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　　無論在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上傾注了多少精力和希望，前國美電器董事局主席、鵬潤投資董事長黃光裕終無奈地發(fā)現(xiàn)，“地產(chǎn)玩票”的花名冊上多了他自己的名字。為國美系公司免受其接受法律調(diào)查的負(fù)面影響，黃光裕已經(jīng)退居幕后，卸任國美電器和鵬潤投資。在地產(chǎn)業(yè)務(wù)上，他精心構(gòu)思的宏大藍(lán)圖也難以為繼，鵬潤地產(chǎn)（注：鵬潤地產(chǎn)為鵬潤控股的子公司，打包了黃光裕旗下大部分地產(chǎn)業(yè)務(wù)）已經(jīng)走到了十字路口，變賣和退地成為旗下地產(chǎn)業(yè)務(wù)處置的主旋律。

　　變賣家底

　　2008 年11 月，黃光裕被警方控制后，業(yè)界一直有鵬潤地產(chǎn)變賣商業(yè)項(xiàng)目的消息傳出。目前，這些傳言正在逐漸成為現(xiàn)實(shí)。

　　有知情人士透露，2009 年2 月，位于北京西客站附近的鵬潤建國大酒店以約4 億元的價(jià)格易主。2007 年10 月，鵬潤地產(chǎn)通過拍賣獲得北京鐵路局文體活動中心的房產(chǎn)，黃光裕將其更名為鵬潤建國大酒店，裝修后重新營業(yè)。此番鵬潤地產(chǎn)以虧本約1 億元的價(jià)格甩賣。

　　不過鵬潤地產(chǎn)很有可能是鵬潤建國大酒店的“玩票”，與北京一諾拍賣有限公司簽署確認(rèn)書后，很長時(shí)間都沒能完成過戶手續(xù)。

　　與此同時(shí)，鵬潤地產(chǎn)正在兜售旗下最大的商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目——國美商都，已與中鐵置業(yè)等意向開發(fā)商和投資機(jī)構(gòu)進(jìn)行接洽，不過業(yè)內(nèi)人士表示該項(xiàng)目很難以理想價(jià)位退出。國美商都地上地下總建筑面積超過55 萬平米，定位于專業(yè)批發(fā)市場，由于租金期望值過高和項(xiàng)目本身體量太大，4 年更迭了禹晉永、吳坤嶺、童淵和周東權(quán)4 任總經(jīng)理，仍無法順利對外營業(yè)。

　　相對于為鵬潤建國大酒店和國美商都兩個已落成項(xiàng)目尋求接盤方，處于開發(fā)前期的項(xiàng)目采用的方式是自行隱退。

　　“目前鵬潤地產(chǎn)旗下的幾乎每個項(xiàng)目都在想辦法處置，要么就是準(zhǔn)備把土地退還給政府，要么就是在和買家洽談出售。”一名剛剛離開鵬潤地產(chǎn)的高管說。

　　這包括為準(zhǔn)備鵬潤地產(chǎn)借殼中關(guān)村上市，2007 年底和2008 年初在樓市落潮初期拿下的三塊高價(jià)地。

　　其中，無錫電瓶廠地塊2007 年11 月以5.85 億元競得，擬今年9 月對外銷售；重慶渝中半島商業(yè)金融地塊2008 年1 月以8.45億元競得，目前尚未動工；天津華明鎮(zhèn)地塊2008 年2 月以25.55 億元的天價(jià)競得，樓面地價(jià)超過5000 元。有知情人士透露，黃光裕從考察這塊地皮到拍板拿下只用時(shí)5 天，鵬潤地產(chǎn)并未足額支付土地出讓金，這塊地還僵在那里沒有動工。

　　重慶鵬潤藍(lán)海是鵬潤地產(chǎn)業(yè)務(wù)中唯一在售的項(xiàng)目，目前也在加緊回收現(xiàn)金。鵬潤藍(lán)海位于重慶江北區(qū)的觀音橋區(qū)域，目前以不到5000 元/ 平米（以套內(nèi)面積計(jì)）的價(jià)格出售，低于同區(qū)段的其他項(xiàng)目。饒是如此，還有購房者表示達(dá)不到交樓標(biāo)準(zhǔn)，與鵬潤藍(lán)海的銷售人員產(chǎn)生激烈沖突。

　　天量土地畫餅

　　廣袤的一級土地開發(fā)面積是黃光裕地產(chǎn)版圖中最能給人帶來遐想的部分。在北京城郊，黃光裕在崔各莊、宋莊、張家灣和沙河等鄉(xiāng)鎮(zhèn)擁有1 億平米建筑面積的一級土地開發(fā)項(xiàng)目。2008 年5 月，它跟隨中關(guān)村的一紙定向增發(fā)公告走向前臺，業(yè)內(nèi)驚呼黃光裕的土地儲備超過碧桂園和恒大地產(chǎn)，是中國第一大“地主”。

　　例如， 鵬潤地產(chǎn)包攬了通州張家灣鎮(zhèn)所有未征用土地的一級開發(fā)，項(xiàng)目總占地面積105 平方公里（1.05 億平米），可上市建筑面積（3300 萬平米）。以體量計(jì)，見諸報(bào)端的所有巨型項(xiàng)目都相形見絀。

　　在對中關(guān)村的重組草案中，鵬潤地產(chǎn)把1 億平米建面的一級土地開發(fā)和超過100萬平米的再建和已落成項(xiàng)目估值180 億元，以14.67 元的高價(jià)折算成12.27 億股進(jìn)入上市公司。

　　雖然北京市政府對一級土地開發(fā)的利潤率做出最高8％的限定，土地整理完畢進(jìn)入市場仍然要掛牌出讓，但二級市場投資者還是篤信“首富”的運(yùn)作能力，在掛牌環(huán)節(jié)對鵬潤地產(chǎn)做出傾斜，這些土地最終將進(jìn)入上市公司。

　　征地的核心是土地補(bǔ)償，土地開發(fā)轉(zhuǎn)掛牌之后，須向土地整理儲備中心提交農(nóng)民簽字同意的結(jié)案表。如此廣袤的開發(fā)面積，即使是“首富”黃光裕，也無力承擔(dān)。

　　記者了解到的情況是，鵬潤地產(chǎn)只是與鄉(xiāng)鎮(zhèn)一級的政府草簽了協(xié)議，黃光裕接受調(diào)查后，這些沒有實(shí)質(zhì)內(nèi)容的協(xié)議就鎖進(jìn)了抽屜。過億平米的京郊土地只鮮活地出現(xiàn)在重組方案中，如果沒有持續(xù)大量的投入，依然不屬于鵬潤地產(chǎn)。

　　退出中關(guān)村重組？

　　1 月15 日，魏秋立請辭中關(guān)村董事并得到批準(zhǔn)，這被投資圈視為鵬潤投資退出的前兆。魏秋立是黃光裕出事后國美系“七人內(nèi)閣”的一員，與執(zhí)行董事王俊洲一道代替黃簽署文件，是黃最為看重的兩名老臣之一。

　　隨著地產(chǎn)業(yè)務(wù)清盤，國美電器因法律障礙不能回歸，鵬潤投資已經(jīng)失去了重組中關(guān)村的能力。

　　中關(guān)村頂著高科技的金字招牌，二級市場投資者趨之若騖，其實(shí)不過是一家主營建筑安裝業(yè)務(wù)的承建商。為了便于再融資，中關(guān)村向生物醫(yī)藥、電信和金融擔(dān)保等領(lǐng)域做了諸多嘗試，卻一步步滑向深淵。黃光裕本想擦亮中關(guān)村的招牌，反受牽連陷身泥淖。

　　“中關(guān)村這個殼隨便就可以進(jìn)進(jìn)出出？”一投行人士反問記者，“水太深了，盤根錯節(jié)。‘中關(guān)村村長’段永基都沒有盤活。”

　　目前，鵬潤投資的子公司依然是中關(guān)村第一大股東，國美系把持了大多數(shù)董事席位，但股東間的不諧之音已經(jīng)傳出。鵬潤地產(chǎn)通過虛增資產(chǎn)的方式對中關(guān)村重組，將攤薄其他股東的權(quán)益。重組方案進(jìn)入股東會討論之前，就有股東表示黃光裕缺乏重組的誠意，不看好重組方案。最終鵬潤地產(chǎn)進(jìn)入上市公司的方案停留在董事會層面。

　　國內(nèi)資本市場烏鴉變鳳凰的成功案例很少，很多上市公司重組都陷在主營業(yè)務(wù)和管理層走馬燈轉(zhuǎn)換的怪圈里。每經(jīng)歷過一次重組，就是對公司肌體的一次損傷，負(fù)擔(dān)和利益糾葛越來越沉重。上述投行人士向記者表示，黃光裕在中關(guān)村的使命已經(jīng)完成，在他交棒之前，中關(guān)村還將在主營業(yè)務(wù)不彰的泥潭中掙扎。

　　城門失火，殃及池魚。A 股市場上，定向增發(fā)和資產(chǎn)置換通常會附有評估報(bào)告，而在鵬潤地產(chǎn)重組中關(guān)村的預(yù)案中，不僅未有評估報(bào)告，而且參與的機(jī)構(gòu)和人員一概隱去。春節(jié)過后，接受委托為鵬潤地產(chǎn)提供評估服務(wù)的兩名簽字評估師被警方控制，在證券中介行業(yè)引起了震動。同時(shí)，這兩名評估師所供職的中發(fā)國際資產(chǎn)評估有限公司行業(yè)排名三甲，在最新進(jìn)行的評選中，失去了證券業(yè)務(wù)資格。