男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　回暖意味著這一輪房地產(chǎn)去存貨化的速度比我們想象得快，這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整是不夠深刻的，意味著有一些劣勢的、處于行業(yè)靠后的、該出局的企業(yè)很僥幸，他們居然沒有出局。

　　我的題目比大家預(yù)想的可能要暖和一點(diǎn)，我個人傾向認(rèn)為目前的形勢正在大幅度好轉(zhuǎn)，所以從金融層面看實體經(jīng)濟(jì)的運(yùn)行，我想從五個方面討論怎么看待今年以及明年的經(jīng)濟(jì)走勢和房地產(chǎn)行業(yè)的基本趨勢。

　　第一，不存在“次貸第二波”

　　為什么我們傾向于認(rèn)為次貸危機(jī)第二波不太有可能有呢？有以下這些理由。

　　第一，美國金融體系的問題暴露得已經(jīng)非常接近尾聲，整個涉及到房地產(chǎn)類的按揭貸款余額截止到2008年年底是12.8萬億，其中次貸余額大概是5.8萬億。目前由于通用、克萊斯勒這些企業(yè)陷入困境的實體制造業(yè)，分期付以及商業(yè)票據(jù)這一塊的余額大概不超過3萬億，接下來還有可能是信用卡違約貸款的余額不超過100億，所以不太可能出現(xiàn)。

　　第二個特點(diǎn)就是大宗商品和資本市場的泡沫基本撇清，如果我們稍微留意一下的話，以道瓊斯、納斯達(dá)克為標(biāo)志的美國市場，在2008年11月份及11月份上旬它的跌幅創(chuàng)造了2001以來的最大跌幅，當(dāng)時沒有任何的顯著反彈。在2009年2月份和3月份，在我們看到過去的紐約市場的連續(xù)20個交易日當(dāng)中，幾乎有80%以上的交易日漲跌幅超過1%，也就是跌跌漲漲、漲漲跌跌，但是基本上資本市場的回暖是明顯的。此外大宗商品、原油、能源等等價格都已經(jīng)略有回調(diào)，30美元一噸以下的鐵礦石這個價格已經(jīng)回到了1992、1993年。金融行業(yè)的重組正在逐步深化，以五大投行全部歸附于商業(yè)銀行為標(biāo)志，陷入了一個急風(fēng)暴雨一樣的重新洗牌，銀行業(yè)間的拆借利率和美國國債利率之間的差異率迅速縮小，說明金融機(jī)構(gòu)之間正在重新建立信任。

　　以上幾個指標(biāo)都顯示出在美國次貸危機(jī)帶來的金融振蕩已經(jīng)接近尾聲，接下來的事情不是在進(jìn)一步的暴露問題，而是怎么避免和努力縮小由于金融行業(yè)的調(diào)整對于美國的實體制造業(yè)和美國社會所帶來的沖擊。因此，第一個結(jié)論我想清晰地告訴大家，次貸危機(jī)的第二波是很難成立的，金融體系再度陷入像2008年10月份那樣極度恐慌的可能性是比較小的。

　　第二，“美國曝倉、中國空倉”

　　“美國曝倉”的含義是如果沒有美國這一輪的總統(tǒng)大選，如果沒有2000年之后美聯(lián)儲對于互聯(lián)網(wǎng)泡沫、911恐怖襲擊、東亞危機(jī)等等一系列意外沖擊的過度反應(yīng)，使得聯(lián)邦基金利率從2000年之后長期處于5%以下非常低的水平的話，也許美國的泡沫不會有現(xiàn)在這么大。但盡管如此，這個泡沫目前來說對中國經(jīng)濟(jì)以及世界經(jīng)濟(jì)帶來的都是非常負(fù)面的影響。可是我特別想提醒大家，假定次貸危機(jī)爆發(fā)在2010年之后，中國將會是什么處境呢？從金融層面來看中國的處境是顯而易見的，如果次貸危機(jī)推遲三到五年爆發(fā)，也許中國已經(jīng)推出了紐約股直通車、倫敦股直通車。如果美國的次貸危機(jī)推遲幾年發(fā)生，那么中國的實體經(jīng)濟(jì)將會面臨著非常高而且不確定的資源價格、不斷推高的人民幣匯率和利率的價格、不切實際的和國情沒有能夠適合的勞動力用工合同、企業(yè)技術(shù)儲備跟人力資源儲備不充足這五大因素的制約。因此，2005年之后到現(xiàn)在這段時間，中國的實體經(jīng)濟(jì)其實已經(jīng)遭受了嚴(yán)重的損失，技術(shù)進(jìn)步都有所局限。假定次貸推遲3-5年爆發(fā)，那么中國的制造業(yè)所面臨的不是升級轉(zhuǎn)型，而是越來越多的被我們國內(nèi)的經(jīng)濟(jì)學(xué)家和政府所批評的勞動密集型的、科技含量不夠高的企業(yè)向印度、印尼等周邊國家轉(zhuǎn)移，中國的制造業(yè)將遭受損失。從宏觀調(diào)控的層面來看，假定次貸危機(jī)推遲三到五年爆發(fā)，也許再過三到五年人民幣比美元的匯率能推到1：4。此外，勞動力價格也可能每年繼續(xù)提高10%-12%，我們和國際上進(jìn)行進(jìn)口資源談判的時候都會陷入僵局。

　　只是中國現(xiàn)在是行大運(yùn)的時候，2008年我們眼看著手里有錢的時候，想要購入資產(chǎn)的時候，美國人把泡沫摔在地上摔破了。否則中國將會像1998年的日本一樣在高位買入，把自己套牢。現(xiàn)在中國很痛苦，但很大程度上是甜蜜的痛苦，次貸危機(jī)對中國來講目前來看是一個不幸，放三到五年來看也許是不幸中的萬幸。

　　第三、中國經(jīng)濟(jì)目前怎么看？

　　就像我認(rèn)為次貸不會有第二波一樣，我也不認(rèn)為今年下半年中國經(jīng)濟(jì)會有更大的衰退。我以前強(qiáng)調(diào)過，下半年經(jīng)濟(jì)增速有可能超過9%，全年經(jīng)濟(jì)增速平均在8.1-8.3。以去年的數(shù)據(jù)來看，我個人傾向來看今年第三季度中國經(jīng)濟(jì)將復(fù)蘇，但從目前的經(jīng)濟(jì)指標(biāo)來看，最遲不遲于今年的5月份或6月份中國經(jīng)濟(jì)將全面復(fù)蘇，比我們預(yù)估的時間早了一個季度。有可能會有人認(rèn)為我樂觀過度，我舉一個指標(biāo)，目前經(jīng)理人采購指數(shù)重新回到了51%、52%，目前發(fā)電量的增長大約是負(fù)2%、3%，工業(yè)增加值也略有回暖，固定資產(chǎn)投資目前1-3月份都能夠維持在26%以上的非常高的速度，種種指標(biāo)顯示中國經(jīng)濟(jì)的回暖和反彈的勢頭是非常強(qiáng)勁的，就全年中國經(jīng)濟(jì)來講叫做有效果沒效益、有速度沒就業(yè)，這是中國經(jīng)濟(jì)2009年可能的特點(diǎn)，或者說中國經(jīng)濟(jì)如果說全年我看淡的指標(biāo)有哪些呢？我比較看淡就業(yè)形勢和外貿(mào)形勢，其它的還是比較看好的。

　　所以中國經(jīng)濟(jì)目前向大家介紹第三個方面，極有可能在今年上半年就有可能明顯復(fù)蘇。如果說一季度最后GDP出來增速在6.5-7%之間的話，那二季度就可能邁上8%的水平，中國的宏觀經(jīng)濟(jì)是明顯復(fù)蘇的。如果我們不認(rèn)為今年上半年及明年上半年比去年第四季度和今年第一季度更糟糕，那么我們就沒有理由認(rèn)為資本市場和房地產(chǎn)市場更糟糕，這是向大家匯報的第三點(diǎn)。

　　第四、房地產(chǎn)市場的調(diào)整怎么看待？

　　也用八個字來形容，叫做“持續(xù)回暖、行將結(jié)束”。很多人擔(dān)心回暖是暫時的，5、6月份銷量可能就下去了，調(diào)整是漫長的，因為去存貨化的壓力很大，今后兩三年房地產(chǎn)行業(yè)可能還像2009年上半年那樣的僵持狀態(tài)。是不是這樣呢？我個人持一個保留態(tài)度，比如說對資本市場，資本市場已經(jīng)調(diào)整得足夠深了，所以全年甚至以后三年對資本市場我們應(yīng)該有一個非常有信心的態(tài)度，包括在資本市場上的房地產(chǎn)股我個人認(rèn)為非常值得投資。為什么我們傾向認(rèn)為持續(xù)回暖調(diào)整行將結(jié)束呢？理由有以下方面：第一個是房地產(chǎn)市場的回暖并不是中國單獨(dú)出現(xiàn)的一個現(xiàn)象，而是在全球普遍出現(xiàn)的現(xiàn)象。我們可以看一下美國1-2月份新房及二手房的交易數(shù)有明顯上升，泡沫最嚴(yán)重的英國房地產(chǎn)的交易量也有所上升，香港的房地產(chǎn)交易量的上升是比較明顯的，中國只是在全球不動產(chǎn)的復(fù)蘇當(dāng)中的一個部分。其次一個因素是廉價的貨幣政策必然帶來貨幣是需要投資出口的。我們可以分析一下：一月份信貸增長大概是1.62萬億，二月份是1.07萬億，三月份比一月份還要多，將近1.9萬億，這么多的資金往哪去呢？

　　我們再仔細(xì)分析一下，如果企業(yè)獲得了貸款之后，不尋常的表現(xiàn)是什么？去除掉票據(jù)融資，去除掉對居民的信貸，企業(yè)的貸款是大幅度增加了，可是很奇怪的是1-3月份企業(yè)在銀行的存款并沒有同比大幅度增加，請問企業(yè)拿了這些錢干什么了？有可能企業(yè)增加了意愿性的存貨，比如說基建需要大規(guī)模上了。所以企業(yè)在重新開工，原材料在重新購買，也有可能企業(yè)增加了非意愿性的存貨。也有企業(yè)是拿了這些錢沒有搞實體經(jīng)濟(jì)，去炒股票了。但無論如何前三個月資金的寬松顯示出中國的銀行業(yè)的流動性再次出現(xiàn)，目前企業(yè)的流動性過剩還不太明顯，銀行間的過剩不是一般的過剩，是季度寬松，什么叫季度寬松呢？銀行業(yè)在銀行的超額準(zhǔn)備金率突破了5個百分點(diǎn)，在這樣一個大的寬松資金背景之下資產(chǎn)價格很可能會重新上升。

　　最后就是中央及地方紛紛出臺的對房地產(chǎn)的扶持政策，包括地價款的緩繳、對保障性住房貨幣化的補(bǔ)貼等方案，所有這些因素都決定了市場的回暖將是持續(xù)的，極有可能在2009年商品房的銷售面積接近2007年的巔峰水平，甚至不排除2009年商品房銷售總得面積超過2007年的可能性。

　　回暖意味著這一輪房地產(chǎn)去存貨化的速度比我們想象得快，這也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整是不夠深刻的，意味著有一些劣勢的、處于行業(yè)靠后的、該出局的企業(yè)很僥幸，他們居然沒有出局。

　　第五、保障性住房：有所作為、有所不為

　　為什么保障性住房的政策有所作為、有所不為呢？因為保障性住房的政策和商品房，這是市場和政府的兩大關(guān)系問題。中國政府當(dāng)然是具有最大善心的政府，它希望每個公民都有自己的房子，所以推出了4000億的方案，所以在未來三年提供200萬套廉租房、400萬套的經(jīng)濟(jì)適用房及兩限房，以及220萬套的改造房。如果這樣實施，每年新增的住宅供應(yīng)量可能將近1個億平米，這占到商品房供應(yīng)量的12%-13%，市場已經(jīng)供過于求處于去存貨化的狀態(tài)，而中低價位的保障性住房蜂擁而至，除此之外政府的財政能力也將遭遇嚴(yán)峻的挑戰(zhàn)。

　　例如2008年和2006年相比，政府土地出讓金的收益減少了很多，即便2009年地方政府能夠獲得中央政府的支持，請問地方政府有多大的財力支持這么大的貨幣支付？目前各地采取的貨幣化補(bǔ)貼能不能夠更加有針對性？我們的住房保障政策能不能起到雪中送炭的作用？這都是值得考慮的，所以我特別擔(dān)心保障性住房政策不要在市場供不應(yīng)求的時候起到火上澆油的作用，更不要在市場銷量明顯回暖的時候再起到雪上加霜的作用。當(dāng)然剛才胡總講處于“深秋”狀態(tài)，我們更希望處于“小陽春”狀態(tài)。綜合這五個因素我個人認(rèn)為沒有次貸第二波，中國在次貸危機(jī)當(dāng)中是一個幸運(yùn)者，中國經(jīng)濟(jì)即將馬上面臨強(qiáng)勁的反彈，房地產(chǎn)市場和資本市場的復(fù)蘇是持續(xù)的，而不是短暫的，謝謝大家！

　　(注：本文系北師大金融研究中心主任鐘偉教授在城市觀點(diǎn)論壇鄭州行上的演講實錄，有刪節(jié))