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　　信貸供應(yīng)：從總量來講是夠的，從增量來講是不夠的。

　　2010年房地產(chǎn)市場強(qiáng)勢調(diào)整

　　從長周期的角度，房地產(chǎn)市場我個(gè)人傾向認(rèn)為有10—20年的長周期的增長，三個(gè)因素是決定性的，第一個(gè)因素是貨幣，第二個(gè)因素是土地，第三個(gè)因素是人口，實(shí)際上決定房價(jià)更重要的因素似乎還不在于土地成本或者是人口遷徙，而在于貨幣，這是我上午留給大家思考的兩個(gè)小小的問題，一個(gè)是1987年的1萬元相當(dāng)于現(xiàn)在的25—30萬元，多少錢夠你在退休后活30年，如果提1987年退休的人，他的回答是3萬元就夠了，因?yàn)槟晔杖氩贿^1000元，如果在2008年提問退休人的回答的時(shí)候，較低的月收入是2500元，年收入是3萬元，因此存活30年需要90萬元。如果自己籌集足夠的養(yǎng)老金就從3萬元變成了90萬元，如果2025—2035年退休，有多少養(yǎng)老金夠，這取決于人民銀行的態(tài)度，房價(jià)有多高，受到土地供應(yīng)和人口遷徙強(qiáng)烈的影響，但是受到最大影響的因素就是貨幣，因?yàn)殄X不值錢，所有不能大規(guī)模復(fù)制的商品看起來更值錢，這是貨幣化因素推動(dòng)中國房價(jià)最主要的因素。

　　大家可以看觀點(diǎn)上的文章，為什么1997年香港遭遇了嚴(yán)重的房地產(chǎn)波折，一位研究人員指出，項(xiàng)目M2的增速是12%，1997年M2的增速下降到個(gè)位數(shù)，因此房價(jià)猛烈下降，過去20年中國M2和M1分別是19.8%和17%，比經(jīng)濟(jì)增長的速度，比城市居民收入的速度都要更快。

　　2009年全國商品房的銷售面積接近8億平方米，銷售增長54%，金額增長85%，我們對2010年的預(yù)期是全國商品房的銷售面積同比是零增長，銷售金額仍然會(huì)同比略微增長5%左右，價(jià)格的上漲主要體現(xiàn)在2010年的上半年，如果從同比和環(huán)比的角度來看，2010年第一季度商品房價(jià)格的環(huán)比將會(huì)從正的增長向零轉(zhuǎn)變，從第二季度結(jié)束第三季度開始商品房價(jià)格同比也將由正的增長轉(zhuǎn)為負(fù)的增長，全年同比略有正的增長，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足2009年，這是我們對2010年市場的預(yù)判。

　　這樣看起來，商品房價(jià)格的拐點(diǎn)在第二季度結(jié)束和第三季度開始之間出現(xiàn)，主要的取決因素是供求因素，主要的特點(diǎn)是銷售平穩(wěn)，資金充裕，土地出讓價(jià)格仍然繼續(xù)推高。開發(fā)商項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)增大，行業(yè)進(jìn)入的門檻提升等等都是明顯的趨勢，對于房地產(chǎn)企業(yè)和全國性的房地產(chǎn)企業(yè)而言，一線城市做利潤，二線城市保規(guī)模。

　　我們認(rèn)為價(jià)格的環(huán)比在一季度就結(jié)束了，同比在二季度也會(huì)結(jié)束，意味著增長就結(jié)束了，下面要回答的幾個(gè)問題，目前的情況是供應(yīng)不足還是投機(jī)過渡，這個(gè)問題似乎不值得回答。

　　除非這個(gè)人強(qiáng)烈的相信自己的意愿而不相信簡單的事實(shí)，在2000—2008年城鎮(zhèn)居民大概增加了1.6—1.8億人，商品房銷售總的面積大概是27億平方米，人均十幾個(gè)平方米。

　　也就意味著過去增加的城市人口購買全部的商品房還是不夠的，2009年房地產(chǎn)行業(yè)最好的一年，新房銷售800萬套左右，可以供多少個(gè)家庭，最多就是800萬個(gè)家庭，因?yàn)樾略黾彝ザ际菓艟丝诒容^少，只能容納1600萬人左右，因此從總體來講，供應(yīng)不足始終是過去十年商品房存在的事實(shí)，2010年同樣如此。

　　在2009年前三個(gè)季度的數(shù)據(jù)反應(yīng)，銷售數(shù)據(jù)是比較快的，土地儲(chǔ)備不夠快，開發(fā)成長是不夠快的，2009年房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備僅僅增加了0.6平方米，在建面積是四、五億平方米，新開工也是不足的，導(dǎo)致2010年上半年商品房的供應(yīng)仍然是偏緊的。

　　土地儲(chǔ)備的增長以及在建和新建18個(gè)月房價(jià)的走勢情況，商品房的生產(chǎn)周期是比較長的，目前的在建和新建決定了未來價(jià)格的走勢，總體來講，2009年全年和2010年上半年房地產(chǎn)企業(yè)處于出清庫存的階段，2009年下半年和2010年下半年，開發(fā)商處于補(bǔ)充庫存，包括補(bǔ)充土地，新開工等等都在進(jìn)行，現(xiàn)在還是沒有回到正常的存貨水平，房地產(chǎn)正常的存貨水平是14—15個(gè)月，任志強(qiáng)的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為是16個(gè)月左右，16個(gè)月的存貨意味著有4—5個(gè)月可賣的現(xiàn)房和12個(gè)月可售的新房，目前的量還沒有補(bǔ)充到正常的水平。到底是價(jià)格過高還是消費(fèi)超前。

　　2008年11月份2009年1月份房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格環(huán)比已經(jīng)見底，我是在今年3月份強(qiáng)烈的主張房地產(chǎn)企業(yè)買入一切可以看得到的土地和項(xiàng)目，以及可以獲得的任何可以買入的東西。目前這種補(bǔ)充庫存還沒有結(jié)束，這是價(jià)格的同比和環(huán)比的趨勢。

　　怎樣界定房價(jià)過高還是消費(fèi)超前，有很多的學(xué)者研究這個(gè)問題，用事前的因素判斷是沒有效果的，例如收入房價(jià)比，根本就不知道個(gè)人的收入是多少，如果別墅區(qū)可以住滿60%的人是天方夜譚，而且是第二套住房，空置率到底是多少，可售房屋賣完了就說是空置率，就變成了奇怪的現(xiàn)象。

　　我們只能看事后的情況，如果一個(gè)城市的中位數(shù)的消費(fèi)面積不斷的增大，說明城市的房價(jià)開始便宜了，北京恰恰是如此的，這衡量了城市之間不同購買群體對房價(jià)的承受能力，例如北京平均的新房面積是115平方米，沈陽不到100平方米，因此沈陽的價(jià)格比北京的價(jià)格還要貴，因?yàn)樯蜿栙徺I的平均戶型是100平方米，北京購買的平均戶型是115平方米，這是這個(gè)時(shí)候統(tǒng)計(jì)的。