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　　市場總體概況

　　2008年對于深圳寫字樓市場來說，是不平凡的一年，市場經(jīng)受了國內外宏觀經(jīng)濟波動的嚴峻考驗。上半年，租賃市場受到影響較小，需求仍較為旺盛，租金仍略有上漲，而銷售市場則明顯受到行業(yè)下行趨勢影響，銷售價格下滑；到下半年，隨著宏觀經(jīng)濟環(huán)境的轉變，市場需求萎縮，租售市場進入下行通道，預計將持續(xù)一段較長的時間。

　　市場供應

　　2008年市場整體供應總量小，主要集中在福田和南山區(qū)，物業(yè)檔次為標準甲級和甲級寫字樓為主。

　　2008年寫字樓市場新增供應較小，中心區(qū)有嘉里建設廣場、星河發(fā)展中心和榮超中心三個單一業(yè)權甲級物業(yè)入伙，供應面積約15萬㎡，檔次均為高檔甲級寫字樓；2008年開盤銷售的寫字樓項目有榮超濱海大廈、盛唐大廈、金谷三號和國際西岸商務大廈，約14.5萬㎡的寫字樓面積，檔次達到準甲級寫字樓水平。另外，部分預計可于08年入伙的項目延遲到09年入伙，如卓越時代廣場二期和時代科技廣場。

　　市場尾盤供應主要包括經(jīng)貿中心、海岸城西座、華強廣場、金運世紀大廈和香年廣場等，但尾盤供應總量不大。

　　市場需求

　　受宏觀經(jīng)濟下滑影響，08年寫字樓市場需求較上年有明顯萎縮。

　　表現(xiàn)在，租賃市場方面，08年1-4季度，呈現(xiàn)需求逐漸減弱趨勢，伴隨著金融危機的負面影響逐漸滲透至實體經(jīng)濟，眾多行業(yè)受到影響，尤其以金融服務及其關聯(lián)行業(yè)、出口貿易、國際物流、生產(chǎn)型企業(yè)受到的影響最為明顯，多數(shù)企業(yè)緊縮支出，擱置搬遷計劃、控制租賃面積、甚至部分企業(yè)把后勤部門轉移至外圍低成本區(qū)域。因此，到第四季度全市甲級寫字樓的吸納量呈現(xiàn)負增長。從客戶層面看，全市甲級寫字樓的需求繼續(xù)由金融、高端服務、投資實業(yè)、科技、物流類企業(yè)主導，

　　銷售市場方面，寫字樓銷售市場受房地產(chǎn)市場下行影響，市場需求明顯較上年減弱，目前在售的寫字樓項目銷售進度緩慢，且價格也做出了較大讓步。從客戶購買物業(yè)的目的看，企業(yè)購買物業(yè)自用比例占到8成以上，投資客戶在前三季度表現(xiàn)非常不活躍，到第四季度，伴隨央行降息等利好消息出臺，投資客開始活躍，但所占比例仍較小。

　　價格方面，寫字樓市場租售價格雙雙呈現(xiàn)下降趨勢，銷售價格回落明顯。如下圖所示

　　市場展望

　　供應方面，2009年預計可以入市銷售和租賃的項目較多，其中卓越時代廣場二期、港中旅大廈和時代科技大廈三個甲級寫字樓預計將于09年上半年入伙，天利二期將于09年入市銷售，卓越世紀城、新東方國際廣場、政協(xié)大廈、綠景大廈、東海商務中心等甲級寫字樓可能在09年達到預售條件，市場供應將面臨較大壓力。

　　需求方面，預計09年全球宏觀經(jīng)濟環(huán)境好轉的形勢并不樂觀，寫字樓需求難以出現(xiàn)大幅的增長，優(yōu)勢產(chǎn)業(yè)的發(fā)展將繼續(xù)成為市場的主要支撐，但逐漸放緩的需求將令一些中低端的辦公物業(yè)空置率出現(xiàn)上升，因而預計在明年寫字樓價格仍會面臨下調的壓力。