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　　“1997年，對于中海來說是黑色的！”時任中國海外集團執(zhí)行董事的孔慶平也坦陳。

　　在高樓林立的的深圳羅湖區(qū)，位于深南東路邊的海富花園是一個毫不起眼的老式住宅小區(qū)，鮮有人知道，這個已經有近20年歷史的住宅小區(qū)正是香港地產巨鱷中海地產1988年進入內地市場布局的第一顆棋子。

　　如果再翻開中國房地產的歷史圖譜，我們會發(fā)現，作為中國內地最早的一批房地產開發(fā)企業(yè)之一，中海地產在內地的發(fā)展史甚至超過了目前的房地產老大萬科。

　　從1988年開始進入內地改革開放的窗口深圳，到2008年布局全國20個一二線城市，20年的滄桑風雨，以基建起家的中海地產已經成長為年銷售突破200億元的專業(yè)房地產開發(fā)公司，成為國內首屈一指的大型地產發(fā)展商之一，中海的內地成長史更像一部地產史記。

　　1988，深圳H118-5地塊

　　1988年8月8日，在信奉8就是“發(fā)”的傳統(tǒng)中國人眼里，這確實是個好日子。當天，深圳市政府正式批復了中國海外建筑工程有限公司在深圳設立分公司，中海地產的前身就此誕生。中國海外建筑工程有限公司是當時國內規(guī)模最大的國有建筑企業(yè)中國建筑工程總公司（中建總）的分支機構，因此事實上，后者實際上就是中海地產的母公司。

　　得益于中建總的資金優(yōu)勢和建筑背景，中海地產在內地的發(fā)展似乎具有先天的優(yōu)勢。公司成立后的當年9月15日，中海地產第一次以816萬美元的價格中標深圳市政府出讓的H118-5地塊，地塊位于深南東路，占地面積7023平方米，該地塊成為了中海的“處女地”，這也是后來中海的第一個內地項目海富花園住宅項目的開發(fā)用地。

　　根據中海的資料顯示，海富花園在1990年開盤后，旗下的富明閣住宅樓在七天時間內即宣告售罄；后期開盤的富怡閣住宅樓花了三天售罄，而富春閣售完只花了一天半的時間；富麗閣售罄也只是一天的時間而已。

　　就這樣，中海在內地初戰(zhàn)告捷。隨后，中海繼續(xù)在深圳開發(fā)了海麗大廈商業(yè)住宅項目，其住宅部分也在短短的1天內被銷售完畢。

　　1992年，隨著中國海外集團對香港和內地的地產業(yè)務進行整合，其地產業(yè)務被集團公司以中國海外發(fā)展有限公司的名義在香港聯合交易所掛牌上市，而中國海外發(fā)展有限公司已持有中海地產深圳公司的股權。

　　在此背景下，中海不再滿足于深圳這個彈丸之地，除了在深圳繼續(xù)發(fā)展其它項目外，中海的目光開始瞄準了當時國內經濟最為活躍的長三角地區(qū)。

　　在上市成功后的同一年，中海地產與上海市盧灣區(qū)政府簽訂了當時打浦路斜三地塊的土地使用權出讓合同，拿下了上海市舊城區(qū)改造的第一塊土地批租項目，成功進入上海市場，中海的計劃是在此地塊上發(fā)展自己在上海的第一個住宅項目——海華花園。

　　同年，中海地產在上海成立了內地的第二個分公司，上海正式成為中海開拓內地市場的第二站點。此后，中海繼續(xù)進入毗鄰深圳的廣州，并在廣州拿地開發(fā)東山廣場寫字樓項目和第一個住宅項目錦城花園。

　　中海在內地的發(fā)展似乎就這樣波瀾不驚地悄然走過8年的歷程，在內地房地產市場并不完全成型的大背景下，中海已經初步在內地站穩(wěn)了自己的腳跟。甚至似乎可以這么認為，在1997年以前，中海在內地的穩(wěn)步擴張策略是成功的。

　　1997，被趕出了香港

　　然而，1997年，一場前所未有的亞洲金融危機使得總公司位于香港的中海地產遭受重創(chuàng)，甚至一度走到破產的邊緣。

　　從時間的跨度來看，時至當年，中海地產在內地發(fā)展的時間雖然并不算短，但事實上，中海地產在1979年即已經在香港成立，其主要的地產業(yè)務仍然集中于香港地區(qū)。

　　因此，我們似乎可以想象，在金融危機的沖擊下，香港資本市場和地產市場所遭遇的凜冽寒冬，而作為業(yè)績主要依托香港市場的中海來說，這無異于一場生死劫難。

　　一個廣為傳聞的說法是，在亞洲金融危機過后，香港恒隆地產主席陳啟宗曾說過這么一句話：“1997年，中海被趕出了香港！”。事實上，這種形容并不為過，雖然此后中海曾幾經努力，但時至今日，中海在香港的地產業(yè)務再也難以重現昔日的輝煌。

　　“1997年，對于中海來說是黑色的！”時任中國海外集團執(zhí)行董事的孔慶平也坦陳。陰差陽錯的是，中海在內地的擴張業(yè)績卻拯救了艱難的中海，雖然中海當時在內地也僅進入深圳、上海、廣州三個城市，但內地項目特別是持有的物業(yè)項目回流的現金給了中海寶貴的喘息機會。

　　事實上，危機過后的中國海外集團也未放棄在香港市場的努力，其一度準備在香港重謀其霸主的地位。2002年后，孔慶平執(zhí)掌中海，并開始謀劃中海的資產重組，按照孔慶平的思路，重組過后的中海核心業(yè)務包括房地產業(yè)務、基建業(yè)務和物業(yè)管理，其它業(yè)務被剝離出中海，而中海地產成為中國海外集團的主要地產業(yè)務平臺。重組的直接目的是為了謀劃在國內A股上市，因此這一切被認為是中海成長歷史上最為重要的事件之一。

　　以此為標志，2002年之后的中海開始重視內地地產業(yè)務，彼時中海在內地的發(fā)展才開始了真正意義上的崛起，并逐步成長為中海發(fā)展的主要業(yè)績貢獻來源。

　　但事實上，不管如何，彼時的中海顯然還不能稱之為地產大鱷，我們講的故事到此為止似乎還是與中海地產的200億銷售無關。這一切更像是一個前奏，在亞洲金融危機的劫難過后，中海開始進入了長期的“靜默期”，這種沉穩(wěn)靜默的風格幾乎延續(xù)至今。

　　2004，內地“地王”

　　一直到內地市場一個新的機遇出現。

　　2004年3月30日，國土資源部、監(jiān)察部聯合下發(fā)《關于繼續(xù)開展經營性土地使用權招標拍賣掛牌出讓情況執(zhí)法監(jiān)察工作的通知》，規(guī)定2004年8月31日后，國有土地使用權必須以公開的招標拍賣掛牌出讓方式進行。

　　游戲規(guī)則的改變讓相當部分缺乏資金的國內開發(fā)商退出房地產市場，從事房地產開發(fā)的門檻被提高了，這對于港資國企背景的中海來說無疑是有利的。那種曾經憑借政府關系拿地、土地抵押貸款、做房子、賣房子還貸、盈利的“空手套白狼”做法在市場上受到了嚴格的限制，新的游戲規(guī)則“拿地-開發(fā)-銷售-資金回籠-再拿地-再開發(fā)”的模式開始登上臺面。

　　就此，中海在內地新一輪的擴張機會開始隱現。

　　于是，在政策的的“照顧”之下，中海的內地城市布局迅速從2003年之前的5個擴展到2005年后的十幾個，先后進入了北京、長春、中山、西安、蘇州、佛山、寧波等地市場。僅2004年一年，中海就先后在成都、深圳、蘇州等地拿下當地地王，成為國內為數不多的地主之一。

　　中海當年的拿地歷史記錄是：4月15日，中海地產與香港信和聯手，在成都高新區(qū)以10億拿地1800畝，震驚整個西部地區(qū)；一天之后，中海地產再次聯手信和以9.5億拿下深圳香蜜湖“九萬三”地塊；接下來沒幾天，4月21日，中海在蘇州市的土地拍賣中，以8.5億的價格拿下一塊位于新加坡工業(yè)園內會展中心南、緊鄰金雞湖畔的13萬平方米的土地。一個月拿地3塊，總面積達100多萬平方米，這在中國的地產史上簡直可以稱之為史無前例。同年年底12月份，中海地產又在廣州拿下可發(fā)展面積達到120萬平方米的地塊，加上佛山拿下的新地王，該月中海拿地又一次超過100萬平方米。

　　據中海公布的歷史數據顯示，2003年中國海外集團即已實現營業(yè)額100億港元，而其中內地地產業(yè)務營業(yè)額達到了60億港元。在內地各個城市中海的地產項目達到了23個，土地儲備面積近500萬平米，可發(fā)展項目總面積700萬平米。

　　當年中海地產業(yè)務新增投資額127億港元，新增土地面積近100萬平米，可發(fā)展樓字面積逾200萬平米，新簽樓宇銷售合約額60億港元，銷售房屋面積達80萬平米。

　　而在2004年一年內，中海地產的土地儲備增長就將近一倍，內地土儲達到900多萬平方米。

　　大舉的擴張給中海帶來的業(yè)績增長明顯，從2005年開始，中海的銷售額開始大幅度攀升。2005年中海實現了79億元的銷售收入，2006年突破百億大關，達120億元，2007年中海“更上一層樓”，銷售收入達213億元。雖然受去年受房市調整的影響，但其最新公布的2008年年報數據顯示，中海2008年依然穩(wěn)居“200億軍團”的行列，銷售收入達到259億元，并且保持著43.7%的高毛利率。而彼時，中海已經成為了名副其實的港資內地地產公司：其港澳地區(qū)的地產業(yè)務銷售收入僅占其全年銷售收入的2.7%，內地銷售幾乎占據了中海業(yè)績的全部江山。

　　2008，A股上市之路

　　中海的外在無疑是風光的。近幾年在內地大舉拿地擴張發(fā)展的中海地產看似順風順水，但其依然有“難言之隱”：A股上市之路。

　　事實上，中海的上市之夢由來已久。在孔慶平入主中海開始實施資產重組后，中海的上市準備工作就一直未停止過。

　　2004年8月，中海地產向中國證監(jiān)會提出了A股上市申請，但彼時的股市融資前景卻黯淡不已，最終中海還是決定放棄。

　　次年，中海地產母公司中國建筑工程總公司也意欲在國內A股上市。按照計劃，中國海外發(fā)展（中海地產）的資產也將注入到上市公司的資產包當中。換言之，中?；貧wA股的方式可能將以母公司上市的形勢實現。

　　這顯然是個兩全齊美的計劃。為此，中海還對旗下的資產進行了梳理，包括2006年底，中海子公司中建國際收購同為中海子公司的中建澳門，中海地產則收購中海物業(yè)管理公司等等。

　　但上市計劃計劃的實現依然用了三年的時間。2008年6月5日，中建總公司上市計劃才通過了證監(jiān)會的審核，中建股份計劃發(fā)行股份數不超過120億股，預計融資規(guī)模超過400億元人民幣。然而彼時的資本市場卻又回到了低谷，至今中建股份仍未發(fā)行股票融資。

　　在這漫長的重組、等待批準過程中，中海地產也曾試圖以借殼的方式實現曲線回A。中海的思路是：通過中國華聞投資控股有限公司(華聞控股)直接控股上海新黃浦置業(yè)，從而實現曲線回歸A股市場的目的。中海甚至與中國華聞投資控股有限公司的控股股東人民日報社簽訂了《合作框架協議》，約定雙方通過增資擴股方式，引入中海集團為華聞控股的新股東，中海集團持有75%股權，間接持有新黃浦置業(yè)22.95%的股權，從而取代新華聞投資的地位，入主新黃浦置業(yè)。

　　但最終，隨著新黃浦置業(yè)的小股東廣聯投資不滿該重組方案并起訴華聞控股，中海重組新黃埔被暫時擱置，重組方陷入了進退兩難的境地。

　　幸運的還是，隨著母公司中建股份上市獲批，中海地產借殼新黃浦已經失去了實際的意義，中海實際上也已經放棄了在獨立重返A股市場的努力。

　　80億到260億

　　銷售額從80億到260億，中海只花了四年的時間，在這短短的四年里，中海究竟經歷了什么？

　　李嘉誠對于地產投資的考量因素曾有一個著名的論斷，那就是“地段，地段，還是地段”。這句話對于中海來說似乎頗為貼切。

　　縱觀其近幾年來的拿地歷史，可以發(fā)現，中海似乎從來就對各大城市的中心區(qū)域地段情有獨鐘：成都高新區(qū)地塊、深圳香蜜湖地塊、蘇州湖濱一號地王、佛山南海千燈湖地地王……，無一地塊不是位于城市核心區(qū)域或者具有土地增值潛力的高成長性區(qū)域，中海鮮有在城市邊緣地區(qū)拿地的舉措。

　　也許更值得內地地產商學習的是，中海對于“地王”并非盲目的推崇，中海拿地的策略似乎更出于一種對區(qū)域價值的長遠判斷。

　　以中海在上海的發(fā)展為例，在寸土寸金的上海市中心區(qū)，與大部分港資地產商所區(qū)別的是，中海并未耗巨資拿下所謂的“地王”項目，其早年拿下的青浦區(qū)地塊和楊浦區(qū)地塊位置并不見得有多么的優(yōu)越，但在上海后來幾年的發(fā)展當中，這些區(qū)域都成為了上海國際別墅區(qū)和濱江景觀區(qū)的集中區(qū)域，房價一路走高，中海的價值判斷在一定程度上削減了其開發(fā)成本。

　　而對于已經拿下的良好地塊項目，中海的定位也在于住中高端走路，依托于其基建起家的背景，中海的樓盤質量一直在業(yè)內也處于中高端的水平。

　　雖然中海一直較高的樓盤售價讓很多普通消費者望而卻步，但事實上，這在很大程度上保證了其較高的毛利率水平。

　　其最新的2008年年報披露，今年中海在實現259億元銷售總額的基礎上實現盈利為50.48億元，而內地老大萬科雖然實現了478億的銷售額，但凈利潤僅為40.3億元。

　　“中高端的客戶一般比較青睞于中海，這是中海內地銷售一直不倒的主要原因”，曾有業(yè)內人士表示，與萬科、碧桂園大量占據中低端客戶群不同，中海的定位一直比較高端，而近幾年內地中高端客戶群的數量也在不斷增長。

　　萬科、保利、綠地，在目前的“200億元俱樂部”中，經常與中海相提并論的也許更多的是萬科，而如果將萬科比喻成高調的“舞者”，那么低調的中海似乎更像一位文質彬彬的紳士，靜默而沉穩(wěn)。