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　　受全球經(jīng)濟低迷的影響，廣州經(jīng)濟發(fā)展盡管繼續(xù)保持增長，但增速已明顯趨緩。2008年廣州國內(nèi)生產(chǎn)總值為8,216億元，同比增長12.3%，增幅較去年同期下降2.2個百分點。廣州城市居民消費指數(shù)漲幅繼續(xù)回落，2月該指數(shù)為98.8%，是自2003年3月以來的最低水平。

　　3月3日，廣東省政府出臺了針對房地產(chǎn)市場的《關(guān)于促進我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》。政策從加大保障性住房建設(shè)力度、進一步鼓勵普通商品住房消費以及支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化三大方面來刺激低迷的房地產(chǎn)市場。

　　表一：主要經(jīng)濟指標(biāo)

　　表二：房地產(chǎn)相關(guān)指標(biāo)

　　經(jīng)歷了2008年底廣州土地出讓的小高峰后，2009年第1季度廣州土地市場恢復(fù)平靜。全市成交地塊僅為6塊，總建筑面積為21.7萬平方米，且全部是工業(yè)地塊的成交。市場平靜歸因于在當(dāng)前房地產(chǎn)市場成交量繼續(xù)保持低水平的情況下，開發(fā)商競投熱情持續(xù)降溫。

　　值得關(guān)注的是，本季度廣州土地市場并無住宅用地的推出。在市場環(huán)境持續(xù)低迷的情況下，政府對住宅用地尤其是中心城區(qū)較為稀缺的住宅地塊的推出更為謹慎。

　　表三：土地公開2009年第1季度

　　寫字樓

　　圖一：DTZ指數(shù)廣州寫字樓租金及售價

　　需求

　　租賃

　　受宏觀經(jīng)濟持續(xù)低迷的影響，第1季度廣州甲級寫字樓租賃需求仍舊萎靡。但是，在租金明顯下調(diào)的刺激下，甲級寫字樓的吸納量較上一季度略有上升。DTZ戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示：本季度廣州甲級寫字樓吸納量已經(jīng)扭轉(zhuǎn)上季度負增長的狀況，約為5,800平方米。

　　繼續(xù)降低租金、延長免租期成為當(dāng)前租賃市場成交低落時期業(yè)主普遍采取的策略。DTZ戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示：第1季度廣州甲級寫字樓整體租金水平為116.1元/平方米/月，較上季度下跌9.6%。其中，體育中心CBD和珠江新城CBD租金下調(diào)最為明顯，達11%。

　　空置情況方面，隨著租金的下調(diào)，甲級寫字樓租賃成交有所增長，整體空置率也略有下跌。據(jù)統(tǒng)計，第1季度廣州甲級寫字樓總體空置率為15.32%，較上季度下跌0.3個百分點。區(qū)域方面，體育中心CBD租客搬離情況仍然存在，該區(qū)空置率由上季度的12.3%上升至14.1%。

　　表四：2009年第1季度部分租賃成交

　　圖二：廣州甲級寫字樓分區(qū)租金走勢

　　圖三：廣州甲級寫字樓供應(yīng)和空置率走勢

　　銷售與投資

　　由于宏觀經(jīng)濟環(huán)境不景氣，加上租金下調(diào)，私人投資者對購買寫字樓物業(yè)普遍持謹慎態(tài)度。廣州市國土資源與房屋管理局數(shù)所顯示：2009年第1季度，廣州一手寫字樓成交量約為58,500平方米，環(huán)比下跌26%。

　　供應(yīng)

　　本季度沒有新物業(yè)投放市場，廣州甲級寫字樓總存量為178.85萬平方米。

　　展望

　　由于目前宏觀經(jīng)濟不景氣的狀況在短期內(nèi)難以發(fā)生根本的轉(zhuǎn)變，我們預(yù)期甲級寫字樓的買賣和租賃需求將繼續(xù)維持于低水平。另一方面，需求力量不足同樣令租金有下跌的空間，但跌幅將明顯趨緩。

　　住宅

　　圖四：DTZ指數(shù)廣州住宅租金及售價

　　銷售市場

　　需求

　　自去年10月開始出臺的一系列宏觀調(diào)控政策增強了潛在需求者的購房信心，加上有部分物業(yè)的價格明顯下調(diào)，本季度廣州一手住宅成交有所增長。廣州市國土資源和房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，09年第1季度廣州一手住宅成交量為157.13萬平方米，較去年第4季度增長14%。然而，中心城區(qū)住宅成交萎縮現(xiàn)象明顯。09年第1季度廣州中心六區(qū)(越秀、荔灣、天河、海珠、白云及黃埔區(qū))成交量僅為77.5萬平方米，占同期一手住宅總成交的49%，較上季度下降13個百分點。造成這樣的低迷狀況主要原因有：1、中心六區(qū)住宅物業(yè)尤其是優(yōu)質(zhì)物業(yè)的價格始終居高不下，促使該區(qū)域有效需求不能得到釋放；2、經(jīng)濟持續(xù)低迷，潛在購房者入市態(tài)度謹慎。

　　受經(jīng)濟低迷、普通住宅物業(yè)價格持續(xù)下降以及高檔住宅物業(yè)新增供應(yīng)量減少三大因素的影響，本季度廣州高檔住宅物業(yè)成交持續(xù)低迷。其中，珠江新城一些優(yōu)質(zhì)物業(yè)價格因未調(diào)整至購房者的心理價位，成交并不理想。

　　圖五：2009年第1季度住宅平均價格及分布

　　供應(yīng)

　　為確保之前推出市場的住宅貨量能繼續(xù)消化，開發(fā)商減緩新物業(yè)的開發(fā)進度，本季度廣州一手住宅市場供應(yīng)量有所下降。全市新增供應(yīng)量為12,312套，較上季度有50%的下降幅度。新增商品住宅供應(yīng)主要集中在海珠、增城、越秀與花都區(qū)。四區(qū)總套數(shù)為7,542套，占全市總供應(yīng)量的61%。此外，潛在需求最為強勁的中心四區(qū)(越秀、荔灣、天河及海珠區(qū))本季度供應(yīng)比例有所增長，占全市新增供應(yīng)的38.8%，較上季度上升6.3個百分點。

　　新增供應(yīng)依然主要集中在戶型方正的兩三房產(chǎn)品。DTZ戴德梁行數(shù)據(jù)顯示，三房或以下的中小戶型套數(shù)占全市新增供應(yīng)的89%，與上季度供應(yīng)比例基本持平。此外，單套面積在100平方米或以下的單位套數(shù)所占份額為69%。

　　第1季度廣州高檔住宅市場新增供應(yīng)明顯減少。作為目前供應(yīng)最為集中的珠江新城區(qū)域，本季度新增供應(yīng)套數(shù)僅為483套，較上季度減少66%。值得關(guān)注的是，受新政的影響，部分優(yōu)質(zhì)物業(yè)如領(lǐng)峰、朱美拉公寓及中海璟暉華庭開始加緊新貨的推出進度，本季度亦提前進行下季度新貨的客戶優(yōu)惠登記。

　　展望

　　開發(fā)商在下季度的五一黃金時段將加快推盤的進度，下季度供應(yīng)量將有所增長。為加快資金回籠，開發(fā)商將繼續(xù)采取適度降價等優(yōu)惠措施，第二季度廣州一手住宅價格將保持穩(wěn)步下行的態(tài)勢，但下行速度將減緩。在供應(yīng)量充足及價格下調(diào)的推動下，預(yù)計下季度成交量將有所上揚。

　　二手市場

　　受二套房貸款利率及個人二手房交易營業(yè)稅優(yōu)惠政策的利好刺激，加上二手住宅價格下降，第1季度廣州二手住宅市場成交較上季度表現(xiàn)活躍。廣州國土資源和房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，2009年第1季度廣州二手住宅成交量為128.94萬平方米，較去年第4季度增長20%。其中，番禺、天河、海珠與白云區(qū)四區(qū)成交量最大，四區(qū)總成交量為88.03萬平方米，占全市總成交的68%。

　　值得關(guān)注的是，因考慮到二手物業(yè)價格將持續(xù)下降且仍處于高位水平，部分潛在購房者將其購買意向轉(zhuǎn)向住宅租賃市場，對二手市場則繼續(xù)采取觀望態(tài)度以待合適的購買時機。

　　表五：2009年第1季度二手房成交案例

　　宏觀經(jīng)濟繼續(xù)保持低位運行，居民收入的不穩(wěn)定雖然令購買力和信心下滑，但2008年住宅市場成交量低迷的同時亦聚集了一大批潛在購房者需求，在價格和購買成本降低的刺激下，將會進一步得以釋放。此外，一手市場的降價壓力，將進一步迫使二手房價格繼續(xù)下調(diào)，同時新政降低了二手物業(yè)業(yè)主的銷售成本，在這樣的背景下，預(yù)計下季度二手住宅物業(yè)的價格將仍然呈現(xiàn)下行態(tài)勢。

　　租賃市場

　　1、2月受中國農(nóng)歷年的影響，廣州高檔住宅租賃市場表現(xiàn)淡靜。至3月份，租賃行為明顯增多。從3月下旬錄得的數(shù)據(jù)來看，廣州的服務(wù)式公寓和高檔別墅的租金分別為140元/月/平方米和110元/月/平方米，環(huán)比下跌6.7%和6.8%。受宏觀經(jīng)濟環(huán)境的影響，不少外資企業(yè)都縮減了高級職員的住宅開支。對此，物業(yè)運營商也主動減租以挽留原租戶和吸引新租客。

　　然而，一手住宅價格持續(xù)下跌，很多私人小業(yè)主將擁有的高檔住宅轉(zhuǎn)售為租。這些高檔住宅的租金相對于服務(wù)式公寓而言更為低廉，由此吸引了一部分原本于服務(wù)式公寓居住的租戶租用。因為上述原因，本季度服務(wù)式公寓和高檔別墅的空置率明顯上升。DTZ戴德梁行研究數(shù)據(jù)顯示：至3月下旬，兩類物業(yè)的空置率分別為30.6%和17.6%，環(huán)比上升8.8%和3.1%。

　　商鋪

　　需求

　　行業(yè)需求

　　08年下半年至今出臺的一系列擴大內(nèi)需、刺激經(jīng)濟措施短期內(nèi)仍未能促使經(jīng)濟好轉(zhuǎn)，居民消費信心及消費能力持續(xù)走低。本季度廣州零售業(yè)市場盡管保持良好的發(fā)展態(tài)勢，但增速已經(jīng)趨緩。廣州市統(tǒng)計局數(shù)據(jù)顯示，2009年1月至2月廣州社會消費品零售總額為539.7億元，同比增長7.5%，增速較去年同期回落7.5個百分點。雖然購買力有所下跌，但面對巨大的消費市場，服裝、餐飲以及銀行業(yè)依然保持旺盛的需求。例如，部分時尚服裝品牌如Calvin Klein、Nike kids進駐天河城。

　　本季度國內(nèi)外銀行繼續(xù)積極布局廣州市場，紛紛尋找合適的商業(yè)網(wǎng)點來實施其擴張計劃。如法國興業(yè)銀行落戶天河北耀中廣場。此外，由于成熟商圈的大型購物中心及商業(yè)街的可租賃面積有限，本季度珠江新城及天河北部分優(yōu)質(zhì)零售物業(yè)的潛在需求依然強勁。

　　銷售和投資需求

　　受經(jīng)濟大環(huán)境的影響，商鋪市場潛在買家購買能力下降，部分新物業(yè)希望能以低價格吸引買家。然而，潛在買家謹慎的入市態(tài)度促使本季度廣州商鋪買賣市場成交表現(xiàn)低迷。廣州國土資源和房屋管理局數(shù)據(jù)顯示，09年第1季度廣州新建商鋪成交量為155,300平方米，較去年第4季度下降45%。

　　表六：2009年第1季度主要成交案例

　　表七：2009年第1季度主要商業(yè)項目租金

　　供應(yīng)

　　本季度廣州商鋪買賣市場新增供應(yīng)量有所下降。政府最新數(shù)據(jù)顯示，09年第1季度廣州新批準(zhǔn)預(yù)售商鋪面積為94,400萬平方米，較去年第4季度下降51%。新增供應(yīng)依然集中在成熟居住環(huán)境的社區(qū)商鋪。其中，以天河、白云和番禺區(qū)表現(xiàn)最為明顯。此外，部分商業(yè)物業(yè)開發(fā)商因資金緊張或考慮到目前經(jīng)濟形勢，延遲物業(yè)的落成時間，以待合適的入市時機。

　　展望

　　經(jīng)濟低迷對廣州商鋪市場的沖擊逐漸顯現(xiàn)，預(yù)計本季度廣州商鋪市場將持續(xù)平靜。此外，位于珠江新城和天河北兩大商圈的萬菱匯、珠江新城步行街、珠江太陽城廣場以及太古匯等項目將于廣州2010年亞運會前交付落成，屆時廣州中心商務(wù)區(qū)可供選擇的優(yōu)質(zhì)商鋪有所增加，促使商鋪交投活躍。

　　工業(yè)

　　需求

　　受宏觀經(jīng)濟環(huán)境和農(nóng)歷新年市場交易量減少的影響，本季度廣州工業(yè)樓宇租賃成交繼續(xù)維持于低水平。廣州市國土資源與房屋管理局數(shù)據(jù)顯示：2008年12月和2009年1月兩月間，工業(yè)樓宇租賃登記面積為96.97萬平方米，環(huán)比下跌56.6%。

　　本季度工業(yè)樓宇的租賃需求仍然以倉儲物業(yè)為主，其中品牌服裝、汽車生產(chǎn)企業(yè)和第三方物流是主要的需求力量。而一些優(yōu)質(zhì)品牌倉儲因具備良好的配套設(shè)施和服務(wù)成為上述企業(yè)優(yōu)先選擇的對象。

　　表八：2009年第1季度主要工業(yè)園區(qū)叫價

　　供應(yīng)

　　本季度廣州開發(fā)區(qū)、花都區(qū)都有優(yōu)質(zhì)物業(yè)供應(yīng)上市。相對于交易量的明顯減少，目前的供應(yīng)量較為充足，一些優(yōu)質(zhì)儲物業(yè)也開始下調(diào)租金報價，下調(diào)幅度約為5%。

　　展望

　　雖然宏觀經(jīng)濟仍然處于低位運行期，但廣州優(yōu)越的地理位置和良好的物流配套設(shè)施將吸引越來越多的外資品牌進駐廣州，并為廣州的工業(yè)樓宇市場帶來更多的需求力量。租金方面，在當(dāng)前成交量下跌的情況下，工業(yè)樓宇的租金雖然近期有所下調(diào)，但由于工業(yè)樓宇的租金素來平穩(wěn)，租金水平難見再有下調(diào)空間。

　　定義

　　存量：指報告期期末已占用和空置的物業(yè)空間總量。在數(shù)值上，報告期存量=上期存量+報告期新竣工量-報告期滅失量。

　　空置率：指報告期期末空置房屋占同期房屋存量的比例。

　　吸納量：指報告期內(nèi)銷售和出租房屋的數(shù)量之和。