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　　三、新政在延緩樓市的健康調(diào)節(jié)

　　杭州房產(chǎn)新政“29條”，在購(gòu)房補(bǔ)貼、購(gòu)房落戶、購(gòu)房稅費(fèi)上、購(gòu)房住房公積金等方面，都給予了極大的優(yōu)惠和便利。那么這一政策對(duì)杭州的房地產(chǎn)會(huì)有哪些影響呢？

　　在分析新政對(duì)杭州樓市的影響上，我們不妨來(lái)看看造成2009年全國(guó)各地量?jī)r(jià)起升的原因有哪些。“擴(kuò)張性的貨幣政策”，“積極的財(cái)政政策”，“高流動(dòng)性下投資需求快速進(jìn)入”，“中央及各地方的救市政策”，“寬松的融資環(huán)境下開發(fā)商的提價(jià)銷售及捂盤惜售”，“快速去化后土地轉(zhuǎn)化為銷售住宅的時(shí)間差及房源結(jié)構(gòu)性短缺”……被譽(yù)為是2009年房地產(chǎn)市場(chǎng)量?jī)r(jià)齊升的主要推手。

　　但進(jìn)入2009年12月后，各種針對(duì)房地產(chǎn)的政策陸續(xù)出臺(tái)：12月7日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議閉幕，遏制部分城市房?jī)r(jià)過(guò)快上漲是本次會(huì)議關(guān)于房地產(chǎn)的重點(diǎn)；12月9日，在國(guó)家發(fā)展和改革工作會(huì)議上，國(guó)家發(fā)改委主任張平稱，我國(guó)將完善住房消費(fèi)和調(diào)控政策，增加中低價(jià)位和限價(jià)商品房的供應(yīng)，抑制投機(jī)性購(gòu)房；當(dāng)天下午，國(guó)務(wù)院常務(wù)會(huì)議公布了“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”的規(guī)定；12月14日，以增加供給、抑制投機(jī)、加強(qiáng)監(jiān)管、推進(jìn)保障房建設(shè)等為內(nèi)容的“國(guó)四條”緊接著出臺(tái)，國(guó)務(wù)院同時(shí)明確表態(tài)“遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲”，釋放出要為“高燒”樓市“退燒”的清晰信號(hào)；12月17日，財(cái)政部、國(guó)土部等五部委又聯(lián)合出擊，出臺(tái)《進(jìn)一步加強(qiáng)土地出讓收支管理的通知》，要求“首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%”，“分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年”；12月23日，財(cái)政部、國(guó)稅總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于調(diào)整個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營(yíng)業(yè)稅政策的通知》：自2010年1月1日起，個(gè)人將購(gòu)買不足5年的非普通住房對(duì)外銷售的，全額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按照其銷售收入減去購(gòu)買房屋的價(jià)款后的差額征收營(yíng)業(yè)稅，個(gè)人將購(gòu)買超過(guò)5年(含5年)的普通住房對(duì)外銷售的，免征營(yíng)業(yè)稅；而近日又傳出多手段尤其是加快保障性住房建設(shè)遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、物業(yè)稅全國(guó)空轉(zhuǎn)的消息；今天，國(guó)務(wù)院再次明確二套房首付比例不得低于40%……這一切表明，政府對(duì)房地產(chǎn)的走勢(shì)、尤其房?jī)r(jià)的走勢(shì)尤為重視，遏制房?jī)r(jià)過(guò)快上漲、控制全國(guó)性全面性的通脹發(fā)生，不但關(guān)系著房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，也關(guān)系著整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)、中國(guó)社會(huì)改革的正常發(fā)展，是重要的經(jīng)濟(jì)任務(wù)，更是重要的政治任務(wù)。

　　在這樣的背景和形式下，今年中國(guó)會(huì)繼續(xù)實(shí)事擴(kuò)張性的貨幣政策和積極的財(cái)政政策，但會(huì)出現(xiàn)微調(diào)；針對(duì)實(shí)體產(chǎn)業(yè)和消費(fèi)需求方面，將采取更多的扶持和鼓勵(lì)政策，對(duì)符合政策發(fā)展的行業(yè)，將進(jìn)一步采取減稅或免稅政策，這將分流很大一部分資金及銀行信貸流入實(shí)體行業(yè)；另外在房地產(chǎn)行業(yè)的信貸政策上，中央的幾次政策都表明將會(huì)采取逐步收緊的路子，今后開發(fā)商從銀行貸款難度將越來(lái)越大；開發(fā)商拿地首次繳款比例不得低于全部土地出讓款的50%、分期繳納全部?jī)r(jià)款的期限原則上不超過(guò)1年等針對(duì)開發(fā)商拿地付款、信貸方面的控制，會(huì)迫使開發(fā)商、尤其中小開發(fā)商在資金上會(huì)進(jìn)一步緊張；而且中央近一個(gè)多月的態(tài)度和政策都表明：2009年針對(duì)房地產(chǎn)的各種救市政策、優(yōu)惠政策將陸續(xù)停止或盡可能收緊，各地的救市政策也大部分已經(jīng)退出或即將退出，而政策態(tài)度的轉(zhuǎn)變，無(wú)疑會(huì)讓一部分投資客開始“套現(xiàn)”、觀望、打退堂鼓；營(yíng)業(yè)稅“2改5”及二套房貸首付至少40％的嚴(yán)格執(zhí)行，無(wú)疑會(huì)對(duì)購(gòu)買二套以上、及絕大部分炒房者有一定的打壓作用；另外中央三令五申的嚴(yán)查囤地、嚴(yán)查捂盤惜售以及加大保障房供應(yīng)，都會(huì)都房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求關(guān)系產(chǎn)生影響……在這些“組合拳”下，當(dāng)前各地的樓市觀望氣氛已經(jīng)顯現(xiàn)。

　　從上面這些政策及初步顯現(xiàn)的作用，我明對(duì)全國(guó)的樓市基本可以做出這樣的判斷：2010年的樓市成交肯定會(huì)較2009年有所下降，2010年的樓市出現(xiàn)大漲的可能性已經(jīng)不大——延續(xù)2009年大漲的勢(shì)頭，2010年上半年可能還會(huì)有滯脹，但隨著更多調(diào)控政策（如加息）出臺(tái)，2010年下半年房?jī)r(jià)出現(xiàn)回調(diào)是很容易的。而如果2010年下半年房?jī)r(jià)還將繼續(xù)上漲的話，一些最早空轉(zhuǎn)物業(yè)稅的城市趁機(jī)推出物業(yè)稅的幾率就增加，而物業(yè)稅一旦推出，對(duì)炒房者在收入和心理上的雙重打擊都將是“切中要害”、是“要命的”——這將成為遏制房?jī)r(jià)上漲的另一道“防火墻”。

　　對(duì)全國(guó)樓市有了初步判斷后，再回頭來(lái)看杭州新政就容易得多了。

　　雖然這次杭州新政“29條”，是原來(lái)“24條”的增強(qiáng)版，很多的優(yōu)惠、利好，從短時(shí)間的交易來(lái)看，無(wú)論是對(duì)開發(fā)商，還是對(duì)購(gòu)房者、租房者、炒房者，都是實(shí)實(shí)在在的，但如果全國(guó)樓市都將調(diào)整，買房者受其它城市樓市的影響，難免不會(huì)陷入觀望狀態(tài)，因此杭州樓市要比較長(zhǎng)時(shí)間地繼續(xù)延續(xù)2009年的天量成交的“瘋狂”走勢(shì)，可能性已經(jīng)非常之小。

　　但是，不可避免的，在這一政策的刺激下，一些被“旺火”的樓市燒昏了頭的開發(fā)商還會(huì)遏制不住最大程度追求利潤(rùn)的沖動(dòng)，醞釀提價(jià)、囤積房源、高開高走（尤其要注意2010年杭州十來(lái)個(gè)單價(jià)超過(guò)4萬(wàn)/平米對(duì)杭州房?jī)r(jià)的帶動(dòng)作用）；另外，受政策的刺激，還將有一部分“膽大的”投資者、被優(yōu)惠誘惑的剛性需求們會(huì)站起來(lái)，會(huì)在某些樓盤的“營(yíng)銷策略”上迷失了自我，從而成為樓市調(diào)整前的又一個(gè)買單者。

　　另外，由于杭州的房?jī)r(jià)本身已經(jīng)非常之高，2008年的調(diào)整相對(duì)廣東、南京等城市又很不到位，但在2009年的瘋狂行情中，上漲幅度又非常之大，杭州樓市的租售比、住房收入比、家庭月供收入比等國(guó)內(nèi)外常用來(lái)衡量房地產(chǎn)發(fā)展是否合理的幾個(gè)標(biāo)準(zhǔn)，在杭州皆已經(jīng)失衡，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)目前的泡沫已經(jīng)很大程度上存在了……因此，在中央已經(jīng)意識(shí)到房地產(chǎn)行業(yè)蓄積泡沫、開始動(dòng)用各種政策擠泡沫的時(shí)期里，杭州政府出臺(tái)的這一系列政策，從短期來(lái)看，也許會(huì)讓杭州的房地產(chǎn)得到了更“旺”的發(fā)展，杭州市地方財(cái)政得到了更多的實(shí)惠。

　　但“出來(lái)混，遲早要還的”，市場(chǎng)規(guī)律、經(jīng)濟(jì)規(guī)律一再告訴我們，沒(méi)有任何政府行為、政府政策能抵得住市場(chǎng)調(diào)控這一無(wú)形的手發(fā)出的調(diào)控，越是跟市場(chǎng)發(fā)展相背離的政策，最終迎來(lái)的調(diào)控將會(huì)更為“劇烈”、更加“痛楚”，杭州房地產(chǎn)市場(chǎng)及杭州市民為此付出的代價(jià)將更為巨大。

　　抵觸調(diào)控，并不代表市場(chǎng)就不會(huì)自發(fā)調(diào)控；延緩調(diào)控，也并不代表市場(chǎng)就不再調(diào)控。

　　蓄積的泡沫越大，迎來(lái)的調(diào)控就越劇烈。如果杭州樓市由此而形成價(jià)格再繼續(xù)虛漲，并且“有價(jià)無(wú)市”，到一定高度，隨著更多調(diào)控政策的出臺(tái)（加息、物業(yè)稅、取消種種購(gòu)房?jī)?yōu)惠），杭州樓市出現(xiàn)劇烈動(dòng)蕩、甚至崩盤，也不是沒(méi)有可能。

　　因此，對(duì)普通購(gòu)房者，面對(duì)這一政策，如果不是到了非買房不可，還不妨把你手中的這一點(diǎn)錢，暫時(shí)留下來(lái)，尋找一個(gè)更為安全、長(zhǎng)遠(yuǎn)的投資渠道——甚至在上半年，投資股市可能就要比投資樓市要合算得多。

　　PS：這次新政雖然在“保障房”和“鼓勵(lì)自住與改善型住房需求”兩面大旗的掩蓋下出臺(tái)的，政策出臺(tái)的目的當(dāng)然有加強(qiáng)保障房建設(shè)、刺激和促進(jìn)房地產(chǎn)的健康發(fā)展等方面的考慮。但從另外的角度看，這也是地方政府貫徹執(zhí)行中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議鼓勵(lì)自住與改善型住房需求精神的政治需要；是為了讓2010年高價(jià)買地的企業(yè)能過(guò)日子、能過(guò)好日子，使得政府和當(dāng)?shù)氐禺a(chǎn)大鱷的關(guān)系更為深入；是市政府為了市財(cái)政收入需要和城市建設(shè)、保障房建設(shè)需要大量資金支出等方面考慮，更是為了在2010年杭州能更好地賣地，杭州市政府有更多錢花……

　　但對(duì)普通購(gòu)房者而言，從長(zhǎng)遠(yuǎn)來(lái)看，真正獲益的，又有多少？