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　　二、杭州房產(chǎn)新政的6大利好

　　杭州新的“29條”在對杭州樓市的“刺激”及利好主要體現(xiàn)在哪些方面呢？

　　首先，最引人注目的無疑是“1.3%”的購房補貼。2009年12月23日，財政部、國稅總局下發(fā)的《關(guān)于調(diào)整個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅政策的通知》，免征年限“2改5”：自2010年1月1日起，個人將購買不足5年的非普通住房對外銷售的，全額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房對外銷售的，按照其銷售收入減去購買房屋的價款后的差額征收營業(yè)稅；個人將購買超過5年(含5年)的普通住房對外銷售的，免征營業(yè)稅 ——雖然在營業(yè)稅上面，中央已經(jīng)定調(diào)，并且嚴(yán)令地方政府不得在這一政策上再“各自為政”、“私做解釋”，地方政府難以再在營業(yè)稅上面做文章；而且在房地產(chǎn)方面，中央要著重抑制的投資性購房、炒房和購買非普通住宅，在營業(yè)稅“2改5”中對炒房、對購買非普通住宅抑制作用最為明顯……為了繼續(xù)促進(jìn)杭州房地產(chǎn)市場的活躍，變相補貼因營業(yè)稅“2改5”后收到影響的客戶，在新的“29”條中，對“在市區(qū)首次購買 140 平方米以下的普通住房”、“ 市區(qū)僅有一套住房，在2010年1月1日至2010年12月31日期間出售住房，并重新購買普通住房”的，均給予給予房款總額1.3%的購房補貼；另外因房屋拆遷（含危舊房改造）選擇貨幣安置的，在市區(qū)購買普通住房的，也可以享受地道超過貨幣補償款部分1.3%的購房補貼。

　　對享受這一補貼的條件，只設(shè)置了“首次”、“一套”、“普通住宅”幾個限定，對普通住在的購買年限并沒有限制：也就是說，不管你買的這個房子是新房、還是次新房，還是剛從其他人手上剛接手的“準(zhǔn)新房”，都能享受到房款總額1.3%的購房補貼。

　　在杭州購買一套100平米的房子，總價差不多在150萬～200萬的樣子，按照以前營業(yè)稅，5.5％的稅率優(yōu)惠，在09年購買2年以上的普通住房，可以享受到越8.25萬～11萬的優(yōu)惠。但現(xiàn)在，5年以下的按照限制1.3％的總額補貼，則可以享受到1.95萬～2.6萬的優(yōu)惠；另外不在差價部分的仍然可以享受到營業(yè)稅的優(yōu)惠（2改5后，普通住宅不到五年的按照差額征收），兩者加起來，絕對不會比原先的優(yōu)惠少很多。而如果現(xiàn)在購買的普通住在年限已經(jīng)超過5年的話，購買者不但可以享受到原先5.5％的營業(yè)稅優(yōu)惠，還可以另外再享受1.3％的購房總額補貼，顯然更為合算了，“疊加”效應(yīng)非常明顯。

　　第二，在其它稅費上面，新政也仍然還有有其它的優(yōu)惠和便利：1、簡化存量房交易納稅申報手續(xù)。對出售自住住房，并在售房前后一年內(nèi)新購房的納稅人，不再收取個人所得稅納稅保證金；2、繼續(xù)暫停征收房地產(chǎn)登記等相關(guān)收費，全額暫停征收其房產(chǎn)登記費、房產(chǎn)交易手續(xù)費、權(quán)屬調(diào)查費3項收費。

　　但在契稅上面，由于沒有相關(guān)規(guī)定，估計2010年的房地產(chǎn)交易契稅，將部分按照最初的政策執(zhí)行，即90平米以下的征收1%，90-140方的征收1.5%，140方以上的征收3%。

　　第三，在落戶政策上，不但延續(xù)了2008年“24條”的有關(guān)規(guī)定，而且把購房落戶的區(qū)域放寬到杭州經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)、杭州高新開發(fā)區(qū)(濱江)、錢江新城幾個熱點區(qū)塊上——這幾個區(qū)塊不少是2008、2009年成交火爆的板塊，放開這一區(qū)塊的落戶政策，自然對這一區(qū)塊樓盤的成交，將有新的推動作用力——雖然購房落戶對樓市成交的影響上，我向來不是非?？春?mdash;—但人家給的東西，給總比不給好，給多總比給少好。

　　第四，住房公積金貸款政策進(jìn)一步放寬，每戶家庭住房公積金貸款最高額度為80 萬元，個人住房公積金貸款最高額度為 50萬元，家庭總額貸款比2008年的“24條”中的規(guī)定提高了20萬（這一提高在2009年上半年已經(jīng)實行，現(xiàn)在是延續(xù)優(yōu)惠）；另外新政還規(guī)定“對已貸款購買一套住房的居民，為改善居住條件再貸款購買第二套普通住房的，比照執(zhí)行首次貸款購買普通自住房的優(yōu)惠政策。”對使用住房公積金貸款購買自住住房的職工，“由杭州公積金中心給予公積金貸款利息 30%的補貼”，公積金首付比例仍然為20％。因此，公積金貸款與08年的“24”條相比，優(yōu)惠也就顯而易見。

　　第五，對個人出租住房不分用途，營業(yè)稅在3%的基礎(chǔ)上減半征收，房產(chǎn)稅按4％的稅率征收，免征城鎮(zhèn)土地使用稅；對個人出租、承租住房簽訂的租賃合同，免征印花稅；個人非住房出租用于經(jīng)營所取得的收入，經(jīng)房屋所在地稅務(wù)部門批準(zhǔn)，其房產(chǎn)稅按現(xiàn)行稅率減免30%。這一政策除了利好租賃市場外，對投資性購房也將起到間接的拉動作用——目前由于房地產(chǎn)市場的租售比非常不合理，投資者如果靠租金來養(yǎng)房，靠租金來獲取投資買房的回報是不顯示的，而通過降低租賃市場的稅費，將直接增加買了多套房正拿來出租的這部分投資客的收入，也將進(jìn)一步鼓勵已經(jīng)買房的“把房子放開向租賃客戶”，還沒有投資買房的也將間接收到鼓舞“投資買房用以租賃”，房價大幅上漲后又可以拋售，雙重受惠。

　　第六，在第一大條的“加強(qiáng)保障性住房建設(shè)”部分中，明確提出要“通過收購、定向采購存量房以及普通商品房，增加保障性住房房源”，而去年的條文中，對這一條款的表述是“經(jīng)市財政部門同意后”——這一變化，應(yīng)該可以理解為，限制市財政部門已經(jīng)同意從商品房中購買普通住房，用以增加保障性住房房源。無疑，這對某些小戶型、低總價商品房的去化，有著較大的促動作用。

　　對因房屋拆遷（含危舊房改造）選擇貨幣安置的，在市區(qū)購買普通住房，也給予超過貨幣補償款部分1.3%的購房補貼——這無疑也會促進(jìn)拆遷戶萌發(fā)購房意愿。

　　另外，因為繼續(xù)執(zhí)行對一戶家庭中年滿18周歲子女購買第二套住房，可比照首套住房貸款的政策，只要家里面有18周歲以上子女購買二套房的，仍然可以享受到二套房優(yōu)惠——這無疑也會對某些改善型或者炒房家庭，繼續(xù)起著“鼓動”作用。

　　除了以上針對購房者的利好外，對開發(fā)商享受到好也不比去年的“24條”差很多：除了土地出讓金的支付期限和支付比例因為此前中央已經(jīng)有明文規(guī)定外，新的“29條”基本繼續(xù)延續(xù)了“24條”在企業(yè)征稅、抵押登記、銀行貸款、房屋物業(yè)維修基金、兼并重組、發(fā)展使用新材料方面的優(yōu)惠。

　　因此，杭州房產(chǎn)新政“29條”可謂是利好重重。那么對2010年的樓市影響又將如何呢？

　　請容鄙人稍后奉上。