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　　<<城市觀點論壇中國行2009年度論壇現(xiàn)場直播（中）

　　<<城市觀點論壇中國行2009年度論壇現(xiàn)場直播（下）

　　觀點新媒體主辦的城市觀點論壇中國行2009年度論壇于1月7日上午9：00隆重開幕，本屆論壇的主題為“不確定經(jīng)濟走勢下的房地產(chǎn)”，以下是本屆論壇的全程網(wǎng)絡(luò)直播：

　　華譽景觀·2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強企業(yè)總評榜(G30)發(fā)布儀式

　　時間：2010年1月7日

　　地點：葉葆定堂

　　主辦：觀點新媒體

　　學(xué)術(shù)機構(gòu)主辦:中山大學(xué)嶺南(大學(xué))學(xué)院

　　支持單位：馬可波羅瓷磚

　　主持人：親愛的各位來賓，在論壇開始之前請允許我宣布一下會場紀律。希望大家能把自己的手機調(diào)到振動模式，并不要隨意在會場走動，以保證我們會議現(xiàn)場的安靜。謝謝大家的支持！

　　親愛的各位來賓，大家好：

　　歡迎大家來到城市觀點論壇中國行2009年度論壇暨華譽景觀·2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強企業(yè)總評榜(G30)發(fā)布儀式的現(xiàn)場。

　　從博鰲到城市，從思想到觀點。城市觀點論壇依托于觀點新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)思想論壇--博鰲房地產(chǎn)論壇，自從2005年創(chuàng)辦一路行來，五載時光、風(fēng)雨兼程。

　　展望與回顧，2009城市觀點論壇中國行年度論壇，今天再一次在我們歲末的羊城召開，我們今天不僅將去收獲沉甸甸的喜悅，也將在乍暖還寒的季節(jié)里去討論房地產(chǎn)業(yè)的未來。我們將盤點那些在2009年，中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，尋找這一年里那些堪稱為偉大的房地產(chǎn)企業(yè)、勇于追求光榮的房地產(chǎn)企業(yè)以及躋身于中國最優(yōu)秀行列的房地產(chǎn)企業(yè)群體。

　　我們將總結(jié)與表彰本年度行業(yè)30強企業(yè)并發(fā)布華譽景觀·2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強企業(yè)總評榜(G30)，我們也將通過這樣一次交流，分享經(jīng)驗，共同探討中國城市的未來、中國房地產(chǎn)的未來。我們希望通過這個平臺去交流去碰撞，我們房地產(chǎn)企業(yè)家能夠更有責(zé)任感，更有關(guān)懷，能夠產(chǎn)生新的事業(yè)和新的思維，能夠更好地面對挑戰(zhàn)。這也是我們博鰲精神組成的重要部分。

　　今天我們在南國的清晨，我們將探討不確定經(jīng)濟走勢下的房地產(chǎn)未來。

　　請允許我代表本次論壇主辦方觀點新媒體、中山大學(xué)嶺南(大學(xué))學(xué)院及2009年城市觀點論壇中國行合作伙伴、全程協(xié)辦單位-馬可波羅瓷磚、華譽景觀及各支持單位歡迎各位朋友的到來！

　　下面請允許我介紹一下今天到場的嘉賓，他們是：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一先生

　　著名經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲先生

　　廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會副秘書長黃毅文先生

　　海爾地產(chǎn)集團董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗先生

　　國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長、中國銀行業(yè)協(xié)會首席經(jīng)濟學(xué)家巴曙松先生

　　著名經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生

　　清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院博士杜麗虹女士

　　廣州萬科房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理喻彬先生

　　重慶市金科實業(yè)(集團)有限公司副總裁李戰(zhàn)洪先生

　　中海地產(chǎn)廣州有限公司副總經(jīng)理曾志球先生

　　富力地產(chǎn)集團執(zhí)行董事呂勁先生

　　世邦魏理仕華南區(qū)董事陳湛才先生

　　金地集團董事會秘書徐家俊先生

　　龍湖集團客戶及公司品牌部公共事務(wù)行政總監(jiān)余潔女士

　　卓越集團副總經(jīng)理、融資總監(jiān)鄔風(fēng)柏先生

　　恒大地產(chǎn)總裁助理柯鵬先生

　　合生創(chuàng)展廣州地區(qū)營銷總監(jiān)韓智先生

　　福晟集團董事長兼總裁潘偉明先生

　　廣州新城市投資控股集團董事長曹志偉先生

　　深圳綠景集團副總裁張梧峰先生

　　恒億集團董事局主席、總裁郭建平先生

　　觀瀾湖地產(chǎn)副總經(jīng)理洪銘陽先生

　　雅居樂集團營銷總監(jiān)劉鵬飛先生

　　中惠熙元房地產(chǎn)集團有限公司副總經(jīng)理羅江海先生

　　百嘉信集團副總經(jīng)理楊軍艇先生

　　《廣東銀行業(yè)》主編王敏先生

　　匯豐銀行(中國)有限公司廣州分行副行長岑衛(wèi)明先生

　　南洋商業(yè)銀行(中國)有限公司廣州分行行長譚小良先生

　　巴克萊亞洲有限公司投資銀行部董事袁浩先生

　　中國對外經(jīng)濟貿(mào)易信托有限公司房地產(chǎn)信托二部副總經(jīng)理張偉先生

　　永安信金融服務(wù)機構(gòu)董事長喬志杰先生

　　城市規(guī)劃及建筑評論家賀承軍先生

　　加拿大寶佳國際建筑師有限公司駐華首席代表高志先生

　　廣州寒桐投資顧問有限公司總經(jīng)理韓世同先生

　　北京正略鈞策企業(yè)管理咨詢有限公司副總裁郝炬先生

　　合富輝煌集團首席市場分析師黎文江先生

　　深圳市星彥地產(chǎn)顧問有限公司董事總經(jīng)理路瑩女士

　　廣州經(jīng)緯房產(chǎn)咨詢有限公司董事總經(jīng)理區(qū)俊文先生

　　深圳市眾廈實業(yè)發(fā)展有限公司董事長郭澍楠先生

　　華譽景觀公司總經(jīng)理張明燕女士

　　馬可波羅工程事業(yè)部總經(jīng)理杜然先生

　　中山大學(xué)嶺南(大學(xué))學(xué)院副院長、經(jīng)濟管理系系主任陳宏輝先生

　　觀點新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書長陳詩濤女士

　　本次論壇獲得眾多全國暨華南實力房地產(chǎn)企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓以及參與、支持2009城市觀點論壇中國行年度論壇的朋友們，謝謝大家的光臨。

　　主持人：下面，我們有請今天會議的主辦方及全程協(xié)辦單位的相關(guān)負責(zé)人致辭，首先有請中山大學(xué)嶺南(大學(xué))學(xué)院副院長陳宏輝先生為我們致辭。

　　陳宏輝：各位嘉賓、各位專家、各位學(xué)者，歡迎大家來到由觀點新媒主辦、中山大學(xué)嶺南大學(xué)學(xué)院擔(dān)任學(xué)術(shù)機構(gòu)主辦、中山大學(xué)嶺南大學(xué)學(xué)院EMBA教育中心、EDP教育中心合作主辦的題為“不確定經(jīng)濟走勢下的房地產(chǎn)—城市觀點論壇中國行2009年年度論壇現(xiàn)場，我是中山大學(xué)嶺南學(xué)院的副院長陳宏輝，歡迎各位嘉賓和學(xué)生光臨嶺南學(xué)院，觀點策劃的年度論壇活動，選擇與中山大學(xué)嶺南大學(xué)學(xué)院合作舉辦，非常之好。這是一個雙贏的選擇。嶺南學(xué)院作為華南地區(qū)最好的商學(xué)院，也是國務(wù)院批準的最早開辦EMBA項目的學(xué)校之一，我校的EDP項目質(zhì)量非常之高，觀點是廣州最好的地產(chǎn)媒體之一，具有很高的知名度，兩者的合作，倡導(dǎo)行業(yè)探索的先鋒，實乃一大幸事，2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)從短暫的低谷迅速的回復(fù)巔峰展現(xiàn)，央企軍團強勢挺進房地產(chǎn)行業(yè)，民營企業(yè)挺進IPO，房地產(chǎn)創(chuàng)造的奇跡在2009年剛剛過去，而去年年底出現(xiàn)的政策轉(zhuǎn)型以及不明朗的經(jīng)濟形勢為我國房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展帶來了很多不確定的因素，因此對于我國房地產(chǎn)業(yè)來說，未來仍然有很多不確定性，今天我們匯聚一堂，論壇的活動非常榮幸的邀請到眾多的嘉賓共同的探討2010年房地產(chǎn)行業(yè)的政策和房地產(chǎn)行業(yè)的新未來，在此我預(yù)祝論壇活動圓滿成功，祝各位嘉賓新年愉快，事業(yè)進步，謝謝大家！

　　主持人：謝謝 陳宏輝（先生），接下來我們有請廣東省房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲（先生）為我們致辭。

　　蔡穗聲：各位來賓、女士們、先生們大家上午好，剛剛過去的2009年，中國房地產(chǎn)業(yè)包括廣東房地產(chǎn)業(yè)，都是中國經(jīng)濟發(fā)展的一道亮麗的風(fēng)景線，房地產(chǎn)業(yè)率百業(yè)啟動，率百業(yè)發(fā)展，帶動了中國經(jīng)濟的企穩(wěn)回暖，中國房地產(chǎn)業(yè)無愧于重要支柱產(chǎn)業(yè)的稱號，也成為拉動經(jīng)濟增長的火車頭的作用，跨入2010年就象今天的主題說的不確定性。從物理學(xué)的量子學(xué)的基本原理是不確定性原理或者是測不準原理，例如微觀的物理原子不會同時具備確定的因素，一個量確定，相對另外一個量是不精確的。

　　因為測量的手段必然影響到微觀粒子本身的運動，不確定性也標志著可能發(fā)生不同結(jié)果的概率，預(yù)告了某一單一的因果關(guān)系，不確定性的原理不僅僅是物理學(xué)上的革命，也是認知論上的變革。我們說世界是可知的，我們又認為，存在很多未知的事物，這就需要我們?nèi)绾伟盐宅F(xiàn)象，拋出假象，不斷的深入事物的本質(zhì)揭示事物的必然和規(guī)律性，今天的會議邀請了國內(nèi)眾多的知名的經(jīng)濟學(xué)家、房地產(chǎn)企業(yè)家和各方的專家，就是為了揭示事物的本質(zhì)，找尋房地產(chǎn)發(fā)展的規(guī)律以及更好的路徑，廣東房地產(chǎn)業(yè)期待各地專家、各地行家給我們帶來更多思想的盛宴，謝謝。

　　主持人：謝謝蔡穗聲（先生），接下來我們有請觀點新媒體、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市觀點論壇秘書長陳詩濤（女士）為我們致辭。

　　陳詩濤：尊敬的各位來賓、上午好！經(jīng)歷了巔峰的2009年房地產(chǎn)行業(yè)迎來了2010年面對新的一年，后4萬億時代下的中國經(jīng)濟將如何發(fā)展，這種局面將房地產(chǎn)行業(yè)帶到何處去，今天大家都不是很清楚，因此將今年年度論壇定義為不確定經(jīng)濟走勢下的房地產(chǎn)論壇，我介紹論壇的構(gòu)成，本次論壇成功的邀請到了北京、山東、上海、浙江、福建、成都、武漢、貴州、海南等全國各地開發(fā)企業(yè)的總裁，也邀請到了華南以廣州、深圳為主，同時包含了珠海、清遠、惠州各地的開發(fā)企業(yè)出席，我謹代表主辦方，非常高興在座的各位在全天的論壇中努力的發(fā)問，共同探討，下午論壇結(jié)束的時候，可以在這里得到比較滿意的答案，城市觀點論壇自2005年創(chuàng)辦以來，跨入了第6個年頭，觀點及觀點網(wǎng)和觀點雜志和博鰲房地產(chǎn)論壇打造出房地產(chǎn)場景和財經(jīng)媒體，希望團隊的努力得到行業(yè)和今天在在座各位的支持和關(guān)注，與房地產(chǎn)行業(yè)共同穩(wěn)健的走過嶄新的2010年，共同預(yù)見可以的未來，感謝巴博士及中山大學(xué)嶺南學(xué)院企業(yè)來賓和所有的媒體朋友，謝謝大家。

　　主持人：謝謝陳詩濤女士，隨著主辦方致辭的結(jié)束，接下來我們將進行論壇今天上午的議程。今天上午的議程主題是：宏觀經(jīng)濟與政策。

　　我們現(xiàn)在就正式開始我們今天論壇的演講環(huán)節(jié)。今天上午，中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一先生、著名經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生、著名經(jīng)濟學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生、海爾地產(chǎn)集團董事長兼首席執(zhí)行官盧鏗先生將從宏觀經(jīng)濟及行業(yè)發(fā)展的角度為我們奉獻精彩的城市觀點論壇2009年度演講。

　　本次論壇年度演講，我們還安排了觀點答問互動環(huán)節(jié)。演講嘉賓除回答臺下聽眾的提問之外，我們將專門請出特約評論員來與我們的演講嘉賓互動。

　　主持人：接下來我們首先有請今天第一回合的特約評論員上臺就坐，他們是：

　　《廣東銀行業(yè)》主編王  敏先生、合富輝煌集團首席市場分析師黎文江先生，有請兩位上臺。

　　我們就將請出今天我們首位奉獻年度演講的嘉賓了，我們有請中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長  朱中一先生，演講題目是：關(guān)于當前房地產(chǎn)市場形勢和需要關(guān)注的幾個問題。

　　朱中一：各位領(lǐng)導(dǎo)、各位專家、同仁上午好，很高興到這里參加本次論壇，這次論壇的主題：不確定經(jīng)濟走勢下的房地產(chǎn)，實際上設(shè)定該主題是因為今天的主題很復(fù)雜，不確定的因素很多，同時我覺得，總的來說確定的因素多，為什么這么說？

　　因為國家老的傳統(tǒng)，中央經(jīng)濟工作會議后第二年的大盤子就確定了，而且國務(wù)院的“國四條”也確定了房地產(chǎn)總的框架，既有不確定的因素，也有很多確定的內(nèi)容，這就是我的開場白。

　　下面就當前的房地產(chǎn)市場形勢及需要關(guān)注的幾個問題談一點個人的看法。

　　這兩年的房地產(chǎn)形勢，經(jīng)過了比較大的起伏，去年的房地產(chǎn)形勢，主持人和主辦方在致辭中已經(jīng)提到了，超預(yù)期的回暖，確實是豐碩年，特別是銷售方面，房地產(chǎn)的開發(fā)投資各個方面都是不錯的。

　　全國情況而言，12月份的數(shù)據(jù)，國家統(tǒng)計局還沒有出來，1—11月份的數(shù)據(jù)來看，應(yīng)該說商品房和商品住宅的銷售面積、銷售額，房地產(chǎn)開發(fā)投資、施工面積、竣工面積、住房保障等都是不錯的，具體的數(shù)據(jù)不展開講，因為在座的各位都是比較熟悉的。

　　今天是在廣州開會，有一個情況還是要講一下的。我們看到市場好的基本面的時候，確實也存在一些問題值得我們關(guān)注，下面就結(jié)合廣東的實際情況講一下。

　　第一，2009年住宅（商品房）價格上漲確實是比較大的，大家心理是明白的，不光是一線城市，例如北京、上海、廣州、深圳，東部的二線城市，南京、杭州、廈門的漲幅都是比較快的，而且有往中西部城市蔓延的傾向，房價上漲的原因是復(fù)雜的，主要是土地和住宅的有效供給不足，另外一個原因，目前的政策比較寬松，房地產(chǎn)保值增值的預(yù)期，投資投機性的預(yù)期成分增加，地王的出現(xiàn)以及對房價的拉動。

　　開發(fā)商為了追求利潤，出現(xiàn)了水漲船高的情況，用官方的語言來說還有捂盤惜售的現(xiàn)象，因此這一輪的價格上漲引起了社會的關(guān)注，尤其是當下，我認為在兩會期間，該問題決然是社會關(guān)注的重點，因此應(yīng)該引起大家的關(guān)注。

　　第二，房屋的銷售面積大于竣工面積，土地的購置面積和土地完成的開發(fā)面積等先行性指標同比是下降的，未來的供給還是不足的，因此跟之前的問題是聯(lián)系在一起的，指標的下降對明年的房價確實存在壓力，也是比較麻煩的事情，全國1—10月份商品房的銷售面積是7.52億平方米，同比增長53%，竣工面積是4.42億平方米，同比增長26.1%，銷售面積遠遠大于竣工面積。全國來說，土地的購置面積同比下降15.4%，完成土地的開發(fā)面積同比下降2.5%，這個問題在廣東更突出，廣東商品房的銷售同比1—10月份同比增長57.4%，高于全國的53%，商品住宅的銷售，全國的數(shù)據(jù)是54.4%同比增長，廣東是61.2%，深圳就更高了，深圳商品房銷售同比增長10.9%，商品住宅的銷售同比增長11.4%，銷售是極其的旺盛。其他的指標，例如房地產(chǎn)開發(fā)投資，全國同比增長17.8%，住宅同比增長15.7%，廣東1—11月份房地產(chǎn)開發(fā)同比下降4.8%，廣州1—11月份開發(fā)同比增長2.7%，深圳同比下降2.2%，住宅方面廣州的投資同比下降了13.7%，深圳是同比下降10.4%，這是跟銷售明顯對照的數(shù)據(jù)。

　　施工面積、竣工面積和新開工面積是沒有問題的。

　　全國施工面積同比增長17.2%，廣東同比增長10.5%，差距是比較大的，廣州同比下降4.1%，深圳同比下降3.1%。

　　竣工面積：全國同比增長26.1%，廣東同比增長14.9%，廣州同比下降3.5%，深圳同比下降3.7%。

　　房屋的新開工面積：全國同比增長15.8%，廣東同比下降15%，廣州同比下降27%，深圳同比下降30.4%，這又是明顯的對比。

　　土地的購置面積和完成土地的開發(fā)面積，全國是同比下降15.4%，廣東同比下降37.9%。

　　同比的開發(fā)面積全國同比下降2.5%，廣東同比下降29.3%，。

　　土地的購置面積，廣州和深圳是不同的，廣州土地購置面積1—11月份同比增長108.3%，如果加上12月份番禺亞運城的話，同比增長的幅度更大，因為亞運城是總的地王。

　　深圳土地開發(fā)面積1—11月份同比下降42.8%，因此廣東的房地產(chǎn)市場，銷售平均是高于全國的，開發(fā)投資、施工面積、竣工面積、新開工面積、土地的購置面積、土地的開發(fā)面積很嚴峻，從這個意義來講，廣東房地產(chǎn)市場的不確定性因素更多一點，尤其是相對于2010年。原因我還沒有來得及認真的分析我認為其中有一個重要的原因，因為廣東從2007、2008年因為受大形勢的影響，廣東的企業(yè)大部分是民營企業(yè)，自己開發(fā)的項目比較多，新購買土地的開發(fā)進度放緩了，謹慎型的心態(tài)比較多，對于2010年的房地產(chǎn)而言多了不確定性的因素，廣東的同志要非常的注意此事。

　　在座的都是同行，媒體、政府都要注意，溫家寶總理12月27日接受媒體采訪的時候說，將房地產(chǎn)行業(yè)作為規(guī)范治理的行業(yè)，因為房地產(chǎn)行業(yè)存在不太規(guī)范的地方，例如囤地不開發(fā)的行為以及捂盤惜售的行為，我認為這一點比較少，但是媒體和老百姓認為捂盤惜售的情況還是比較突出的，因此大家要注意。

　　住房保障發(fā)展不平衡，很多地方未能落實，下一步的工作大家要注意和加強。

　　以上是當前存在的問題，最后我想講的問題是，上面的問題確實構(gòu)成了今年房地產(chǎn)行業(yè)不確定的因素，從中央經(jīng)濟工作會議以來，很多的問題，大的方向是明確的。

　　為什么這樣說，我談自己的看法。

　　中央經(jīng)濟工作會議和12月4日召開的國務(wù)院常務(wù)會議，有幾點講的是很清楚的，當前經(jīng)濟回暖不穩(wěn)定，積極的實施適度寬松的貨幣政策和財政政策，把握政策的節(jié)奏和力度。同時還強調(diào)擴大居民消費需求，增強消費對經(jīng)濟的拉動力度，增加普通商品房的供給，支持居民自主和改善型的需求，擴大內(nèi)需中房地產(chǎn)是重要的內(nèi)容，因此中央對房地產(chǎn)的期望是明確的，而且還要增加供給，關(guān)鍵是增加普通商品房的供給，開發(fā)的戶型、供應(yīng)的對象和面要適當?shù)恼{(diào)整，在“國四”條中講的清楚，保持房地產(chǎn)的健康發(fā)展，有效的供給，加強市場監(jiān)督，完善制度的原則，運用土地稅收的手段，加強對土地和房地產(chǎn)市場的調(diào)控，在保證政策連續(xù)性、穩(wěn)定性的同時，加強保障房建設(shè)穩(wěn)定市場預(yù)期，遏制部分房價快速上漲的勢頭。

　　要穩(wěn)定政策，強調(diào)政策穩(wěn)定的同時，也要穩(wěn)定市場預(yù)期，這一段話中講了三個穩(wěn)定，我想中央在政策的力度上，是否有更加嚴厲和打壓的政策，我認為是不會的。中央工作會議也好，還是“國四”條都講了穩(wěn)定，因此穩(wěn)定是大前提，會在信貸上有所體現(xiàn)，大是大的方向不會有太大的變化，因為今年經(jīng)濟起穩(wěn)的態(tài)勢不明朗。

　　相對于中央而言，政策需要完善，不離開大的框架，12月20日財政部和國家稅務(wù)局印發(fā)的關(guān)于個人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅細則中將普通商品房和非普通商品房的轉(zhuǎn)讓是區(qū)別對待的，體現(xiàn)了支持改善性的政策，并不是統(tǒng)一的由兩年到五年，這是區(qū)別對待的，信貸政策方面還是要體現(xiàn)區(qū)別性的。既要增加供給，又要遏制投資投機，跟之前的調(diào)控明顯不同的是，2004、2005年市場是嚴把金融、土地兩個閘門，這次的調(diào)控政策是沒有的，財政政策繼續(xù)寬松的，土地是增加供給的，這跟之前是最大不同之處。

　　過去的政策往往是強調(diào)了中央政策要堅決執(zhí)行，這次同樣強調(diào)了，從去年以來中央政策很大的部分是強調(diào)了地方因地制宜的原則，地方可以出臺地方性的政策，包括國務(wù)院常務(wù)會議最后一句話，要求地方政府切實負起責(zé)任，采取針對性的措施促進房地產(chǎn)的發(fā)展，因此給地方留下了余地，地方政府是有作為的，最近南京和北京政府出臺了針對當?shù)氐恼?，主要是從增加供給而言的，北京增加了限價房，也發(fā)展公共租賃住房等等。因此政策不會有太大的變化，適度的調(diào)整是有的，特別是對于房價上漲過快的地方要采取相應(yīng)的措施，在建設(shè)部連續(xù)召開的會議上目前已經(jīng)有報道了，大家可以看一下新華社5、6日的報道，建設(shè)部要求增加保障性住房的內(nèi)容。

　　這次中央經(jīng)濟工作會議將擴大中小城市和城鎮(zhèn)戶籍政策放開，這樣房地產(chǎn)市場發(fā)展的余地更大，因此這一條大家可以放心，還有一點請大家同時關(guān)注幾個問題。

　　房地產(chǎn)行業(yè)如何繼續(xù)貫徹落實節(jié)能減排的措施，就是地產(chǎn)經(jīng)濟的問題。

　　溫家寶總理在答新華社記者問題的時候，提到了住宅堅持安全省地的原則，這就是過去講的經(jīng)濟、適用、美觀的原則，對于工程質(zhì)量和住宅性能問題也要進一步的提高。

　　還有一個問題，企業(yè)也要要更加的理性，今年的形勢復(fù)雜，要有判斷的能力，尤其是地王的問題，地王是無可奈何的，因為競爭激烈，但是企業(yè)對于地王一般來說不要去爭奪，如果土地的招拍掛制度完善后，拿了地王今后也會為難的，我就說這些，謝謝大家。

　　主持人：接下來我們將繼續(xù)我們今天論壇的第二場年度演講。接下來我們有請今天的第二位進行年度演講的嘉賓：著名經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮先生，陳先生的演講題目是：民生三十年：為中國城市化與房地產(chǎn)業(yè)化之辯。

　　陳淮：謝謝大家，今天演講的次序有改變，因為巴曙松是在我后面，他每次都是對我挑剔和攻擊，因此今天的演講要很謹慎，大家都從不確定性開頭，我也從這里開頭的，短期經(jīng)濟的走勢從來是不確定性的，就象不知道什么時候會下暴雪，我最近查了2003年以來的房地產(chǎn)報道，每年都有20篇的報道，每年都說迷霧重重，也不知道什么時候就不迷霧重重了，這是很簡單的變動，一輩子一定會得感冒，這是確定無疑的事情，沒有什么不確定性，什么時候得感冒是不確定性，誰也無法得知是今天得還是明天得。

　　這就是確定性和不確定性的關(guān)系，我們首先說2010年的經(jīng)濟走勢有四個確定無疑。

　　第一，中國的城鎮(zhèn)化還將大踏步性的前行這是確定無疑的，帷幕拉開就不會合上，我們才是剛剛走出了萬里長城的第一步，中華民族正在從農(nóng)耕文明、農(nóng)業(yè)文明、自給自足男耕女織的社會大踏步的走向現(xiàn)代化和享受城市文明的工業(yè)體系。

　　第二，2010年全世界由于中國崛起引起的各種敵意或者說猜疑的事件和事例會更加尖銳，我們正在成為眾矢之的這是確定無疑的事情，最近兩天的消息說，又有人說世界金融危機是中國人引起的，中國人都崛起了，崛起之后有了錢不花，存起來了，存起來也不要借給美國人，所以美國人花多了，所以產(chǎn)生了危機。不光如此，奧運會上跑第一后，拿了金牌后，就成為所有選手的敵人，這恐怕也是不可避免的，我們要準備應(yīng)對沒有遇到過的尖銳復(fù)雜的形勢，形勢的出現(xiàn)是確定無疑的。

　　第三，2010年經(jīng)濟發(fā)展過程中，老百姓的住房還將有更大程度的改善，無論是低端的保障性群體的住房條件還是改善型的中間階層的住房條件的改善，都會有持續(xù)性的改善，這也是確定無疑的事情。

　　第四，房地產(chǎn)業(yè)在2010年中還將在保增長、惠民生、促發(fā)展上有很大的貢獻，我對此深信不疑。如果說有確定性，我認為四個方面是確定無疑的。

　　2010年準備迎接四個方面的新形勢

　　第一，城市化的主戰(zhàn)場以這一年為標志，從沿海特大城市逐步的轉(zhuǎn)向中小城市，二、三線城市，過去十年中，由于歷史條件，種種原因不得不選擇沿海特大城市優(yōu)先發(fā)展的戰(zhàn)略，比如北京開奧運會，民族盛事，世人矚目，我們在城市建設(shè)上給予優(yōu)先權(quán)，上海開世博會要給予資金的重點關(guān)注，廣州要開亞運會，也就在九運會基礎(chǔ)上進一步成為城市建設(shè)、城市發(fā)展、城市升級、城市改造的中心所在。

　　從2009年以來，我們注意到，所謂的小白領(lǐng)買不起房子，以及二、三千萬農(nóng)民工在金融危機沖擊下被動返鄉(xiāng)，看似風(fēng)馬牛不相及，實際上說明我們?nèi)狈χ行〕鞘械闹С?，大學(xué)畢業(yè)生都集中在上海、北京、廣州、深圳有限的土地上，有限的城市中，無論如何都裝不下，農(nóng)民工就業(yè)在世界金融危機來臨的時候，只能在貴州、四川的貧困山區(qū)和珠三角和長三角等沿海發(fā)達城市兩級地區(qū)間擺動，中間沒有能夠容納他們的二、三線中小城市，這勢必是城市化發(fā)展過程中必須糾正的缺陷。因此中央經(jīng)濟工作會議明確提出，盡管會議是對2010年經(jīng)濟一年的部署，但是我認為也包括2011—2015年的十一五和未來的二、三十年中國城鎮(zhèn)化的方向，要大力加強中小城市的發(fā)展和小城鎮(zhèn)建設(shè)。主戰(zhàn)場是為老百姓住房改善，由一線城市轉(zhuǎn)向二、三線城市。

　　第二，2010年后，清晰可見的是土地制度做出一定的調(diào)整，恐怕在所難免，中央經(jīng)濟工作會議中有一條重要的話，要將農(nóng)業(yè)人口在城市中就業(yè)和落戶作為城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，這是原話。既然作為城鎮(zhèn)化的重要任務(wù)，勢必涉及到農(nóng)業(yè)人口在城鎮(zhèn)落戶宅基地的置換問題，涉及到進一步加快加大小產(chǎn)權(quán)房、城中村改造力度的問題，涉及到關(guān)于城市規(guī)劃中因地制宜的土地政策的問題，我想2010年對此人們可以有相對明確的期望是理所當然的。

　　第三，2010年房地產(chǎn)市場中的企業(yè)要學(xué)會適應(yīng)常態(tài)化的經(jīng)濟管理政策，不能老指望吃偏食、給優(yōu)惠或者是警察放松管制，喝醉酒了也不罰款，這種方式房地產(chǎn)業(yè)才有活路，企業(yè)才有錢賺，這種時代過去了。隨著宏觀經(jīng)濟的需要，調(diào)整利率和稅賦，這種形勢是我們必須學(xué)會適應(yīng)的，常態(tài)的將市場經(jīng)濟中違背市場經(jīng)濟秩序的行為加以制止抑制，形成良好的格局我們要適應(yīng)。常態(tài)的讓企業(yè)成為具有國際競爭力的能夠優(yōu)化利用資源，改善自己內(nèi)部結(jié)構(gòu)的產(chǎn)業(yè)和企業(yè)的要面對。

　　常態(tài)化的還指望有優(yōu)惠政策，沒有優(yōu)惠政策就活不了了，這樣的企業(yè)是很難長久的。進化論有八個字兩句話，第一句話是優(yōu)勝劣汰，大家在市場經(jīng)濟中感受到這四個字的分量。

　　我認為更重要的是后四個字，是適者生存，優(yōu)勝劣汰是在常態(tài)情況下的競爭游戲規(guī)則，適者生存是在變異和進化的過程中的生存法則，大猩猩和人類的智商最接近了，現(xiàn)在是瀕危保護動物，不管它在進化過程中多么優(yōu)秀，蒼蠅和蚊子是低等生物，人類想盡了物理和化學(xué)的生物的方法但是還沒有消滅，這就是適者生存，適應(yīng)常態(tài)的經(jīng)濟環(huán)境，不能老指望父母給偏食，早晨多給一個茶雞蛋才可以念好書，這種情況沒有了。

　　第四，2010年得面對低碳經(jīng)濟，節(jié)能住宅以及老百姓中迫切需要改善住房的群體優(yōu)先改善等政策性制約。2010年政策的重點我認為是發(fā)展節(jié)能省地型住宅，發(fā)展低碳經(jīng)濟，形成合理健康的消費模式以及努力促進有限的供給和資源，向迫切需要改善住房條件的低收入群體，夾心層和中等收入階層傾斜，這是我們需要面對的思路，以上供大家參考，謝謝大家。

　　主持人：謝謝陳淮先生的精彩演講，現(xiàn)在請陳淮先生臺上就坐，與朱中一先生以及我們臺上特約評論員一起就"行業(yè)政策與調(diào)控"的話題展開精彩的觀點答問與互動。臺下的嘉賓也請積極的參與暨提問，我們的工作人員請準備好話筒。

　　王敏：非常感謝會長和陳教授的演講，我有一個疑問，一年的房地產(chǎn)市場經(jīng)歷了冰火兩重天，去年我也參加了觀點的年度論壇，大家討論的結(jié)果是房地產(chǎn)基本上進入了嚴冬，因為新開工項目停止了，量價齊跌，各方面都很關(guān)注，希望將房地產(chǎn)業(yè)作為振興產(chǎn)業(yè)對待，不到一年的時間，房地產(chǎn)業(yè)已經(jīng)是房價飆升，量價齊升，但是房價上漲快的已經(jīng)讓老百姓追不上，這也是典型的不確定性因素，給了老百姓不安定的因素，最近幾年房地產(chǎn)價格起起落落，太頻繁了，是否因為體制上的因素，哪些是市場部規(guī)范的因素，哪些是政策上的因素，請兩位老師進行梳理，老百姓看清楚這些因素后，才會減少恐慌。

　　陳淮：幾年的起起落落實際上不確定，也是確定無疑，今后也會起起落落，有四個因素，中國的城市建設(shè)和發(fā)展存在蓬勃期，過去十年廣州市的市容，功能、基礎(chǔ)設(shè)施，廣州市的人口發(fā)生了多大的變化，因此決定地價的級差地租都在重新詢價和調(diào)整的過程中，例如北京的朝陽區(qū)原來是落后的地區(qū)，現(xiàn)在成了高端的CBD，功能大大的變化了，級差地租就處在詢價和調(diào)整中，任何一個國家的發(fā)展過程中都不可避免這些問題。

　　馬克思經(jīng)濟學(xué)早就說了，土地價格跟一般商品價值不一樣的地方在于需要通過反復(fù)交易的過程中才可以找到合理的價值。

　　第二，中國的老百姓在衣食解決后，進入了解決住的問題，中國老百姓努力訴求提高收入，增加家庭存量的階段，從無產(chǎn)階級走向有產(chǎn)者的階段，社會的群體是同步的進入，不是10%、10%的進入，用100年的時間進入，不僅僅大家要有房，還要有改善的房，不但要有遮風(fēng)避雨的房，還要有一定性的改善功能的住房，大家進步的過程中，需求就呈現(xiàn)于階段性的集中釋放，供給不會呈現(xiàn)爆發(fā)式的增長，大躍進的蓋房也需要時間，因此出現(xiàn)了局部地區(qū)起起落落。

　　第三，房價對應(yīng)物是貨幣，亞洲金融危機和世界金融危機中實際上有1/3的部分不是買的實物對象出現(xiàn)了問題，而是貨幣本身出現(xiàn)了問題，貨幣不知道自己一元值多少錢了，巴曙松先生又在看我了，估計他又若有所思了，貨幣找不到北了，房屋的一米多長是不變的，眼睛一睜是一塊錢，眼睛一閉還是一塊錢，唯獨一元是沒有確定的尺度。金融危機并沒有使實體經(jīng)濟損失，沒有損失一條生產(chǎn)線，損失的是虛擬價值貨幣的本身，在中國經(jīng)濟崛起以及世界經(jīng)濟發(fā)展過程中起起伏伏，例如人民幣升值的問題，我們熱議的是資本市場價值波動的問題，實際上都是貨幣本身的問題，大家說的通脹和通縮都是貨幣的尺子在冷脹熱縮。

　　第四，大家對市場的管理，大家處于摸索期，包括建房的開發(fā)商，包括買房的老百姓，包括天天發(fā)博客的評論家，包括制定政策的官方，大家都是小學(xué)生，誰也沒有學(xué)會管理，市場的秩序應(yīng)該是如何建立的，大家都在摸索過程中，摸索過程中就難免會有左右的波動，最后市場中有空子的話，逐利因素就會利用信貸寬松炒房屋，利用貪污腐敗的手段獲得土地和其他的要素，不要認為房地產(chǎn)市場的起起落落因為有獨立面，我們要用辯證法的手段，符合歷史發(fā)展觀的眼光來看待，我們更容易尋找長期穩(wěn)定健康發(fā)展的規(guī)律，謝謝大家。

　　王敏：我們也希望搞一個常態(tài)化的政策。

　　朱中一：我完全同意陳教授的觀點，房地產(chǎn)本身是有規(guī)律性的，2007年不可能長期的火爆，2008年本身需要調(diào)整的，2008年應(yīng)對調(diào)整又碰到了國際金融危機這是我們估計不到的。從政策制度方面有兩個問題要看清楚。

　　市場經(jīng)濟是大學(xué)校，中國在搞市場經(jīng)濟，加上房地產(chǎn)發(fā)展的如此快，制度設(shè)計的很完善是不可能的，現(xiàn)在面臨兩個問題，支柱產(chǎn)業(yè)和民生產(chǎn)業(yè)的平衡點，說起來容易，做起來難。

　　短期政策和中長期政策如何銜接的問題，這是比較難的問題。如果要解決問題，短期要頭痛治頭，腳痛治腳，因此要跟中長期銜接，大家對此要有寬容的觀點，但是不治也是不行的。

　　黎文江：首先，感謝兩位領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言，兩位領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常來廣東指導(dǎo)工作，我們受益于兩位的觀點，朱會長說廣東銷售數(shù)據(jù)在全國至上，供應(yīng)數(shù)據(jù)在全國水平之下，今年因為供不應(yīng)求，房價因此而上升。廣州今年有亞運會，期間是停止施工的，因此供應(yīng)是會減少的。主任也說了，今后要搞低碳減排、環(huán)保，產(chǎn)品質(zhì)量要提高，達到哥本哈根會議的要求。但是我認為有一點矛盾的，廣東房協(xié)一直主張綠色小區(qū)，如果搞低碳減排以及智能化需要很大的投入，房價就會持續(xù)的上升，兩者的矛盾是困惑的，請兩位領(lǐng)導(dǎo)談一下看法。

　　陳淮：實際上中央經(jīng)濟工作會議上說的很清楚，我糾正媒體說的高房價時代，中央經(jīng)濟工作會議上說遏制部分城市房價快速上漲，至于您說的搞低碳經(jīng)濟增加成本和發(fā)展，我認為這樣的成本是值得付出的，但是不能一步到位，先解決當前建筑市場上新房建設(shè)中達到節(jié)能標準的問題，先解決增加社區(qū)供給資源，減輕大家對住房面積過渡追求的壓力，先解決地下管網(wǎng)配套，城市化進程中，例如亞運會基礎(chǔ)設(shè)施的問題，后逐步解決供和求的問題，我認為會在2010后逐步的體現(xiàn)。至于房價因為低碳經(jīng)濟而上漲，我想有可能的地方，也有未必的地方，因為人們更多的追求宜居的過程，形成健康文明的消費模式，向中小城鎮(zhèn)和衛(wèi)星城鎮(zhèn)疏散的情況也在逐步的獻縣伍顯現(xiàn)。：首先，感謝兩位領(lǐng)導(dǎo)的發(fā)言，兩位領(lǐng)導(dǎo)經(jīng)常來廣東指導(dǎo)工作，我們受益于兩位的觀點，朱會長說廣東銷售數(shù)據(jù)在全國至上，供應(yīng)數(shù)據(jù)在全國水平之下，今年因為供不應(yīng)求，房價因此而上升。廣州今年有亞運會，期間是停止施工的，因此供應(yīng)是會減少的。主任也說了，今后要搞低碳減排、環(huán)保，產(chǎn)品質(zhì)量要提高，達到哥本哈根會議的要求。但是我認為有一點矛盾的，廣東房協(xié)一直主張綠色小區(qū)，如果搞低碳減排以及智能化需要很大的投入，房價就會持續(xù)的上升，兩者的矛盾是困惑的，請兩位領(lǐng)導(dǎo)談一下看法。

　　朱中一：廣東的數(shù)據(jù)跟全國有很大的差異，銷售是遠遠高于全國的平均水平，但是投資、施工、竣工、土地方面是低于全國的，除了廣州的土地購置面積高于全國的，其他的數(shù)據(jù)是低于全國的，因此供需就存在矛盾，還有亞運會的問題。

　　廣東省人民政府和廣州市人民政府是有智慧可以解決的，此時是無法想到解決的問題，但是對于限價房和經(jīng)濟適用房的建設(shè)力度是要加強的，這是肯定的。

　　主持人：謝謝朱中一先生、謝謝陳淮先生，因為時間有限，現(xiàn)場嘉賓可以提問。

　　現(xiàn)場嘉賓：幾位老師、前輩，非常感謝給我提問的機會，剛才陳淮教授講了預(yù)測感冒的問題，感冒的過程中有過敏性鼻炎，空氣不好有劃分，都會影響我們的健康，現(xiàn)在的改革要不改預(yù)期，要不房價一高就殺，房價一低就調(diào)，對于這種戰(zhàn)術(shù)性的改革，我談?wù)勛约旱目捶ā?/p>

　　改革的目的是20%的低收入，70%的中低收入和10%的高收入，如何對三者進行平衡，從投機市場真正的回歸到消費市場，房地產(chǎn)的改革應(yīng)該是公共政策根本上的改革，現(xiàn)在的調(diào)整還沒有從根本上改變，陳淮教授，公共政策應(yīng)該如何改變，才可以影響到2010年的走向。

　　主持人：他的問題是如何根本的解決中國的住房問題，如何解決治標不治本的問題。

　　陳淮：你的問題比嘉賓的觀點大十倍，目前中國的政策還存在很多的問題，例如農(nóng)民工住房的問題，還處于改善期，供給上不可能在短期內(nèi)解決，即使房價再低也平衡不了。

　　不知道提問者對公共政策的理解是怎樣的，調(diào)控、利率、土地供給和房價的政策不屬于公共政策，屬于宏觀調(diào)控政策，宏觀調(diào)控政策是管短期經(jīng)濟總量平穩(wěn)的政策，例如看廣州的天氣和穿衣服的政策，今天天氣冷就多加一件，女士就不要穿裙子，今天天氣熱就要抹防曬霜，宏觀政策就是隨時多變的政策，這跟公共政策無關(guān)。公共政策是確定不疑，長期堅持的政策，例如說要過日子，總要給老父母的贍養(yǎng)留后足，給夫婦應(yīng)對危機提供足夠的保障，這樣的政策可以保障人，為了保證社會矛盾不激化，為了保證社會發(fā)展和經(jīng)濟發(fā)展不斷取得平衡，采取的由政府提供的惠及所有人的產(chǎn)品叫做公共政策，不是所有人真正的享受到，而是所有人到了這一步就一定有的。

　　例如吃不上飯，民政局給你低保，誰吃不上飯都會有低保，今天當老板，明天不當老板破產(chǎn)了，也可以享受低保。不能讓人餓死，就是公共政策，保證人人有房住的政策就是公共政策。這種公共政策有三個職能，第一個是我說的都保障，社會永遠有一部分人，不象你說的20%、70%、10%的比例，例如發(fā)達國家有7%左右的人，一輩子也買不起房屋，甚至無法租房住，例如重度殘疾人，無人贍養(yǎng)的老年人，未婚先孕的單親者，需要社會給他們住房供給，基本上是不要錢的。

　　有一部分的群體，客觀上一定要面對住房的困難。例如主持人一輩子掙的錢是否夠買房屋，是否要等到四、五十歲再買房屋，再結(jié)婚。她一定在青春期結(jié)婚，購買房屋，這是全世界都要解決的矛盾，這就是政策需要幫助的地方，這就是公共政策。

　　購買房屋就是資產(chǎn)累計的過程，大家不是存夠錢再改善，而是先改善再還錢這是房地產(chǎn)發(fā)展的共同規(guī)律，尤其是中國老百姓和廣州的市民在前二、三十年逐步的走出了脫困期后，順利的完成改善期的任務(wù)。例如中央工作經(jīng)濟會議中明確提出要支持自住和改善型住房的需求。

　　供給有限的情況下，假定全廣州市民都改善一輪至少需要20年，顯而易見每年只能有5%，100戶家庭中只有5戶先改善，誰先改善，交給市場，出價最高的人就先改善，最有錢的5戶先改善，政策的公共性體現(xiàn)了100戶中住房最困難，最迫切需要改善的5戶提到前5名，這就是土地供應(yīng)中，加大小戶型和廉租房和經(jīng)濟適用房和公共租賃住房，兩競兩限房，政策干預(yù)改善的秩序也是公共性，至于你說的房價高了就殺的問題是宏觀調(diào)控的問題，國民經(jīng)濟信貸調(diào)控和經(jīng)濟增長平穩(wěn)與否的問題，與公共產(chǎn)品，公共政策無關(guān)，謝謝。

　　朱中一：在座的開發(fā)商是比較多的，涉及到開發(fā)商心態(tài)和消費者觀念的問題，我講的開發(fā)商的心態(tài)，是指開發(fā)商有一點吃不準的心態(tài)，2008年有緊慌的心態(tài)，2008年的房地產(chǎn)市場是低迷的，這是相對于2007年的火爆而言的，但是跟2006年相比沒有太大的變化，消費者也有幾種消費的問題，國外并不是人人都購買房屋，現(xiàn)在我們提倡人人都有房屋居住，這樣的話就有問題出現(xiàn)了，因此就出現(xiàn)了開發(fā)商常態(tài)和消費者消費梯度的問題，對于媒體而言也需要宣傳的。不然人人都購買好的房屋和大的房屋，這個問題始終不好解決。

　　主持人：謝謝朱中一先生、陳淮先生，謝謝臺上的特約評論員的精彩問題，請大家下場在臺下稍事休息。

　　接下來我們首先有請今天第二回合的特約評論員上臺就坐，他們是：

　　著名城市規(guī)劃及建筑評論家賀承軍（先生），中山大學(xué)嶺南(大學(xué))學(xué)院金融系副主任周開國（先生），有請兩位上臺。

　　我們就將請出今天我們第三位奉獻年度演講的嘉賓，我們有請著名經(jīng)濟學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松先生發(fā)表演講。

　　巴曙松：謝謝主持人，謝謝大會的邀請，這是一個廣受關(guān)注的題目，感謝將我安排在陳淮教授后面講，很遺憾的是他講完了就走了，我本來想逐條批駁一下，媒體就可以寫成跟陳淮教授的商榷，陳教授講了2010年四個不確定性正是房地產(chǎn)業(yè)的導(dǎo)火索，從而也加大了房地產(chǎn)業(yè)的不確定性，我逐條的討論，增加一點娛樂性。陳教授說在確定的經(jīng)濟年代，帷幕剛剛拉開，會使得房地產(chǎn)的矛盾更加尖銳。因為現(xiàn)有的城市化的發(fā)展道路，我經(jīng)常說，實際上是反城市化，更多是學(xué)生留在城市，更多的農(nóng)民工留在城市，現(xiàn)在的城市化道路是高價征地，建出高價的住宅，這樣城市化發(fā)展的路徑，能夠容納城市化新增的人群嗎？我們走到今天，在城市化即將要加速的時候，應(yīng)該對我們的城市化道路進行反思，這一年為城市化擴大內(nèi)需做出了很大的貢獻，實際上成本是不低的，我們推進城市化建設(shè)很重要的主體是地方政府的投融資平臺，衡量財務(wù)指標有非常重要的指標，全國所有地方政府的投融資平臺的總負債已經(jīng)超過了一年全口徑的地方財政的收入，負債率是100%，其中絕大部分來自于在座的各位，土地收入和各種稅費一半以上。我們還要說城市化在加速，我們的道路應(yīng)該如何加速下去。將地方政府投融資平臺負債率擴大到200%，今天看到剛剛發(fā)布的央行的年度工作報告，突出的點出了地方政府投融資平臺的系統(tǒng)風(fēng)險，我們需要怎樣的城市化，在加速的時候需要思考。

　　陳淮教授說第二個2010年確定的事件是中國崛起被猜疑成為眾矢之的，我看到美國民間智庫，中亞研究會說中美的矛盾是2010年的不確定性，實際上對于中國經(jīng)濟的置疑，改革開放后就沒有停過，但是中國經(jīng)濟在質(zhì)疑中成長的很快，真正出現(xiàn)問題是自己出現(xiàn)問題，別人置疑不了問題，如果置疑可以將一個國家置疑倒的話，我們就不要工作了，就將美國置疑下去，一定是自己的經(jīng)濟決策和工作出現(xiàn)了問題，現(xiàn)在同樣要說的是，現(xiàn)在主要城市的房價比美國高是事實，無論怎么講，這就是現(xiàn)實。我現(xiàn)在到那個國家去出差，第一個問題就是當?shù)胤績r的情況，將交易波動的情況給我看，2009年去了澳大利亞、瑞士、臺灣，北京、上海、廣州、深圳等地區(qū)的房價跟發(fā)達國家和地區(qū)相比是不低的，還用置疑嗎，人均GDP少很多，房價是差不多，因此我們首先要自己置疑，美國房地產(chǎn)的泡沫導(dǎo)致如此大的金融動蕩，陳淮教授說是金融體系出現(xiàn)了問題，不是金融體系出現(xiàn)了問題，而是房地產(chǎn)持續(xù)的大幅度的上漲，導(dǎo)致金融資源過渡的消耗在這個行業(yè)。因此房地產(chǎn)行業(yè)不是微觀的問題，而是宏觀的問題，帶有系統(tǒng)性的問題，涉及到地方政府GDP考核機制，財政機制等等方面，總是說美國置疑我們，還是不夠的，需要進一步的反思。

　　陳淮說房地產(chǎn)住房情況會持續(xù)的改善，這是肯定的，每年GDP增長的速度很高，肯定要改善的，但是改善的代價有多大。2009年地方政府的高投融資和高負債隱含的風(fēng)險就是代價，我們還有怎樣的代價，現(xiàn)在購買房屋是四個老人甚至是八個老人帶著兩個年輕人，擠壓了上一代甚至是二代多年養(yǎng)老的儲蓄。

　　我們將這些資金投入房地產(chǎn)市場，放心的消費、擴大內(nèi)需，完善社保體系，我們以此付出代價，現(xiàn)在似乎進入到了困境，幾乎可以肯定的說，在現(xiàn)有政策沒有大變化的情況下，人口學(xué)家告訴我們，2015—2018年中國進入老年社會，下一代買房屋不是少了，而是多了，兩個獨生子女結(jié)婚，雙方的父母各給一套房屋，那個時候是要賣房屋的，大家知道時間窗口大家都要購買，大家明明知道房屋多了，這不就變成了困境，中間沒有值得反思的地方嗎。

　　一個行業(yè)是否成熟，關(guān)鍵看是否有反思能力，只善于聽順耳的話，善于聽房價還要漲的話，這個行業(yè)很難成熟，如此沉重的話題，結(jié)果陳淮教授出去抽煙了，大家鼓下掌將他吸引回來。

　　還沒有回來，我還有10分鐘的時間。

　　陳淮認為房地產(chǎn)在2010年保增長、惠民生、促發(fā)展上有更大的貢獻，我認為任何行業(yè)都有大的貢獻，我認為洗腳行業(yè)也有很大的貢獻。但是結(jié)構(gòu)的惡化是現(xiàn)實的問題。今年結(jié)構(gòu)調(diào)整上有進步，基本上是內(nèi)需，出口的貢獻是負的，1—3季度出口對GDP的貢獻是-3.6%，但是在內(nèi)需部分的結(jié)構(gòu)性變化，投資的占比比往年多得多，我們說要防止經(jīng)濟大起大落。

　　我個人認為主要的問題是防止大起，必然要擴大消費的貢獻，降低投資的貢獻，而且2010年出口很可能在美國經(jīng)濟超預(yù)期的強勁帶動下會出現(xiàn)比較明顯的上升。如果在此時說，比今年還做出更大的貢獻，那么今年GDP的增長還不知道到了多少，今年房地產(chǎn)市場已經(jīng)貢獻夠大了，說2010年比2009年貢獻更大，我估計GDP增長要達到12%—13%。

　　道理很簡單，12月份PM指標過了56%，有了該指標以來只有7個月過了56%，該數(shù)據(jù)是很強的。過了56%的GDP增長基本上是在11%—13%，因此可以判斷12月份的GDP增長就是在11%—13%，如果在此基礎(chǔ)上還有更大的貢獻。

　　回顧上二輪經(jīng)濟貢獻，1992年經(jīng)濟周期，1992—1994是一個周期，1999年是底部，為什么對中國經(jīng)濟帶來了持續(xù)的改善，就是上升周期比較長，持續(xù)是8%、9%，連續(xù)五年達到了10%，經(jīng)濟過快的復(fù)蘇是不好的，因此要結(jié)構(gòu)上更加的均衡。

　　如果說各方面比今年還要大，就加大了行業(yè)的不確定性。因此陳教授說的四個確定性加大了房地產(chǎn)行業(yè)的不確定性。

　　未來新的增長點，主要向小城市，三線城市傾斜，我提醒大家注意，歷史化到城市化道路，實行了多種方式，小城鎮(zhèn)，大都市，城市集群，現(xiàn)在中央經(jīng)濟工作會議上，沒有給出非常明確的方向。我記得中央經(jīng)濟工作會議的報告中提到要促進大中小城市均衡同步發(fā)展，小城市的建設(shè)大家關(guān)注一下就可以了，一窩蜂的建設(shè)是不行的。我也在上市銀行當風(fēng)險委員會的主任委員，小城鎮(zhèn)都是誰購買房屋，大部分是東部沿海打工匯款回來的資金購買的，還是依托沿海發(fā)達城市，依托與工業(yè)和城市，如果沒有實業(yè)支持，沒有本土收入支持的小城鎮(zhèn)發(fā)展，歷史證明是很難持續(xù)的。

　　在中國人多、地少的條件下，我個人覺得還是應(yīng)該走大都市和都市圈的道路，有土地約束，也有產(chǎn)業(yè)支持，因此陳淮教授說轉(zhuǎn)向小城市是時候，但是也要提示風(fēng)險。

　　土地制度調(diào)整在所難免，但是土地財政的結(jié)構(gòu)是決定性的。無論如何改，地方政府對土地財政的依賴，決定了一系列的行為，短期內(nèi)大家是無法看得到變化的。上次在北京財經(jīng)年會上陳淮教授在我的后面將我猛烈的痛擊，我還在會議上坐著，也沒有發(fā)言回饋的機會，任志強說廉租房的事情，就象寓言故事，兩個狗熊分一個餅，不知道如何分，找狐貍來分，結(jié)果一大一小兩塊，狗熊分到小的不買帳，怎么辦，狐貍說我將大的咬一口，小的又不同了，狐貍又將大的咬了一口，現(xiàn)在廉租房的供應(yīng)如果在總體沒有改變的情況下，實際上剩下的土地市場化拍賣的就少了，這是地王出現(xiàn)的很重要的原因。

　　土地制度微調(diào)，房地產(chǎn)企業(yè)要學(xué)會常態(tài)化管理，不需要照顧，象蒼蠅和蚊子一樣生存，房地產(chǎn)企業(yè)什么時候得到過照顧，我有一個博士生在北京開一個房地產(chǎn)項目，他給我講了一個趣聞，房屋拆遷需要付錢是沒有問題的，拆遷旁的舊樓也要付錢就沒有辦法了，原因是拆遷到我這里后就不拆了怎么辦，我還需要多少年才可以得到改善，因此不存在照顧，也不能比喻為蒼蠅和蚊子，真正要解決房地產(chǎn)供應(yīng)的問題，我認為將一部分權(quán)利讓出來可以改進很多。我比較了一線、二線城市，省會城市和中心城市的容積率的問題，兩位都是房地產(chǎn)規(guī)劃的專家，大的城市的容積率沒有顯現(xiàn)土地的稀缺性，有的時候中等城市的容積率放得更寬，我認為放松和管制的權(quán)利是很大的，而且在座的各位也沒有時間跑規(guī)劃局的，土地一年拍賣多少是不知道的。

　　因此北京、上海、廣州的地產(chǎn)商是不知道有多少土地供應(yīng)的，因此存了一大筆資金用于拍賣，學(xué)會常態(tài)化管理是沒有問題的，實際上剛才有一位嘉賓提的問題很好的。房價一高就調(diào)，一低就刺激，實際上問了非常重要的問題，價格是否是可調(diào)控的，如果是的話，回到計劃經(jīng)濟是最舒服的，計算機一算，房屋值多少錢，就不用討論不確定性房地產(chǎn)業(yè)的問題，因為涉及到供應(yīng)等等方面。

　　低碳節(jié)能，急需的房屋要優(yōu)先建，2010年地方政府的刺激計劃是超越預(yù)期的，只有廉租房的建設(shè)完成了不到1/4，還說要重點支持最需要房屋的人，給他們建設(shè)。前面講的結(jié)構(gòu)性的制度性問題沒有解決之前，作為論壇上講講是可以的，謝謝大家。

　　主持人：接下來我們將繼續(xù)我們今天論壇的第四場年度演講。接下來我們有請接下來進行年度演講的嘉賓：海爾地產(chǎn)集團董事長兼首席執(zhí)行官 盧鏗先生，盧鏗先生的演講題目是：海爾地產(chǎn)的創(chuàng)新之路。

　　盧鏗：不知道為什么主持人請我來，也許是我在行業(yè)的時間比較長，我是1990年進入房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)20年頭了，希望大家聽到行業(yè)內(nèi)的老人講講多年來起起伏伏的感受，實際上我們經(jīng)歷了很多輪的起伏，到現(xiàn)在已經(jīng)麻木了，本次政策的調(diào)整，大家不必驚慌，尤其是廣東省和廣州市的開發(fā)商是不必驚慌的，今天的廣東在全國的經(jīng)濟是排第一的，遠遠將第二位落了一倍多，去年廣東的經(jīng)濟總量相當于15年前半個中國，廣東在三、四年前超越了臺灣，廣東將下一個趕超的目標定位于韓國，對于廣東而言大可不必驚慌，今天要講的題目是跟市場和政策沒有關(guān)系的，我認為作為成熟的開發(fā)商不是研究市場，也不是研究政策，真正的對手是自己。

　　日本有一個很有名的企業(yè)哲學(xué)家，土光申（音）說，真正的市場不是調(diào)查出來的，而是創(chuàng)造出來的，我講的是海爾地產(chǎn)的發(fā)展過程。

　　海爾地產(chǎn)在過去幾年中發(fā)展的是比較快的，我在海爾已經(jīng)二年二個月了，去的時候海爾地產(chǎn)是比較小的，海爾集團對海爾地產(chǎn)沒有太多的重視，沒有太多的資源和專業(yè)人士，也沒有像樣的戰(zhàn)略規(guī)劃，經(jīng)過一年多對歷史項目和歷史問題的解決，過去的一年我們發(fā)生了很大的變化，2009年的銷售合同是上一年的四倍，一下子就崛起了，我去的時候提出了八個字：繼承創(chuàng)新，倍數(shù)崛起，我的觀點受到了張主席的肯定。爭取今年可以達到七、八十億元，從小公司進入到中等公司，因為中國大公司太多了，最近剛剛評出了前20位最低的一位都是年銷售額130億元，著大概是我們后年的目標。

　　現(xiàn)在的海爾地產(chǎn)從團隊到管理、布局已經(jīng)做了初步的工作，我提出了一種觀點，過去解決的是歷史問題，我去了以后，所有的項目已經(jīng)定性、定位、定價，項目已經(jīng)開工了，過去的產(chǎn)品杰出的比較少，唯一可以說的是濟南跟綠城合作的項目，在一年七個月內(nèi)完成了78萬平方米，全部是裝修房還有五星級的喜來登酒店，今年開始經(jīng)過我們的部署，所有的項目都進入了高水準的狀態(tài)，從迫擊炮時代過渡到巡航導(dǎo)彈時代，開發(fā)的城市增加10個以上，希望經(jīng)過我們的努力成為山東省第一位，中國制造業(yè)的第一位，張主席希望我們成為創(chuàng)新的第一位，我們就是靠成長努力實現(xiàn)的。

　　房地產(chǎn)必須要創(chuàng)新，因為競爭加劇了，市場的需求變化了。廣州這樣的城市已經(jīng)進入了后工業(yè)時代，一直是一個提法，我建議各位看一套書《后現(xiàn)代》書系，從社會學(xué)和哲學(xué)的角度講了今天城市的變化，實際上廣州已經(jīng)進入了后工業(yè)時代，產(chǎn)品、生活跟工業(yè)時代是完全不同的。而且房地產(chǎn)本身就是兩個體系。戰(zhàn)略品牌、文化、策劃、工作和營銷是屬于創(chuàng)新體系，其他是屬于管控體系。因此房地產(chǎn)的創(chuàng)新空間是很大的，我們也有好的創(chuàng)新案例，因為時間關(guān)系不多講了。

　　海爾冰箱廠是150畝土地，今年正在規(guī)劃和改造，我們希望將它做成新中國人生活方式的典范，全部做90平方米以下的，小的是30平方米，最大的不超過90平方米，我們做大的生活空間，我們叫做“小戶大家”，我們將大家做出來，希望成為未來中國人生活新的模式，擁有的房屋也許只有80平方米，但是擁有的公共空間可能是二、三萬平方米。

　　每個行業(yè)都有對應(yīng)的顏色，房地產(chǎn)行業(yè)屬于赤色。我們在各個方面都有所創(chuàng)新，我記得若干年前萬科在銷售額接近100億元的時候，王石說過一句話，萬科是大馬拉大車。海爾有很多的資源，品牌、關(guān)系、資金的關(guān)系，拿到很好的機會，目前我們沒有跟別人競價，沒有拿過地王，我們也拿到了很好的機會。

　　海爾地產(chǎn)本身的創(chuàng)新能力

　　我們通過對每一塊土地價值的分析，使得當?shù)卣鐣嗣竦玫阶詈玫幕貓?，因此拿到了很多好的機會，也給業(yè)界留下很好的作品，我們希望可以拉好車，拉新車和拉快車。在過去一年中，有很多新理念的推出，時間關(guān)系無法詳細的介紹。

　　最后一句話非常重要，不是我說的，而是海爾集團的楊綿綿說的，我們的產(chǎn)品要滿足三個方面的需求，最基本的是不差，就是品質(zhì)要好。然后是延伸需求，要做到不錯，最終是差異化的需求，靠的是什么，靠的就是創(chuàng)新。

　　海爾地產(chǎn)成長模式的創(chuàng)新

　　企業(yè)不是產(chǎn)品的優(yōu)勢，而是商業(yè)模式的優(yōu)勢，時間關(guān)系不能多講，我舉一個例子，就是濟南的全運村，我記得9月17日綠城集團的執(zhí)行總裁陳勝華到海爾來拜訪我，當天就達成共識，9月30日就簽署協(xié)議，11月2日拿到土地，11月17日開工，當?shù)貨]有電、水的情況下，在有效工期1年7個月的時間內(nèi)完成了全運村的開發(fā)，78萬平方米的精裝修，使我們嘗到了甜頭，一個項目去年的銷售值達到了25億元，在綠城若干的優(yōu)秀項目中排在第二、第三位。

　　產(chǎn)品的項目，科技幾何體、商住集合體。我剛?cè)ズ柕臅r候，有人說盧鏗去海爾不會超過6個月，因為無法接受制造業(yè)的模式，我目前在海爾已經(jīng)二年多了，去年做了很大的觀念自我顛覆，將原來抵觸和不理解，認為隔行如隔山的制造業(yè)的管理模式，全面的吸收整合并且應(yīng)用于海爾地產(chǎn)的管理上，而且嘗到了甜頭，例如“四證”的取得，一般是6—8個月拿得到，我第一次聽說用制造業(yè)的方法辦證是成都的藍光，聽楊總說的，后來研究了海爾的情況，我們制作了手冊，而且跟辦四證的官員定了目標，需要五個月內(nèi)辦好證，結(jié)果靠我們的手冊和激勵機制提前10天完成，提前一天獎勵6000元，為什么要獎勵6000元，當時的資金利息如果多一天是1.2萬元，節(jié)省一天就獎勵一半，實際上將海爾的管理思想用到具體的地產(chǎn)實踐中，這也是去年取得四倍成長關(guān)鍵的因素。

　　我們從海爾冰箱、彩電事業(yè)部學(xué)習(xí)了相關(guān)的經(jīng)驗應(yīng)用于地產(chǎn)部，中國制造業(yè)的地產(chǎn)有不少，例如雅戈爾、聯(lián)想的融創(chuàng)、海信等等，我們希望海爾資源的利用，管理思想的利用，加上海爾地產(chǎn)的創(chuàng)造力成為中國制造業(yè)的第一位。

　　海爾地產(chǎn)的創(chuàng)新說明了幾個問題，海爾選擇發(fā)展房地產(chǎn)是正確的，制造業(yè)是可能做好房地產(chǎn)的，海爾地產(chǎn)一定能夠做到與眾不同。

　　青島作為以前沒有出過大型房地產(chǎn)企業(yè)的城市，我相信會產(chǎn)生中國一流的房地產(chǎn)企業(yè)，海爾地產(chǎn)真正的精彩將從今年開始，謝謝大家。

　　主持人：謝謝盧鏗先生的精彩演講，現(xiàn)在請盧鏗先生臺上就坐，與巴曙松先生以及我們臺上特約評論員一起就“不確定經(jīng)濟走勢下企業(yè)創(chuàng)新”的話題展開精彩的觀點答問與互動。臺下的嘉賓也請積極的參與暨提問。

　　主持人：謝謝盧鏗先生、巴曙松先生，謝謝臺上的特約評論員的精彩問題，請大家下場在臺上稍事休息。

　　賀承軍：地產(chǎn)存在很多的不確定性，實際上經(jīng)過了多年的發(fā)展，已經(jīng)見怪不怪，2007年使大家驚慌失措，2009年的現(xiàn)象也覺得沒有什么了，所有的大城市和一線城市，房價上漲的比較高，導(dǎo)致了逆城市化的現(xiàn)象。國家建設(shè)部圍繞兩個模式爭論，一個是大都市，另外一個是小城鎮(zhèn)的發(fā)展模式。

　　前面五年的爭論中大家認為大都市圈占了上風(fēng)，這是房地產(chǎn)業(yè)集中攻關(guān)有關(guān)，因為房地產(chǎn)業(yè)是在大都市圈中發(fā)展，但是房地產(chǎn)本身的模式導(dǎo)致大中城市的模式不可持續(xù)，因此出現(xiàn)了中小城市發(fā)展的模式，我認為集中化的發(fā)展是不經(jīng)濟的，從農(nóng)民進城的體驗也可以看得出來。

　　八十年代改革開放后，農(nóng)民有了錢將房屋修繕好，打工后發(fā)現(xiàn)家里的房屋白修了，都浪費了。在大城市房價出現(xiàn)泡沫的情況下，農(nóng)民工大量回流的情況下，在就近的小城市購買房屋，我的老家房地產(chǎn)業(yè)也出現(xiàn)了火爆，買房的人都是在外打工的人，因此八十年代蓋的房屋已經(jīng)被顛覆了。

　　目前的小城鎮(zhèn)化的發(fā)展，是否會造成國家資源的浪費，土地政策暫時是不會變化的，房價或者是房地產(chǎn)市場也不會有太大和根本性的變化，這種情況下，巴曙松先生是研究金融的，這些方面有哪些抓手，謝謝。

　　巴曙松：很感謝賀先生的評論，也是理論界爭論的問題，我合并起來談?wù)?，現(xiàn)在房地產(chǎn)界的真實性的問題是什么，還是供求缺口的問題，教課書上有一句話，供求的問題，該問題如果不解決是無法解決其他的問題，無論是三至五線城市的發(fā)展，無論是購買、租賃還是廉租房，一個家庭需要一個房屋對應(yīng)，現(xiàn)在家庭數(shù)量和房地產(chǎn)存量的套數(shù)大概是1：0.8左右，不同的城市是不一樣的，大致的情況是這樣的。實際上是無法回避供給缺口的，其他的問題是從屬于此的。

　　很多人說地王推高了房價，價格不是由成本決定的，我們要建彩電、冰箱廠，如果通管大幅度的漲價，消費者是不買賬的，如果想回避這一點解決中國城市化房地產(chǎn)的問題是不可能的。

　　你提到了在縣城購買房屋，還是有土地的問題。土地的供應(yīng)在2009年實際上完成了60%，擴大供給包括了土地供給和結(jié)構(gòu)上的中低價房，也包括容積率管制的放松，這些方面如果沒有解決，就很難解決問題。物業(yè)稅是否可以解決房地產(chǎn)的問題，美國已經(jīng)實行了多年的物業(yè)稅，但是也無法避免房地產(chǎn)的泡沫，因此還是要回到解決供求缺口的主線上。

　　巴曙松：我們歡迎陳淮教授返回會場。

　　陳淮先生剛才講了中國經(jīng)濟很多不確定性，2010年是有四個確定性，恰恰加大了房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的不確定性。

　　周開國：今天談的內(nèi)容主要是圍繞不確定性，談的又是房地產(chǎn)，關(guān)鍵是房地產(chǎn)價格的不確定性，我經(jīng)常思考房地產(chǎn)價格，到底受哪些因素的影響，我們作為學(xué)者要研究房地產(chǎn)價格是非常復(fù)雜的，從簡單的現(xiàn)實進行思考，為什么房價一上升就上升的如此之快，2008年房地產(chǎn)企業(yè)非常的悲觀，但是后面的幾個月突然的爆發(fā)了，因此說明有很多的因素影響房地產(chǎn)價格。

　　政府、房地產(chǎn)企業(yè)和房地產(chǎn)購買者決定了價格，應(yīng)該是三方博弈的結(jié)果，如果要影響價格，在三個方面會有相應(yīng)的行動，從而干擾房地產(chǎn)價格。例如企業(yè)和政府之間的關(guān)系是怎樣的，父子關(guān)系，兄弟關(guān)系，朋友關(guān)系，至少關(guān)系是復(fù)雜的，政府有哪些行動、政策和措施，必然會影響到房地產(chǎn)，對于個人而言，房屋是具有雙重屬性的，一個是消費品，同時也是投資品，買房者不僅僅是當做住房的需求，很多人是買來投資的，從房屋的空置率就可以得到答案，不要看房屋銷售面積增長有多大，同時也要看到空置率有多少。

　　對于房地產(chǎn)企業(yè)而言，對未來房價的不確定性，政府和消費者應(yīng)該有怎樣的行動，巴教授認為房地產(chǎn)的未來和不確定性應(yīng)該如何平抑，政府應(yīng)該如何做？

　　盧鏗：我認為應(yīng)該用綁架來說，昨天下飛機被記者綁架，來的路上有40多分鐘，一直在應(yīng)對政府，本來今天論壇講完后，我要去機場的，主持人將我綁架了，房價被誰綁架了，被成本綁架了，成本中主要的是什么，主要是低價，土地價格的飆升是誰都無法想象到的，因為地方政府用最簡單的方法取得了現(xiàn)金，這種方法讓地方政府放棄是很難的，因為地方政府要發(fā)展是很難的，除非有其他的渠道，作為政府官員而言，看到的土地就是錢，就是現(xiàn)金，就是發(fā)展政績的資源，而且來的最快，最沒有風(fēng)險。本來招拍掛是三種方式，我們忽悠了很久，要用招標的方式，但是沒有人理，今后也不會有人理，因為招標是最合理的，是帶著方案來做的，誰對土地理解的最透徹，最能創(chuàng)造出社會價值，誰就會中標，政府用最輕松的方法，不得罪任何人的方法，拿到最高利益的方法，就是價高者得，因此用了摘牌和拍賣的方式，現(xiàn)在全國沒有任何的地方用招標的方式。最近綠城在浦東拿了一塊地，起拍價和最終價格相差4倍，老板也不希望這么高的價格，成本最重要的因素就是地價，實際上開發(fā)商的成本中有很多是冤枉的，應(yīng)該引起國家的高度重視，例如停車位的配置的問題，現(xiàn)在無論什么樣的項目，配置車位的比例都是很高的。有的項目一家人兩個車位是不夠的，有的項目100戶人中只有二、三十個車位，但是這些車位閑置后沒有用，會造成怎樣的情況，長期沒有人購買，等到住小區(qū)的人有能力購買車位的時候，就已經(jīng)搬走了，還有就是人防的損失，現(xiàn)在的人防要不開發(fā)商交現(xiàn)金給人防辦，要不自己做，如何防原子彈的工程，現(xiàn)在的原子彈是無法打擊的，美國為了打擊伊朗研究鉆地60米的原子彈，當時炸我國大使館的導(dǎo)彈是從兩個不同的方向打擊相同的房間，我們是無法防護的，但是為了滿足某些要求，必須要做的，這是國家的損失，因為我們將這些成本轉(zhuǎn)嫁給了消費者。

　　現(xiàn)在很多城市中，開發(fā)商的所得稅是年初就交的，自然的就將成本拉高了，因此成本轉(zhuǎn)嫁了，開發(fā)商利用房價的上升起哄，作為企業(yè)來說，同樣的產(chǎn)品四個開發(fā)商，你們將價格抬上去了，我不可能賣低價了，因此房價被成本和地價綁架了，被巴教授說的供求關(guān)系綁架了，要建設(shè)的原因很簡單，就是多供應(yīng)土地。

　　賀承軍：請盧總談一下制造業(yè)的創(chuàng)新，十年前王石提出新住宅運動，您體會是怎樣的？

　　盧鏗：十年前提出新住宅運動的是我，并不是王石。我們的做法跟萬科探索的方向是不一樣的，萬科探索的是整體結(jié)構(gòu)地，海爾做的是內(nèi)在，海爾有很多的產(chǎn)品，希望開發(fā)商可以繼承使用，除了大家知道的白色家電和黑色家電外，還有智能化，太陽能、地緣熱、水源熱等等系統(tǒng)都有的，室內(nèi)可以繼承的產(chǎn)業(yè)化都有的，海爾地產(chǎn)做的都是精裝修，作為繼承的手段將這些產(chǎn)品都做出來，希望今后形成繼承的模式為大家所用。

　　主持人：因為時間有限，提問到此為止。大家可以將提問放到后面的環(huán)節(jié)。

　　接下來我們進行的環(huán)節(jié)是本次論壇的本屆論壇重頭戲“華譽景觀·2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強企業(yè)總評榜（G30）”將隆重發(fā)布。我們先有請觀點新媒體、博鰲房地產(chǎn)論壇、城市觀點論壇秘書長陳詩濤女士為我們進行”2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強企業(yè)”總點評。

　　陳詩濤：現(xiàn)在由我發(fā)布“華譽景觀·2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強企業(yè)總評榜（G30）”，我解釋3個G代表什么，偉大、光榮和集體，本次的榜單調(diào)查的 時間，統(tǒng)計的時間是2009年1—11月份，有四大體系構(gòu)成，第一個是運營體系占了30分，由銷售業(yè)績和儲備、總資產(chǎn)、銷售面積、在建項目5個單項指標構(gòu) 成，參考的指標有總資產(chǎn)銷售面積和在建項目在本年度作為參考性評分，財富指標30分，資產(chǎn)負債率、毛利率、凈利率、流動比率和速動比率構(gòu)成，品牌指標20 分，品牌指標體系由品牌熟知度及品牌認可度構(gòu)成，管理體系20分，由團隊建設(shè)、管理模式、領(lǐng)導(dǎo)力及執(zhí)行效率構(gòu)成。

　　我們在調(diào)研的時間中，采取了以下的方法，運營和財務(wù)指標獲取是通過公開信息，專業(yè)結(jié)構(gòu)提供，例如大連萬達、星河灣、中糧等未提供數(shù)據(jù)就無法進入。

　　品牌、管理兩大指標體系采用了行業(yè)公眾問卷的形式進行全國性調(diào)查。調(diào)研的對象是2009年年度主營在中國大陸的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，我們盡量的覆蓋 到上市企業(yè)到未上市企業(yè)，從一線企業(yè)到二線企業(yè)，從國有企業(yè)到民營企業(yè)，榜單截止到11月30日，總共有10個榜單，作為成果。

　　我們發(fā)現(xiàn)了以下幾個焦點，2009年房地產(chǎn)的高峰期四大城市是熱點，西部城市是增長點，華南占了13家，北京7家，華東6家，西北成都和重慶各 2家，華東區(qū)域入選的6家企業(yè)中全部是民營企業(yè)，北京區(qū)域入選的7家企業(yè)只有SOHO一家是民營企業(yè)，2009年下半年，我們發(fā)現(xiàn)26家是上市企業(yè)，4家 是未上市企業(yè)，而這4家也在上市之路上，截止11月30日，萬科成為首家突破500億元的企業(yè)，保利可圈可點，超越200億元的企業(yè)有10家，超越300 億元的企業(yè)有5家，土地儲備中，排名前20家的企業(yè)，擁有4.78億平方米的土地儲備，超越3000萬的土地有6家，恒大是土地王，其中5家是華南企業(yè)， 并沒有包含12月份最新出的地王數(shù)據(jù)。

　　在財務(wù)指標中我們發(fā)現(xiàn)了一個現(xiàn)象，中國房地產(chǎn)企業(yè)普遍有一個困境，資產(chǎn)是高負債，流動比例普遍偏低，大部分低于安全線，在目前的三項指標都表現(xiàn)合格及優(yōu)秀標準的只有SOHO中國和華潤置地。在利潤指標中，我們發(fā)現(xiàn)入選的30家企業(yè)中，平均凈利潤是21.64%，處于一個行業(yè)的合理水平。而其中一個現(xiàn)象，4家企業(yè)全部超過20%。最差的是深圳，沒有一家超過凈利率平均水平，平均凈利率只有17%。在品牌管理體系中，我們發(fā)現(xiàn)中國房企急需提高，總共發(fā)出了1萬份問卷，收到1781份有效問卷中，五項單項指標中萬科高居榜首，是唯一一家所有單項指標超過70%的企業(yè)，其余的29家沒有一家企業(yè)有兩項指標得到超過60%的認同，在區(qū)域品牌中萬科在品牌及管理上占據(jù)高位，北方只有SOHO中國所有指標進入前十，上海企業(yè)沒有一家進入前十。

　　關(guān)于榜單更多全面的詳細的信息可以進入觀點網(wǎng)G30專題頁面，還有今天拿到的年度雜志上都有具體介紹。本次的調(diào)查可能會有失誤和不盡完美之處，我們得到了100多家傳媒和上千家房地產(chǎn)企業(yè)的支持，在失誤中我們相信努力的表現(xiàn)出專業(yè)和對房地產(chǎn)的熱忱，明年2010年我們將繼續(xù)評選出2010年的地產(chǎn)G30，同時希望我們的總評榜可以得到在座和行業(yè)的認同，同時更希望這份榜單上很多的指標，在可能引起爭議同時可以得到行業(yè)的關(guān)注、探討和思考。謝謝大家。

 

　　現(xiàn)在激動人心的時刻已然到來，我們將總結(jié)與表彰本年度行業(yè)30強企業(yè)并發(fā)布華譽景觀·2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強企業(yè)總評榜(G30)。

　　現(xiàn)在有請今天到場的本年度行業(yè)30強企業(yè)精英們上場，讓我們一起見證這個光榮而驕傲的時刻！有請：

　　廣州萬科房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理 喻 彬 先生

　　中海地產(chǎn)廣州有限公司副總經(jīng)理 曾志球 先生

　　富力地產(chǎn)集團執(zhí)行董事 呂勁 先生

　　重慶市金科實業(yè)(集團)有限公司副總裁 李戰(zhàn)洪 先生

　　金地集團董事會秘書 徐家俊 先生

　　龍湖集團客戶及公司品牌部公共事務(wù)行政總監(jiān) 余 潔 女士

　　恒大地產(chǎn)總裁助理 柯鵬 先生

　　福晟集團董事長兼總裁  潘偉明 先生

　　雅居樂集團營銷總監(jiān) 劉鵬飛 先生

　　卓越集團副總經(jīng)理、融資總監(jiān) 鄔風(fēng)柏 先生

　　龍光地產(chǎn)股份有限公司董事會秘書 肖旭 先生

　　合生創(chuàng)展廣州地區(qū)營銷總監(jiān) 韓智 先生

　　碧桂園控股有限公司區(qū)域總監(jiān) 盧燕明 女士

　　合景泰富集團公共事務(wù)總監(jiān) 周勵 女士

　　保利房地產(chǎn)集團代表 陶苗 女士

　　有請上臺。

　　今天我們將在歲末收獲沉甸甸的喜悅，也在乍暖還寒的季節(jié)里討論房地產(chǎn)業(yè)的未來。我們將盤點那些在2009年里，中國地產(chǎn)界最具有代表性的企業(yè)表現(xiàn)，尋找這一年里那些堪稱為偉大的房地產(chǎn)企業(yè)、勇于追求光榮的房地產(chǎn)企業(yè)以及躋身于中國最優(yōu)秀行列的房地產(chǎn)企業(yè)群體。

　　現(xiàn)在請允許我代表主辦機構(gòu)隆重發(fā)布： "華譽景觀·2009年中國房地產(chǎn)行業(yè)年度30強企業(yè)總評榜（G30）總排名"暨 年度卓越表現(xiàn)企業(yè) 他們是：

　　2009年度卓越表現(xiàn)企業(yè)：綠地集團

　　2009年度卓越表現(xiàn)企業(yè)：福晟集團

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第30名企業(yè)：  成都置信

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第29名企業(yè)：  龍光地產(chǎn)

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第28名企業(yè)：  藍光地產(chǎn)

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第27名企業(yè)：  新湖中寶

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第26名企業(yè)：  卓越集團

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第25名企業(yè)：  方興地產(chǎn)

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第24名企業(yè)：  北辰實業(yè)

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第23名企業(yè)：  復(fù)地集團

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第22名企業(yè)：  瑞安房地產(chǎn)

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第21名企業(yè)：  首創(chuàng)置業(yè)

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第20名企業(yè)：  金融街控股

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第19名企業(yè)：  合景泰富

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第18名企業(yè)：  合生創(chuàng)展

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第17名企業(yè)：  世茂房地產(chǎn)

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第16名企業(yè)：  仁恒置地

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第15名企業(yè)：  雅居樂

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第14名企業(yè)：  遠洋地產(chǎn)

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第13名企業(yè)：  招商地產(chǎn)

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第12名企業(yè)：  碧桂園

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第11名企業(yè)：  綠城中國

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第10名企業(yè)：  富力地產(chǎn)

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第9名企業(yè)：  恒大地產(chǎn)

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第8名企業(yè)：  金科集團

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第7名企業(yè)：  金地集團

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第6名企業(yè)：  龍湖地產(chǎn)

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第5名企業(yè)：  華潤置地

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第4名企業(yè)：  SOHO中國

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第3名企業(yè)：  保利地產(chǎn)

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第2名企業(yè)：  中國海外

　　2009行業(yè)年度30強企業(yè)之第1名企業(yè)：  萬科企業(yè)

　　主持人：謝謝大家，一起見證這一光榮的時刻！請廣州萬科房地產(chǎn)有限公司副總經(jīng)理 喻 彬 先生留步，作為年度三十強企業(yè)代表發(fā)表感言

　　喻 彬：尊敬的各位嘉賓，大家好，很高興能夠代表萬科領(lǐng)取這個獎，非常感謝各位評委和嘉賓對萬科的支持和肯定，參加觀點舉辦的年度30強的評比，也是跟優(yōu)秀同行交流學(xué)習(xí)的難得機會，剛才聽到了各位領(lǐng)導(dǎo)和老師的精彩演講，讓我深受啟發(fā)，在此請允許我代表萬科向活動的主辦方和各位嘉賓表示真誠的謝意，同時祝愿觀點主辦的評選活動越辦越精彩，今天萬科剛剛宣布了12月的銷售業(yè)績，2009年全年實現(xiàn)銷售面積660.36萬平方米，銷售金額634.2億元，意味著中國的房地產(chǎn)行業(yè)終于邁入了600億時代，這是令人鼓舞的數(shù)字，中國房地產(chǎn)行業(yè)的增長速度還沒有結(jié)束，后面的故事更加的精彩，萬科愿意跟各位同時共贏，預(yù)祝在2010年的歷程中走的更快，走的更遠，在此向各位表示感謝，希望大家今后一如既往的支持和故吏萬科，謝謝大家。

　　主持人：謝謝大家，請下臺稍事休息，接下來我們將進入城市觀點論壇中國行年度論壇每年濃墨重彩的保留節(jié)目精英對話環(huán)節(jié)。

　　房地產(chǎn)創(chuàng)造奇跡的2009年剛剛過去，年底出現(xiàn)的政策轉(zhuǎn)型及2010年仍然不明朗的經(jīng)濟形勢為房地產(chǎn)業(yè)的未來了更多不確定的因素。今天城市觀點論壇精英對話環(huán)節(jié)的主題就是我們本次論壇的主題："不確定經(jīng)濟走勢下的房地產(chǎn)"

　　我們請出精英對話的主持嘉賓，他們是：

　　著名經(jīng)濟學(xué)家、國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松（先生）

　　合富輝煌集團首席市場分析師黎文江（先生）

　　及本次對話的對話嘉賓：

　　中國房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會副會長兼秘書長朱中一先生

　　著名經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳 淮先生

　　著名經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘  偉先生

　　金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟管理學(xué)院博士杜麗虹女士

　　富力地產(chǎn)集團執(zhí)行董事 呂  勁先生

　　黎文江：請巴教授先說。

　　巴曙松：我們分工吧，我專門負責(zé)看表，我們在12：30分準時結(jié)束，我要讓大家餓的時間太長，臺上有六位專家，一共有50分鐘，每個人大概有9分鐘不到，所以我的建議是，讓每個專家先花3—5分鐘時間，將2010年房地產(chǎn)市場最想說的話進行表達，之后是臺下提問。

　　黎文江：我最想說的是，因為我在2008年底曾經(jīng)說過，廣州市2009年房價會保9000元/平方米，現(xiàn)在看來去年廣州市的房價達到了9300元/平方米，比2008年稍微低了一點，成交量是10年中最高的，達到了9700萬平方米，可以說是量價齊升，這是我最滿意的一點。

　　鐘  偉：討論房價之前我請教大家兩個問題，請大家仔細的思考，1987年的1萬元的幣值跟2008、2009年多少錢是相當?shù)摹?/p>

　　目前，假定還可以工作10—20年，退休的時候，如果再活30年，大概需要多少退休金，如果可以大概估計出這兩個問題，關(guān)于房價的爭議就可以停止了。

　　杜麗虹：我就簡單的說三句話，今天的主題是不確定，我想說幾個確定的事。我個人認為，首先現(xiàn)在的房價是有泡沫的，第二個確定的事情，這個泡沫是會破滅的，什么時候破滅是不確定的。第三，在破滅的泡沫的背景下，地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)該如何做，大家聽我下午的發(fā)言，地產(chǎn)企業(yè)的財務(wù)安全底線。

　　巴曙松：還做廣告。

　　陳淮：一輩子大概要吃20萬個雞蛋，需要存那么多的錢嗎，有一只母雞就夠了，2009年房地產(chǎn)政策有成功，有成就，也有不足，也有缺陷。

　　三得

　　2009年成功實現(xiàn)了經(jīng)濟保8%，如果中國作為發(fā)展中國家沒有一定的經(jīng)濟擴張速度，就業(yè)和財政速度，我們的就業(yè)、銀行、資產(chǎn)安全以及主要基礎(chǔ)產(chǎn)業(yè)的盈利狀況就將惡化，因此保8%是功不可沒。

　　2009年的政策，住房保障體系比原來的設(shè)想大大加速了，步伐邁得更快，從2007年末擴大廉租房覆蓋范圍，2008年擴大廉租房投資規(guī)模，去年中央經(jīng)濟工作會議提出保障性住房從750萬套擴大到1450萬套。

　　我們在保增長，投入4億億元積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策方面，在基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)方面大大加快了城市化基礎(chǔ)設(shè)施改善和城市環(huán)境的改善和城市功能的改善。這種改善毫無疑問使老百姓的住房自身的價值和有效性、宜居性都大大提高了。

　　因為刺激房地產(chǎn)政策中的營業(yè)稅征免年限的改變，造成了投機性的狀況，導(dǎo)致部分城市的房價過快上漲，就象吃藥一樣，先治最重的部分，但是有負作用。

　　因地制宜和各地方發(fā)展不平衡方面的政策有瑕疵和缺陷。一刀切的性質(zhì)還是比較多的，因此大城市和中小城市，東部和西部的差別性沒有注意到，

　　政策執(zhí)行主體配置不當，比如說20%首付，7折優(yōu)惠的利率交給銀行做，銀行是企業(yè)，企業(yè)是追求利潤最大化的，既然是援助低端群體買房的政策，屬于公共產(chǎn)品政策，該政策代價毫無疑問應(yīng)該由政府承擔(dān)，交給銀行做，銀行自然就要將信貸資源盡可能多的有意無意配置到資產(chǎn)信用高，收入穩(wěn)定，風(fēng)險較小的社會群體上，這縮小了當初政策以援助和改善困難群體的效果，以上是對2009年的回顧，謝謝大家。（待續(xù)）