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　　<<城市觀點(diǎn)論壇中國行2009年度論壇現(xiàn)場直播（上）

　　<<城市觀點(diǎn)論壇中國行2009年度論壇現(xiàn)場直播（下）

　　呂  勁：大家好，我是富力地產(chǎn)的，因?yàn)槿ツ甑赝蹩偸窃谖覀兩砩习l(fā)生，因此話題比較多，我很久沒有參加觀點(diǎn)針鋒相對的活動(dòng)了，開發(fā)商沒有學(xué)者很多的爭論，我們埋頭做自己的事情，好的地塊就埋頭做研究，埋頭籌資并且將項(xiàng)目拿下來。我認(rèn)為經(jīng)過去年大的反復(fù)，全中國的發(fā)展商，包括服務(wù)商以及觀點(diǎn)，大家都進(jìn)了一大步，心態(tài)更健康，對行業(yè)的發(fā)展把握的更透徹，風(fēng)險(xiǎn)的控制也有很大的提升，例如2007年的時(shí)候，富力地產(chǎn)業(yè)在佛山獨(dú)立舉牌拿了40多億元的地，但是這塊地樓面單價(jià)并不貴，要獨(dú)立的支撐新的城區(qū)一家公司相對的風(fēng)險(xiǎn)是比較高的，因此最后經(jīng)過慎重的研究我們放棄了，去年也看到了很多新聞，并不是因?yàn)榈赝醵艞壛?，而是因?yàn)榭傮w平衡公司的經(jīng)營策略，為了防范風(fēng)險(xiǎn)，到了去年年底又聯(lián)合三家企業(yè)拿下了中國有史以來最大的地王，創(chuàng)造了拍賣的紀(jì)錄，三家共同拿，風(fēng)險(xiǎn)降低了，不是光拿地，現(xiàn)在中國最大的開發(fā)商中，大家可以看得到，實(shí)際上都沒有炒地的開發(fā)商，炒地已經(jīng)成為過去的故事，現(xiàn)在可以炒的都是中小開發(fā)商，大的開發(fā)商都不會(huì)炒地的，政府也不允許的。

　　大家都將矛頭對準(zhǔn)政府，地方政府是推動(dòng)房價(jià)最大的原因，大家不能只看到負(fù)面，實(shí)際上地方政府也立了大功的。包括廉租房的建設(shè)，即使現(xiàn)在不太理想，已經(jīng)比多年前有了很大的進(jìn)步，這是地方政府財(cái)力加強(qiáng)情況下才可以做得到的。無論怎么說，這個(gè)行業(yè)所有牽涉的人都是贏家，包括沒有人強(qiáng)迫老百姓買樓，他們買到樓也是贏家。

　　2003年在北京的時(shí)候，32億元就是中國地王了，所有的開發(fā)商都認(rèn)為周邊的樓價(jià)賣6000元/平方米，陳教授也感覺到東三環(huán)周邊就賣6000元/平方米，我們獲得的樓面地價(jià)是2400元/平方米，所有北京的開發(fā)商都認(rèn)為我們瘋掉了，第一期推出時(shí)賣的是7300元/平方米，賣到最后北京富力城已經(jīng)斷貨了，最后上漲到1.3萬元/平方米，現(xiàn)在這樣的樓都已經(jīng)超過了2.5萬元/平方米，真正受益者還不是開發(fā)商，而是所有買了樓的購買者，這樣的故事不斷的發(fā)生，經(jīng)過去年的大起大落，絕大部分優(yōu)秀的開發(fā)商的心態(tài)都進(jìn)行了調(diào)整，也有個(gè)別的公司有不同的策略，剛才盧鏗先生介紹海爾，中國制造業(yè)最響的一塊牌子，他們也來做地產(chǎn)，包括全中國最暴利的行業(yè)之一煙草行業(yè)也開始要做地產(chǎn)了，金融業(yè)就不要提了，中國很多優(yōu)秀的企業(yè)、專家和經(jīng)濟(jì)學(xué)家越來越多的關(guān)注地產(chǎn)行業(yè)，在國民經(jīng)濟(jì)中無論是中央還是地方，地產(chǎn)行業(yè)扮演的角色正面的要比負(fù)面多得多，無論將來的形勢怎樣變化，無論如何不確定，行業(yè)是確定的，行業(yè)的從業(yè)人員是越來越健康的，對風(fēng)險(xiǎn)的控制越來越高，中央政府2007年經(jīng)驗(yàn)不夠，突然政策力度反復(fù)的很大，到了2008年調(diào)轉(zhuǎn)180度給予政策的支策，2009年出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策也是經(jīng)過深思熟慮出臺(tái)了行之有效的辦法。

　　我個(gè)人認(rèn)為，最確定的就是行業(yè)一定會(huì)在中國今后若干年中更健康的發(fā)展，全中國的老百姓都將因?yàn)樾袠I(yè)的發(fā)展成為更大的受益者，謝謝大家。

　　朱中一：參加本次會(huì)議我是很有收獲的，包括陳淮主任和巴曙松兩位專家的對話，將兩個(gè)人的話結(jié)合起來，這就是很好的答案。每個(gè)人因?yàn)闀r(shí)間的問題，不可能將問題論述的很完全，將兩個(gè)人的話加起來，很多的問題都可以回答了。

　　通過2007、2008、2009年市場的波動(dòng)，無論是企業(yè)、政府對市場的認(rèn)識(shí)，調(diào)控能力的增強(qiáng)是大大提高，從規(guī)律性上要認(rèn)識(shí)，還有就是受外界因素的影響，我們?nèi)绾芜m應(yīng)。我碰到一些企業(yè)總是問，下一步如何辦，該怎樣辦，我想的是怎樣的事情。很多的行業(yè)都進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)，因?yàn)榇蠹铱春梅康禺a(chǎn)行業(yè)，我們是房地產(chǎn)行業(yè)中的從業(yè)人員，就應(yīng)該想如何做得更好，如何研究別人的長處，我聽了海爾的盧總的觀點(diǎn)后，深有體會(huì)。海爾在電器上很成功，將制造業(yè)的內(nèi)容引入房地產(chǎn)行業(yè)，使房地產(chǎn)行業(yè)的管理更好，包括中海是搞建筑出身的，因?yàn)樽鲞^建筑，因此管理方面要比其他的房地產(chǎn)企業(yè)管理的更加的精細(xì)，我們要考慮借鑒其他行業(yè)的長處將企業(yè)做好，將我們的產(chǎn)品做好，而不是考慮今后如何做，也不要擔(dān)心政策如何改變。

　　有一點(diǎn)要糾正，主持人說現(xiàn)在是政策轉(zhuǎn)型的階段，實(shí)際上媒體最喜歡使用這樣的詞語，“國四”條中有三句話，并不表示房價(jià)轉(zhuǎn)型了，因此媒體一定要正確的引導(dǎo)，如果媒體不正確的引導(dǎo)，本來大家就在十字路口，結(jié)果搞得個(gè)個(gè)都沒有方向了。

　　要使市場引導(dǎo)的健康發(fā)展，需要各方面的通力合作，經(jīng)過實(shí)踐的鍛煉，經(jīng)過實(shí)踐的磨煉，市場會(huì)越來越健康的，我們的行業(yè)無論如何都是越來越健康的。

　　巴曙松：已經(jīng)過了二十分鐘，還有35分鐘。杜博士說有泡沫，一定會(huì)破裂的，呂總說要建，現(xiàn)在地價(jià)高，所有人都得益，故事不斷的發(fā)生，下面請杜博士評(píng)論這種看法。

　　杜麗虹：我的觀點(diǎn)并不是針對呂總的。

　　巴曙松：好的辦法是對事不對人，我跟陳淮是很好的朋友，我們經(jīng)常的爭論，批評(píng)一下沒有關(guān)系的。泡沫是不是就這樣被吹起來的。

　　杜麗虹：我個(gè)人認(rèn)為一線城市的房價(jià)，肯定是存在泡沫的，因?yàn)槲易约簻y算了北京的情況，北京4—8個(gè)老人幫助年輕人支付房屋的首付，即使在北京可以享受優(yōu)惠利率7折，現(xiàn)在北京平均的月供收入比首付是30%，如果是100萬房屋的話，月供應(yīng)是8000元，這是一個(gè)三口之家平均收入的122%，國際上合理的月供收入是30%左右，中國放寬一點(diǎn)50%是可以承受的，北京現(xiàn)在要買到什么地方的房屋才可以達(dá)到平均收入家庭的月收入的50%，就要到六環(huán)附近購買，因?yàn)槲瀛h(huán)到六環(huán)的價(jià)格計(jì)算也達(dá)到了54%，北京月平均家庭收入已經(jīng)達(dá)到了6600元，兩個(gè)人相當(dāng)于每個(gè)人收入3300元左右，因此泡沫是存在的，今天的房價(jià)已經(jīng)沒有剛性需求釋放的空間了，今天的房價(jià)還可以上漲，主要的因素是流動(dòng)性，過剩的流動(dòng)性支撐房價(jià)的上漲。

　　巴曙松：泡沫的邊界在哪里，破在地產(chǎn)商還是破在消費(fèi)者。

　　杜麗虹：我認(rèn)為破裂的因素會(huì)源自于加息。

　　巴曙松：現(xiàn)在請呂總回答。

　　呂勁：鐘博士的水平高，應(yīng)該由鐘博士回答。

　　巴曙松：我覺得我是主持人，請呂總回應(yīng)杜博士的看法，因?yàn)槟銈儍蓚€(gè)人的觀點(diǎn)講的很有對應(yīng)性，可能加起來就是正確的答案。

　　呂勁：大家總是提泡沫，包括杜博士的年紀(jì)在中國還沒有經(jīng)歷過泡沫。前天晚上不知道大家是否有看物業(yè)的節(jié)目，就是全世界最高的迪拜塔落成儀式，第二天大家一定關(guān)心這個(gè)新聞，這是迪拜國有企業(yè)做的項(xiàng)目，我三年前曾經(jīng)代表富力地產(chǎn)跟該公司進(jìn)行商業(yè)談判。他們比萬科大得多，他們有38%是政府的股份，大家都在談迪拜泡沫，我現(xiàn)在進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)查。

　　在座各位到過迪拜的請舉手，去那里談生意的請舉手，去那里談過房地產(chǎn)開發(fā)生意的請舉手，現(xiàn)場的調(diào)查數(shù)據(jù)只有三個(gè)人，因此大家對迪拜的了解是比較少的我個(gè)人在阿布扎比就預(yù)言迪拜最終是不會(huì)有事的，這是中國沒有經(jīng)歷的事情，中國的感受是不同的。

　　中國的房地產(chǎn)厲害，任何的城市，北京、上海、廣州、深圳加起來也沒有迪拜厲害，講水平他們拋離我們很遠(yuǎn)，現(xiàn)在雖然出現(xiàn)了債務(wù)危機(jī)，這是某一家公司的危機(jī)，很快阿布扎比說小弟出事，大哥支撐，馬上就沒有事了，迪拜塔奉獻(xiàn)了大禮，將建筑物的名字改成大哥的名字。

　　去年冰島出現(xiàn)了危機(jī)，也沒有沉下去，美國也沒有事情，中國也不要自己嚇自己，我們這一代人要?jiǎng)?chuàng)造歷史，不要用歷史看我們的未來，這是無法看得到的。大家手上拿著蘋果看谷歌，現(xiàn)在都不需要到地圖上看，只需要在谷歌上看就可以了，效率提高了很多倍，我希望學(xué)者多一些不同的觀點(diǎn)，不要拿過去對比，不要說世界無法對比，就是中國都無法對比的，我個(gè)人的觀點(diǎn)是，行業(yè)一直是很健康的，今后會(huì)越來越健康，但是有很多的經(jīng)驗(yàn)是沒有的，在座的各位都應(yīng)該多去迪拜，這是全世界房地產(chǎn)發(fā)展最好的地方，他們現(xiàn)在也在經(jīng)歷調(diào)整，去迪拜買樓的都不是窮人，都不缺錢，樓價(jià)反復(fù)，他們心理的承受能力比我們強(qiáng)一百倍，我個(gè)人目前還是看不到迪拜的泡沫，更不要說中國的泡沫了。

　　巴曙松：在挑撥之下，還是有一點(diǎn)意思的。積極認(rèn)真的研究是很重要的，我想補(bǔ)充一點(diǎn)，魯迅先生曾經(jīng)講過，如果作家寫死亡，一定要自己先死的話，小說里就沒有死亡的故事了。

　　我想補(bǔ)充呂總一點(diǎn)，樂觀的預(yù)期是重要的，歷史的比較分析也是很重要的。

　　呂  勁：今天建設(shè)部有兩位在場，巴教授您小心點(diǎn)。

　　巴曙松：我看到杜博士比較緊張，我站在她這一邊，我是相機(jī)抉擇，哪邊力量弱，我就站在哪邊，迪拜如此富的地方，我在飛機(jī)上瞄了一下，那里的房價(jià)跟北京、上海相比還是便宜了很多，我們地下也沒有埋藏石油，我們的外匯儲(chǔ)備都是出口皮鞋襯衣賺回來的，他們在地下打空就可以出石油賺回來。

　　鐘  偉：迪拜地下沒有油，連淡水都沒有。

　　巴曙松：成本就更高了，現(xiàn)在請鐘教授發(fā)言。

　　鐘  偉：關(guān)于經(jīng)濟(jì)預(yù)測，我反復(fù)強(qiáng)調(diào)有三個(gè)要素，一個(gè)事情是什么，第二多大的可能性，三多長的時(shí)間，今天白天到晚上廣州市小雨概率為80%就是預(yù)測，缺乏了事情是什么，多長時(shí)間，多大可能性，如果沒有這些，都不是預(yù)測，就是聊天。如果說有泡沫，什么時(shí)候破裂，破裂的可能性是多大，這就跟我一定是會(huì)死的，但是死于18歲還是80歲是一樣的，沒有信息含量，違背了做預(yù)測的基本常識(shí)。

　　北京市的房價(jià)有多高，我們先不去管，也不要管收入和房屋比，首先要問杜博士，既然房價(jià)如此的高，為什么留在北京，而不退出北京，因?yàn)樵诙?、三線城市生活的更好，事實(shí)上是在北京和全國，如果房價(jià)越來越貴，商品房的面積就會(huì)變得越來越小，而不是越來越大，遺憾的是2005年北京平均面積來看，新房套型面積達(dá)多數(shù)是低于90平方米，2009年1—11月份商品房新房平均套型面積是115平方米，二手成交平均面積是110平方米，大家一方面埋怨房價(jià)貴，一方面在北京買更大更貴的房屋，2009年北京年輕置業(yè)者是34歲，我就是典型的住13.4平方米的副教授，住了很多年的筒子樓，現(xiàn)在北京市首次置業(yè)年齡大概是26歲，全國大中城市都是這樣的水平，比西方國家提早了10年，我昨天在車上說了嚴(yán)肅的話，80后要求父母給他們付首付，大學(xué)一畢業(yè)就要購買房屋這是他媽的不道德的。

　　所有購買房屋的金額中，如果房價(jià)越來越貴，我們的銷售回款嚴(yán)重的依賴于商業(yè)銀行的貸款，也就是說每年的銷售金額中，來自于商業(yè)銀行對個(gè)人所發(fā)放的按揭貸款和公積金貸款的比例將會(huì)上升，很遺憾2005年人民銀行發(fā)布了房地產(chǎn)金融報(bào)告，披露的數(shù)據(jù)是54%，2009年全年商品房銷售金額是4萬億元，全國在2009年發(fā)放的貸款不會(huì)超過1萬億元，按揭率下降到了25%以下的水平，因此我不太理解到底是怎么回事。

　　如果房價(jià)夠高，生活成本夠高，大多數(shù)年輕人會(huì)看著高房價(jià)望而卻步，一個(gè)月收入3000元，怎么能購買月供8000元的房子，北京的城市化率預(yù)估是2.4%，每年大約增加20—30萬的戶籍人口，盡管如此，涌入北京市的年輕人和流動(dòng)人口不是每況愈下，而是與日俱增，即便如此的高房價(jià)和昂貴的交通成本和遙遠(yuǎn)的交通出行距離，都無法低檔住受過高等教育或者是沒有受過高等教育壞有勃勃野心的年輕人涌入北京市?，F(xiàn)在說一線城市房價(jià)在2009年上漲過快是有可能的，如果說現(xiàn)在就出現(xiàn)了廣泛的泡沫這是絕無可能的。

　　巴曙松：我聽了鐘教授的演講，感覺住在北京市是世界上最幸福的人，朝鮮有一首歌叫做《我們是世界上最幸福的人》，我看到杜博士拿起了話筒，但是主持人沒有同意還要等一下。你說房地產(chǎn)有泡沫的時(shí)候，陳淮教授恍然大悟，一定有話要說。

　　陳淮：主持人說沒有死的人也可以寫死，沒有到過迪拜的人也可以斷言底下有油。我從來不討論泡沫又或者沒有的問題，如果大家從互聯(lián)網(wǎng)上看到我說有泡沫或者是有泡沫，全是記者編的。因?yàn)槲液湍憷斫獾呐菽静皇且换厥?。有一回記者問我房屋是否有泡沫，我說房屋估計(jì)沒有，如果有的話就是空心磚，第二天記者說陳淮說房地產(chǎn)沒有泡沫，在這里更正一下，有或者沒有泡沫我都沒有說過。

　　三十年前有專家給我們存預(yù)測，10億中國人穿不起皮鞋，用七種數(shù)學(xué)模型進(jìn)行模擬，將全中國的牛都?xì)⒘艘膊粔颉Ｄ莻€(gè)時(shí)候中國的牛存欄是有數(shù)的，今天在座的各位都穿得起皮鞋，巴曙松你夫人沒有50雙，也有48雙，中國去年出口了80億雙皮鞋，中國的牛殺光了沒有，沒有啊，現(xiàn)在不僅有專門吃肉的牛，分為肉牛和肥牛，還有喝牛奶的牛，還有制革的牛，牛生下來就不能打，一緊張牛皮就作廢了，這么多的牛哪里來的，這就是市場經(jīng)濟(jì)的魅力，魔力、活力和創(chuàng)造力。三十年前中國老百姓窮得10億人中有2.4億人吃不起飯，20年前中國有2億多人買不起冰箱，現(xiàn)在有人窮的買不起房屋，中國是進(jìn)步了還是退后了。

　　巴曙松是中國著名的金融專家，有資產(chǎn)價(jià)格不是虛擬價(jià)值的，你幫我舉一個(gè)，100元的票子，跟一張畫片進(jìn)行等值交換的時(shí)候才沒有泡沫，憑什么可以購買100元的東西。

　　巴曙松：這是一個(gè)金融難題，今天時(shí)間不夠。

　　陳淮：不會(huì)一并破裂，100元遲早恢復(fù)到購買力，相當(dāng)于一張畫片。

　　巴曙松：在朝鮮已經(jīng)出現(xiàn)100元換成1元。

　　陳淮：金融專家告訴我，貨幣的價(jià)值跟畫片是一樣的，大家不要相信虛擬性。

　　巴曙松：鼓掌。

　　陳淮：我們應(yīng)該說，中國走到大多數(shù)人購買房屋的目標(biāo)一定會(huì)達(dá)到的，而且比任何世界都快，比任何國家走過的路和時(shí)間更快，更短，但是無論如何也絕不可能在一夜之間實(shí)現(xiàn)。剛才呂總說賣富力城賣7000元/平方米，現(xiàn)在在北京一模一樣的就是在涿州，再過10年就是保定以南，這就是房地產(chǎn)價(jià)格變動(dòng)的規(guī)律。我們要認(rèn)真的研究客觀規(guī)律，認(rèn)真的總結(jié)城市建設(shè)和城市發(fā)展的規(guī)律，客觀規(guī)律不以人的主觀意志為轉(zhuǎn)移，不以金融專家和博士的主觀意志為轉(zhuǎn)移，也不以大多數(shù)人的主觀意志為轉(zhuǎn)移，謝謝。

　　巴曙松：掌聲越響，顯示房地產(chǎn)集團(tuán)的價(jià)值鏈越緊密，后面的學(xué)生有多少人，你們?nèi)松?，氣氛就不熱烈。我看杜博士話筒拿了半天，一定要說一下話，一定要憋足勁，最想說的時(shí)候說就會(huì)更加的精彩。

　　杜麗虹：今天我發(fā)現(xiàn)，不僅性別上勢單力薄，觀點(diǎn)也勢單力薄。先回應(yīng)呂總說的是否見過泡沫的問題，中國的地產(chǎn)企業(yè)真正經(jīng)歷地產(chǎn)泡沫的是沒有的，真正的商業(yè)地產(chǎn)是從1998年開始的，之前所未的泡沫是海南的，2008年不能說是地產(chǎn)泡沫，因?yàn)榈凸捞塘耍挥幸荒?，美國的次貸危機(jī)從2006年開始，地產(chǎn)市場下滑，現(xiàn)在的情況還在下滑，持續(xù)了三年的時(shí)間，真正的地產(chǎn)危機(jī)，長度要比深度影響的大得多，中國地產(chǎn)企業(yè)還沒有真正的經(jīng)歷地產(chǎn)泡沫，沒有一家企業(yè)有能力說可以對抗泡沫的問題，這是回應(yīng)呂總的問題。

　　我個(gè)人認(rèn)為泡沫的破裂是在2010—2012年間，這是我的回應(yīng)。關(guān)于鐘教授提到的，為什么現(xiàn)在大家都買不起房了，結(jié)果房屋的面積還在增大，該現(xiàn)象是存在的，而且是非常明顯的，但是該現(xiàn)象恰恰證明了現(xiàn)在的房價(jià)主要是流動(dòng)性推動(dòng)的。例如廣州房屋的成交量，每平方米1.8萬元的銷量占比，在今年年初是1%，10月份達(dá)到了12%，1.4萬元/平方米房屋的銷量占比今年年初是8%，現(xiàn)在是26%，能說從1月份到11月份期間大家的收入都有很大的變化嗎，不是這樣的。因?yàn)?月份的時(shí)候，地產(chǎn)處于低谷的狀態(tài)，所有高檔房屋的成交量都是大幅度的下降，到了10、11月份的時(shí)候，流動(dòng)性過剩，現(xiàn)在主要的購房人群不是剛性的人群，而是投資客，他們推動(dòng)了廣州以及各地高端住宅和別墅住宅的銷量上升。

　　該現(xiàn)象在世界各地都是這樣的，地產(chǎn)繁榮的時(shí)候，高端住宅就會(huì)繁榮，美國2006、2007年單價(jià)30萬的房屋占比是40%，現(xiàn)在的比例是20%，剔除單價(jià)變動(dòng)的情況下比正常低10%，也就是說高檔房屋的銷量占比越上升，預(yù)示著地產(chǎn)結(jié)構(gòu)中投資的結(jié)構(gòu)越大，投資性的需求大，其實(shí)并不是正常健康的事情，剛才陳淮主任提到的客觀規(guī)律，我認(rèn)為地產(chǎn)企業(yè)是有客觀規(guī)律可遵循的，并不是歷史不能預(yù)見未來，地產(chǎn)從十八世紀(jì)以來，各界各國都出現(xiàn)地產(chǎn)泡沫，在世界各國都在螺旋，美國如此成熟的市場也有如此大的泡沫，2008年的次貸危機(jī)美國也沒有沉，但是美國的地產(chǎn)企業(yè)沉了一批，2008年中國過去了，對于中國而言是很小的低谷，未來的泡沫中國也不會(huì)沉，但是中國的地產(chǎn)企業(yè)也會(huì)沉掉一批，這就是客觀規(guī)律。

　　巴曙松：還有7分鐘，杜博士語重心長，一片善意。

　　黎文江：杜博士說了廣州的情況，年初高檔的房屋購買率是10%，11月份達(dá)到了26%，數(shù)據(jù)是對的，群體是不同的，因?yàn)榉績r(jià)上升后，一手房自住的需求到了二手市場，北京的一環(huán)是否有二手房是否有適應(yīng)中低階層購買，我們還要關(guān)注二手房和限價(jià)房和經(jīng)濟(jì)適用房以及房屋的租賃。

　　剛才杜博士說了2012年有危機(jī)，我剛看了《2012》，可能跟瑪雅幾千年的預(yù)言是非常契合的，因此我嚇了一跳。

　　朱中一：研究地產(chǎn)是否有泡沫，這就是人是否會(huì)生病的問題，我們要提防此事，國家現(xiàn)在跟發(fā)達(dá)國家所處的時(shí)期是不同的，目前處于城市化發(fā)展的階段，我們是青壯年，雖然有泡沫，但是泡沫消化比較快。中國不停的進(jìn)行調(diào)控，不停的搞調(diào)控也是在不停的擠泡沫，因此不要說調(diào)控就是空調(diào)，實(shí)際上調(diào)控的過程就是擠泡沫的過程，因此杜博士說2012年有危機(jī)，不要說的太可怕了。

　　巴曙松：我曾經(jīng)收到一個(gè)短信，今天聽了大家的討論就想起了這個(gè)短信。沒有房地產(chǎn)就沒有新中國，改了以后，如果覺得一有危機(jī)，再上一次。如果國家要富強(qiáng)，是否要將房地產(chǎn)調(diào)控起來，日本的皇宮地皮的價(jià)格可以換得下加尼福尼亞，如果這樣的話，日本是不能富強(qiáng)的。

　　還有4分鐘，大家的話筒準(zhǔn)備好了嗎，一個(gè)人只能問一個(gè)問題，只能由一個(gè)專家回答。我傾向于第一個(gè)問題是提問泡沫的，批駁房地產(chǎn)的要先說。

　　觀點(diǎn)可以尖銳一點(diǎn)，對著陳淮主任。

　　現(xiàn)場嘉賓：我國的資本市場不是很完善，因此很多的游資都跑到了房地產(chǎn)上，住房是我們的消費(fèi)型需求外，住房也是投資品，有的人用來投資，因?yàn)橘Y本市場的不完善，很多的民資不能通過很好的渠道進(jìn)行投資。正因?yàn)檫^多的流動(dòng)性跑到房地產(chǎn)上，使得投機(jī)性增多，因此請陳教授回答。

　　巴曙松：這個(gè)問題太簡單了，你是評(píng)論，不是問題。

　　現(xiàn)場嘉賓：作為政府官員，房地產(chǎn)金融綁架了中國所有的經(jīng)濟(jì)，房地產(chǎn)就象吸塵器一樣將資產(chǎn)、現(xiàn)金和幾代的財(cái)富綁架在上面，我們投資和購買了，也當(dāng)了房奴。

　　巴曙松：血淚史??！

　　現(xiàn)場嘉賓：房地產(chǎn)泡沫繼續(xù)泡沫的時(shí)候，如果碰破的話我們?nèi)绾螒?yīng)對。

　　陳淮：首先，我不是政府官員，我從來沒有當(dāng)過政府官員。

　　巴曙松：他一貫的策略避重就輕。

　　陳淮：朱會(huì)長是公務(wù)員，巴博士是參照公務(wù)員，我是事業(yè)單位，研究機(jī)構(gòu)，如果希望我當(dāng)官員，可以給我一份待遇，多少次我說明了這個(gè)問題，怎么會(huì)是官員。

　　巴曙松：你的問題提的很好，因?yàn)閷㈥惢醇せ鹆?，越不回答，說明你提的越好。

　　陳淮：中國城市化和購買房屋的問題，我們是否可以在世界競爭中形成競爭力，這20年城市化的規(guī)模、速度、質(zhì)量決定了未來50年中華民族在世界經(jīng)濟(jì)中發(fā)展的速度、規(guī)模和質(zhì)量，這20年房地產(chǎn)的發(fā)展取決于中國老百姓在20年前父母一代一無所有的無產(chǎn)階級(jí)變成了13億人有產(chǎn)者的速度和歷史。

　　巴曙松：現(xiàn)在買不起房屋，活該。

　　陳淮：那是你說的，不是我說的。就象你說迪拜下面有石油一樣，反正大家都沒有挖過，大家喜歡用美國來說，迪拜來說，大家請注意，美國不缺房屋了，就是3億美國人在現(xiàn)有的房屋內(nèi)，全美國的房屋還有富余，因此美國的供求影響和中國所面對的情況完全不一樣。

　　巴曙松：好！

　　陳淮：還沒有完，不要著急，迪拜的油還沒有挖出來，中國的城市居民還處于改善期，要讓人均住到戶均90平方米，還有2億農(nóng)民進(jìn)城，現(xiàn)有的住房有1/3到一半要拆除后重建，因此從這個(gè)意義來說，中國處于住房絕對短缺的狀態(tài)，美國不存在這樣的情況，他們的需求取決于當(dāng)年老百姓更新還是推遲的問題。

　　迪拜的房屋不是賣給人住的，而是全世界的富人用于表達(dá)我自己是處于某一檔次富裕階層，你是世界首富，為什么還沒有在迪拜購買房屋。就象《建國大業(yè)》一樣，很多的電影不給明星片酬就不來，《建國大業(yè)》不給錢他們就苦著喊著來，如果是一流明星怎么《建國大業(yè)》沒有見過你，這跟我們討論的不是一回事。

　　呂  勁：真正的房地產(chǎn)專家還是在建設(shè)部，大家要明白這個(gè)道理。

　　巴曙松：已經(jīng)過了四分鐘了?？偨Y(jié)下來兩派觀點(diǎn)都沒有說服，第一派觀點(diǎn)沒有房地產(chǎn)就沒有新中國，如果意猶未盡再唱一遍。

　　第二派觀點(diǎn)，研究全世界任何一次房地產(chǎn)的資產(chǎn)泡沫，身在其中的人都說我們這個(gè)國家，我們這個(gè)時(shí)候不一樣，但是過了泡沫以后一看都是一模一樣的。日本是這樣的，美國是這樣的，互聯(lián)網(wǎng)是這樣的，鐵路泡沫也是這樣的，人類就是在泡沫中不斷前進(jìn)的，謝謝大家！

　　主持人：謝謝各位嘉賓的精彩對話，請稍作休息，等一下有合影留念儀式，謝謝各位嘉賓的精彩對話。真是異常精彩的一個(gè)上午！隨著這一場年度精英對話的結(jié)束，我們今天上午的論壇也就結(jié)束了。相信，今天來自全國各地的房地產(chǎn)界的同仁們在經(jīng)歷了今天上午的論壇之后，對我們今天下午的論壇亦非常期待。今天下午我們的論壇將集中圍繞“金融與房地產(chǎn) 行業(yè)變局中企業(yè)模式調(diào)整”的主題就企業(yè)模式，企業(yè)融資及市場策略等議題展開。著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生、金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士將繼續(xù)為我們奉獻(xiàn)年度演講暨主題演講。此外我們還有兩場精彩的“行業(yè)與企業(yè)選擇”年度論壇對話。

　　好，謝謝嘉賓的支持和與會(huì)嘉賓的熱情參與。今天上午演講及對話的嘉賓現(xiàn)在請上臺(tái)來，我們將一起合影。同時(shí)請各位與會(huì)嘉賓根據(jù)我們主辦方的指示，到中山大學(xué)南草坪西餐廳用餐。謝謝大家！

　　時(shí)間：2010年1月7日下午

　　地點(diǎn)：中山大學(xué)葉葆定堂

　　主持人：在下午會(huì)議開始之前，我們?nèi)孕家幌聲?huì)場紀(jì)律，希望大家能把自己的手機(jī)調(diào)到振動(dòng)模式，以保證我們會(huì)議現(xiàn)場的安靜，并不要隨意會(huì)場走動(dòng)。謝謝！

　　主持人：歡迎大家回到城市觀點(diǎn)論壇中國行2009年年度論壇的現(xiàn)場，經(jīng)過上午的論壇之后相信大家有些疲憊了，但是下午的論壇更加精彩。

　　今天上午朱中一、陳淮、巴曙松、盧鏗先生等演講及對話嘉賓針對國內(nèi)的宏觀經(jīng)濟(jì)暨政策就當(dāng)前行業(yè)所面臨的問題進(jìn)行了精彩的論述與研判。今天下午我們將回到行業(yè)本身，探討我們行業(yè)未來發(fā)展，今天下午我們論壇將圍繞“金融與房地產(chǎn) 行業(yè)變局中企業(yè)模式調(diào)整”的話題展開討論。

　　好，接下來我們首先有請今天下午回合的特約評(píng)論員上臺(tái)就坐，他們是：巴克萊亞洲有限公司投資銀行部董事袁 浩先生、知名媒體人馬 克先生，有請兩位上臺(tái)。

　　在請出特約評(píng)論員之后，我們就將請出今天下午我們的年度演講嘉賓了，我們有請著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉先生

　　鐘偉先生的演講題目是：樓市中的拐點(diǎn)在哪里？

　　鐘  偉：非常高興有機(jī)會(huì)跟大家共同討論房地產(chǎn)的問題，很遺憾今天上午沒有聽到大家的發(fā)言，總體的基調(diào)我認(rèn)為2010年中國經(jīng)濟(jì)的V形復(fù)蘇會(huì)延續(xù)，2010年是增長的趨勢，2009年已經(jīng)過去了，四個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長分別是6%、8%、9%、10%，全年的經(jīng)濟(jì)增長大概是8.4%，2010年四個(gè)季度的經(jīng)濟(jì)增長分別是11%、11%、9%、8%，因此中國經(jīng)濟(jì)總體的走勢大概是9.5%，2009年是逐季走高，而且2010年是整體振蕩向上，增速維持在20%，消費(fèi)增長是16%，工業(yè)增加值是16%—18%，我強(qiáng)調(diào)的是從次貸危機(jī)到現(xiàn)在，中國經(jīng)濟(jì)增長的環(huán)比早就結(jié)束了，大約在2009年的7月份經(jīng)濟(jì)增長環(huán)比的動(dòng)力開始枯竭，2010年中國經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行沒有更大的油門只是延續(xù)了已有的慣性，我們傾向認(rèn)為2010年的CPI大概是3%到3.5%，確定的是食品價(jià)格的上漲，同時(shí)伴隨著糧食連續(xù)的豐收。其次是市政、水電公共價(jià)格的上升，大宗向下游延伸的價(jià)格上升，不確定的是中央政府對資產(chǎn)的態(tài)度還有公眾對通貨膨脹的預(yù)期，后兩者的影響更大，這是我們對通貨膨脹的基本看法。

　　2010年信貸的增長，今年全年大概是9.5萬億元，明年信貸增長是7.2萬億元，很有可能達(dá)不到這樣的水平，今年9.5萬億元，如果扣除1.5—1.7萬億元的增長，真實(shí)的信貸只有8萬億元，從下半年信貸的供給來看完成明年信貸7.2萬億元的增量是有難度的，從今年的負(fù)轉(zhuǎn)到明年的3%—3.5%，因此存貸都有可能提高0.75%—1%，這就導(dǎo)致今年全年加息的次數(shù)不會(huì)少于2次或者是3次，或者是今年上半年加息是現(xiàn)實(shí)的問題。

　　如果不考慮政策的話，運(yùn)行的情況是這樣的，從中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的情況來看，我對會(huì)議所傳遞的信息是很難理解的，或者是基本無法理解的。

　　首先是對經(jīng)濟(jì)增長的定調(diào)，有消息說經(jīng)濟(jì)增長的定調(diào)在2010年只有8%或者是略高一點(diǎn)，如果今年的經(jīng)濟(jì)增長同比僅僅是8%，又意味著2009年靠4萬億元和其他綜合性措施好不容易取得的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇，即使2010年增長環(huán)比消失，同比也應(yīng)該有9.5%以上的增長，如果最終調(diào)控只有8%，那么意味著2010年經(jīng)濟(jì)的嚴(yán)重滑坡這是不可理解的。

　　第二個(gè)難以理解就是對資產(chǎn)價(jià)值的估值，從四季度經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議后，對于房地產(chǎn)和資本市場的政策出臺(tái)的比較頻繁，似乎看起來資本市場和房地產(chǎn)市場有過熱或者是泡沫化傾向的定調(diào)，但是極度令人懷疑的，因?yàn)?005、2008年兩次調(diào)整印花稅的時(shí)候，A股大概是在3000點(diǎn)，我們認(rèn)為2010年的GDP要比2005年大20%，或者是傾向認(rèn)為基本市場3000點(diǎn)沒有嚴(yán)重的泡沫，經(jīng)過兩年的經(jīng)濟(jì)增長，目前的綜合指數(shù)3600點(diǎn)也應(yīng)該沒有嚴(yán)重的泡沫，但是針對資本市場各種的治理措施已經(jīng)出臺(tái)，除此之外對于房地產(chǎn)，除了少部分城市過快的上漲，現(xiàn)在對于房地產(chǎn)市場首先用遏制的詞，似乎中央認(rèn)為資產(chǎn)價(jià)格泡沫化的跡象令人擔(dān)憂，如果要遏制房地產(chǎn)和股票價(jià)格的上升，同時(shí)又要兼顧通貨膨脹是不可能的，貨幣是水，商品和服務(wù)是面包，如果沒有資本市場和房地產(chǎn)市場巨大的海綿吸收足夠大的流動(dòng)性，通貨膨脹會(huì)更嚴(yán)重的，或者是有效的管理通貨膨脹就必須容忍股市和房市有一定的上升，如果認(rèn)為通貨膨脹不嚴(yán)重，可以在2010年有明顯的上升，可以遏制資產(chǎn)的價(jià)格，兩者要進(jìn)行取舍。

　　第三個(gè)困惑就是對通貨膨脹的定調(diào)，經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議上只有一點(diǎn)提到了通貨膨脹，就是管理通貨膨脹的預(yù)期。似乎通貨膨脹在2010年不是嚴(yán)重的事情，盡管官方的數(shù)據(jù)是3%—3.5%，如果看一下生活中通貨膨脹的壓力已經(jīng)明顯的存在了。

　　第四，城鎮(zhèn)化的提出，以前都是城鎮(zhèn)化和城市化同時(shí)提的，現(xiàn)在提了城鎮(zhèn)化和戶籍，這是非常令人困惑和不理解的。政策是否隱含著說一線城市房價(jià)上漲過快，二線城市房價(jià)還有很大的上升空間，是否意味著人口的遷徙先進(jìn)入二、三線城市，之后是一線城市，這是良好的意愿，但是問一下在座的大學(xué)生有多大的意愿回到二、三線城市，城市容量比較小的空間下，制造業(yè)是沒有太大的空間，通常較小的城市服務(wù)業(yè)也不具有發(fā)展的空間。

　　例如東莞、昆山怎么會(huì)有非常發(fā)達(dá)的服務(wù)業(yè)，因?yàn)槿巳悍诸愄唵瘟?。城?zhèn)化這次提到很高的程度，又將戶籍提得很高，總體來看2010年經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議的定調(diào)來看，傳遞給市場的信號(hào)是非常模糊的，這是我對2010年的判斷，以及對經(jīng)濟(jì)會(huì)議的評(píng)估。

　　如果沒有意外2015年或者是早于2015年中國人均GDP超過5000美元，2020年中國GDP人均超過10000美元，中國就進(jìn)入發(fā)達(dá)國家，2050年中國超越美國成為世界上最大的單一經(jīng)濟(jì)體，美國的學(xué)者更加的樂觀，2040年認(rèn)為中國GDP占全球的40%，美國經(jīng)濟(jì)體只占全球GDP的15%，因此中國的經(jīng)濟(jì)是可以預(yù)期的，因?yàn)闀r(shí)間只有20分鐘，我只想提醒大家的是，糧價(jià)、油價(jià)等食品價(jià)格在CPI中占了32%，市政公共服務(wù)在CPI中占了16%，如果公共服務(wù)漲價(jià)12%，食品價(jià)格上漲10%，兩項(xiàng)加起來構(gòu)成了通貨膨脹的5%，因此上帝都要改名為發(fā)改委了。

　　這是通貨膨脹對今年的預(yù)估，明年的情況雖然數(shù)字上是3%—3.5%，但是有很大的不確定性。明年經(jīng)濟(jì)是否會(huì)二次探底，中國過去經(jīng)濟(jì)增長年均達(dá)到10%，如果連續(xù)兩個(gè)季度達(dá)到8%，就是過冷，如果連續(xù)兩個(gè)季度高于12%就是太熱，因此明年全年經(jīng)濟(jì)增長是9.5%，如果第四季度達(dá)到了8%，意味著中國經(jīng)濟(jì)重新趨于糟糕的狀況。

　　信貸供應(yīng)

　　從總量來講是夠的，從增量來講是不夠的。

　　2010年房地產(chǎn)市場強(qiáng)勢調(diào)整

　　從長周期的角度，房地產(chǎn)市場我個(gè)人傾向認(rèn)為有10—20年的長周期的增長，三個(gè)因素是決定性的，第一個(gè)因素是貨幣，第二個(gè)因素是土地，第三個(gè)因素是人口，實(shí)際上決定房價(jià)更重要的因素似乎還不在于土地成本或者是人口遷徙，而在于貨幣，這是我上午留給大家思考的兩個(gè)小小的問題，一個(gè)是1987年的1萬元相當(dāng)于現(xiàn)在的25—30萬元，多少錢夠你在退休后活30年，如果提1987年退休的人，他的回答是3萬元就夠了，因?yàn)槟晔杖氩贿^1000元，如果在2008年提問退休人的回答的時(shí)候，較低的月收入是2500元，年收入是3萬元，因此存活30年需要90萬元。如果自己籌集足夠的養(yǎng)老金就從3萬元變成了90萬元，如果2025—2035年退休，有多少養(yǎng)老金夠，這取決于人民銀行的態(tài)度，房價(jià)有多高，受到土地供應(yīng)和人口遷徙強(qiáng)烈的影響，但是受到最大影響的因素就是貨幣，因?yàn)殄X不值錢，所有不能大規(guī)模復(fù)制的商品看起來更值錢，這是貨幣化因素推動(dòng)中國房價(jià)最主要的因素。

　　大家可以看觀點(diǎn)上的文章，為什么1997年香港遭遇了嚴(yán)重的房地產(chǎn)波折，一位研究人員指出，項(xiàng)目M2的增速是12%，1997年M2的增速下降到個(gè)位數(shù)，因此房價(jià)猛烈下降，過去20年中國M2和M1分別是19.8%和17%，比經(jīng)濟(jì)增長的速度，比城市居民收入的速度都要更快。

　　2009年全國商品房的銷售面積接近8億平方米，銷售增長54%，金額增長85%，我們對2010年的預(yù)期是全國商品房的銷售面積同比是零增長，銷售金額仍然會(huì)同比略微增長5%左右，價(jià)格的上漲主要體現(xiàn)在2010年的上半年，如果從同比和環(huán)比的角度來看，2010年第一季度商品房價(jià)格的環(huán)比將會(huì)從正的增長向零轉(zhuǎn)變，從第二季度結(jié)束第三季度開始商品房價(jià)格同比也將由正的增長轉(zhuǎn)為負(fù)的增長，全年同比略有正的增長，但是遠(yuǎn)遠(yuǎn)不足2009年，這是我們對2010年市場的預(yù)判。

　　這樣看起來，商品房價(jià)格的拐點(diǎn)在第二季度結(jié)束和第三季度開始之間出現(xiàn)，主要的取決因素是供求因素，主要的特點(diǎn)是銷售平穩(wěn)，資金充裕，土地出讓價(jià)格仍然繼續(xù)推高。開發(fā)商項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)增大，行業(yè)進(jìn)入的門檻提升等等都是明顯的趨勢，對于房地產(chǎn)企業(yè)和全國性的房地產(chǎn)企業(yè)而言，一線城市做利潤，二線城市保規(guī)模。

　　我們認(rèn)為價(jià)格的環(huán)比在一季度就結(jié)束了，同比在二季度也會(huì)結(jié)束，意味著增長就結(jié)束了，下面要回答的幾個(gè)問題，目前的情況是供應(yīng)不足還是投機(jī)過渡，這個(gè)問題似乎不值得回答。

　　除非這個(gè)人強(qiáng)烈的相信自己的意愿而不相信簡單的事實(shí)，在2000—2008年城鎮(zhèn)居民大概增加了1.6—1.8億人，商品房銷售總的面積大概是27億平方米，人均十幾個(gè)平方米。

　　也就意味著過去增加的城市人口購買全部的商品房還是不夠的，2009年房地產(chǎn)行業(yè)最好的一年，新房銷售800萬套左右，可以供多少個(gè)家庭，最多就是800萬個(gè)家庭，因?yàn)樾略黾彝ザ际菓艟丝诒容^少，只能容納1600萬人左右，因此從總體來講，供應(yīng)不足始終是過去十年商品房存在的事實(shí)，2010年同樣如此。

　　在2009年前三個(gè)季度的數(shù)據(jù)反應(yīng)，銷售數(shù)據(jù)是比較快的，土地儲(chǔ)備不夠快，開發(fā)成長是不夠快的，2009年房地產(chǎn)企業(yè)的土地儲(chǔ)備僅僅增加了0.6平方米，在建面積是四、五億平方米，新開工也是不足的，導(dǎo)致2010年上半年商品房的供應(yīng)仍然是偏緊的。

　　土地儲(chǔ)備的增長以及在建和新建18個(gè)月房價(jià)的走勢情況，商品房的生產(chǎn)周期是比較長的，目前的在建和新建決定了未來價(jià)格的走勢，總體來講，2009年全年和2010年上半年房地產(chǎn)企業(yè)處于出清庫存的階段，2009年下半年和2010年下半年，開發(fā)商處于補(bǔ)充庫存，包括補(bǔ)充土地，新開工等等都在進(jìn)行，現(xiàn)在還是沒有回到正常的存貨水平，房地產(chǎn)正常的存貨水平是14—15個(gè)月，任志強(qiáng)的經(jīng)驗(yàn)認(rèn)為是16個(gè)月左右，16個(gè)月的存貨意味著有4—5個(gè)月可賣的現(xiàn)房和12個(gè)月可售的新房，目前的量還沒有補(bǔ)充到正常的水平。到底是價(jià)格過高還是消費(fèi)超前。

　　2008年11月份2009年1月份房地產(chǎn)行業(yè)的價(jià)格環(huán)比已經(jīng)見底，我是在今年3月份強(qiáng)烈的主張房地產(chǎn)企業(yè)買入一切可以看得到的土地和項(xiàng)目，以及可以獲得的任何可以買入的東西。目前這種補(bǔ)充庫存還沒有結(jié)束，這是價(jià)格的同比和環(huán)比的趨勢。

　　怎樣界定房價(jià)過高還是消費(fèi)超前，有很多的學(xué)者研究這個(gè)問題，用事前的因素判斷是沒有效果的，例如收入房價(jià)比，根本就不知道個(gè)人的收入是多少，如果別墅區(qū)可以住滿60%的人是天方夜譚，而且是第二套住房，空置率到底是多少，可售房屋賣完了就說是空置率，就變成了奇怪的現(xiàn)象。

　　我們只能看事后的情況，如果一個(gè)城市的中位數(shù)的消費(fèi)面積不斷的增大，說明城市的房價(jià)開始便宜了，北京恰恰是如此的，這衡量了城市之間不同購買群體對房價(jià)的承受能力，例如北京平均的新房面積是115平方米，沈陽不到100平方米，因此沈陽的價(jià)格比北京的價(jià)格還要貴，因?yàn)樯蜿栙徺I的平均戶型是100平方米，北京購買的平均戶型是115平方米，這是這個(gè)時(shí)候統(tǒng)計(jì)的。

　　從北京2005年的數(shù)據(jù)反映，消費(fèi)者購買新房和二手房的面積不斷的增大，還有就是按揭率的問題，購買中有多少是來自于按揭的，2005年達(dá)到了峰值，今年是最糟糕的，不到5%，購房者越來越少使用按揭工具而不是越來越多或者是越來越依賴于按揭工具。

　　中國首次置業(yè)的情況，低齡化是傾向，中國住房的消費(fèi)是提前消費(fèi)導(dǎo)致的價(jià)格過高。保障性住房和中高價(jià)位的商品房幾乎是沒有關(guān)系的，為什么如此的分析，因?yàn)樵?010年的今后幾年保障性住房要大量的供應(yīng)，對地方政府而言，在既有土地供應(yīng)的總量下，保存一定的財(cái)政收入，如果保障性的住房收入供應(yīng)多了，就意味著商品房供應(yīng)的土地量更少，土地的價(jià)格更貴，因此商品房的價(jià)格也將更貴。

　　如果我們認(rèn)為多建保障性住房就能夠有效的分流居民對商品房的需求，從邏輯上反映是比較古怪的，如果保障性住房可以有效的分流商品房的需求，這就意味著居民的需求是通過購買商品房解決的，目前商品房的需求是以剛性為主，目前的房價(jià)是居民可以承受的。

　　如果保障性住房并不能有效的分流商品房的需求，也就意味著購買商品房的是商品房的，即使價(jià)格有所調(diào)整，中低收入者對商品房仍然沒有承受能力，因此保障性住房和商品房價(jià)格之間的關(guān)系是弱相關(guān)的，任何時(shí)候政府批評(píng)高房價(jià)，批評(píng)商品房價(jià)格過高都具有政治性絕對的正確性和輿論上的正確性，并不具有政策上的可行性，現(xiàn)在房地產(chǎn)企業(yè)要做的是補(bǔ)充庫存還是出清庫存，我的結(jié)論是繼續(xù)補(bǔ)充。在城市核心區(qū)繼續(xù)購置土地，繼續(xù)新開工項(xiàng)目，并且將產(chǎn)品做好，仍然是房地產(chǎn)企業(yè)的選擇。

　　從目前的情況來看，今后幾年甚至更長的十年的周期，貨幣發(fā)行量的增速不會(huì)放慢，導(dǎo)致了任何實(shí)物資產(chǎn)尤其是作為城市核心區(qū)土地資源的價(jià)格仍然被低估。

　　目前庫存的補(bǔ)充是不夠的，補(bǔ)充庫存意味著增加很多的內(nèi)容，因?yàn)闀r(shí)間已經(jīng)超時(shí)了，簡單的講后面的內(nèi)容。

　　政策是比較含糊的，第一，土地供應(yīng)量是否有可能放量，這種可能性是完全不存在的，因?yàn)橹袊€將需要糧食增長25%—30%的產(chǎn)量，才能滿足未來13億或者是14億的人口，前不久國內(nèi)公布了國內(nèi)可以種植轉(zhuǎn)基因大米和轉(zhuǎn)基因小麥的決定，這就意味著政府對于未來糧食供應(yīng)增產(chǎn)的情況是沒有信心的，因此必須通過科技的手段在已有的耕地上生產(chǎn)更多的糧食，保住耕地是非常重要的，因此土地供應(yīng)的總量要有大幅度調(diào)整的空間是極小的，除非跨省平衡。廣東省的土地指標(biāo)多一點(diǎn)，西北土地的指標(biāo)少一點(diǎn)，廣東跑到西北省購買用地指標(biāo)，使得土地在全省范圍內(nèi)結(jié)構(gòu)優(yōu)化，說起來容易，做起來難。

　　人口向大城市遷徙的現(xiàn)象沒有改變，今年全球人均GDP是3200美元，城市化達(dá)到50%，中國城市化的水平還不到50%，關(guān)鍵的因素是貨幣化沒有停頓的跡象。

　　匯報(bào)的結(jié)論

　　第一、2010年中國經(jīng)濟(jì)逐漸的走低。第二個(gè)結(jié)論，資產(chǎn)價(jià)格包括股票市場和房地產(chǎn)市場的價(jià)格受到了巨大的懷疑和批評(píng)。第三，2010年房地產(chǎn)行業(yè)處于強(qiáng)勢調(diào)整的狀態(tài)，一線城市做利潤，二、三線城市保規(guī)模。

　　第四，補(bǔ)充庫存，仍然是非常必要的。

　　主持人：接下來我們將繼續(xù)我們今天下午論壇的主題演講。接下來我們有請主題演講的嘉賓：金融分析家、清華大學(xué)經(jīng)濟(jì)管理學(xué)院博士杜麗虹女士

　　杜麗虹女士的演講題目是：資產(chǎn)泡沫下，房企沿財(cái)務(wù)安全底線的擴(kuò)張策略。

　　杜麗虹：大家下午好，我知道大家比較累了，希望大家給我一點(diǎn)時(shí)間，我演講的內(nèi)容有一部分在上午的爭論中已經(jīng)介紹了，這里不詳細(xì)的介紹了，我想強(qiáng)調(diào)的幾點(diǎn)是，大家一般說房價(jià)會(huì)上漲實(shí)際上有兩個(gè)誤區(qū)的，第一個(gè)是習(xí)慣用城市化的進(jìn)城解釋今天購買房屋是沒有問題的，我也贊同城市化的進(jìn)城，中國也有很多的剛性需求，當(dāng)房價(jià)過高的時(shí)候，所有的剛性需求都是無效的需求。

　　貨幣化推動(dòng)房價(jià)上漲，從長期來說是絕對正確的，中國今天的房價(jià)是否會(huì)有一天上漲到10萬元/平方米，這是完全有可能的，在未來的二、三年內(nèi)中國出現(xiàn)一次大的調(diào)整是有可能的，例如有人說有一天股市會(huì)達(dá)到上萬點(diǎn)，也不妨礙股市下調(diào)到1600點(diǎn)，如果是個(gè)人購買者，購買房屋后不怕房屋不上漲是沒有問題的，如果是房地產(chǎn)企業(yè)就不得不關(guān)注短期的風(fēng)險(xiǎn)，例如2010年全國房地產(chǎn)的銷量減半而且持續(xù)二年，會(huì)有一批地產(chǎn)企業(yè)出現(xiàn)資金鏈斷裂，今天我們要講的是，在這樣泡沫的威脅下，房地產(chǎn)企業(yè)如何應(yīng)對這種不確定性下短期的威脅。

　　核心的觀點(diǎn)是：中國今天的房地產(chǎn)市場是流動(dòng)性支撐的市場，流動(dòng)性的支撐下，我們發(fā)現(xiàn)輕微的變動(dòng)都會(huì)被流動(dòng)性放大，也就出現(xiàn)了2009年幾個(gè)月的時(shí)間完成了幾年房價(jià)的漲幅，流動(dòng)性支撐的地產(chǎn)市場，有必然的特征，一定是脆弱和搖擺不定的，這也就是今天大會(huì)的主題不確定性，在未來幾年這種情況都會(huì)延續(xù)，我個(gè)人認(rèn)為中國的房地產(chǎn)周期在政策調(diào)控下被縮短了。

　　美國的周期是18年，10—12年一個(gè)上升，6—8年一個(gè)下降，中國因?yàn)檎叩母深A(yù)，地產(chǎn)的周期被縮短，我們感覺1、2年房地產(chǎn)就會(huì)被調(diào)整一次，就會(huì)出現(xiàn)泡沫破滅的威脅，實(shí)際上中國地產(chǎn)的周期也在被調(diào)整，這種背景下，雖然大家都在預(yù)測樓價(jià)如何走，客觀的說，很少有人能夠準(zhǔn)確的預(yù)測樓市的走勢，在中國更是如此。政策的干預(yù)增加了市場波動(dòng)的復(fù)雜性，即使是政策的制定者也很難預(yù)測明年樓價(jià)是怎樣的。

　　這種背景下，對于地產(chǎn)企業(yè)而言，我個(gè)人認(rèn)為有嚴(yán)格的財(cái)務(wù)紀(jì)律分析、比判斷宏觀政策還要重要。

　　美國地產(chǎn)有一個(gè)策略，他們的做法是堅(jiān)持財(cái)務(wù)底線的順周期擴(kuò)張，任何的年份手里的現(xiàn)金大于到期的短期到款，手里的資金大于銀行承諾給的現(xiàn)金，在這樣的基礎(chǔ)上，高峰年份也是順周期，多做投資，但是投資是有限度的，低谷年份資金雖然減少了，也可以維持企業(yè)的運(yùn)作，對于今天企業(yè)而言有著更廣泛的借鑒意義，多數(shù)的地產(chǎn)企業(yè)而言，判斷宏觀走勢和政策對象不如堅(jiān)守財(cái)務(wù)安全底線，這就引起了大家討論的核心內(nèi)容什么是地產(chǎn)企業(yè)的財(cái)務(wù)安全底線，并不是現(xiàn)金流的游戲。

　　2004年順馳希望通過精確的計(jì)算現(xiàn)金流計(jì)算自己的擴(kuò)張極限，這樣的計(jì)算是不安全的。美國多數(shù)的地產(chǎn)企業(yè)將凈負(fù)債比例視為財(cái)務(wù)安全底線，香港很多的地產(chǎn)企業(yè)是租售并舉的混業(yè)模式，因此周轉(zhuǎn)率更慢，財(cái)務(wù)也是保守的，一般是凈資產(chǎn)比率是20%，內(nèi)地將70%設(shè)為邊界，我們看到，在2006年次貸危機(jī)之前，美國第二大地產(chǎn)公司的凈資產(chǎn)比是34%，結(jié)果在次貸危機(jī)中遭受重創(chuàng)，2007年A股地產(chǎn)上市公司的比例都是在70%以下，相當(dāng)多的企業(yè)在2008年面臨危機(jī)，如果延續(xù)到2009年的話有一批企業(yè)出現(xiàn)資金鏈的斷裂，安全的資金底線并不是順馳的方法，也不是不變的紅線，隨著企業(yè)的變化而變化，隨著企業(yè)的成長而變遷。

　　財(cái)務(wù)安全底線首先是經(jīng)營杠桿和財(cái)務(wù)杠桿的較量，地產(chǎn)企業(yè)的成長無非是兩個(gè)杠桿，一個(gè)是將土地變成回款，創(chuàng)造銷售回款的經(jīng)營杠桿，用存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率表示，另外就是表內(nèi)和表外存量的杠桿，經(jīng)營杠桿大于財(cái)務(wù)杠桿的時(shí)候，企業(yè)處于財(cái)務(wù)安全狀態(tài)，銷售回款可以覆蓋長債需求，中國經(jīng)營杠桿和財(cái)務(wù)杠桿的比較關(guān)系，常常被人們忽視。

　　舉一個(gè)例子，2001—2005年一家房地產(chǎn)公司的財(cái)務(wù)杠桿一直高于經(jīng)營杠桿，在此期間主要是通過不斷擴(kuò)張表外負(fù)債延續(xù)資金鏈，表外承諾的資本支出達(dá)到總資產(chǎn)的47%，絕大部分是應(yīng)付土地款，隨著項(xiàng)目的推進(jìn)就逐漸的變?yōu)楸韮?nèi)負(fù)債。幸運(yùn)的是在2001—2005年期間中國地產(chǎn)行業(yè)整體處于上升周期，土地政策也相對寬松，這家企業(yè)當(dāng)時(shí)的財(cái)務(wù)壓力不大，進(jìn)入2007年后，隨著公司存量資產(chǎn)的下降以及土地政策的嚴(yán)格，財(cái)務(wù)杠桿被迫隨經(jīng)營杠桿大幅度回落，兩者已經(jīng)下降到0.2倍的水平，2008年這家公司仍然飽受市場置疑，因此經(jīng)營杠桿是公司財(cái)務(wù)杠桿的上限。

　　即使經(jīng)營杠桿高于財(cái)務(wù)杠桿，并意味著企業(yè)處于財(cái)務(wù)安全的狀態(tài)。一家公司在2004—2007年的經(jīng)營杠桿是高于財(cái)務(wù)杠桿的，在此期間是中國地產(chǎn)市場的黃金期，該時(shí)期該公司的存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率保持在0.6倍以上，當(dāng)時(shí)的銷售回款計(jì)算還有增加負(fù)債的空間，2007年進(jìn)一步的提高負(fù)債率，將財(cái)務(wù)杠桿發(fā)揮到經(jīng)營杠桿可以支撐的上限，2007年底凈貸額和總資產(chǎn)額是32.5%，還有140億元相當(dāng)于總資產(chǎn)26%的表外資產(chǎn)承諾支出，使得財(cái)務(wù)資產(chǎn)達(dá)到了58.6%，這與0.6倍的經(jīng)營杠桿是非常接近的。

　　2008年中國地產(chǎn)市場急轉(zhuǎn)直下，這家公司的存量資產(chǎn)的周轉(zhuǎn)率，從0.6下降到0.295倍，下降了50%以上，盡管這一年公司努力的償還負(fù)債，但是到了年底的時(shí)候，凈貸款比高達(dá)33.5%，還有115億元，相當(dāng)于總資產(chǎn)21%的表外承諾資產(chǎn)支出，合計(jì)總資產(chǎn)達(dá)到54.4%，比2007年的峰值有所下降，顯著高于2008年公司的銷售回款能力了。

　　如果危機(jī)延續(xù)的話，這家公司一定會(huì)出現(xiàn)資金鏈的斷裂，我們說真正的財(cái)務(wù)安全的底線是以低谷年份的銷售速度，不是正常的年份，更不是高峰年份的速度測算的經(jīng)營杠桿所能支撐的財(cái)務(wù)杠桿的上限，這樣的上限在高峰年看起來保守，但是盛極必衰，從高峰到低谷的轉(zhuǎn)換比想象的快得多。隨著企業(yè)經(jīng)營模式和運(yùn)營效果的變化，低谷期的抗沖擊能力下降。得到財(cái)務(wù)安全底線的上邊界和下邊界是企業(yè)凈貸款比的真實(shí)情況，如果企業(yè)真實(shí)的借款高于上邊界，在周期低谷的時(shí)候遭遇財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)，真實(shí)的貸款比在上下邊界之間的時(shí)候可以在2008年V形中生存，如果出現(xiàn)了U型低谷的話，這家企業(yè)也遭受困境，只有企業(yè)的真實(shí)資本低于下邊界的時(shí)候才是處于真正的安全狀態(tài)。

　　例如萬科真實(shí)的凈借貸比，基本上真實(shí)的凈貸款比是隨著經(jīng)營杠桿周轉(zhuǎn)率的變化而變化的，尤其是2007年隨著周轉(zhuǎn)率的下降，財(cái)務(wù)安全底線向下調(diào)整，凈貸款比也在下降，多數(shù)企業(yè)都在突破財(cái)務(wù)安全的底線下運(yùn)營，突破也并不可怕，因?yàn)楹芏嗟钠髽I(yè)常年暴露在風(fēng)險(xiǎn)窗口外。僥幸的生存并不意味著持續(xù)的發(fā)展，一個(gè)企業(yè)可以僥幸的生存5—10年，有一次真正的低谷就可以斷送之前的發(fā)展。次貸危機(jī)中美國地產(chǎn)公司在2007、2008年導(dǎo)致50%以上的資產(chǎn)的損失，存貨資產(chǎn)降低了60%，因此超速的增長要還給市場的，突破安全底線的成長是虛幻的成長，房價(jià)可能會(huì)上漲到10萬元/平方米，如果過早的上漲到10萬元/平方米，虛幻的增長要還給市場的。凈借貸

　　2009年中期重新估算了財(cái)務(wù)安全底線，并且度量了國內(nèi)地產(chǎn)企業(yè)的成長空間，結(jié)果顯示地產(chǎn)上市公司平均的凈借貸比是41%，如果要應(yīng)對兩年以上的低谷凈借貸控制在40%，47%的企業(yè)突破了上邊界，34%的企業(yè)的財(cái)務(wù)安全上邊界突破了20%，實(shí)際上下半年地產(chǎn)企業(yè)的擴(kuò)張更快，例如綠城中國的運(yùn)營效率周轉(zhuǎn)率都是更高的，因此安全底線的上邊界也是適度的放松到67%，這跟周轉(zhuǎn)效率和利潤率有關(guān)的。我們測算2009年最大的購地支出是140億元，包括了少數(shù)股東權(quán)益的合作方的支出，公司7—10月份的購地支出達(dá)到了210億元，11月份繼續(xù)的拿地，超速達(dá)到了50%以上，實(shí)際上綠城并不是個(gè)例，中國有半數(shù)的地產(chǎn)企業(yè)都處于超速的虛幻增長的狀態(tài)。

　　什么是財(cái)務(wù)安全底線，下面介紹安全底線的策略對于不同類型的地產(chǎn)企業(yè)會(huì)有什么樣的影響，因?yàn)橛^點(diǎn)有一期專門的分析了星河灣和萬科兩種模式的對比。

　　實(shí)際上兩種模式代表了中國地產(chǎn)企業(yè)成長的兩種典型的模式，一種是先做大，再做強(qiáng)的規(guī)模擴(kuò)張模式，代表的公司是萬科、保利、碧桂園，還有就是先做強(qiáng)再做大的企業(yè)，代表的就是龍湖、星河灣、SOHO等等，前者有很強(qiáng)的運(yùn)營效率成本控制能力和標(biāo)準(zhǔn)化的復(fù)制能力，核心點(diǎn)就是快，實(shí)現(xiàn)規(guī)?；臄U(kuò)張。后者除了要求企業(yè)有打造精品的策略，還要有財(cái)務(wù)效率，對規(guī)模進(jìn)行復(fù)制，很多的企業(yè)希望通過多的占有土地實(shí)現(xiàn)競爭力，多數(shù)企業(yè)都選擇了先做大，再做強(qiáng)的規(guī)?；瘮U(kuò)張模式，這就是中國地產(chǎn)企業(yè)普遍的規(guī)?；那楣?jié)，今天大家都在熱烈的討論誰是地產(chǎn)的老大，繁榮期誰的膽大誰就是當(dāng)年的地產(chǎn)老大，這并不意味著可持續(xù)的規(guī)模化，一般是定位于大眾化的產(chǎn)品，敏感把握市場的主流。大眾化決定了地價(jià)不能太高，土地儲(chǔ)備一般以一線城市郊區(qū)和二、三線城市為主，企業(yè)的利潤率要偏高，嚴(yán)格控制成本，這類企業(yè)通過高周轉(zhuǎn)實(shí)現(xiàn)規(guī)?；臄U(kuò)張，過去幾年中國典型的企業(yè)萬科，從1998—2007年總量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從0.57倍提高到1.08倍，上升了一倍，在其他條件不變，企業(yè)不突破財(cái)務(wù)安全底線的情況下，可以將極限增速從16.5%提高到40%，加上股權(quán)融資的推動(dòng)，過去五年萬科實(shí)現(xiàn)了年均62%的資產(chǎn)增速和50%的銷售額的增速。與萬科類似的就是中國海外，從1998—2007年存量資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率從0.2倍提升到0.62倍，這就是公司在不動(dòng)用財(cái)務(wù)杠桿的情況下，將極速增速從12.5%，提高到41.4%，這里說的極量增速是指企業(yè)的金融資源可以支撐的最大擴(kuò)張速度，就是以自身的銷售周轉(zhuǎn)和現(xiàn)有手里的現(xiàn)金和負(fù)債能力支撐的最大擴(kuò)張速度，實(shí)際上是擴(kuò)張速度的上邊界，真實(shí)的擴(kuò)張速度要慢于此的，因?yàn)檫€要受到管理和其他因素的制約。

　　中海因?yàn)橹苻D(zhuǎn)率的提高，因此使只受金融資源的約束從12.5%提高到41.4%，過去5年資產(chǎn)的增長率是13.2%，銷售額是44%。

　　剛剛提了萬科和中海等規(guī)?；凝堫^企業(yè)在不進(jìn)行股權(quán)融資情況下，通過高的金融杠桿將極限提高到30%—40%，對于一些企業(yè)這樣的增長速度是不能滿足的，因此動(dòng)用了高財(cái)務(wù)杠桿，靠雙杠桿驅(qū)動(dòng)，典型的代表就是保利，從上市以來，2005—2007年存量資產(chǎn)增長率在1倍以上，2008年下降到0.5倍，2009年上半年恢復(fù)到0.88倍，高周轉(zhuǎn)在低谷期有很強(qiáng)的抗沖擊能力，由此計(jì)算在不進(jìn)行股權(quán)融資下的極限增速是30%。實(shí)際上保利不滿足于這一增速，加大了財(cái)務(wù)杠桿的比例，2005年上市之初，凈借貸達(dá)到了160%，超越了財(cái)務(wù)安全底線，幸運(yùn)的是從2005—2006年地產(chǎn)牛市，保利借助股權(quán)和債券融資降低了財(cái)務(wù)杠桿，不包括長期債只是中短期的負(fù)債。

　　上市之初實(shí)際負(fù)債要遠(yuǎn)遠(yuǎn)高于財(cái)務(wù)安全底線，缺口在逐漸的縮小，到2008年的時(shí)候，也就是行業(yè)拐點(diǎn)來臨的時(shí)候，負(fù)債率恰好降低到安全區(qū)間，改善負(fù)債結(jié)構(gòu)完成了上市后規(guī)?；瘮U(kuò)張的驚險(xiǎn)一躍，雙杠桿速度是非?？欤_(dá)到了80%以上，保利的模式在今天是難以復(fù)制的，因?yàn)榍懊嫣岬搅?，流?dòng)性支撐的地產(chǎn)周期被縮短了，今天的市場無法給企業(yè)足夠長的上升周期，因此在今天驚險(xiǎn)的一躍會(huì)變成危險(xiǎn)的墜落。

　　當(dāng)然并不是所有規(guī)?；髽I(yè)都幸運(yùn)的長大了，很多的企業(yè)陷入了為規(guī)模而盲目擴(kuò)張的過程中，這里就提到了順馳，實(shí)際上是高周轉(zhuǎn)的典范，作為非上市的地產(chǎn)企業(yè)可以實(shí)現(xiàn)每年100%的增速是驚人的，再高的周轉(zhuǎn)率和經(jīng)營杠桿也有財(cái)務(wù)感安全的底線和上升的極限，順馳已經(jīng)意識(shí)到，將半年的財(cái)務(wù)杠桿調(diào)整為每周一次，所有的計(jì)算都是以最佳狀態(tài)的現(xiàn)金回款為基礎(chǔ)的，并不是我們說的財(cái)務(wù)安全底線的概念。

　　不僅如此當(dāng)對規(guī)模的追求轉(zhuǎn)變?yōu)槠髽I(yè)的狂熱，企業(yè)失去高周轉(zhuǎn)的核心能力，順馳是中國實(shí)行招拍掛第一批地王制造者，高周轉(zhuǎn)的核心能力是與“地王王”天然矛盾的，所謂的地王意味著重新定義當(dāng)?shù)氐貎r(jià)，承擔(dān)測試消費(fèi)者承擔(dān)能力和購房者投資心態(tài)能力的全部風(fēng)險(xiǎn)，因此絕大多數(shù)地王的銷售和開發(fā)的周期是更長的，并不意味著地王一定會(huì)有損失的，地價(jià)上漲過程中一定出現(xiàn)地王，大量的地王不適合規(guī)?；瘮U(kuò)張的企業(yè)，地王會(huì)拉低企業(yè)整體的增長速度，企業(yè)想保持原來的高速擴(kuò)張，就只能動(dòng)用財(cái)務(wù)杠桿，使資產(chǎn)負(fù)債包袱下資產(chǎn)應(yīng)運(yùn)轉(zhuǎn)進(jìn)一步的降低，走后從規(guī)?；呦颥F(xiàn)金流斷裂的危機(jī)，因此不能一味的追求資產(chǎn)的擴(kuò)張。

　　高端化企業(yè)的財(cái)務(wù)安全底線

　　高端化的企業(yè)有有趣的現(xiàn)象，歐美成功的高端化企業(yè)一般都是非常保守的企業(yè)，除了剛才說的托爾，托爾是定位高端的企業(yè)，房屋平均售價(jià)是60—70萬美元，美國平均的房屋售價(jià)在次貸之前是20—30萬美元，托爾定位高端因此采取了更為保守的財(cái)務(wù)策略，權(quán)益資本占了50%，長期債是指5年以上的債務(wù)占了30%，銀行債務(wù)占了20%，幾乎不使用短期銀行貸款。

　　美國銷量排名第一的規(guī)?；_發(fā)商霍頓，他在次貸危機(jī)前短期借款占到總借款的25%，占總資產(chǎn)的12%，結(jié)果在2007年次貸危機(jī)來臨之前，托爾的凈資產(chǎn)比例是39%，霍頓是74%，高出了一倍，在危機(jī)最深重的2008年托爾的資產(chǎn)沒有上升還下降了16%，霍頓上升到了83%。

　　英國上市公司中最大的高端地產(chǎn)企業(yè)，房屋平均售價(jià)也是行業(yè)平均水平的2—3倍，銷量是英國前三大公司的20%左右，銷量在全國排名第9，跟托爾相比更加的保守，銀行貸款只有16萬英鎊，受理的現(xiàn)金是2.85億英鎊，同期英國三大地產(chǎn)公司的負(fù)債比都在45%以上，過去十年該公司平均的負(fù)債比不到3%，與之相對的是英國規(guī)模開發(fā)商平均負(fù)債比是30%以上，也就是說，該公司的負(fù)債率不到行業(yè)平均水平的1/10，為什么高端地產(chǎn)商會(huì)更加的保守。

　　第一，高端住宅需求對行業(yè)需求更加的敏感。美國2009年1—10單套價(jià)格在15萬元以上下降了67%，15萬美元以上下降了30%，從高峰期的40%下降到了20%。

　　從1981年9月到1991年9月份，日本六大城市的地王價(jià)格上漲了504%，同期平均地價(jià)的上漲是225%，地王價(jià)是平均價(jià)上漲的2倍還要多，從1991年9月到2001年9月份高端地價(jià)的降幅最大，十年內(nèi)下降了84%，同期平均地價(jià)的下降是56%。

　　中國也是同樣的，盡管人們總是認(rèn)為高端住宅有更好的保值性，實(shí)際上價(jià)格的波動(dòng)是更大，而不是更小，2007年四季度到2009年一季度，普通的住宅從113.9下降到93.2%，別墅最低下降到95%，銷量更加的明顯，2008年全國住宅銷售套數(shù)合計(jì)下降11%，銷售面積下降15%，經(jīng)濟(jì)適用房的銷售套數(shù)是上升了11%，銷售面積上升了3%，別墅和高檔住宅的銷售套數(shù)下降了39%，銷售面積下降了37%，降幅是顯著大于普通住宅的。

　　世界各國的經(jīng)驗(yàn)都表明高端住宅相對于普通住宅的需求和價(jià)格具有更強(qiáng)的周期波動(dòng)性。

　　主要的原因是高端住宅中有相當(dāng)一部分的購買人群是投資需求。英國高端地產(chǎn)商每年都會(huì)對自己的購房人進(jìn)行結(jié)構(gòu)分析，明確指出，購房人中50%左右是投資客，中國實(shí)際上也有類似的經(jīng)驗(yàn)。世界各國的經(jīng)驗(yàn)中都有有趣的現(xiàn)象，投資需求有追漲殺跌的個(gè)性，經(jīng)濟(jì)低谷中高端住宅的沖擊是很大的，普通住宅降幅達(dá)到一定程度的時(shí)候，可以通過剛性需求的啟動(dòng)緩解部分的沖擊，這是高端地產(chǎn)商更加保守的原因。

　　高端地產(chǎn)企業(yè)的周轉(zhuǎn)速度通常會(huì)更慢，以前面的托爾為例，平常的周轉(zhuǎn)速度要比霍頓規(guī)模開發(fā)商慢30%左右，次貸危機(jī)中2009財(cái)年中托爾的資產(chǎn)率比2006年下降了72%，下降了0.27倍，霍頓只有0.46倍，兩者的差距是0.19倍。0.19倍的差距意味著托爾在平時(shí)就需要比霍頓多儲(chǔ)備相當(dāng)于總資產(chǎn)19%的金融資源，也就是說如果霍頓的現(xiàn)金底線是總資產(chǎn)的4%，托爾每年至少保留總資產(chǎn)8%的現(xiàn)金，如果霍頓的短期資產(chǎn)上線是總資產(chǎn)30%的話，托爾的短期資產(chǎn)上線就不能超過總資產(chǎn)的15%，實(shí)際上因?yàn)?009財(cái)年托爾的資產(chǎn)周轉(zhuǎn)率只有0.27倍，最終只能將27%的資產(chǎn)變現(xiàn)，這也就要求在資產(chǎn)負(fù)債表的右側(cè)，長期資本占到80%以上，這跟實(shí)際資本結(jié)構(gòu)是相一致的。

　　國內(nèi)最優(yōu)秀的高端地產(chǎn)商，繁榮期的存量資產(chǎn)率是0.5—0.6倍，低谷期是0.2—0.3倍，意味著轉(zhuǎn)折來臨前，短期支付需求不能超過總資產(chǎn)的20%—30%，這里的短期資產(chǎn)需求包括了短期銀行貸款，應(yīng)付工程款、稅款，一年內(nèi)承諾的表外支出和其他必要的營銷支出，剔除必要的營運(yùn)支出和表外支出，很多地產(chǎn)企業(yè)是沒有短期借貸，也就是手里的現(xiàn)金應(yīng)該高于短期貸款。

　　高端地產(chǎn)商第二年的償債能力平均是總資產(chǎn)的5%—10%，也就是說第二年到期的銀行貸款不能超過總資產(chǎn)的10%，鑒于國內(nèi)銀行貸款的期限一般是3年內(nèi)，所以在沒有長期債支持的情況下，高端地產(chǎn)商的長期負(fù)債應(yīng)該控制在總資產(chǎn)的10%—20%，加上預(yù)售款和應(yīng)付款總負(fù)債率在40%—50%，這是低于國內(nèi)地產(chǎn)平均的負(fù)債水平。

　　新加坡上市和在國內(nèi)發(fā)展的企業(yè)仁恒在2008年低谷的時(shí)候，短期款占了15%，還有18%的承諾支出，兩項(xiàng)加起來長期的需求達(dá)到了33%，2008年銷售回款相當(dāng)于總資產(chǎn)的27%，公司沒有短期借貸空間，公司在2008年短期貸款是3.5億元。但是現(xiàn)金有3.8億新元，短期借貸零是小于零的，長期負(fù)債方面權(quán)益資本達(dá)到了48%，總負(fù)債率達(dá)到52%，要比國內(nèi)多數(shù)的地產(chǎn)企業(yè)要保守的，這跟高端定位是一致的。

　　國內(nèi)高端地產(chǎn)企業(yè)平均的財(cái)務(wù)安全底線并不是所有的企業(yè)都適合的，財(cái)務(wù)安全底線是短期貸款不是等于零而是小于零，長期貸款是10%，總負(fù)債率是小于10%，優(yōu)秀的高端地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的極限增長速度大概是20%左右，要比剛才說到的保利、中海等優(yōu)秀的規(guī)?；_發(fā)企業(yè)的極限增速要慢。

　　在巨大土地紅利的誘惑下，國內(nèi)很多的高端地產(chǎn)企業(yè)只是將產(chǎn)品定位在高端上，金融戰(zhàn)略上跟中低端企業(yè)是一致的，謀求規(guī)?；臄U(kuò)張，因?yàn)楦叨似髽I(yè)非標(biāo)準(zhǔn)化的開發(fā)和細(xì)分市場的營銷，注定在正常情況下，周轉(zhuǎn)率是更慢的，因此經(jīng)營杠桿是不足以撬動(dòng)規(guī)?；瘮U(kuò)張的，因此高端企業(yè)追求規(guī)模和土地儲(chǔ)備，不可避免的陷入負(fù)債的情況，用財(cái)務(wù)杠桿撬動(dòng)負(fù)債杠桿。

　　高端項(xiàng)目銷售很快，周轉(zhuǎn)很快的假象，也會(huì)推動(dòng)更多的企業(yè)更快的增長，除了剛才說到的綠城，國有企業(yè)超速增長的現(xiàn)象是更明顯的，例如華潤置地，2009年極限購地支出是80億港元，但是前三季度的總購地支出是110億人民幣，剔除母公司的30億元，實(shí)際支出是75億元，接近了極限，10—12億元，以70億元拿下多個(gè)地塊，全年的購地接近140億元，超速擴(kuò)張達(dá)到了100%，國內(nèi)高端地產(chǎn)企業(yè)普遍超速。

　　中國地產(chǎn)企業(yè)兩條成長道路，規(guī)?；筒町惢?，前者以高周轉(zhuǎn)為核心，大眾化為特征，擴(kuò)張快，利潤低，保持高增長的情況下，適度放寬財(cái)務(wù)安全底線。后者以財(cái)務(wù)穩(wěn)健為核心，高端化為核心，擴(kuò)張速度慢，利潤率高，奉行更保守的財(cái)務(wù)安全底線。

　　財(cái)務(wù)安全底線在今天的重要性，實(shí)際上以前可以不重視財(cái)務(wù)安全底線，但是今天因?yàn)榈禺a(chǎn)企業(yè)的彈性空間在減少，這種硬約束要求企業(yè)重視財(cái)務(wù)安全底線，在2006年以前，表外的承諾資產(chǎn)支出是地產(chǎn)企業(yè)囤地的重要手段，因?yàn)榈禺a(chǎn)交納土地的情況，各家企業(yè)都有巨額的土地款未支付，進(jìn)入2007年表外資產(chǎn)明顯下降，新出臺(tái)的規(guī)定，購買土地首付比例要達(dá)到50%，閑置的土地是2年大限，有趨緊的現(xiàn)象，也可以改變表外土地囤地的現(xiàn)象。未來是有賴于表內(nèi)融資，隨著資本環(huán)境的開放，例如債券、信托、產(chǎn)業(yè)基金和醞釀中REITS，為地產(chǎn)提供了多元化的融資渠道，相對于表外負(fù)債表內(nèi)負(fù)債的彈性小，企業(yè)要重視硬融資下的財(cái)務(wù)安全底線。

　　地產(chǎn)行業(yè)的周期規(guī)律也在改變，流動(dòng)性支撐的周期理念迫使企業(yè)減少投機(jī)行為，更加重視低谷防護(hù)的安全，總之未來地產(chǎn)企業(yè)靠負(fù)債的彈性空間和長周期的繁榮突破財(cái)務(wù)安全底線僥幸生存的概率大大降低了。

　　意識(shí)到環(huán)境的變化，一些企業(yè)開始向安全底線回歸，但是回歸的過程并不容易，企業(yè)會(huì)受到很多的誘惑。而且回歸意味著要降低負(fù)債，縮減支出，降低增速，對于任何的企業(yè)而言都是痛苦的，無論是主動(dòng)調(diào)整還是未來的被動(dòng)減債，這種回歸是必然的趨勢。

　　兩個(gè)重要的數(shù)：41%和14%，41%就是地產(chǎn)上市公司平均的凈貸款比是41%，14%是在這樣的安全底線下上市公司不考慮股權(quán)融資時(shí)的極限增速是14%，即使考慮到股權(quán)融資也不應(yīng)該超過30%，該速度是2005—2007年平均增速的一半，41%和14%并不是統(tǒng)一的標(biāo)準(zhǔn)，而是平均數(shù)，對于每個(gè)企業(yè)都有提示的意義，當(dāng)負(fù)債率更高或者是擴(kuò)張速度更快的時(shí)候，就需要反思，背后是否有更真實(shí)的高運(yùn)營效率的支持。

　　總結(jié)，財(cái)務(wù)安全底線之上極限發(fā)展速度之下的成長空間才是真實(shí)的成長空間，在此區(qū)間內(nèi)規(guī)模化擴(kuò)張的企業(yè)靠標(biāo)準(zhǔn)化運(yùn)作不斷的提高周轉(zhuǎn)效率，用經(jīng)營杠桿加速成長，差異化的企業(yè)通過深度開發(fā)提高房屋本身的附加收益，地產(chǎn)企業(yè)的成長要求對這些客觀規(guī)律予以尊重，最后謝謝大家。（待續(xù)）

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