政策的轉(zhuǎn)向性極快，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略靈活性卻很低，因此企業(yè)需要警惕和預(yù)防調(diào)控失效帶來(lái)的后果。

　　觀點(diǎn)網(wǎng) 見(jiàn)習(xí)生 周靜怡 1月10日（周天），國(guó)務(wù)院辦公廳下達(dá)的《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，這個(gè)被業(yè)內(nèi)簡(jiǎn)稱“國(guó)十一條”的《通知》首次明確地對(duì)“國(guó)內(nèi)部分城市存在房?jī)r(jià)上漲過(guò)快等問(wèn)題”發(fā)出了泡沫警示。

　　1月7日出席“城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2009年度論壇”并發(fā)表演講的金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士在論壇上堅(jiān)持認(rèn)為，房地產(chǎn)行業(yè)已出現(xiàn)泡沫，并且泡沫一定會(huì)破滅。

　　解讀：調(diào)控力度不大

　　在“國(guó)十一條”引起一片暗涌時(shí)，杜麗虹女士對(duì)觀點(diǎn)新媒體表示了自己的看法，其認(rèn)為該政策的一系列調(diào)控自身力度并不大，并且再次強(qiáng)調(diào)，目前市場(chǎng)是以投資性需求購(gòu)房為主導(dǎo)力量。政策的轉(zhuǎn)向性極快，房地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略靈活性卻很低，因此企業(yè)需要警惕和預(yù)防調(diào)控失效帶來(lái)的后果。

　　對(duì)于“國(guó)十一條”中有關(guān)“嚴(yán)格二套住房貸款管理，抑制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，二套貸款首付款比例不得低于40%”的要求，杜麗虹認(rèn)為本次出臺(tái)政策自身力度并不是很大。

　　“當(dāng)前的主力購(gòu)房人群不是投機(jī)客，而是投資客，這些人大多有能力支付40%的首付，但是持續(xù)的政策出臺(tái)，確實(shí)可能令購(gòu)房人推遲購(gòu)房決策，持幣觀望房?jī)r(jià)走勢(shì)，從而影響整體成交量。”杜麗虹如是解釋。

　　杜麗虹認(rèn)為，“國(guó)十一條”政策的意圖是想把房?jī)r(jià)穩(wěn)定在當(dāng)前水平，而如果房?jī)r(jià)穩(wěn)定在當(dāng)前水平，則銷量必然較2009年下降，降幅至少在20%以上。而因?yàn)橥顿Y性需求對(duì)房?jī)r(jià)的漲跌趨勢(shì)更敏感，因此其中投資性需求會(huì)減少。

　　杜麗虹表示，想控制住房?jī)r(jià)并不容易，因?yàn)榱鲃?dòng)性過(guò)剩的問(wèn)題是整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)系統(tǒng)的問(wèn)題，所以單純針對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)控政策并不能完全抑制住投資性需求。

　　“如果本輪調(diào)控政策失效，房?jī)r(jià)繼續(xù)保持較快速增長(zhǎng)，那么，投資性需求會(huì)進(jìn)一步放大，膨脹的泡沫會(huì)積累更高的風(fēng)險(xiǎn)，那時(shí)泡沫的破滅將帶來(lái)較大殺傷力。”杜麗虹再次強(qiáng)調(diào)對(duì)地產(chǎn)泡沫的擔(dān)憂。

　　警惕：激進(jìn)企業(yè)受考驗(yàn)

　　“如果房?jī)r(jià)下降，那么投資性需求會(huì)進(jìn)一步減少。但客觀地講，如果2010年房市調(diào)整，受沖擊的企業(yè)還不是很多，因?yàn)槎鄶?shù)企業(yè)還沒(méi)來(lái)得及把財(cái)務(wù)杠桿用滿。而在2009年最為激進(jìn)的一批企業(yè)將面臨考驗(yàn)。”

　　杜麗虹也曾在“城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行2009年度論壇”上闡述了其對(duì)“激進(jìn)派”地產(chǎn)企業(yè)的擔(dān)憂。

　　“地產(chǎn)企業(yè)，要比投機(jī)房屋的人靈動(dòng)性更差，今天花幾十億元購(gòu)買土地，等開(kāi)發(fā)后再賣就是二、三年后的事情，只要做了買地的決策，就被困在這里二、三年，沒(méi)有太多的靈動(dòng)性，當(dāng)?shù)禺a(chǎn)市場(chǎng)發(fā)生轉(zhuǎn)折的時(shí)候，很多地產(chǎn)企業(yè)是沒(méi)有應(yīng)對(duì)能力的。很多的危機(jī)是在高峰期埋下的，地產(chǎn)企業(yè)如果賭政策和投機(jī)的時(shí)候，不要忘記靈活性要比個(gè)人購(gòu)房者小得多。”

　　“總之，短期的政策效力很難判斷，也不應(yīng)該成為地產(chǎn)企業(yè)決策的主要依據(jù)，因?yàn)檎叩霓D(zhuǎn)向可能很快，但地產(chǎn)企業(yè)的戰(zhàn)略靈活性卻很低（一旦購(gòu)地，就會(huì)被這塊土地套牢至少2-3年）。”杜麗虹在解讀“國(guó)十一條”的時(shí)候依然對(duì)地產(chǎn)企業(yè)提出了警告：“當(dāng)我們看到紅燈再踩剎車，可能為時(shí)已晚了。”