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　　2009城市觀點論壇鄭州行、沈陽行、冰城行

　　2009年4月11日-19日，由觀點新媒體主辦、箭牌衛(wèi)浴•瓷磚全程協(xié)辦的城市觀點論壇鄭州行、沈陽行、法恩莎全程協(xié)辦的冰城行三站連開。陳淮、孟曉蘇、潘石屹、胡葆森、易小迪、易憲容等知名專家、學(xué)者、企業(yè)家聯(lián)袂奉獻了一輪思想盛宴。

　　城市一：中部崛起與鄭州地產(chǎn)

　　4月11日，“城市觀點論壇”再次走進鄭州。在現(xiàn)場，著名經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮，全國人大代表、中房協(xié)副主席、建業(yè)地產(chǎn)董事局主席胡葆森，著名經(jīng)濟學(xué)家、北京師范大學(xué)金融研究中心主任鐘偉，均針發(fā)表了演講。

　　-胡葆森：別想著賺錢，生存下來才是勝利

　　對于形勢，胡葆森認(rèn)為，“長期持樂觀觀點，但是對短期要持謹(jǐn)慎觀點。”事實上，胡葆森的確表示出了他的樂觀，并提出要在希望再用三年到四年的時間，建業(yè)地產(chǎn)能夠占到河南省份額的接近8-10%。胡葆森“現(xiàn)身說法”，告訴每一個地產(chǎn)商要抱著他這樣的樂觀心態(tài)，去制定自己長期的發(fā)展戰(zhàn)略，并奉勸“如果你長期不看好這個市場或行業(yè)，那你提早轉(zhuǎn)行，把你現(xiàn)在的地做完就趕快轉(zhuǎn)行”。他認(rèn)為，企業(yè)家要果斷決策、從長計議，在這一輪的冬天生存下來就是勝利，不是說賺多少錢。

　　對于在當(dāng)前形勢下的“企業(yè)長青之道”，胡葆森認(rèn)為，企業(yè)最后能不能立足只有兩點，第一是產(chǎn)品，第二是服務(wù)。此外，他還提出一個“勻速前進”的觀點：“就像跑馬拉松，不講求絕對速度，講求的是速度耐力，需要勻速發(fā)展，直奔終點。”

　　-鐘偉：房地產(chǎn)市場調(diào)整即將結(jié)束但不夠深刻

　　“今年我給房地產(chǎn)公司的建議是買入——買公司、買地。”鐘偉很肯定地表示，房地產(chǎn)公司現(xiàn)在“手持現(xiàn)金已毫無意義”，“現(xiàn)金為王”的時代已經(jīng)過去，房地產(chǎn)市場的回暖是持續(xù)的，調(diào)整行將結(jié)束。他表示：“次貸危機的第二波很難成立，金融體系再度陷入像2008年10月份那樣極度恐慌的可能性是比較小的。就目前而言最壞的時刻已經(jīng)過去。”同樣地，鐘偉認(rèn)為此一輪的金融危機并不算是壞事，他說：“現(xiàn)在中國很痛苦，但很大程度上是甜蜜的痛苦，次貸危機對中國來講目前來看是一個不幸，放三到五年來看也許是不幸中的萬幸。”

　　特別強調(diào)的是，就像認(rèn)為次貸不會有第二波一樣，鐘偉也不認(rèn)為今年下半年中國經(jīng)濟會有更大的衰退。但最后，鐘偉也不無擔(dān)憂地說：“回暖也意味著房地產(chǎn)行業(yè)的調(diào)整是不夠深刻的，意味著有一些劣勢的、處于行業(yè)靠后的、該出局的企業(yè)很僥幸，他們居然沒有出局。”

　　-陳淮：不要低估金融危機的嚴(yán)峻性以及持久性

　　對于形勢，陳淮在某種程度上認(rèn)同鐘偉樂觀的看法，而且認(rèn)為他的判斷不過分。但是，陳淮亦保持了其一貫以來的謹(jǐn)慎，他表示：“我們別對世界金融危機的嚴(yán)峻性以及它的持久性低估。”

　　對于房地產(chǎn)市場是否回暖陳淮并未作出判斷：“還是那個問題，暖不暖鞋穿在自己腳上，自己知道，買房子的人和開發(fā)商自己心里有一本帳。”

　　對于房價，陳淮則堅持了其在3月武漢行論壇上的觀點，即“房價作為資產(chǎn)價格，它的決定因素第一是幣值，第二個是重置成本，第三個叫價格的資本化因素。”目前的情況，正是“供求關(guān)系以外的因素正在影響著房價。重置成本下降的態(tài)勢和目前的價格水平不支持房價上漲。”

　　最后是關(guān)于住房保障體系的問題，陳淮認(rèn)為保障性住房并不會擠壓商品房市場：“大排擋賣盒飯的未必影響了賣海鮮的生意，在火車站的賣大碗茶的仍然是最好的生意，市場的需求是多樣的。”

　　城市二：新價值大沈陽

　　4月14日，沈陽行論壇正式開幕。著名經(jīng)濟學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心主任陳淮，SOHO中國有限公司董事局主席潘石屹，陽光100集團董事長易小迪等嘉賓為現(xiàn)場六百多位聽眾帶來了精彩的演講與觀點的交鋒。

　　-陳淮：不保證開發(fā)商都能活下去

　　“房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)政策是推進產(chǎn)業(yè)內(nèi)部參與者優(yōu)勝劣汰的政策，而不是讓一切開發(fā)商都可以活下去、或者是活得更好一點的政策。”陳淮首先就給對監(jiān)管層推出的新產(chǎn)業(yè)政策抱有極高期望的開發(fā)商“潑冷水”：“產(chǎn)業(yè)政策注定會通過政府之手，讓一部分人退出房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域，從而促進群體政策的提高。”

　　陳淮認(rèn)為，開發(fā)商應(yīng)該跳出對政策期待的誤圈，從市場上尋找去尋找突圍之道：“沒有任何一條產(chǎn)業(yè)政策是管房價上漲或下跌的，也沒有任何一條產(chǎn)業(yè)政策是管你的資金鏈條是否緊張的。”此外，陳淮表示，不能將一切投資性需求都看成是“洪水猛獸”。比如“為了獲得長期出租收益的購房需求”恰好是穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的力量之一，而且，“買房子的投資性意義在于他在二十年、三十年，或者更長一段時間內(nèi)規(guī)避了貨幣貶值的風(fēng)險。”

　　-易小迪：二、三線城市會成為未來十年的熱點

　　易小迪認(rèn)為，這次全國的房地產(chǎn)步入同一個周期，是有史以來第一次。但是這次改變并沒有從本質(zhì)上改變城市化的規(guī)律，也沒有改變二、三線城市城市化的規(guī)律。

　　對于危機前的房地產(chǎn)過熱，易小迪表示：“過去要說房地產(chǎn)有暴利的行為，其實更多的是土地價格帶來的。”同時，易小迪提出了自己的建議，他說：“經(jīng)過這次危機，房地產(chǎn)企業(yè)要由過去的這高度擴張或者說粗放式管理轉(zhuǎn)向精細化管理、專業(yè)化分工，這種轉(zhuǎn)型，是大家應(yīng)對這次危機的對策。”

　　針對目前的市場回暖，易小迪同樣有自己的看法，在他看來，一個是回歸穩(wěn)定，另一個是回歸理性?；谶@個觀點可以判斷，理性的消費會持續(xù)下去，銷量也是在穩(wěn)中有升、穩(wěn)中有降的階段，不會再出現(xiàn)大起大落。最后，易小迪預(yù)測二、三線城市會成為未來十年的熱點，中國房地產(chǎn)不會就此結(jié)束它的時代，還會成為未來十年的熱點。

　　-潘石屹：中國房地產(chǎn)的問題源于外國資本的追捧

　　潘石屹的上半段故事中說，全球的金融海嘯之所以愈演愈烈，其根本原因是西方金融行業(yè)不斷地制造泡沫引起的，是“杠桿”使財富泡沫化，與我們?nèi)粘Ｉ詈蛯嶓w經(jīng)濟完全脫節(jié)了。

　　下半段則發(fā)生在中國，只有把西方的上半段和中國的下半段加在一起，才是一個完整的故事：我們的財富是靠從土地上種糧食獲得的，而西方的財富是電腦上衍生出來的。“華爾街一位基金經(jīng)理一年的年薪相當(dāng)于中國西部一個40萬人口的縣城的財政收入。”但中國房地產(chǎn)的問題正是源于外國資本的追捧而脫離了實際的價值，進入迎合資本市場的怪圈。

　　2008年初，這個瘋狂的故事開始謝幕。到了2008年底，中國大多數(shù)的開發(fā)商都難以渡過年關(guān)，因為欠銀行的錢太多，市場銷售幾乎停頓，沉淀的土地、房屋和待建工程也太多。幸運的是，在政府的鼎力幫助下，中國房地產(chǎn)企業(yè)在2008年底、2009年初的生死關(guān)頭獲得注血，度過了這一生死劫。

　　潘石屹最終強調(diào)，這種方法只是救急不救窮、治標(biāo)不治本，是注血而不是自己造血，房地產(chǎn)企業(yè)要改變現(xiàn)狀，最重要的是要有銷售收入。貸款只能延緩資金鏈條斷裂的時間，并不可能從根本上去解決結(jié)構(gòu)過剩的局面和態(tài)勢，根本解決的辦法只能是改變舊的結(jié)構(gòu)和舊的模式。

　　城市三：東北轉(zhuǎn)型下的哈爾濱地產(chǎn)

　　4月19日，“冰城”哈爾濱召開的“2009城市觀點論壇”現(xiàn)場，中房集團理事長孟曉蘇，經(jīng)濟學(xué)家、中國社會科學(xué)院金融研究所研究員易憲容，永安信金融服務(wù)機構(gòu)董事長喬志杰等嘉賓出席并發(fā)表演講。

　　-孟曉蘇：是誰在“折騰”中國的房地產(chǎn)

　　孟曉蘇用“罪與罰”這個詞，描繪我們房地產(chǎn)和住房政策的發(fā)展及現(xiàn)狀，并強調(diào)：“現(xiàn)在經(jīng)濟已經(jīng)開始回暖，房地產(chǎn)市場開始回暖，我們需要在這個時候回顧前一段的經(jīng)驗和教訓(xùn)，記住這個經(jīng)驗和教訓(xùn)。”孟曉蘇認(rèn)為“中國房地產(chǎn)行業(yè)本身并沒有罪”，但因為是我們自己錯誤地判斷了中國的經(jīng)濟發(fā)展，把前幾年中國經(jīng)濟的持續(xù)快速發(fā)展誤當(dāng)成了經(jīng)濟過熱，而被認(rèn)為導(dǎo)致經(jīng)濟過熱過熱的原因正是前幾年房地產(chǎn)行業(yè)的快速發(fā)展。

　　因此，孟曉蘇分析：“在總結(jié)30年經(jīng)驗教訓(xùn)的時候，胡錦濤總書記講了這樣一句話叫‘不動搖，不懈怠，不折騰’。我們在房地產(chǎn)政策上的折騰確實值得我們反思。”

　　第一個原因是，“這些年來在推進住房商品化取得偉大成果的同時，忽略了一個重大的內(nèi)容：經(jīng)濟適用房比例太小，廉租房基本沒有建設(shè)。”第二，是政策過度打壓房地產(chǎn)市場，為“過熱”的房地產(chǎn)市場開出并不對癥的“藥方”。第三，開發(fā)商自己唱衰樓市，孟曉蘇說：“我們看到前幾年，政府部門說降價，說來說去沒有用，賣房人說降房價真的是起到了對人心的重大影響。”

　　-易憲容：當(dāng)前房地產(chǎn)市場形勢與未來發(fā)展

　　中國房地產(chǎn)當(dāng)前到底發(fā)生了什么事？中國的房地產(chǎn)未來出路在哪里？易憲容給與會者帶來了嚴(yán)重的話題：“我們辛辛苦苦干了幾十年，現(xiàn)在什么都沒有了，都縮水了。所以大家想想，金融危機嚴(yán)重到什么程度。”金融危機會改變我們整個世界經(jīng)濟發(fā)展模式，改變世界的經(jīng)營體系，改變世界的消費模式或生活方式。這樣的一個重大事件可能在未來幾十年都會是一個巨大的沖擊或影響。

　　但易憲容認(rèn)為，幸運的是，中國的房地產(chǎn)市場在危機爆發(fā)之前的2007年就已經(jīng)開始調(diào)整，不然的話，中國的問題可能會比美國更嚴(yán)重。易憲容對此前幾年政府出臺的房地產(chǎn)調(diào)控政策是完全支持的態(tài)度，與孟曉蘇的觀點持不同態(tài)度。

　　對于危機之后的房地產(chǎn)市場發(fā)展方向，易憲容認(rèn)為，未來的房地產(chǎn)市場一定會調(diào)向中小住宅，中小戶型為主導(dǎo)，消費者為主導(dǎo)的市場。房價、投資性消費必然會受到限制。易憲容強調(diào)：“為了保證它持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，保證房地產(chǎn)成為未來中國經(jīng)濟的綜合動力，我們一定要使房地產(chǎn)成為一個居民住房消費的市場。”

　　-喬志杰：地產(chǎn)與金融結(jié)合才有未來

　　喬志杰作為房地產(chǎn)金融領(lǐng)域的專家，他強調(diào)的是：“如果你想在未來的地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)的生存和發(fā)展，不斷壯大的話，我希望大家全面的去提高自己的金融能力。”

　　他告訴大家：“我們會看到，我們地產(chǎn)在政策上從來沒有受到今天這樣受到真正意義上的支持。”同時，“2009年之后我們做地產(chǎn)的人將會面對更多的金融工具。未來的房地產(chǎn)真正的核心競爭力是金融。”

　　喬志杰始終強調(diào)金融對未來房地產(chǎn)發(fā)展的重要性：“這一切都告訴大家，新的金融時代來了、新的金融工具出現(xiàn)了、新的地產(chǎn)變化了，它已經(jīng)使金融能力成為了核心競爭力。大家一定要強化和加大金融的能力，大家一定要關(guān)注新的金融產(chǎn)品了。如果您做到了，那么我就告訴大家，未來的地產(chǎn)的春天就是屬于你的。”