能是希望了4、5年了。終于在2009年這個孩子要生出來了。

　　我感覺大家要關注股權投資基金。就是私募股權投資基金。這個東西，國家出臺了很多的文件，就是鼓勵，支持我們發(fā)展基金行業(yè)。在目前我所了解的情況，北京、上海、天津、重慶以及成都，包括廣州、深圳都出臺了“關于鼓勵股權投資基金全面發(fā)展的政策”特別是一些優(yōu)惠的政策。股權投資基金解決的是把社會資本，民間資本集中起來投資于房地產(chǎn)的基本部分。大家記住，你需要它是干什么的，就是35%里面你可能是出20%，他出一點。也就是他總投資的25%，就占到資本的25%。這個時候就解決了我們資本的穩(wěn)定性，過去我們有兩個億，我們干一個項目，現(xiàn)在我們有兩個億，加上資金的合作我們有可能干三個項目，這個就是地產(chǎn)資本投資速度的加快。特別是解決房地產(chǎn)投資的基金長期以來單一依靠銀行信貸這樣的尷尬局面。大家知道，一個供應商就是爺爺，我們當了20多年的孫子了，所以現(xiàn)在我們跟銀行打交道，我們有更多人可以支持我們的時候，大家就可以相對走向一種更好的機會，所以說信托投資基金，這個是我們必須要關注的。我在這里建議，第一你要關注信托基金和合作。第二，我建議哈爾濱的企業(yè)家自己創(chuàng)造投資基金。在中國已經(jīng)是批準了，大概我了解北京、上海就是300多家，其他地方不了解。我也看到重慶的基金，哈爾濱的基金，在歷史上哈爾濱做了很多地產(chǎn)，我相信地產(chǎn)金融哈爾濱應該往前走，我也誠懇的希望哈爾濱的企業(yè)家們快速的啟動哈爾濱的地產(chǎn)基金，讓哈爾濱的老百姓存在銀行的錢有一個出路。

　　我記得前一段時間，我參加了一個關于民間關于信貸的研討會，我說說了這樣的觀點。“不要怪老百姓不懂，打一個白條都把錢交出去，也不要怪企業(yè)違規(guī)，私自的社會集資。“我們要怪就怪我們沒有給他們機會，我說了一個比例，如果我們不準許隨地大小便的話，就應該修廁所。我們不修廁所，人家就做不到。所以說，不法集資你就給合法集資的機會，不允許企業(yè)民間集資，你就給企業(yè)其他獲得集資的機會。同時，我們還應該關注的就是銀行新的貸款的品種和小額貸款基金的成立。同時，我們還有信托方面，就是有更多的產(chǎn)品可以服務于地產(chǎn)，剛才孟總提到了他是一個保險公司的董事長，一直在想他的錢往哪走。實際上，當保險公司的錢要進行利潤再創(chuàng)造的時候，你說不往不動產(chǎn)走，你往哪走呢？走什么呢？走工業(yè)、走服務業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)，我看還是走不動產(chǎn)，還是去做不動產(chǎn)投資。其實這次國際保險業(yè)都已經(jīng)是走習慣了，特別是走私募股權投資，把你的錢讓更專業(yè)的人去管理，投資更好的項目，我們的保險金額也會發(fā)揮巨大的作用。這一切都告訴大家，新的金融時代來了，的金融工具出現(xiàn)了，新的地產(chǎn)變化了，它已經(jīng)使金融能力為核心競爭力了，大家一定要強化和加大金融的能力了，大家一定要關注新的金融產(chǎn)品了。如果您做到了，那么我就告訴大家，未來的地產(chǎn)的春天就屬于你了。

　　所以我希望，也祝賀哈爾濱的開發(fā)商在新一輪地產(chǎn)到來的高潮之前，走在前面，走在最前面，謝謝大家。

　　主持人：謝謝您的精彩的演講，因為喬總非常的健談，也非常有思想。