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　　市場(chǎng)分析要點(diǎn):

　　1)2009年上半年全國范圍內(nèi)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)從銀行系統(tǒng)獲得的信貸資金總量已超過8,000億元。僅半年時(shí)間總量就相當(dāng)于2008年全年資金總量的近八成。2季度同比增速高達(dá)82%，遠(yuǎn)超整體信貸增速水平，2季度信貸支持總量環(huán)比增長超過三成，行業(yè)信貸狀況穩(wěn)步改善。

　　2)與1季度發(fā)展商更為注重自身資產(chǎn)負(fù)債水平的恢復(fù)，將有限的資金用在現(xiàn)有存量項(xiàng)目的建設(shè)上略有不同。進(jìn)入2季度，大幅放量的信貸增長并未帶動(dòng)住宅竣工增長超預(yù)期。僅增長20%，較1季度27%的同比增速有所回落。但同時(shí)間，受益于銀行加速的信貸支持及穩(wěn)步向好的住宅市場(chǎng)預(yù)售狀況，2季度發(fā)展商購置土地及商品住宅新開工面積兩項(xiàng)指標(biāo)的下滑速度明顯收窄，已由1季度的‐40%和‐20%恢復(fù)至‐15%和‐16%。說明發(fā)展商資金狀況較為好轉(zhuǎn)，在市場(chǎng)中的表現(xiàn)已轉(zhuǎn)為積極。

　　3)根據(jù)DTZ戴德梁行對(duì)全國十大樣本城市土地市場(chǎng)的跟蹤統(tǒng)計(jì)來看，2季度十大樣本城市共成交居住用地（含居住用地的綜合性用地）1970萬平方米（規(guī)劃建筑面積），環(huán)比1季度增長361%。居住用地占全部土地成交的的比例也由1季度的20%提升至58%。可見，進(jìn)入2季度以來發(fā)展商對(duì)外擴(kuò)張步伐開始提速，居住用地又重新受到青睞。

　　4)上半年，個(gè)人購房按揭貸款總額達(dá)到2,829億元，同比增長63.1%。2季度個(gè)人按揭貸款呈加速增長態(tài)勢(shì)，環(huán)比1季度增幅高達(dá)87%。預(yù)計(jì)下半年央行仍將維持現(xiàn)有的低利率政策不變，有利于穩(wěn)定剛性需求釋放。

　　5)隨著購房者信心的逐步樹立，2009年1‐6月全國商品住宅銷售面積高達(dá)3.14億平方米，同比增長33.4%。按季度來測(cè)算，前兩個(gè)季度全國商品住宅平均季度成交超出2006‐2008年平均水平5%，全國住宅市場(chǎng)成交恢復(fù)明顯。

　　6)根據(jù)DTZ戴德梁行監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示，上半年全國十大樣本城市共成交商品住宅5396萬平方米，同比增長85%。平均月度成交水平已超出2006‐2008年23%。其中二線城市受到地方政府更為靈活的補(bǔ)貼政策的刺激，成交量恢復(fù)更為明顯。上半年十大樣本城市中二線城市月均成交超出2006‐2008年月均水平41%，而同時(shí)間一線城市僅為7%。進(jìn)入2季度以來，隨著前期滯壓的高端豪宅產(chǎn)品的積極入市以及部分發(fā)展商取消優(yōu)惠選擇提價(jià)，全國十大樣本城市新建商品住宅價(jià)格呈現(xiàn)顯著回升。其中一、二線樣本城市較1季度分別環(huán)比回升10%和7%。但與高峰期相比，仍分別有11%的差距。

　　7)成交量的持續(xù)恢復(fù)帶動(dòng)前期庫存積壓的加速去化。截止2009年6月底，全國主要城市庫存去化量已超過原有庫存46%。如果按2009年的月均成交測(cè)算，預(yù)計(jì)未來3個(gè)月內(nèi)現(xiàn)有庫存將有可能消化出清，庫存去化幾近合理水平。

　　8)值得注意的是，鑒于6月份新增信貸繼續(xù)創(chuàng)出天量，7月9日央行恢復(fù)了暫停半年的一年期央票發(fā)行。通過央行此舉的政策意圖以及1998年的前松后緊的信貸經(jīng)驗(yàn)，可以預(yù)計(jì)下半年政府將逐步收縮信貸規(guī)?；厥樟鲃?dòng)性，減緩流動(dòng)性持續(xù)擴(kuò)張步伐。近期政府開始加強(qiáng)第二套房貸的監(jiān)管力度，以防止過度投機(jī)炒賣行為抬頭。預(yù)計(jì)下半年政府對(duì)于樓市的政策態(tài)度將會(huì)由刺激轉(zhuǎn)為謹(jǐn)慎。需要強(qiáng)調(diào)的是現(xiàn)階段購房者對(duì)于價(jià)格仍處于敏感期，預(yù)計(jì)下半年樓市成交量恐難繼續(xù)維持高速增長，穩(wěn)定的價(jià)格對(duì)于下半年的樓市持續(xù)向好將至關(guān)重要。