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　　<<點(diǎn)擊進(jìn)入：直播實(shí)錄：城市觀點(diǎn)論壇冰城行（下）

　　由觀點(diǎn)新媒體主辦的“2009城市觀點(diǎn)論壇冰城行”將于4月18(周六)上午在哈爾濱報(bào)業(yè)大廈五樓國(guó)際會(huì)議廳隆重開(kāi)幕。

　　本次論壇官方網(wǎng)站觀點(diǎn)網(wǎng)將對(duì)論壇進(jìn)行全程網(wǎng)絡(luò)直播，以下直播實(shí)錄。

　　2009城市觀點(diǎn)論壇冰城行

　　時(shí)間：2009年4月19日9：00-12：00

　　地點(diǎn)：報(bào)業(yè)大廈5樓會(huì)議室

　　主題：東北轉(zhuǎn)型下的哈爾濱地產(chǎn)

　　主持人：親愛(ài)的各位來(lái)賓，大家好！我是黑龍江生活廣播的節(jié)目主持人小盛，很高興在這里跟大家見(jiàn)面。

主持人

　　歡迎大家來(lái)到哈爾濱，來(lái)到“2009城市觀點(diǎn)論壇冰城行”的現(xiàn)場(chǎng)！

　　從博鰲到城市，從思想到觀點(diǎn)，城市觀點(diǎn)論壇依托于觀點(diǎn)新媒體創(chuàng)立并主辦的著名房地產(chǎn)思想論壇—博鰲房地產(chǎn)論壇，以房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)、建筑規(guī)劃、城市發(fā)展為主體，邀請(qǐng)政府官員、地產(chǎn)專(zhuān)業(yè)人士、傳媒精英對(duì)中國(guó)城市發(fā)展進(jìn)程房地產(chǎn)建設(shè)進(jìn)行了多角度的深入探討和剖析，共同尋找城市與地產(chǎn)動(dòng)力發(fā)展的創(chuàng)新思路。自從2005年創(chuàng)辦以來(lái)，從青島到南京、濟(jì)南、四川、西安、三亞、大連、深圳、青島、長(zhǎng)沙、沈陽(yáng)、呼和浩特、廣州、武漢、鄭州，沈陽(yáng)五載時(shí)光，風(fēng)雨兼程。

　　2008是不平凡的一年，已經(jīng)到來(lái)了的2009年依然是不平凡的一年，但不管發(fā)生了怎樣的變化，不變的事實(shí)是我們處在一個(gè)全球化的世界，一個(gè)變革創(chuàng)新的時(shí)代。

　　席卷全球的金融海嘯再次證明發(fā)展與創(chuàng)新的重要。而房地產(chǎn)業(yè)應(yīng)對(duì)全球性的危機(jī)與挑戰(zhàn)的方法就是學(xué)習(xí)。這就是為什么我們要連續(xù)五年舉辦城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行的意義。我們希望這個(gè)論壇能夠?yàn)榉康禺a(chǎn)業(yè)打造一個(gè)對(duì)話的平臺(tái)，希望我們可以共同探討，關(guān)于中國(guó)城市的未來(lái)、中國(guó)房地產(chǎn)的未來(lái)。我們希望通過(guò)這個(gè)平臺(tái)去交流去碰撞，我們房地產(chǎn)企業(yè)家能夠更有責(zé)任感、更有關(guān)懷，能夠產(chǎn)生新的事業(yè)和新的思維，能夠更好地去面對(duì)挑戰(zhàn)。這也是我們博鰲精神組成的重要部分。

　　2009年城市觀點(diǎn)論壇冰城行，今天在我們美麗的哈爾濱舉行。我們將在一個(gè)剛剛從嚴(yán)冬寒季里蘇醒的城市里討論房地產(chǎn)如何過(guò)冬。我們希望通過(guò)這樣一次交流，大家可以分享經(jīng)驗(yàn)，讓我們?nèi)ジ惺芄枮I美麗的城市與建筑，去推動(dòng)哈爾濱城市的建設(shè)與房地產(chǎn)業(yè)的發(fā)展。

　　是的，今天我們來(lái)到了美麗的哈爾濱，我們將探討—東北轉(zhuǎn)型下的哈爾濱地產(chǎn)。

　　請(qǐng)?jiān)试S我代表本次論主辦方觀點(diǎn)新媒體、哈爾濱日?qǐng)?bào)及2009年城市觀點(diǎn)論壇中國(guó)行全程協(xié)辦單位—法恩莎衛(wèi)浴、瓷磚及各支持單位歡迎各位的朋友的到來(lái)！

　　下面請(qǐng)?jiān)试S我介紹一下今天到場(chǎng)的嘉賓，他們是：

　　中房集團(tuán)理事長(zhǎng)孟曉蘇

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容

　　佛山市法恩潔具有限公司事業(yè)部總經(jīng)理嚴(yán)邦平

　　永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)喬志杰

　　蘭德咨詢(xún)（中國(guó)）有限公司董事長(zhǎng)宋延慶

　　哈爾濱市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、哈爾濱哈電地產(chǎn)置業(yè)股份有限公司董事長(zhǎng)桑洪

　　哈爾濱華鴻地產(chǎn)董事長(zhǎng)張鴻善

　　哈爾濱市房產(chǎn)住宅管理局宣傳部部長(zhǎng)于志華

　　哈爾濱日?qǐng)?bào)社社長(zhǎng)程穎剛

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書(shū)長(zhǎng)陳詩(shī)濤

　　本次論壇獲得：

　　寶宇集團(tuán)

　　信恒集團(tuán)

　　黑龍江江融置業(yè)發(fā)展有限公司

　　哈爾濱建工房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

　　哈爾濱頂豪房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　哈爾濱大眾新苑房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司

　　黑龍江立匯房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司

　　哈爾濱市勝達(dá)房地產(chǎn)綜合開(kāi)發(fā)有限責(zé)任公司

　　哈爾濱市九歌置業(yè)

　　世茂集團(tuán)

　　保利集團(tuán)

　　綠地集團(tuán)

　　遠(yuǎn)大集團(tuán)

　　海富集團(tuán)

　　盟科開(kāi)發(fā)

　　桐楠格集團(tuán)

　　哈爾濱世紀(jì)振達(dá)房地產(chǎn)

　　等眾多哈爾濱本地實(shí)力企業(yè)的參與，我代表主辦方再一次感謝所有的嘉賓積極參與、支持2009城市觀點(diǎn)論壇冰城行的朋友們。

　　下面，我們有請(qǐng)今天會(huì)議的主辦方及協(xié)辦單位的相關(guān)負(fù)責(zé)人致辭。

　　我們首先有請(qǐng)：

　　哈爾濱市房產(chǎn)住宅管理局宣傳部部長(zhǎng) 于志華（先生）為我們致辭。

　　于志華：大家好，很榮幸今天可以參加這個(gè)論壇。我代表哈爾濱市房產(chǎn)住宅局向這次論壇成功的召開(kāi)表示衷心的祝賀。

于志華

　　同時(shí)，也向光臨我們哈爾濱市的專(zhuān)家和老師，還有著名的哈爾濱市的地產(chǎn)商，今天可以到來(lái)參加這個(gè)座談會(huì)，也表示感謝。我介紹一下哈爾濱市房地產(chǎn)近年來(lái)的情況，以后大家做一個(gè)參考。

　　就拿2008年為例，哈爾濱市的房地產(chǎn)一直是平穩(wěn)、健康的發(fā)展，沒(méi)有什么太大的波動(dòng)。就拿2008年來(lái)說(shuō)，哈爾濱市竣工面積一共是400萬(wàn)，銷(xiāo)售是370萬(wàn)，基本上銷(xiāo)售和建基本上是持平的。另外一個(gè)特點(diǎn)，哈爾濱市房地產(chǎn)95%是哈爾濱市自己購(gòu)買(mǎi)的，其中只包括5%是外來(lái)的人口。外來(lái)的人口包括省外的幾個(gè)城市，基本上都是省內(nèi)。所以說(shuō)哈爾濱的房地產(chǎn)市場(chǎng)一直是比較平穩(wěn)，健康的發(fā)展。未來(lái)哈爾濱市有這么四大項(xiàng)，在五月中旬，栗省長(zhǎng)就帶隊(duì)到香港參加黑龍江洽談會(huì)，哈爾濱重點(diǎn)推出四個(gè)大的項(xiàng)目，一個(gè)是松北，一個(gè)是群力，還有哈西還有，這四個(gè)大地快開(kāi)發(fā)出來(lái)開(kāi)發(fā)的住宅將近3000萬(wàn)米，所以，哈爾濱未來(lái)的發(fā)展，鼓勵(lì)在住宅開(kāi)發(fā)的面積上有廣闊的發(fā)展前景。今天在這里，我也歡迎在座的專(zhuān)家，為哈爾濱市的房地產(chǎn)指導(dǎo)。同時(shí)也歡迎在座的房地產(chǎn)商積極的投身到哈爾濱市的房地產(chǎn)?，F(xiàn)在哈爾濱市政府把手里的地?cái)[在面前，就想讓各位專(zhuān)家給哈爾濱市出謀畫(huà)策，同時(shí)也希望各位大顯身手，為哈爾濱市的房地產(chǎn)貢獻(xiàn)出自己的一份力量。謝謝大家。

　　接下來(lái)我們有請(qǐng)：

　　觀點(diǎn)新媒體出品人、博鰲房地產(chǎn)論壇秘書(shū)長(zhǎng)陳詩(shī)濤（女士）為我們致辭。

陳詩(shī)濤

　　陳詩(shī)濤：尊敬的各位來(lái)賓，上午好，這次城市論壇舉辦5年來(lái)，首次來(lái)到哈爾濱，也是圓了中國(guó)行的一個(gè)北國(guó)之夢(mèng)。2009年的房地產(chǎn)行業(yè)面臨金融海嘯的調(diào)整，無(wú)論是行業(yè)，還是行業(yè)的發(fā)展還是業(yè)主的心態(tài)都在變化，我作為媒體作為行業(yè)的介入者，一直關(guān)注著這個(gè)變化。也正是因?yàn)檫@個(gè)原因，我們所有人在周末來(lái)到這里，也是想怎么迎接這個(gè)變化。特別是大環(huán)境下的，哈爾濱的地產(chǎn)，中小企業(yè)或者是到這里的外資企業(yè)如何面對(duì)這個(gè)轉(zhuǎn)型，所以為此我們特別的請(qǐng)來(lái)了孟曉蘇先生和所有的哈爾濱本地的發(fā)展中的企業(yè)一起交流和溝通。

　　觀點(diǎn)新媒體，在2009年我們將繼續(xù)攜帶博鰲論壇和城市總論壇繼續(xù)行進(jìn)在中國(guó)，我們剛剛在武漢，沈陽(yáng)，鄭州成功舉辦三場(chǎng)，接下來(lái)的時(shí)間我們?cè)谖靼埠椭貞c舉辦論壇，12月我們將在廣州舉辦年度論壇，我非常希望，無(wú)論是在夏天博鰲還是冬天的廣州，我們今天所有的與會(huì)者都會(huì)很開(kāi)心，可以見(jiàn)證到中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)和哈爾濱本土的房地產(chǎn)行業(yè)，即使是在金融危機(jī)下，大家依然可以發(fā)展得更好。最后，讓我再次感謝贊助合作單位哈爾濱日?qǐng)?bào)和全程參與本次活動(dòng)的法恩莎衛(wèi)浴，因?yàn)槲覀兊臄y手，大家才可以成功的在這里相聚，謝謝大家。

　　主持人：我們大家知道，經(jīng)歷了2008年房地產(chǎn)全行業(yè)周期的調(diào)整。2009年，房地產(chǎn)業(yè)將何去何從？我們的產(chǎn)業(yè)政策制定會(huì)往哪個(gè)方向發(fā)展？我們今天的演講議程將包含以下幾個(gè)主題：

　　1、中國(guó)房地產(chǎn)需要什么樣的政策

　　2、當(dāng)前房地產(chǎn)行業(yè)的政策指引與二線城市發(fā)展之路

　　3、哈爾濱城市文化與城市個(gè)性中的建筑新理念

　　好，下面我們就正式開(kāi)始今天的冰城論壇行的演講環(huán)節(jié)。

　　本次冰城論壇，我們將分別請(qǐng)出

　　中房集團(tuán)理事長(zhǎng) 孟曉蘇先生；

　　經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容先生；

　　永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)喬志杰先生

　　以及佛山市法恩潔具周赟先生、蘭德咨詢(xún)宋延慶先生為我們奉獻(xiàn)精彩的城市觀點(diǎn)論壇冰城行演講。

　　另外，此次城市觀點(diǎn)論壇冰城行的演講內(nèi)容安排方面，除正規(guī)的演講環(huán)節(jié)，我們還將安排了一個(gè)觀點(diǎn)答問(wèn)環(huán)節(jié)。主旨演講嘉賓除了回答臺(tái)下觀眾的提問(wèn)之外，我們將專(zhuān)門(mén)請(qǐng)出一位特約評(píng)論員來(lái)與我們的演講嘉賓進(jìn)行互動(dòng)答問(wèn)。

　　主持人：好，接下來(lái)我們首先有請(qǐng)今天第一場(chǎng)主旨演講的特約評(píng)論員上臺(tái)就坐，他是：

　　永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)喬志杰先生 有請(qǐng)喬志杰先生上臺(tái)。

　　主持人：我們馬上請(qǐng)出今天首位奉獻(xiàn)

　　有請(qǐng)：中房集團(tuán)理事長(zhǎng) 孟曉蘇（先生）

　　孟曉蘇先生的演講題目是：罪與罰，房地產(chǎn)困境之中的反思

　　孟曉蘇先生，您的演講時(shí)間為30分鐘，有請(qǐng)！

　　孟曉蘇：各位同行，各位媒體的朋友們，大家上午好！很高興到冰城哈爾濱，來(lái)參加這次城市觀點(diǎn)論壇。哈爾濱是著名的東北老工業(yè)基地，這個(gè)地方經(jīng)濟(jì)發(fā)展從來(lái)沒(méi)有過(guò)熱，房地產(chǎn)也從來(lái)沒(méi)有過(guò)熱。我今天用的題目叫“罪與罰”這個(gè)是俄羅斯著名作家的一個(gè)部名著，我借用這個(gè)題目。因?yàn)樵谇耙浑A段，我們房地產(chǎn)和住房政策的問(wèn)題使我們?cè)饬俗?，誰(shuí)受了罰呢，不光是房地產(chǎn)業(yè)，我們的經(jīng)濟(jì)也受了罰。現(xiàn)在經(jīng)濟(jì)已經(jīng)開(kāi)始回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)開(kāi)始回暖，我們需要在這個(gè)時(shí)候回顧前一段的經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)，記住這個(gè)經(jīng)驗(yàn)和教訓(xùn)。所以我的標(biāo)題是“房地產(chǎn)困境之中的反思”。

孟曉蘇

　　發(fā)生在全世界的金融海嘯，影響到了各國(guó)，影響到中國(guó)，應(yīng)該是直接影響到出口。堅(jiān)決影響到內(nèi)需是不可能的，我們內(nèi)需為什么直接下滑了呢？原來(lái)是我們自己錯(cuò)誤的判斷了中國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展，把前幾年中國(guó)經(jīng)濟(jì)的持續(xù)快速發(fā)展誤當(dāng)成了經(jīng)濟(jì)過(guò)熱。為什么經(jīng)濟(jì)過(guò)熱呢？因?yàn)榉康禺a(chǎn)發(fā)展。作為一個(gè)重要的國(guó)民經(jīng)濟(jì)的主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，它帶動(dòng)著人們的發(fā)展，這種帶動(dòng)力被稱(chēng)為國(guó)民經(jīng)濟(jì)過(guò)熱的罪魁禍?zhǔn)?，所以進(jìn)行打壓。我們看到這個(gè)思想延續(xù)到2006年到2008年，這種抑制房?jī)r(jià)長(zhǎng)漲就引起了防過(guò)熱，防通脹。這種需求當(dāng)然就影響到保發(fā)展，由于是打壓房?jī)r(jià)造成的抑制也影響到了全國(guó)的經(jīng)濟(jì)發(fā)展。我們看到了前一階段，我們的工業(yè)產(chǎn)品價(jià)格下降，行業(yè)虧損，特別是鋼材、水泥，有色金屬、煤炭、電力，還有家具、家電，當(dāng)然也包括我們這次會(huì)議的主辦單位，一些建筑材料的生產(chǎn)企業(yè)。為什么會(huì)這樣呢？是因?yàn)榉康禺a(chǎn)萎縮了，市場(chǎng)需求不足，是市場(chǎng)萎縮。這種經(jīng)濟(jì)下滑就影響到了上市公司的效益，影響到了企業(yè)大量的裁員?，F(xiàn)在農(nóng)民工下崗是2600萬(wàn)人。一種大的裁員說(shuō)明什么呢，就說(shuō)是企業(yè)內(nèi)有競(jìng)爭(zhēng)。事實(shí)使我們開(kāi)始清醒，使我們從新認(rèn)識(shí)。把抑制房?jī)r(jià)上漲作為調(diào)控的唯一目標(biāo)，對(duì)嗎？我的老師厲以寧教授，10年前就說(shuō)過(guò)這樣的話，說(shuō)失業(yè)比通貨膨脹更可怕。但是10年前講，它被當(dāng)時(shí)的實(shí)踐印證了，沒(méi)想到10年活，我們重溫這句話，就像對(duì)今天說(shuō)的一樣。我們?cè)鯓踊氐?0年前走彎路的原點(diǎn)呢？實(shí)踐使我們重新認(rèn)識(shí)到房地產(chǎn)業(yè)可以從投資和消費(fèi)兩個(gè)方面來(lái)拉動(dòng)內(nèi)需。

　　我們看到前一段經(jīng)濟(jì)軌跡，這個(gè)正像我們研究和揭示的房地產(chǎn)的發(fā)展規(guī)律一樣，又體現(xiàn)了一個(gè)周?chē)浴Ｎ覀冄芯恐芷谛缘陌l(fā)展規(guī)律，和把握這個(gè)規(guī)律的目的，是為了盡可能的延長(zhǎng)發(fā)展期，和減少房地產(chǎn)低落期對(duì)房地產(chǎn)的損害。我們看到中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的周期，在前一些年都是5年增長(zhǎng)，2年低落。在第三個(gè)發(fā)展期的時(shí)候，由于我們及時(shí)的提醒，由于國(guó)務(wù)院提前進(jìn)行了預(yù)防性的調(diào)控，有效的延長(zhǎng)了第三個(gè)發(fā)展期。第三個(gè)發(fā)展期可能會(huì)延長(zhǎng)到9年，到了2007年的下半年。但是由于政策的累加效應(yīng)，到了2007年底，就結(jié)束了這個(gè)發(fā)展期。這種下滑是明顯的。過(guò)去我們房地產(chǎn)的銷(xiāo)售和房地產(chǎn)的投資都是正增長(zhǎng)的，但是現(xiàn)在來(lái)看，房地產(chǎn)的銷(xiāo)售呈現(xiàn)了負(fù)責(zé)任。到了年底，總結(jié)30年經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)的時(shí)候，胡錦濤書(shū)記講了這樣一句話“叫不動(dòng)搖，不鞋帶，不折騰”。我們?cè)诜康禺a(chǎn)政策上的折騰上確實(shí)值得我們反思。題目上我分的6個(gè)方面，就按章回小說(shuō)的方式，我們講一下。

　　第一個(gè)是起因篇，這個(gè)是講最近的10年。保障房被忽略，鑄成原罪。

　　第二篇亂醫(yī)篇，講的是三年來(lái)，糊涂人，卻打壓，內(nèi)需市場(chǎng)。

　　第三篇唱衰篇，拐點(diǎn)論，忽悠得，百業(yè)調(diào)令。

　　第四篇醒悟篇，房地產(chǎn)，支柱論，重被青睞

　　第五，膠著篇，弱者群，面對(duì)著，唱衰大軍。

　　第六，前站篇，得救助，全憑籍，市場(chǎng)信心。

　　第一，起因篇我們談?wù)劮康禺a(chǎn)政策出了什么問(wèn)題。發(fā)展住房保障體系，這個(gè)是我們這些房地產(chǎn)業(yè)人士早在房改初期進(jìn)行的，我們房協(xié)的老會(huì)長(zhǎng)早在1998年就提出了建議，政府要負(fù)責(zé)建設(shè)住房保障體系，這個(gè)是當(dāng)年建議的原稿和照片。但是我們看到了，這些年來(lái)，在推進(jìn)住房商品化取得偉大成果的同時(shí)，忽略了一個(gè)重大的內(nèi)容。經(jīng)濟(jì)適用房比例太小，廉租房基本沒(méi)有建設(shè)。隨著房?jī)r(jià)的上漲，弱勢(shì)群體的收入水平和商品房的價(jià)格是越來(lái)越遠(yuǎn)，這個(gè)是政府的公共職能不到位，卻被誤導(dǎo)為對(duì)開(kāi)發(fā)企業(yè)的不滿(mǎn)。所以在一段時(shí)間內(nèi)，政府試圖用發(fā)展商品房解決這個(gè)保障性的問(wèn)題，他們想用企業(yè)的行為帶動(dòng)政府建設(shè)保障性的住房。這個(gè)就出現(xiàn)了2007年，全國(guó)人大和全國(guó)政協(xié)的代表委員們，說(shuō)的那句話叫“我們只有房地產(chǎn)政策，而沒(méi)有住房社會(huì)政策”。造成了我們前一段時(shí)間，商品房市場(chǎng)就像今年春節(jié)演的《不差錢(qián)》小品所說(shuō)的情況一樣，你看趙大爺帶著孫女來(lái)到餐館，一看這里面都是高檔的菜肴，沒(méi)有老百姓吃的菜，都是龍蝦，鮑魚(yú)和魚(yú)翅，連一碗面條就是78元，老百姓吃的是小山雞帶蘑菇，就是大蔥炒雞蛋，他們真的沒(méi)有。這個(gè)就像我們住房所需要的，一方面要建設(shè)商品房，另一方面要為老百姓提供經(jīng)濟(jì)適用房，經(jīng)濟(jì)適用房就需要政府補(bǔ)貼，不可以光靠老百姓自己掏錢(qián)買(mǎi)。小品里說(shuō)的是什么呢？“說(shuō)光點(diǎn)這兩道菜還不夠還要餐館再贈(zèng)送一個(gè)菜”這個(gè)就是經(jīng)濟(jì)適用房，只收土地出讓金，不收其他的基本稅費(fèi)。就是這樣的菜肴，有的老百姓還是買(mǎi)不起。那怎么樣呢，就是要一碗不要墻的鹵和白開(kāi)水。當(dāng)然，我們不可能在一個(gè)餐館里要所有的菜肴，這個(gè)是小品中鬧笑話的地方。這個(gè)是在餐館里要不同的菜是不可以的。但是在大街上，政府要支持交不起錢(qián)的人來(lái)免費(fèi)喝粥，這個(gè)就是聯(lián)合會(huì)會(huì)上講的，人人享有一個(gè)適中的住房。

　　這些建議在2007年8月份被國(guó)務(wù)院接受了，國(guó)務(wù)院明確說(shuō)解決低收入家庭住房困難的作為政府的重要職責(zé)。在認(rèn)識(shí)上認(rèn)識(shí)到了。而且在去年10項(xiàng)措施拉動(dòng)住房里面，把加快建設(shè)保障性住房作為第一項(xiàng)重要的任務(wù)。決定要3年投資9千億建設(shè)保障性的住房，在這次全國(guó)人大的會(huì)議上，把中央政府出的錢(qián)從原來(lái)的2800億增加到4000億。認(rèn)識(shí)是到位了，但是我們看到在最需要加快經(jīng)濟(jì)適用房，廉租房建設(shè)的2008年，地方政府卻因?yàn)闆](méi)有錢(qián)，不是不差錢(qián)，差的就是錢(qián)，所以就沒(méi)有啟動(dòng)。這種住房的保障體制長(zhǎng)期的缺失，導(dǎo)致了人們社會(huì)意扭曲。人們是考慮降低房?jī)r(jià)，就出現(xiàn)了這樣錯(cuò)誤的認(rèn)識(shí)。最后仍然要用市場(chǎng)的機(jī)制來(lái)解決保障性住房的問(wèn)題。這個(gè)就是我們認(rèn)識(shí)在走向誤區(qū)，是通過(guò)打壓商品房的價(jià)格解決保障性住房不足的問(wèn)題。最近一些人提出的“收入房?jī)r(jià)比”就是試圖用低房?jī)r(jià)帶動(dòng)這種完善的住房體系。有的人杜撰了聯(lián)合國(guó)的收入房?jī)r(jià)比，聯(lián)合國(guó)哪里來(lái)的這個(gè)收入房?jī)r(jià)比，你不要以訛傳訛。你把農(nóng)民工的收入水平拉平了，計(jì)算收入房?jī)r(jià)比，這個(gè)有什么意義呢？在全世界住房功能體系完善的國(guó)家，都是不同的老百姓，不同收入水平的老百姓享受不同的政策。這就是不同的人住不同的房。這個(gè)是講的第一個(gè)問(wèn)題。保障房的被忽略。

　　第二個(gè)問(wèn)題怎么治呢，就是亂醫(yī)篇。糊涂人，卻打壓，內(nèi)需市場(chǎng)。我們看到前些年，房?jī)r(jià)不適當(dāng)?shù)纳蠞q，過(guò)快的上漲。什么原因呢？你把很多本來(lái)應(yīng)當(dāng)享受保障房的老百姓，也趕到商品房市場(chǎng)去了，就出現(xiàn)了不少的“房奴”現(xiàn)象，在這種情況下，人們?cè)噲D通過(guò)市場(chǎng)的機(jī)制解決，所以專(zhuān)家和社會(huì)輿論就不斷的呼吁，怎么樣降房?jī)r(jià)，怎么樣打擊黑心的開(kāi)發(fā)商，怎么樣下猛藥。我們看到本來(lái)的健全社會(huì)保障體系是應(yīng)當(dāng)以多種渠道，取得不同收入水平的居民，我這里不說(shuō)各階層。有的說(shuō)說(shuō)不分階層，但是收入水平不同，收入水平不同，應(yīng)該是分灶吃飯，都應(yīng)當(dāng)吃飽。前一段階段，主管部門(mén)采取了這樣的四個(gè)辦法對(duì)付房地產(chǎn)過(guò)熱和房?jī)r(jià)上漲。第一個(gè)叫揚(yáng)湯止沸。他們認(rèn)為鍋里的水開(kāi)了，把鍋里的水去掉一部分，就不開(kāi)了。這個(gè)就是防過(guò)熱，防通脹，就是打壓房地產(chǎn)投資。在最需要房屋的時(shí)候打壓了投資。所以鍋里的水越少，就開(kāi)得越快。

　　前些年，我們看到很多房?jī)r(jià)上漲的原因是由于供不應(yīng)求。

　　第二個(gè)辦法就是鮑魚(yú)切小。你不是買(mǎi)不起大房子嗎，我把戶(hù)型切小，你不就買(mǎi)得起了嗎。就是把高檔房子切小，就是4斤龍蝦你吃不起，一斤的龍蝦有沒(méi)有，有還是沒(méi)有？小戶(hù)型代替不了低價(jià)房，小戶(hù)型在北京三環(huán)以?xún)?nèi)都是三萬(wàn)一米了，老百姓怎么可以買(mǎi)得起呢？但是重新審查戶(hù)型結(jié)構(gòu)，耽誤了房屋的產(chǎn)出，進(jìn)一步的加劇了供不應(yīng)求。

　　第三個(gè)問(wèn)題就是火上澆油。全面招拍掛，催生土地高價(jià)拍賣(mài)，這個(gè)直接推動(dòng)了房?jī)r(jià)的上漲。在這種情況下，我再三的提醒。不要抑制需求。畢竟國(guó)民經(jīng)濟(jì)是靠擴(kuò)大需求來(lái)發(fā)展，不是抑制需求來(lái)發(fā)展。但是我們這些話沒(méi)有起到作用。抑制需求的政策終于是出臺(tái)了，他們的辦法就是限制需求，限制購(gòu)房。我們看到了，若干部門(mén)出臺(tái)若干政策，打醉拳，亂拳，不支持老百姓買(mǎi)第二套房，提高增值稅，這種措施我們叫過(guò)度的調(diào)控，你光一個(gè)政策出臺(tái)可以了吧，這回一起來(lái)出臺(tái)。這就使我們侯寶林先生過(guò)去講的著名的一個(gè)相聲，叫《醉漢》這個(gè)人喝醉了以后，他不起來(lái)，說(shuō)自行車(chē)來(lái)了也不起來(lái)，三輪車(chē)來(lái)了也不起，說(shuō)汽車(chē)來(lái)了也不起，救火車(chē)落了才起來(lái)，因?yàn)榫然疖?chē)軋人百軋。我們房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展得很好的，結(jié)果來(lái)了一個(gè)醉鬼，躺在地上不起來(lái)。最后是金融海嘯來(lái)了，國(guó)務(wù)院開(kāi)了救火車(chē)起來(lái)了，這才起來(lái)。他們雖然是起來(lái)了，但是他們對(duì)房地產(chǎn)的損害是嚴(yán)重的。有的人說(shuō)，我懷疑這些人是中央情報(bào)局派來(lái)了，是專(zhuān)門(mén)搞這個(gè)的。

　　第三，唱衰篇，就是拐點(diǎn)論，忽悠得，百業(yè)凋零。你光有政策不夠，得有人忽悠市場(chǎng)。說(shuō)深圳，首先是出現(xiàn)了房?jī)r(jià)的下降，結(jié)果被說(shuō)成是全國(guó)的“晴雨表”。在這個(gè)時(shí)候，有人說(shuō)拐點(diǎn)到了，建議老百姓3、4年再買(mǎi)房，你信不信房?jī)r(jià)要降，你不信我?guī)ь^給你降房?jī)r(jià)看。盡管這種降房?jī)r(jià)引起了老業(yè)主的反對(duì)，但是還是為市場(chǎng)份額增加了0.6%而沾沾自喜。你賣(mài)房人說(shuō)房?jī)r(jià)要降，老百姓怎么能不相信呢？我們看到前幾年，政府部門(mén)說(shuō)房?jī)r(jià)，說(shuō)來(lái)說(shuō)去沒(méi)有用，賣(mài)房人說(shuō)降房?jī)r(jià)真的是起到了對(duì)人心的重大影響。這就是不斷的進(jìn)行心理暗示，說(shuō)房?jī)r(jià)要降了，你再買(mǎi)房肯定要吃虧啊。這就像前幾年趙本山演的小品《賣(mài)拐》一樣，不斷的心理暗示，說(shuō)你瘸了瘸了，最后范廚師就認(rèn)為自己是瘸了，大忽悠的老婆說(shuō)了，說(shuō)別聽(tīng)他的。最后范廚師把她罵了一頓，最后走了還說(shuō)了一句“謝謝啊”。我們看到從2008年起，我們的房地產(chǎn)真的是拐了，我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量大幅度的下降，銷(xiāo)售額迅速的下降到19.5%，而銷(xiāo)售面積下降了19.7%。我們拿著騎得好好的自行車(chē)，換了一副拐，這不光說(shuō)的是我們自己，也是國(guó)民經(jīng)濟(jì)。就像雷鋒塔倒掉一樣，雷鋒塔哄然的倒了，原因是什么呢，是大家拿磚，最后的時(shí)候也不知道這塊磚是誰(shuí)搬的，但是我們知道搬最后幾塊磚的是誰(shuí)。魯迅說(shuō)，自己已有的是倒扣，占便宜的是奴才們。

　　第一年是賣(mài)拐，第二年就賣(mài)輪椅了，所以今年年初我們知道，諸多的人加入到大忽悠的行列，去唱衰。去年趙本山有一句名言，說(shuō)前年賣(mài)拐忽悠瘸了，去年是忽悠囁了。今年我們連保八都出了問(wèn)題，那我們真的要坐輪椅了。出了這樣的事情，我一直在找誰(shuí)去說(shuō)最后三個(gè)字，謝謝啊。最后真的是找到了。主管協(xié)會(huì)的負(fù)責(zé)人，最后表?yè)P(yáng)他們帶頭降房?jī)r(jià)，我就終於找到說(shuō)謝謝這個(gè)人了。面對(duì)這個(gè)變局，我們采取的措施，不同于某一些企業(yè)。

　　第一，高價(jià)拍地，還是理性應(yīng)變？

　　第二，是借勢(shì)提價(jià)，還是穩(wěn)定價(jià)格，

　　第三，唱衰樓市，還是鼓勵(lì)信心。

　　第四，減少投資還是擇機(jī)進(jìn)取？

　　一，我不允許高價(jià)拍地。

　　二，我們看到一些開(kāi)發(fā)企業(yè)，為了高拍價(jià)，千方百計(jì)的擠干最后的利潤(rùn)，我主張，房屋的漲價(jià)空間，要留給住房的居民，采取薄利多銷(xiāo)的方式。大家看的圖片，是我們?cè)诒本┵u(mài)的房子，當(dāng)時(shí)賣(mài)的房子是7、8千塊一平米，周邊是賣(mài)到一萬(wàn)多了，我們賣(mài)7、8千，這些房子事后都漲到2萬(wàn)、3萬(wàn)塊的房?jī)r(jià)，所有的購(gòu)房居民都得到了好處。盡管有一些房子的二手房在去年的市場(chǎng)萎縮里面，從2萬(wàn)一平米回落到一萬(wàn)八，但是居民沒(méi)有受損失，因?yàn)樗麄儚奈覀兪掷镔I(mǎi)的房也就是8、9千塊錢(qián)一平米，但是漲上來(lái)的價(jià)格落回去了，沒(méi)有受到實(shí)際的損失。

　　三、我們看不少人的唱衰樓市，里面有不少的房地產(chǎn)企業(yè)家，我不同意唱衰樓市，因?yàn)槲覀儽緛?lái)賣(mài)得就不高。我們和一些協(xié)會(huì)不同，我有一副對(duì)聯(lián)是掛在這里“明知遲早改造奮力加固黃河堤”我們是想方設(shè)法，減少它的改造。下聯(lián)“看出將要垮塌搶手拆磚雷鋒塔”這個(gè)不是我們做的，但是是業(yè)內(nèi)人士做的，到底是誰(shuí)是誰(shuí)非，我相信人可以判斷出來(lái)。

　　四、要加大投資。

　　我們看到，首先是黨中央國(guó)務(wù)院要求引導(dǎo)房地產(chǎn)市場(chǎng)。經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議把擴(kuò)大內(nèi)需保衛(wèi)保發(fā)展的根本的途徑。怎么保發(fā)展，怎么來(lái)解決經(jīng)濟(jì)的下滑問(wèn)題？這里我引用了蘇文茂先生的相聲《橡皮膏》說(shuō)一位先生，愛(ài)喝酒，到就捱打。有一次又喝醉了，結(jié)果找了一塊橡皮膏貼上了，第二天老婆也打了，他說(shuō)我沒(méi)喝醉啊。原來(lái)他把橡皮膏貼鏡子上了。有的人說(shuō)，每個(gè)人發(fā)100塊的消費(fèi)券，就拉動(dòng)內(nèi)需了，這個(gè)主要是買(mǎi)什么呢？就是農(nóng)副產(chǎn)品和煙酒了。真的是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)，鋼材，水泥，電力和能源，這些國(guó)民經(jīng)濟(jì)真正積壓的產(chǎn)品還是要啟動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)才是我們積極啟動(dòng)的。廉租房一年投入3000億不少了，但是房地產(chǎn)一年投資的是3萬(wàn)億。

　　中央采取的措施，第一項(xiàng)就是強(qiáng)調(diào)，擴(kuò)大住房消費(fèi)的重要性。

　　第二項(xiàng)，重深“房地產(chǎn)業(yè)是國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)。

　　第三，政府在房地產(chǎn)投資可能下降的情況下，加快政府投資建設(shè)保障房拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的增長(zhǎng)。

　　第四，實(shí)行積極的財(cái)政政策，減免稅收。

　　第五，放寬金融。雖然這些經(jīng)濟(jì)沒(méi)有帶到房地產(chǎn)企業(yè)，但是二套房貸已經(jīng)是開(kāi)始引進(jìn)了，老百姓買(mǎi)房有了更多的金融杠桿。

　　第六，重視輿論導(dǎo)向，要求營(yíng)造良好的氛圍。

　　第七，支持地方政府出臺(tái)像購(gòu)房退稅，購(gòu)房入主，戶(hù)型松綁，信貸等一些政策。

　　五、講講膠著篇?，F(xiàn)在中央雖然在提倡信心，鼓勵(lì)信心。但是唱衰的仍然是不少。據(jù)媒體報(bào)道，所謂的建設(shè)部的專(zhuān)家和建設(shè)部的干部，說(shuō)房?jī)r(jià)還要下降，得出的結(jié)論是大家不要去買(mǎi)房，某一些專(zhuān)家和某一些媒體組成了唱衰大軍，天天在那里唱衰樓市。最近是樓市明顯的回暖，結(jié)果有一些媒體是加緊唱衰，特別是像影視媒體，像中央臺(tái)某臺(tái)，說(shuō)主持人買(mǎi)房了，說(shuō)廣東省買(mǎi)房了，廣東省發(fā)布了15條，給了房地產(chǎn)政策，給了開(kāi)發(fā)商喘息的機(jī)會(huì)，把眾多的人逼回到售樓處買(mǎi)房。他們呼吁一定要讓房?jī)r(jià)理性的回歸，呼吁讓房?jī)r(jià)的降價(jià)來(lái)得更慘烈一些吧。

　　我們知道，好不容易把醉漢從路上拉起來(lái)了，但是救火車(chē)為什么開(kāi)不過(guò)去呢？原來(lái)又出現(xiàn)了一個(gè)醉漢躺在前進(jìn)的道路上。我斷定這輛救火車(chē)是不敢軋過(guò)去的，拉起來(lái)的決心也不大。只能是什么時(shí)候這些人自己知趣了，我們的救火車(chē)才可以開(kāi)出去。其實(shí)，老百姓購(gòu)房就是一點(diǎn)，就是房?jī)r(jià)降下來(lái)。有的問(wèn)老百姓你為什么買(mǎi)房呢？說(shuō)我判斷房?jī)r(jià)不會(huì)降，或者說(shuō)我判斷房?jī)r(jià)會(huì)升。買(mǎi)房不是買(mǎi)電器，買(mǎi)房像買(mǎi)股票，是價(jià)格不降了，或者是升了才買(mǎi)。所以，老百姓即便知道開(kāi)發(fā)商買(mǎi)房的時(shí)候也簽一個(gè)協(xié)議，保證房?jī)r(jià)不再價(jià)了，再降就賠給我。

　　有一個(gè)良好的輿論氛圍，要管管媒體了。我不是說(shuō)在座的媒體，就是影視媒體。因?yàn)橛耙暶襟w拿不到房地產(chǎn)的廣告費(fèi)。他們就是毫無(wú)顧忌的唱衰，拉多維亞的政府就把唱衰經(jīng)濟(jì)的主持人關(guān)起來(lái)了。主持人有一個(gè)另外一個(gè)觀點(diǎn)，就是薩爾瓦多，就是不斷的和政府作對(duì)。臺(tái)灣也是這樣，不斷的抨擊政府，最后組成了一個(gè)民主進(jìn)步的一個(gè)黨。我想起一個(gè)鄧小平的一句名言，要警惕右，但是主要要防止左。香港媒體和我們就不一樣，香港房?jī)r(jià)大幅度的下跌的時(shí)候，他們也唱衰過(guò)，但是他們看過(guò)香港樓市的下跌給香港帶來(lái)的損害后，他們想了一些辦法。在2003年由于我和中房集團(tuán)想去香港買(mǎi)一些房子，作為大陸的旅游度假。香港就抓住這樣的契機(jī)，大肆的炒作了一個(gè)不真實(shí)的消息，說(shuō)我們投資200億，收購(gòu)香港的全部的居屋。這種消息，媒體持續(xù)發(fā)布了三個(gè)月，一個(gè)月發(fā)布了100多篇，這些媒體的效應(yīng)非常大，它在3天之內(nèi)就造成了香港樓市劇烈的反彈。一個(gè)禮拜之內(nèi)，香港的樓市就轉(zhuǎn)變回升了。

　　他們說(shuō)是中央救市，其實(shí)不是我們救市，是香港媒體幫助他們恢復(fù)了信心。董先生在回顧后來(lái)的一段驚心動(dòng)魄的歷史時(shí)，他說(shuō)，什么價(jià)格都能跌，房?jī)r(jià)是跌不起的。我把這句話在去年5月份傳遞給了媒體的朋友，有的不大講究新聞?wù)鎸?shí)的媒體朋友，就說(shuō)成了我對(duì)中國(guó)現(xiàn)實(shí)說(shuō)的了。他們南方添油加醋，把說(shuō)房?jī)r(jià)降不得，變成了萬(wàn)萬(wàn)降不得。這樣一演繹可不得了。  網(wǎng)民集體罵，罵我是“開(kāi)發(fā)商的走狗”這個(gè)是我最想不通的，我當(dāng)了17年的開(kāi)發(fā)商，怎么是變成了走狗了。

　　最后是，全憑市場(chǎng)信心。中央強(qiáng)調(diào)信心，信心比黃金還寶貴。在堅(jiān)持信心方面，我們要求要把政策出臺(tái)。有的中央說(shuō)，我有的政策還沒(méi)有出臺(tái)，還要進(jìn)一步出臺(tái)。我聽(tīng)過(guò)一個(gè)笑話，就是你把第二個(gè)靴子扔下去，結(jié)果聽(tīng)了以后，中央就站出來(lái)說(shuō)話了，說(shuō)今年沒(méi)有進(jìn)一步的房地產(chǎn)政策。就是不會(huì)有第二只靴子。結(jié)果，這個(gè)又被歪曲了，說(shuō)今年不會(huì)有房地產(chǎn)出臺(tái)，說(shuō)成不會(huì)有利好的政策的出臺(tái)。

　　現(xiàn)在我們看到了樓市的恢復(fù)，中央保發(fā)展的政策初見(jiàn)了成效。為什么這樣呢？我認(rèn)為第一是老百姓的剛性需求還存在的，現(xiàn)在的城市居民和農(nóng)村居民都需要房產(chǎn)，而中國(guó)的城市化過(guò)程不光是拉動(dòng)了中國(guó)，而且它可以拉動(dòng)社會(huì)的經(jīng)濟(jì)。舊城改造也是一個(gè)原因，再一個(gè)是中國(guó)的人口在增加?，F(xiàn)在我們每年出生的孩子就是兩個(gè)保加利亞，兩年合起來(lái)就是一個(gè)加拿大。再一個(gè)原因是老百姓不缺錢(qián)，老百姓有得是錢(qián)，去年不買(mǎi)東西，他們儲(chǔ)蓄額增長(zhǎng)了26.3%。第三個(gè)原因是老百姓開(kāi)始相信房?jī)r(jià)不會(huì)下降。這里涉及到一些專(zhuān)家，所謂的專(zhuān)家們，他們?cè)趧e的方面是專(zhuān)家，在這方面不是專(zhuān)家。他們認(rèn)為空置會(huì)造成房?jī)r(jià)的下跌，因?yàn)橛卸嗌俚目罩梅?，所以未?lái)會(huì)下跌40%到50%。其實(shí)他們不懂得，房地產(chǎn)要有一個(gè)基本的規(guī)律，就是空置和供應(yīng)不并存。因?yàn)榈赜蛐?，結(jié)構(gòu)性，心理性原因，并不是中午吃了菜，下午就不做新菜了。不是服裝店夏季的服裝沒(méi)有賣(mài)完，冬季的服裝就不可以再推出了?，F(xiàn)在的中央和國(guó)務(wù)院正在進(jìn)一步的鼓勵(lì)信心，目前市場(chǎng)走勢(shì)如何預(yù)測(cè)呢？我認(rèn)為它將取決于信息派和唱衰派的博弈。房地產(chǎn)是一個(gè)周期性的方面，在低估期之后，將會(huì)恢復(fù)發(fā)展。

　　歷史經(jīng)驗(yàn)告訴我們，每當(dāng)發(fā)展的時(shí)候，房地產(chǎn)總是領(lǐng)先發(fā)展，成為一個(gè)先導(dǎo)產(chǎn)業(yè)的特點(diǎn)。每個(gè)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，都會(huì)造就出一批新的房地產(chǎn)大企業(yè)。我們看到，在80年代，90年代，和90年代末期，三次經(jīng)濟(jì)發(fā)展造就了三批房地產(chǎn)的大企業(yè)，那么，目前，我們面對(duì)的是第四次的發(fā)展。第四輪誰(shuí)會(huì)進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)呢？現(xiàn)在大量的金融創(chuàng)新，由于是房地產(chǎn)允許社會(huì)資金等，下一步將是金融和房地產(chǎn)的結(jié)合，是諸多的金融機(jī)構(gòu)通過(guò)金融產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，成為投資商，由此形成了投資商和開(kāi)發(fā)商的細(xì)分和合作，時(shí)間到了，我就不再繼續(xù)往下講了。我認(rèn)為，我們今后面對(duì)的是這樣一個(gè)新的市場(chǎng)的形勢(shì)，新的市場(chǎng)形勢(shì)需要我們有前瞻性的認(rèn)識(shí)，相信，房地產(chǎn)業(yè)有光明的前景，中國(guó)經(jīng)濟(jì)有光明的前景，就講到這里了，謝謝大家！

　　主持人：孟總，我們每一次聽(tīng)您演講的時(shí)候都有很多新鮮的收獲，但是今天的感受是什么呢？大家都希望建設(shè)部的部長(zhǎng)是您選的，如果同意選孟總當(dāng)部長(zhǎng)的話，鼓一個(gè)掌。我們不開(kāi)玩笑了，如果您當(dāng)部長(zhǎng)了，多少錯(cuò)誤不會(huì)犯。說(shuō)實(shí)話，這么多年，我們希望把房?jī)r(jià)壓下來(lái)。

　　孟曉蘇：現(xiàn)在建設(shè)部的部長(zhǎng)，正在全力以赴的推動(dòng)保障住房的建設(shè)。

　　主持人：所以我們非常高興，地產(chǎn)真正的春天2009年的到來(lái)。剛才孟總談了非常多，談了他的過(guò)去，談了現(xiàn)在，談了未來(lái)。其實(shí)我在這里，我非常清楚，在座哈爾濱同仁，不管你能不能回答我，您對(duì)哈爾濱地產(chǎn)是怎么看的？有一句話我記得非常清楚，從來(lái)就沒(méi)有沖動(dòng)過(guò)的地產(chǎn)，也沒(méi)有太快的發(fā)展。我說(shuō)一句心里話，如果不是陳總請(qǐng)我們到哈爾濱來(lái)，我們真的對(duì)哈爾濱地產(chǎn)沒(méi)有印象，今天我們就難為孟總，談?wù)劰枮I怎么樣？

　　孟曉蘇：我對(duì)哈爾濱地產(chǎn)不大了解。中房很早就進(jìn)入到哈爾濱，當(dāng)時(shí)指標(biāo)分配的時(shí)候就加入到中房了，因?yàn)橹蟹坑?0%的近來(lái)指標(biāo)，所以中房在全國(guó)有20%的房地產(chǎn)份額，就建設(shè)了很多非常好的住宅區(qū)。當(dāng)然，現(xiàn)在已經(jīng)很破舊了。在房地產(chǎn)上一輪發(fā)展中，我們談到主要的不是一些國(guó)有企業(yè)，而是一些民營(yíng)企業(yè)和外來(lái)企業(yè)進(jìn)行開(kāi)發(fā)，開(kāi)發(fā)出了非常好的房子。我認(rèn)為把房地產(chǎn)過(guò)熱加到冰城哈爾濱是最不適合的，因?yàn)樗旧碛捎谑杖胨降年P(guān)系，房?jī)r(jià)從來(lái)不過(guò)熱，房地產(chǎn)也不過(guò)熱。而在下一步的經(jīng)濟(jì)發(fā)展中，哈爾濱作為一個(gè)重工業(yè)城市，它應(yīng)該說(shuō)首先是受到房地產(chǎn)業(yè)拉動(dòng)的城市之一。下一個(gè)發(fā)展，哈爾濱也面臨著光明的前景，而在下一步的發(fā)展當(dāng)中，哈爾濱的房地產(chǎn)業(yè)也將進(jìn)一步的發(fā)展。

　　主持人：借著喬總剛才提的問(wèn)題，中房集團(tuán)作為國(guó)內(nèi)最大的一個(gè)房地產(chǎn)集團(tuán)，孟總您有沒(méi)有在哈爾濱拿地的意向呢？

　　孟曉蘇：現(xiàn)在我們中房在全國(guó)的開(kāi)發(fā)工作很重，因?yàn)閯偛盼腋蠹抑v了，因?yàn)槲覀冊(cè)诘谖迤谝哟笸顿Y，國(guó)家現(xiàn)在也出臺(tái)了若干的金融一些政策，我們也在基金方面下了很大的力量。我已經(jīng)是61個(gè)保險(xiǎn)公司的負(fù)責(zé)人了。全國(guó)的保險(xiǎn)業(yè)的平均收益率特別的低，這個(gè)數(shù)據(jù)不好公布，反正是非常的低。但是它的成本很高，它至少要5.5的成本，才可以向老百姓有一個(gè)交代，最好的辦法是找到穩(wěn)定增值的空間，這個(gè)就是我們?cè)O(shè)定的中房的舊區(qū)改造。我們中房公司，歷史上已經(jīng)開(kāi)發(fā)了若干的小區(qū)，這些小區(qū)都是80年代的建設(shè)的，建了800個(gè)，其中至少有160個(gè)舊的，我們后來(lái)建的就沒(méi)法比了。6層沒(méi)有電梯，再加上沒(méi)有車(chē)位，沒(méi)有外層的保溫，但是都處在好的地段?，F(xiàn)在拆，建，老百姓就可以上樓了，30萬(wàn)平米的小區(qū)變成130萬(wàn)平米了，還有90萬(wàn)是要賣(mài)的面積。160平米的小區(qū)，現(xiàn)在算起來(lái)就是4千多億的投資，這步工作我們還沒(méi)有做完，還需要一些基金參與。就是社保基金，保險(xiǎn)基金，通過(guò)基金的方式參與發(fā)展，來(lái)共享成果，由此也可以進(jìn)一步擴(kuò)大我們的房地產(chǎn)業(yè)，給老百姓帶來(lái)更多的低價(jià)的商品房。

　　喬志杰：這點(diǎn)我感覺(jué)有必要重新介紹一下孟總，大家知道孟總是中國(guó)開(kāi)發(fā)行業(yè)第一批的暫購(gòu)者，中房是我們最早的，他們?cè)谥袊?guó)創(chuàng)造了無(wú)數(shù)的開(kāi)發(fā)。接下來(lái)我想介紹一個(gè)中房最新的一個(gè)形象，那就是剛才說(shuō)的異彩投資，異彩基金，我非常欣賞他們對(duì)城市建設(shè)發(fā)展起到相當(dāng)?shù)淖饔?，而且又可以科學(xué)的把更多的資金用到地產(chǎn)上的行為。那就是他們的舊區(qū)改造的行為。我非常感謝，中房，孟總又一次領(lǐng)導(dǎo)我們房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)走向一個(gè)新的道路，最快的速度看到舊區(qū)改造基金投入我們哈爾濱的舊區(qū)。

觀點(diǎn)答問(wèn)

　　主持人：孟總，還有一個(gè)問(wèn)題，孟總是中國(guó)房地產(chǎn)界最具影響力的人物，也是房地產(chǎn)的領(lǐng)軍人物，平時(shí)是網(wǎng)上拜讀您的文章，我今天容幸跟您見(jiàn)面，現(xiàn)場(chǎng)有各位來(lái)賓，有哈爾濱各位房地產(chǎn)的從業(yè)人員，哈爾濱房地產(chǎn)業(yè)的一些房地產(chǎn)的企業(yè)家，還有哈爾濱市關(guān)注哈爾濱房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的一些熱心的市民們？我感覺(jué)大家應(yīng)該是珍惜這樣的機(jī)會(huì)，難得有這樣的一個(gè)機(jī)會(huì)跟著名的孟曉蘇理事長(zhǎng)進(jìn)行一對(duì)一交流的機(jī)會(huì)，下面有哪位想跟孟總交流，舉手示意我一下。大家不要拘謹(jǐn)，其實(shí)孟曉蘇董事長(zhǎng)是一個(gè)非常和藹可親的一個(gè)人。

　　桑洪：最近中央電視臺(tái)一直在報(bào)道很多關(guān)于一些問(wèn)題，給我的感覺(jué)二臺(tái)的報(bào)道對(duì)“小陽(yáng)春”的到來(lái)有一些疑意，我很關(guān)心這個(gè)事情。為了呢？3月的“小陽(yáng)春”究竟是一個(gè)暫時(shí)的現(xiàn)象，還是標(biāo)志著我們房地產(chǎn)在中央的條款下已經(jīng)逐步的走向了春天？

桑洪

　　孟曉蘇：桑老師你也是房地產(chǎn)業(yè)的。中國(guó)的房地產(chǎn)業(yè)3恩月的回暖，是一個(gè)復(fù)蘇。不管大家判斷是價(jià)格上升還是價(jià)格下跌了，但是交易量上升了，這個(gè)是一個(gè)不爭(zhēng)的事實(shí)?，F(xiàn)在問(wèn)題是會(huì)不會(huì)調(diào)頭向下，還是由此復(fù)蘇呢，我認(rèn)為兩種可能都有，關(guān)鍵取決于什么呢？就是取決于信心。就看誰(shuí)能勝出，現(xiàn)在信心派不斷的向全國(guó)派發(fā)信心，這個(gè)信心派給我們很多的信心，也包括給在座很多人的信心。唱衰派別的不說(shuō)，至少你說(shuō)中央二臺(tái)的某些人，他們就是唱衰派的人，有的人呼吁“讓降價(jià)來(lái)得更慘烈一些吧”這個(gè)是他們的代表作。到底把樓市打下去對(duì)中國(guó)的經(jīng)濟(jì)有利還是有害，大家都知道。他們的旗號(hào)就是“降房?jī)r(jià)”把降房?jī)r(jià)作為他們的目標(biāo)，這個(gè)已經(jīng)是使中國(guó)的房地產(chǎn)發(fā)展受到損害。老百姓買(mǎi)不買(mǎi)房取決于房地產(chǎn)的走勢(shì)，所以我看下一場(chǎng)的博弈中誰(shuí)應(yīng)該勝出，當(dāng)然我們都應(yīng)該是信心派。從房地產(chǎn)跌落來(lái)看，我們歷史上每一次跌落，我們每一次跌落都是一年半到兩年，跌了就回暖?，F(xiàn)在已經(jīng)是跌了一年半，這么大的政策力度下去，各方面都盼望中國(guó)樓市起步，有可能這樣的樓市有可能是真的起步了，但是如果把它打壓下去呢，也不是沒(méi)有可能的。所以，這些就說(shuō)明在座的各位，我們都應(yīng)當(dāng)在這里面找到我們自己的位置，我們自己要有所作為。

　　桑洪：謝謝孟總。

　　喬志杰：我可以很肯定的說(shuō)，我有感覺(jué)，房地產(chǎn)銷(xiāo)量的回升是沒(méi)有疑義的，我最近走了一圈，所有房地產(chǎn)的銷(xiāo)量都是在2月回暖的，我相信哈爾濱也是如此。央視之所以會(huì)打擊一下陽(yáng)春，2000年沒(méi)有進(jìn)去，它希望回去，我可以理解。

喬志杰

　　孟總：主要還是他們是一些年輕人，像我們年輕的時(shí)候也可能是這樣。

　　主持人：謝謝孟曉蘇先生的精彩演講，也謝謝我們臺(tái)上特約評(píng)論員。現(xiàn)在請(qǐng)幾位嘉賓下臺(tái)稍事休息。

　　接下來(lái)我們進(jìn)行的環(huán)節(jié)是論壇的主題演講，我們有請(qǐng)演講嘉賓

　　永安信金融服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長(zhǎng)喬志杰先生

　　喬志杰先生的演講題目是：REITS的推出與房地產(chǎn)新金融產(chǎn)品

　　喬志杰先生，您的演講時(shí)間是15分鐘，有請(qǐng)。

　　喬志杰：非常感謝可以給我這樣一個(gè)機(jī)會(huì)，這次有機(jī)會(huì)來(lái)到哈爾濱，哈爾濱我們一定要去，因?yàn)樵谥袊?guó)地產(chǎn)特別發(fā)狂的時(shí)候我們沒(méi)有到哈爾濱，在中國(guó)地產(chǎn)特別低潮的時(shí)候我們要到哈爾濱，因?yàn)樗窃谥袊?guó)的地產(chǎn)行業(yè)，一直多多少少都是有一些淡淡的，默默的。但是我們對(duì)哈爾濱的認(rèn)識(shí)，哈爾濱的了解，哈爾濱的歷史告訴我們，它根本就不應(yīng)該默默無(wú)聞。在中國(guó)的歷史上，哈爾濱自始至終就不是一個(gè)應(yīng)該默默無(wú)聞的人。在計(jì)劃經(jīng)濟(jì)的時(shí)代，它在中國(guó)經(jīng)濟(jì)是一個(gè)老的工業(yè)基地，甚至有無(wú)數(shù)的事跟哈爾濱相關(guān)的。所以我堅(jiān)信，2009年以后的哈爾濱地產(chǎn)，特別是2010年以后，中國(guó)地產(chǎn)又一個(gè)春天到來(lái)，哈爾濱就絕對(duì)不會(huì)默默無(wú)聞了，所以我們今天非常高興的到這里來(lái)參加這樣一個(gè)論壇。2009年以后的中國(guó)地產(chǎn)會(huì)是一個(gè)和以前的地產(chǎn)完全不相同的地產(chǎn)，2009年以后中國(guó)的地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也會(huì)和我們地產(chǎn)前30年的發(fā)展有很大的變化，這個(gè)變化用一句話來(lái)講，就是這樣的觀點(diǎn)，2009年以后的中國(guó)地產(chǎn)是中國(guó)地產(chǎn)有史以來(lái)最好的一個(gè)發(fā)展時(shí)期。我還堅(jiān)信，其實(shí)本來(lái)就是地產(chǎn)一個(gè)新的春天開(kāi)始到來(lái)了，我非要加一個(gè)“陽(yáng)春”再加一個(gè)“小陽(yáng)春”其實(shí)我并不贊成這樣的觀點(diǎn)。2007年，2008年有一個(gè)調(diào)整，2009年通過(guò)我們對(duì)地產(chǎn)的重新認(rèn)識(shí)，中國(guó)地產(chǎn)要走向一個(gè)新的起點(diǎn)。那就是2009年以后，從這幾個(gè)方面就可以看到中國(guó)地產(chǎn)新的春天會(huì)到來(lái)，會(huì)有一個(gè)更好的時(shí)期。

喬志杰

　　第一，我們會(huì)看到，我們地產(chǎn)在政策上從來(lái)沒(méi)有受到今天這樣受到真正意義上的支持。我們看到國(guó)家主席、總理，到國(guó)務(wù)院開(kāi)會(huì)，明確提出來(lái)穩(wěn)定房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的問(wèn)題，要促進(jìn)房地產(chǎn)發(fā)展。這在歷史上真的是很少。同時(shí)，近期我們看到了人民銀行和銀監(jiān)會(huì)在3月25號(hào)發(fā)表的一個(gè)“關(guān)于貸款結(jié)構(gòu)調(diào)整的指導(dǎo)意見(jiàn)”這個(gè)指導(dǎo)意見(jiàn)，我做了金融很多年，每年多很關(guān)心。我從來(lái)沒(méi)有看到對(duì)房地產(chǎn)信貸投資的意見(jiàn)，但是我們高興的看到，這個(gè)出臺(tái)10條，第6條明確提出來(lái)，銀行要對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展機(jī)構(gòu)給予金融的更多支持，甚至是明確的提到了對(duì)優(yōu)秀地產(chǎn)公司的并購(gòu)提供方便”這個(gè)是我們非常高興的。同時(shí)我們還看到很多方面的一些政策。所以，我想未來(lái)地產(chǎn)所面臨的政策利好是不可爭(zhēng)議的。

　　第二，我們要更樂(lè)觀的是，我們做了30年，地產(chǎn)商所面對(duì)的就是你所面對(duì)的金融是非常落后的，你所面對(duì)的貨幣供應(yīng)人是非常稀少的，但是在這里我樂(lè)觀的告訴大家，2009年之后我們做地產(chǎn)的人將會(huì)面對(duì)更多的金融工具了，政府的出臺(tái)的一些政策會(huì)幫助你進(jìn)行短期金融的過(guò)度性的需求。我們不怕持有資產(chǎn)，我們可以有工具讓它流動(dòng)了，同時(shí)股權(quán)投資基金，就是剛才孟總提到的，我們的私募投資基金將從根本上解決房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商最重要的資本部分的投資需要。由于它的出現(xiàn)，會(huì)快速的加動(dòng)資本滾動(dòng)的能力，同時(shí)我們還要看到，銀行的并購(gòu)貸款的推出，可以解決我們?cè)谕恋厥召?gòu)上的成本資金，我們還要看到銀行信貸，以及我們?cè)谝恍﹤€(gè)人信貸方面給予的全方位的金融放開(kāi)。我真的沒(méi)有想到，2009年中國(guó)金融改革開(kāi)放的速度會(huì)如此之快。我還感覺(jué)到，由于是農(nóng)村改革的推出，農(nóng)民土地的私有化不斷的推進(jìn)，這必然加大城市化建設(shè)速度的快速成長(zhǎng)，我們還要看到，城市經(jīng)濟(jì)的GDP速度要加大，而且還要往上走。所以，我堅(jiān)持認(rèn)為將來(lái)的市場(chǎng)會(huì)更好。同時(shí)，我們通過(guò)這些政策，該退出的退出了，改重足的重足了，就是未來(lái)這個(gè)行業(yè)競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更加的合理。政策更好，金融會(huì)更活，同時(shí)市場(chǎng)會(huì)更大，競(jìng)爭(zhēng)會(huì)更好，這個(gè)就是說(shuō)的未來(lái)會(huì)更好。我對(duì)哈爾濱今天的開(kāi)發(fā)商說(shuō)的是這么好的春天，你怎么來(lái)做，我們要做準(zhǔn)備。我們要做很多方面的準(zhǔn)備，比如說(shuō)金融調(diào)整。今天我講的問(wèn)題就是金融問(wèn)題。在這里，我首先講到的是在座所有開(kāi)發(fā)商就是這樣的，就是未來(lái)的真正的核心競(jìng)爭(zhēng)力是金融。

　　也就是說(shuō)，金融的能力將決定著你的核心競(jìng)爭(zhēng)的能力。說(shuō)句心里話，中國(guó)地產(chǎn)幾十年以來(lái)形成了很多的誤區(qū)。我們把地產(chǎn)行業(yè)理解成了一個(gè)建筑行業(yè)，一個(gè)開(kāi)發(fā)行業(yè)。我在這里要告訴大家的是，房地產(chǎn)的行業(yè)本來(lái)就是一個(gè)投資運(yùn)營(yíng)管理的行業(yè)，它本來(lái)就是一個(gè)內(nèi)精中心的行業(yè)。其實(shí)大家可以想想你的精力，做開(kāi)發(fā)有多少事情是你應(yīng)該做的？我在這里想，規(guī)劃設(shè)計(jì)肯定不是你的事；施工建設(shè)也不是你的事，那是建筑的事；環(huán)境的打造，還有綠化公司；產(chǎn)品的宣傳包裝有廣告公司；產(chǎn)品的銷(xiāo)售有代理公司，那我們想想開(kāi)發(fā)商做什么呢？做的就是投資。所以說(shuō)我們真正的能力，真正的核心能力是控制投資獲得融資。所以說(shuō)投融資的能力將是開(kāi)發(fā)商未來(lái)競(jìng)爭(zhēng)的核心能力。我可以很肯定的告訴大家，如果你想在未來(lái)的地產(chǎn)行業(yè)繼續(xù)的生存和發(fā)展，不斷壯大的話，我希望大家全面的去提高自己的金融能力。這個(gè)能力就是投資的能力和融資的能力。

　　我們不要再犯一些投資的錯(cuò)誤。比如說(shuō)我們會(huì)把好地當(dāng)成是好項(xiàng)目，我們會(huì)把一個(gè)好項(xiàng)目當(dāng)成是可以投資的項(xiàng)目。實(shí)際上從地產(chǎn)投資學(xué)來(lái)講，好項(xiàng)目是你的能力能夠把它完成了以后賺錢(qián)的項(xiàng)目叫好項(xiàng)目，跟地好不好根本是沒(méi)有關(guān)系。所以大家要記住了，實(shí)際上所有地都是好地，這個(gè)是我的觀點(diǎn)。大家仔細(xì)想一下，這個(gè)是投資水平的問(wèn)題。我們不該投的項(xiàng)目不要投，不該買(mǎi)的地不要買(mǎi)，我們應(yīng)該動(dòng)一塊不應(yīng)該全部動(dòng)，應(yīng)該兩個(gè)人投資，不應(yīng)該一個(gè)人投資。同時(shí)在解決了投資決策，我們?cè)俳鉀Q好融資。所以今天我想告訴哈爾濱的開(kāi)發(fā)商這樣兩句話，一個(gè)房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的投資能力決定著你的成敗。一個(gè)房地產(chǎn)企業(yè)的融資能力決定著你發(fā)展的速度。換句話說(shuō)，投資能力強(qiáng)你就不會(huì)失敗，融資能力強(qiáng)，你就會(huì)勝利。這個(gè)就是我今天講的實(shí)實(shí)在在的話，希望開(kāi)發(fā)商可以理解。

　　做好金融，第一點(diǎn)就是重視。我不知道你的團(tuán)隊(duì)有多少人，投融資就是你的明白，投資決定你的成敗，融資決定你的明白。如果你有100個(gè)人，我想最好有50個(gè)人專(zhuān)門(mén)搞投融資的。你有機(jī)會(huì)到香港長(zhǎng)江實(shí)業(yè)的大樓去參觀一下，你會(huì)發(fā)現(xiàn)，他們搞開(kāi)發(fā)怎么沒(méi)有工程，怎么沒(méi)有工程設(shè)計(jì)部，怎么很多市場(chǎng)部和銷(xiāo)售部都沒(méi)有呢？因?yàn)樗麄兒芮宄@些事根本就是別人的事，我們不要老是花了錢(qián)讓別人干事，請(qǐng)了設(shè)計(jì)院天天去做。其實(shí)我跟大家開(kāi)一個(gè)玩笑，有人說(shuō)，你們公司的房子修得真漂亮，心里話不是表?yè)P(yáng)你，表?yè)P(yáng)的是設(shè)計(jì)人員；我們說(shuō)你房子質(zhì)量真好，真的也不是表?yè)P(yáng)你，那表?yè)P(yáng)的是建筑公司，那魯班獎(jiǎng)不是發(fā)給你的。可是，我們說(shuō)你們公司發(fā)展的速度真快，我們要說(shuō)你們的項(xiàng)目從來(lái)就沒(méi)有選過(guò)，這個(gè)就是夸獎(jiǎng)你的公司。所以我們不要說(shuō)圖紙?jiān)趺春?，質(zhì)量怎么好，銷(xiāo)售的質(zhì)量怎么快，這個(gè)是別人的事，你就是管永遠(yuǎn)別拿錯(cuò)項(xiàng)目，永遠(yuǎn)別投錯(cuò)項(xiàng)目，就是總可以找到錢(qián)。說(shuō)實(shí)話，做開(kāi)發(fā)的話，如果你有錢(qián)了，我就不知道你還缺什么了。

　　?？倓偛旁诘紫麻_(kāi)玩笑，我說(shuō)你都有錢(qián)了，你缺什么呢？你說(shuō)你要誰(shuí)吧，哪位不是高級(jí)的設(shè)計(jì)師呢？世界上最優(yōu)秀的杰德等，我都會(huì)請(qǐng)來(lái)。你說(shuō)建筑我沒(méi)有好的公司，那10萬(wàn)月薪，年薪請(qǐng)不來(lái)的話，你給我100萬(wàn)，我把最好最優(yōu)秀的都給你挖來(lái)，你只要有錢(qián)。這個(gè)時(shí)候講的是融資第一點(diǎn)，就是充分的做好準(zhǔn)備。

　　第二，你既然要做好金融，就要了解金融，熟悉金融。今天我講了一個(gè)未來(lái)金融，這個(gè)也是主辦方給我的命題。剛才大家下面也提到過(guò)了信托基金。信托投資基金，它是一個(gè)證券收益全上市的產(chǎn)品，它解決的是我們持有物業(yè)人，持有基物業(yè)人一個(gè)流動(dòng)的工具，就是它讓所有的投資商不想讓商場(chǎng)還想有錢(qián)的一個(gè)矛盾，它既解決了開(kāi)發(fā)商資產(chǎn)持有流動(dòng)性，又解決了老百姓最科學(xué)的一個(gè)投資方向。因?yàn)樾磐谢鸬奶攸c(diǎn)是收益穩(wěn)定，而且還享受一定的增值空間。這個(gè)產(chǎn)品的出臺(tái)我建議在座的各位，如果你是一個(gè)未來(lái)要做物業(yè)的開(kāi)發(fā)商，如果你持有一定的物業(yè)，你要關(guān)注，要了解甚至一定要使用這樣的工具。今年年內(nèi)，中國(guó)批準(zhǔn)的前幾家信托的投資基金可能就掛牌上市了，我很高興看到這個(gè)現(xiàn)象。我想這個(gè)是孟總也希望的事情，可能是希望了4、5年了。終于在2009年這個(gè)孩子要生出來(lái)了。

　　我感覺(jué)大家要關(guān)注股權(quán)投資基金。就是私募股權(quán)投資基金。這個(gè)東西，國(guó)家出臺(tái)了很多的文件，就是鼓勵(lì)，支持我們發(fā)展基金行業(yè)。在目前我所了解的情況，北京、上海、天津、重慶以及成都，包括廣州、深圳都出臺(tái)了“關(guān)于鼓勵(lì)股權(quán)投資基金全面發(fā)展的政策”特別是一些優(yōu)惠的政策。股權(quán)投資基金解決的是把社會(huì)資本，民間資本集中起來(lái)投資于房地產(chǎn)的基本部分。大家記住，你需要它是干什么的，就是35%里面你可能是出20%，他出一點(diǎn)。也就是他總投資的25%，就占到資本的25%。這個(gè)時(shí)候就解決了我們資本的穩(wěn)定性，過(guò)去我們有兩個(gè)億，我們干一個(gè)項(xiàng)目，現(xiàn)在我們有兩個(gè)億，加上資金的合作我們有可能干三個(gè)項(xiàng)目，這個(gè)就是地產(chǎn)資本投資速度的加快。特別是解決房地產(chǎn)投資的基金長(zhǎng)期以來(lái)單一依靠銀行信貸這樣的尷尬局面。大家知道，一個(gè)供應(yīng)商就是爺爺，我們當(dāng)了20多年的孫子了，所以現(xiàn)在我們跟銀行打交道，我們有更多人可以支持我們的時(shí)候，大家就可以相對(duì)走向一種更好的機(jī)會(huì)，所以說(shuō)信托投資基金，這個(gè)是我們必須要關(guān)注的。我在這里建議，第一你要關(guān)注信托基金和合作。第二，我建議哈爾濱的企業(yè)家自己創(chuàng)造投資基金。在中國(guó)已經(jīng)是批準(zhǔn)了，大概我了解北京、上海就是300多家，其他地方不了解。我也看到重慶的基金，哈爾濱的基金，在歷史上哈爾濱做了很多地產(chǎn)，我相信地產(chǎn)金融哈爾濱應(yīng)該往前走，我也誠(chéng)懇的希望哈爾濱的企業(yè)家們快速的啟動(dòng)哈爾濱的地產(chǎn)基金，讓哈爾濱的老百姓存在銀行的錢(qián)有一個(gè)出路。

　　我記得前一段時(shí)間，我參加了一個(gè)關(guān)于民間關(guān)于信貸的研討會(huì)，我說(shuō)說(shuō)了這樣的觀點(diǎn)。“不要怪老百姓不懂，打一個(gè)白條都把錢(qián)交出去，也不要怪企業(yè)違規(guī)，私自的社會(huì)集資。“我們要怪就怪我們沒(méi)有給他們機(jī)會(huì)，我說(shuō)了一個(gè)比例，如果我們不準(zhǔn)許隨地大小便的話，就應(yīng)該修廁所。我們不修廁所，人家就做不到。所以說(shuō)，不法集資你就給合法集資的機(jī)會(huì)，不允許企業(yè)民間集資，你就給企業(yè)其他獲得集資的機(jī)會(huì)。同時(shí)，我們還應(yīng)該關(guān)注的就是銀行新的貸款的品種和小額貸款基金的成立。同時(shí)，我們還有信托方面，就是有更多的產(chǎn)品可以服務(wù)于地產(chǎn)，剛才孟總提到了他是一個(gè)保險(xiǎn)公司的董事長(zhǎng)，一直在想他的錢(qián)往哪走。實(shí)際上，當(dāng)保險(xiǎn)公司的錢(qián)要進(jìn)行利潤(rùn)再創(chuàng)造的時(shí)候，你說(shuō)不往不動(dòng)產(chǎn)走，你往哪走呢？走什么呢？走工業(yè)、走服務(wù)業(yè)、文化產(chǎn)業(yè)，我看還是走不動(dòng)產(chǎn)，還是去做不動(dòng)產(chǎn)投資。其實(shí)這次國(guó)際保險(xiǎn)業(yè)都已經(jīng)是走習(xí)慣了，特別是走私募股權(quán)投資，把你的錢(qián)讓更專(zhuān)業(yè)的人去管理，投資更好的項(xiàng)目，我們的保險(xiǎn)金額也會(huì)發(fā)揮巨大的作用。這一切都告訴大家，新的金融時(shí)代來(lái)了，的金融工具出現(xiàn)了，新的地產(chǎn)變化了，它已經(jīng)使金融能力為核心競(jìng)爭(zhēng)力了，大家一定要強(qiáng)化和加大金融的能力了，大家一定要關(guān)注新的金融產(chǎn)品了。如果您做到了，那么我就告訴大家，未來(lái)的地產(chǎn)的春天就屬于你了。

　　所以我希望，也祝賀哈爾濱的開(kāi)發(fā)商在新一輪地產(chǎn)到來(lái)的高潮之前，走在前面，走在最前面，謝謝大家。

　　主持人：謝謝您的精彩的演講，因?yàn)閱炭偡浅５慕≌?，也非常有思想。接下?lái)我們進(jìn)行的環(huán)節(jié)是論壇的主題演講，我們有請(qǐng)演講嘉賓佛山市法恩潔具有限公司大客戶(hù)經(jīng)理周赟先生。

　　周赟先生的演講題目是：優(yōu)質(zhì)生活空間締造者—法恩莎

　　周赟先生，您的演講時(shí)間是10分鐘，有請(qǐng)。

　　周赟：尊敬的各位領(lǐng)導(dǎo)，各位的房地產(chǎn)的精英，媒體界的朋友大家上午好。我今天給大家講的是優(yōu)質(zhì)生活空間的締造者—法恩莎。法恩莎進(jìn)入中國(guó)市場(chǎng)有10年之久，進(jìn)入市場(chǎng)以來(lái)就是改善廣大消費(fèi)者的居住環(huán)境，提供唯美，優(yōu)雅的產(chǎn)品帶給廣大的消費(fèi)者，在生活中法恩莎給大家?guī)?lái)的是生活的樂(lè)趣。為了進(jìn)一步改善和提升整體配套的空間，我們?cè)?008年將法恩莎導(dǎo)入了衛(wèi)浴的發(fā)展，讓廣大的消費(fèi)者有一個(gè)更優(yōu)質(zhì)的生活空間。法恩莎新的品牌塑造的過(guò)程中有一個(gè)體會(huì)，要比消費(fèi)者想得更多，比消費(fèi)者更了解自己，更專(zhuān)業(yè)，更好的服務(wù)消費(fèi)者。消費(fèi)者的需求最重要的是居住文化，生活習(xí)慣息息相關(guān)。

周赟

　　居住文化是涉及到消費(fèi)者所有的認(rèn)知背景，和文化的背景。揭示著住宅消費(fèi)者的需要與需求和希望，這些需求與愿望的實(shí)現(xiàn)，要通過(guò)設(shè)計(jì)師的系統(tǒng)的設(shè)計(jì)，利用產(chǎn)品、信息、服務(wù)來(lái)完成。我們法恩莎擁有龐大的知識(shí)團(tuán)隊(duì)，每年有新產(chǎn)品開(kāi)發(fā)數(shù)十款，可以和開(kāi)發(fā)商進(jìn)行合作，可以根據(jù)戶(hù)型的大小，可以跟開(kāi)發(fā)商共同設(shè)計(jì)整體的空間，并提供空間解決方案。

　　這是法恩莎衛(wèi)浴的一些產(chǎn)品，包括陶瓷潔具，衛(wèi)生家具，一些瓷磚。這個(gè)是一些浴室柜。

　　這個(gè)是高性能的水龍頭，這個(gè)是高性能的浴缸。

　　我們包含了拋光磚和圖片。

　　這個(gè)是唯美系列的一個(gè)磚。

　　這個(gè)是我們整個(gè)企業(yè)質(zhì)量體系方面所獲得的證書(shū)，ISO9000環(huán)保認(rèn)證等。

　　這個(gè)是環(huán)保方面的檢驗(yàn)報(bào)告。

　　浴室空間的組合包括了產(chǎn)品的組合，衛(wèi)浴產(chǎn)品的組合，和配套性的組合，和品牌的組合。

　　這個(gè)是我們空間組合所用材料的產(chǎn)品，這個(gè)法恩莎的瓷磚和整體的搭配。

　　地面用的瓷磚，它和整體空間都有一個(gè)搭配方式。

　　我們?cè)谛l(wèi)浴空間里面的配套，這個(gè)是一個(gè)方案。

　　在一些小戶(hù)型，面積不是太大的時(shí)候，就可以用這個(gè)，就是充分利用現(xiàn)有的空間，我們配套比較完善，包括坐便器，和浴房。

　　這個(gè)是比較歐式的空間，節(jié)省配套設(shè)施的房間。

　　法恩莎瓷磚廣泛運(yùn)用在星級(jí)的酒店，高檔的住宅和別墅，包括市政的形象工程等。

　　我們從2004年躋身于五星級(jí)酒店的應(yīng)用，比如說(shuō)臨沂，湖南華天，張家界萬(wàn)福酒店等，都采用了我們的瓷磚。

　　這個(gè)是我們酒店的一些圖片。包括很多星級(jí)的酒店。

　　我們?cè)?009年開(kāi)始在高檔住宅里面也占有了一席之地。我們也有很大一部分的市政工程，市政工程對(duì)環(huán)保的要求也越來(lái)越高。

　　這個(gè)是首都機(jī)場(chǎng)3號(hào)的綜合樓，也是法恩莎的產(chǎn)品。

　　法恩莎產(chǎn)品物美價(jià)廉，產(chǎn)品的品質(zhì)不斷的成熟，優(yōu)質(zhì)的服務(wù)網(wǎng)絡(luò)，產(chǎn)品的高端裝飾等。

　　中國(guó)住宅消費(fèi)者生活品質(zhì)的提升是無(wú)限的，我們將用有限的能力投入到無(wú)限的中國(guó)住宅，消費(fèi)者生活品質(zhì)的提升中去。為廣大消費(fèi)者締造一個(gè)優(yōu)質(zhì)的生活有浴室空間，謝謝大家。

　　主持人：接下來(lái)我們進(jìn)行的環(huán)節(jié)是論壇的主題演講，我們有請(qǐng)演講嘉賓。

　　蘭德咨詢(xún)（中國(guó)）有限公司董事長(zhǎng)宋延慶先生

　　宋延慶先生的演講題目是：房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)整中的企業(yè)管理

宋延慶

 　　宋延慶：我個(gè)人剛才聽(tīng)了孟總的演講，我既不是唱衰派，也不是唱興派。事實(shí)上，現(xiàn)在的房地產(chǎn)房?jī)r(jià)，我觀察的一個(gè)非常鮮明的特點(diǎn)是，各位專(zhuān)家，包括企業(yè)家在內(nèi)很難達(dá)成一點(diǎn)共識(shí)。包括去年出現(xiàn)拐點(diǎn)，到了后來(lái)政府是否應(yīng)該救市，乃至現(xiàn)在樓市是不是在全面回暖，現(xiàn)在仍然是沒(méi)有什么共識(shí)。對(duì)房市的預(yù)測(cè)，我認(rèn)為就像天氣預(yù)報(bào)一樣，很難。為什么呢？目前房子市場(chǎng)的形勢(shì)處于多種因素復(fù)雜互動(dòng)動(dòng)沖的態(tài)勢(shì)，任何對(duì)未來(lái)可能的預(yù)測(cè)都有可能出現(xiàn)偏頗。所以我跟一個(gè)朋友開(kāi)玩笑，我說(shuō)你對(duì)房地產(chǎn)的預(yù)測(cè)要客觀。對(duì)孟總的觀點(diǎn)，我理解是既沒(méi)有唱衰，也沒(méi)有唱興，就是兩個(gè)字，非常客觀。我就跟朋友開(kāi)玩笑，說(shuō)哪兩位人敢預(yù)測(cè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展呢？第一是巫師。打開(kāi)天路，開(kāi)拓未來(lái)。第二個(gè)人，剛才潘總也說(shuō)過(guò)，就是神智不清的人可以看清未來(lái)。這句話說(shuō)得可能有一點(diǎn)過(guò)重了。但是我發(fā)現(xiàn)在我們業(yè)界有兩個(gè)共識(shí)是很難得的。

　　哪兩個(gè)共識(shí)呢？

　　第一，這場(chǎng)金融危機(jī)，我們認(rèn)為絕不是一個(gè)系統(tǒng)的崩潰和更新，而是一個(gè)系統(tǒng)的升級(jí)和換代。它造成了什么？這個(gè)危機(jī)過(guò)后造成了一個(gè)新的時(shí)代的到來(lái)，這是第一個(gè)共識(shí)。我們的理解是2009年也將是國(guó)際經(jīng)濟(jì)新秩序的原年，周小川有一個(gè)提議，說(shuō)改革國(guó)際貨幣金融組織，這一切的信號(hào)，是說(shuō)國(guó)際經(jīng)濟(jì)秩序的原年可能就在2009年。

　　第二個(gè)共識(shí)?，F(xiàn)代的房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)很有可能是對(duì)過(guò)去多年以來(lái)市場(chǎng)供需結(jié)構(gòu)的嚴(yán)重不合理，房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的諸多不合理的合理回報(bào)。這是兩點(diǎn)共識(shí)。我前天到了部里，給部領(lǐng)導(dǎo)匯報(bào)一下，蘭德咨詢(xún)公司股權(quán)多元化的一些情況，匯報(bào)的內(nèi)容就不跟大家細(xì)說(shuō)了。我說(shuō)我們現(xiàn)在做企業(yè)，我做法人代表也做了14年了，我在藍(lán)德整整是10年了，今年的1月23號(hào)，下周五我們開(kāi)會(huì)。我說(shuō)企業(yè)做三年是給自己做事，給自己打工；做5年是給企業(yè)做事，給員工打公；做10年是對(duì)社會(huì)做事，給行業(yè)打工。所以我的簡(jiǎn)介里面我沒(méi)有寫(xiě)我是公司董事，我就寫(xiě)了一個(gè)我是服務(wù)員，我是為行業(yè)服務(wù)，為社會(huì)服務(wù)，為企業(yè)服務(wù)，為員工服務(wù)。部里領(lǐng)導(dǎo)告訴我兩句話，我現(xiàn)在是回味無(wú)窮。他告訴我，“你是房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)年輕的老同志”。他說(shuō)，你們蘭德咨詢(xún)公司，這么長(zhǎng)時(shí)間了，一定要把這面旗扛下去。他為什么這么說(shuō)呢？我第一家公司是1996年成立的，做營(yíng)銷(xiāo)代理的。到了1999年我又注冊(cè)了管理咨詢(xún)公司，專(zhuān)注于房地產(chǎn)企業(yè)的一些咨詢(xún)，今天我和副秘書(shū)長(zhǎng)幾個(gè)人一塊聊天，我們說(shuō)了一下說(shuō)，1996年之前房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)成立的中介服務(wù)類(lèi)的企業(yè)現(xiàn)在還剩下多少家呢？還剩下14家。1996年之前成立的中介服務(wù)類(lèi)企業(yè)還剩14家，我們就是14家之一，很難得。所以，領(lǐng)導(dǎo)理解蘭德公司一定要把這面旗扛下去，表達(dá)了這樣的意思。

　　剛才第一我已經(jīng)說(shuō)了，有兩點(diǎn)共識(shí)。其實(shí)還有一點(diǎn)。我要再談一下兩個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制的問(wèn)題。房地產(chǎn)市場(chǎng)經(jīng)歷了這么多年的發(fā)展，起起落落。一會(huì)宏觀調(diào)控，一會(huì)保增長(zhǎng)，這一切的一切是什么呢？就是政策搖擺不定。潘石屹也說(shuō)過(guò)，現(xiàn)在的宏觀調(diào)控的政策，是“三步一回頭，兩步一擺手”。類(lèi)似于東北的二人轉(zhuǎn)。那如何建立長(zhǎng)效機(jī)制呢？其實(shí)我已經(jīng)呼吁了幾年的時(shí)間了，這個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制包括兩個(gè)方面，第一個(gè)是房地產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制；第二個(gè)是企業(yè)持續(xù)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　我先說(shuō)第一個(gè)。首先我認(rèn)為應(yīng)該有一個(gè)概念，房地產(chǎn)業(yè)是產(chǎn)業(yè)，它是產(chǎn)業(yè)不是行業(yè)。很多人都把它理解成行業(yè)，那么這個(gè)產(chǎn)業(yè)包括幾個(gè)行業(yè)，包括開(kāi)發(fā)經(jīng)營(yíng)業(yè)、服務(wù)業(yè)、中介服務(wù)業(yè)等等，下面有4個(gè)行業(yè)，現(xiàn)在討論的是什么呢？是產(chǎn)業(yè)政策，不是行業(yè)政策，很遺憾，前一段時(shí)間10年規(guī)劃沒(méi)有我們，我認(rèn)為也是一件好事情，這可以促使我們，可以說(shuō)政府也好，官員專(zhuān)家學(xué)者也好，靜下心來(lái)思考一下，房地產(chǎn)業(yè)，我們這個(gè)重要的產(chǎn)業(yè)未來(lái)的發(fā)展規(guī)劃。你一個(gè)產(chǎn)業(yè)只有建立長(zhǎng)期的制度安排。這個(gè)制度安排就叫“長(zhǎng)效機(jī)制”。你只有建立長(zhǎng)期的制度安排，才能夠確保這個(gè)產(chǎn)業(yè)的持續(xù)健康發(fā)展，才可以對(duì)沖經(jīng)濟(jì)波動(dòng)所帶來(lái)的起起浮浮，這是第一個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制，產(chǎn)業(yè)的長(zhǎng)效機(jī)制。

　　第二個(gè)長(zhǎng)效機(jī)制是什么呢？我們企業(yè)發(fā)展的長(zhǎng)效機(jī)制。大家靜下心來(lái)，系統(tǒng)的想一想。在座的各位企業(yè)人員，這么多年做了很多的項(xiàng)目，在做項(xiàng)目的過(guò)程中，今天出一個(gè)事，明天出一個(gè)事，這個(gè)人干部走了，那個(gè)干部離職了。整天在那些繁雜的日常事務(wù)中困惑，就不去想一想我們的解決方案。我們?nèi)狈δ欠N長(zhǎng)期的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，你有了企業(yè)的戰(zhàn)略發(fā)展規(guī)劃，你才能夠具備確保企業(yè)長(zhǎng)期發(fā)展的基礎(chǔ)性的保障。我們還缺乏什么呢？我們?nèi)狈φ麄€(gè)公司的職能部門(mén)，規(guī)章制度，業(yè)務(wù)流程等，一直是變來(lái)變?nèi)?，今年?個(gè)部門(mén)，明年是6個(gè)部門(mén)。人員流動(dòng)性比較頻繁，在這里既然是論壇，我也糾正一下剛才的一個(gè)觀點(diǎn)。他剛才講到長(zhǎng)江實(shí)業(yè)沒(méi)有工程管理處，這個(gè)是對(duì)的。從我們做管理咨詢(xún)的角度來(lái)說(shuō)，集團(tuán)公司不需要設(shè)工程管理部。這個(gè)是長(zhǎng)效機(jī)制，我在這里也希望大家做企業(yè)就要想辦法給后一任經(jīng)理，給后人留下點(diǎn)什么，留下什么呢？就是留下一點(diǎn)長(zhǎng)期有效的制度安排，這個(gè)是兩點(diǎn)。

　　最后還有兩點(diǎn)，第一，在座的各位企業(yè)人員，我希望大家在今后的工作中由原來(lái)重點(diǎn)關(guān)注重點(diǎn)絕對(duì)指標(biāo)，到關(guān)注相對(duì)的指標(biāo)。哪些屬于絕對(duì)指標(biāo)呢？土地儲(chǔ)備量，銷(xiāo)售額，利潤(rùn)總額，年度主營(yíng)業(yè)務(wù)收入，開(kāi)竣工量。我在這里希望大家清楚，與萬(wàn)科，金帝，中海這些公司相比，在座的在絕對(duì)指標(biāo)上已經(jīng)是很難追上這些企業(yè)了。今年的百一俱樂(lè)部成員是13家，擴(kuò)融的速度越來(lái)越緩。重點(diǎn)是抓住相對(duì)指標(biāo)，我在銷(xiāo)售額上追不上了，但是我利潤(rùn)率比你高，我的通貨周轉(zhuǎn)率比你好，我的負(fù)債率比你低，我更健康。相對(duì)指標(biāo)有多少呢？有5大類(lèi)，20多個(gè)小項(xiàng)。我的第一個(gè)建議是今后中小房地產(chǎn)企業(yè)要少關(guān)注絕對(duì)指標(biāo)，多關(guān)注相對(duì)指標(biāo)，在相對(duì)指標(biāo)上要比第一列的企業(yè)比他們做得更好。

　　那么怎么辦呢？就有第二個(gè)呼吁。由原來(lái)過(guò)多的注重業(yè)務(wù)發(fā)展，到內(nèi)外兼修，向管理要效益。在過(guò)去的時(shí)間里，有很多的企業(yè)老板實(shí)在是太累了，也很少跟家人在一塊，甚至說(shuō)旅游、娛樂(lè)等等都拋在一邊了。這種狀態(tài)是什么呢？這種狀態(tài)其實(shí)是內(nèi)業(yè)的問(wèn)題，就是內(nèi)部的企業(yè)管理流程不清晰，導(dǎo)致了他自己很累。我們最近剛剛從大連、西安結(jié)束了兩個(gè)項(xiàng)目。大連這個(gè)公司做了這么一個(gè)比較滑稽的故事，他是甲方。甲方工程發(fā)一個(gè)合同，交給施工單位了，一年以后施工單位沒(méi)有拿回來(lái)，最后就是打官司，打官司開(kāi)發(fā)商必死無(wú)疑。這個(gè)事他委托我們做一個(gè)風(fēng)險(xiǎn)管理體系，房地產(chǎn)上面的公司也是有成本控制。現(xiàn)在比較優(yōu)秀的房地產(chǎn)企業(yè)預(yù)結(jié)算的項(xiàng)目成本，我們不說(shuō)工程成本，就是項(xiàng)目預(yù)結(jié)轉(zhuǎn)偏差率基本上控制在5%以?xún)?nèi)，而大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)在10%左右。我們?cè)?jīng)測(cè)算了，一個(gè)好的管理體制保障下，企業(yè)的利潤(rùn)能夠提升3%到5%，成本可以降5%到7%。不用說(shuō)是花上百八十萬(wàn)塊錢(qián)，管理就沒(méi)有效益，它效益可能是10倍，幾十倍或者是上百倍的。

　　有一篇文章講了開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)該做到“四多四少”。我剛才寫(xiě)下來(lái)了，一會(huì)跟大家共享一下。我們認(rèn)為應(yīng)該是做到哪四多四少呢。“多聽(tīng)，多想，多走，多看，少說(shuō)，少喝，少玩，少干”。上帝給我們兩個(gè)眼睛，讓我們都看，也給我們兩個(gè)耳朵多聽(tīng)，還給了我們一張嘴，要少說(shuō)。最后，預(yù)祝在座各位的心情像今天鮮花一樣盛開(kāi)，也預(yù)祝各位，希望各位重視管理，在有效的管理體系保障下，各位的工作可以更加輕松、快樂(lè)、愉悅，謝謝。

　　主持人：蘭德咨詢(xún)有限公司，多年來(lái)一直是致力于房地產(chǎn)企業(yè)的咨詢(xún)和管理。在座有很多哈爾濱的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，如果你在企業(yè)的管理方面有什么樣的困惑的話，我感覺(jué)在會(huì)后可以跟宋總進(jìn)行個(gè)別的交流，讓宋總給你們把把脈，指點(diǎn)一下。接下來(lái)我們將繼續(xù)我們今天論壇的第二場(chǎng)主旨演講，與第一場(chǎng)主旨演講的形式一樣，我們將首先有請(qǐng)本場(chǎng)演講特約評(píng)論員。我們有請(qǐng)：哈爾濱市工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、哈爾濱哈電置業(yè)董事長(zhǎng)桑洪先生

　　接下來(lái)我們有請(qǐng)今天第二位進(jìn)行主旨演講的嘉賓：著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家、中國(guó)社會(huì)科學(xué)院金融研究所研究員易憲容先生

　　易憲容先生的演講題目是：當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)與未來(lái)發(fā)展

　　易憲容：今天由于是時(shí)間關(guān)系，我講三個(gè)問(wèn)題。第一個(gè)問(wèn)題當(dāng)前國(guó)際上發(fā)生什么事？這些事情對(duì)我們到底有多少影響？

易憲容

　　第二件事中國(guó)房地產(chǎn)當(dāng)前到底發(fā)生什么事。

　　第三件事中國(guó)的房地產(chǎn)未來(lái)出口在哪里，哈爾濱房地產(chǎn)出口在哪里。

　　大家知道，近一年多來(lái)，世界發(fā)生了一個(gè)驚天動(dòng)地的事。很多人說(shuō)，我感覺(jué)不到，我這個(gè)地方小。但是我告訴你，如果說(shuō)你認(rèn)為這個(gè)地方影響小，你感覺(jué)不到，或者說(shuō)這一年多來(lái)的次貸危機(jī)你覺(jué)得對(duì)自己沒(méi)有關(guān)系，我只能告訴你，前輪經(jīng)濟(jì)過(guò)程中，你可能是獲得的收益比較小。我們前一段時(shí)間經(jīng)濟(jì)過(guò)冷的過(guò)程中，很多地方，浙江、江蘇他們?yōu)槭裁纯梢钥焖侔l(fā)展呢？快速轉(zhuǎn)暖經(jīng)濟(jì)，關(guān)鍵的問(wèn)題就是在經(jīng)濟(jì)全球化，金融全球化當(dāng)中獲得的巨大的機(jī)會(huì)。而這次美國(guó)次貸危機(jī)對(duì)他們沖擊巨大。

　　前幾年有美國(guó)幾個(gè)代表團(tuán)還有印度的一些人來(lái)中國(guó)，他們就問(wèn)我，易教授，中國(guó)人為什么這么聰明呢。他說(shuō)在每個(gè)次貸危機(jī)發(fā)生之前，我們會(huì)盡心調(diào)整。比如說(shuō)我們的房?jī)r(jià)是2007年下半年這樣，如果中國(guó)的房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有2007年開(kāi)始的調(diào)整，我們會(huì)出現(xiàn)什么呢？一定比美國(guó)次貸危機(jī)還要嚴(yán)重。美國(guó)的次貸危機(jī)嚴(yán)重到什么程度呢？我告訴你們?nèi)M數(shù)字。第一組數(shù)字，2008年次貸危機(jī)導(dǎo)致了全世界整個(gè)資產(chǎn)縮水50萬(wàn)億美金，50萬(wàn)億美金是什么概念呢？是全世界一年的GDP沒(méi)有了。如果以中國(guó)2008年的GDP計(jì)算，我們13人的GDP縮水了，什么概念呢。也就是說(shuō)，由于美國(guó)資產(chǎn)的前面縮水，很多美國(guó)的資金，尤其是一些大學(xué)的資金，教育資金已經(jīng)回到了10年、20年之前。我辛辛苦苦干了幾十年，賺什么了，沒(méi)有了。就是縮水了，沒(méi)有了。所以大家想想，嚴(yán)重到什么程度呢。

　　第二個(gè)數(shù)字，2008年中國(guó)的股市縮水20億萬(wàn)億。20億萬(wàn)億是什么概念呢？是2008年底，中國(guó)居民的儲(chǔ)蓄存款已經(jīng)縮水了。也就是說(shuō)，2008年的股市把我們中國(guó)所有居民30年的儲(chǔ)蓄存款縮水了。那一個(gè)剛剛興起的中產(chǎn)階級(jí)消滅掉了。那你說(shuō)厲害不厲害？

　　第三組數(shù)字。在香港，如果說(shuō)以香港的居民120萬(wàn)投資者，那么2008年香港的投資者每一個(gè)人，他資產(chǎn)損失是1000萬(wàn)，1000萬(wàn)不是一個(gè)小數(shù)字。還有巴非特。巴非特從來(lái)沒(méi)有說(shuō)投資虧損過(guò)，但是2008年，他的公司虧損125億，李嘉誠(chéng)是我們?nèi)A人最敬佩的，感覺(jué)他是華人最好的投資者，但是2008年他的資產(chǎn)也縮水了。這樣資產(chǎn)大的變動(dòng)，導(dǎo)致了全球經(jīng)濟(jì)衰退，導(dǎo)致了中國(guó)以進(jìn)出口相關(guān)的所有行業(yè)倒退。我們的進(jìn)出口多少年來(lái)一直都是占到20%以上，但是今年進(jìn)出口，出口已經(jīng)是下降到20%；還有進(jìn)口，國(guó)內(nèi)的出口下降，進(jìn)口也下降。這說(shuō)明什么呢？說(shuō)明整個(gè)世界的經(jīng)濟(jì)對(duì)我們中國(guó)經(jīng)濟(jì)造成了巨大的影響，這種影響我們絕不可以低谷。實(shí)際上，它會(huì)改變我們整個(gè)世界經(jīng)濟(jì)發(fā)展模式，改變世界的經(jīng)營(yíng)體系，改變世界的消費(fèi)模式或生活方式。這樣的一個(gè)重大事件可能在未來(lái)幾十年都會(huì)是一個(gè)巨大的沖擊或影響。

　　既然世界經(jīng)濟(jì)發(fā)生這樣大的變化，那對(duì)房地產(chǎn)自然而然會(huì)造成巨大的影響。還好，我前面講了，我們比別人調(diào)整得早，比其他國(guó)家在發(fā)生金融危機(jī)之前先調(diào)整了。所以我們2008年中國(guó)的經(jīng)濟(jì)，盡管下半年開(kāi)始出現(xiàn)了全面下跌，但是面臨的風(fēng)險(xiǎn)空間比我們想象的，比國(guó)外所發(fā)生的要小得多。我們的房?jī)r(jià)，2008年價(jià)格下降了6.5，土地調(diào)整增長(zhǎng)空間等等，都不說(shuō)了。房地產(chǎn)市場(chǎng)大家也看到了，我們從2007年開(kāi)始調(diào)整，由于2008年9月份以后美國(guó)次貸危機(jī)的巨大的沖擊，我們對(duì)政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)出臺(tái)了一系列的政策。大家注意到，這些政策決定了我們的房地產(chǎn)市場(chǎng)，也決定了未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的基本走勢(shì)。我認(rèn)為其實(shí)是講了一句話，一句話是什么呢？大家可能要注意到，這是跟過(guò)去任何政策都不同的東西。我們有130號(hào)文件，它強(qiáng)調(diào)一個(gè)重要的概念。房地產(chǎn)的支柱產(chǎn)業(yè)基本上是建立在改善我們整個(gè)居民居住條件上。也就是說(shuō)，房地產(chǎn)市場(chǎng)為了保證它持續(xù)穩(wěn)定的發(fā)展，保證房地產(chǎn)成為未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的綜合動(dòng)力，我們一定要使房地產(chǎn)成為一個(gè)居民住房消費(fèi)的市場(chǎng)。大家注意，這個(gè)是一個(gè)最合適的概念，也是一個(gè)我早幾年一直在提出來(lái)，一直希望房地產(chǎn)能夠朝這個(gè)方向走的基本概念。

　　那么，為什么這樣做呢？為什么要這樣說(shuō)。關(guān)鍵問(wèn)題是，如果房地產(chǎn)不是一個(gè)消費(fèi)性的，調(diào)整比過(guò)高，一定會(huì)出現(xiàn)美國(guó)次貸危機(jī)這樣一個(gè)情況。所以，中央政府對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的未來(lái)發(fā)展有這樣一個(gè)清楚的界定，也就決定了我們房地產(chǎn)的未來(lái)發(fā)展。那么，既然房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)消費(fèi)的市場(chǎng)。那么，政府的政策強(qiáng)調(diào)了兩個(gè)方面。一個(gè)方面如何加強(qiáng)保障性住房，如何進(jìn)行安居工程的建設(shè)。比如說(shuō)政府4萬(wàn)億的擴(kuò)大內(nèi)需，3年內(nèi)要投入9000億的工程。而且，我相信在未來(lái)整個(gè)保障性住房的發(fā)展，我們政府的調(diào)整會(huì)進(jìn)一步加強(qiáng)。不過(guò)，就目前的情況來(lái)看，保障性住房占整個(gè)房地產(chǎn)發(fā)展的比重仍然是不超過(guò)50%。第二條路，如何通過(guò)房地產(chǎn)商使整個(gè)房地產(chǎn)成為經(jīng)濟(jì)的主體，對(duì)于這一方面，政府出臺(tái)了一系列的政策。為什么要進(jìn)行自助房呢，可以采取一系列的優(yōu)惠政策，信貸優(yōu)惠，稅收優(yōu)惠等等一些的優(yōu)惠。但是投資類(lèi)仍然是受限制。在這樣的情況下，未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)一定會(huì)調(diào)向中小住宅，中小戶(hù)型為主導(dǎo)，消費(fèi)者為主導(dǎo)的市場(chǎng)。那么，這個(gè)市場(chǎng)的發(fā)展也就決定了我們未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展方向。

　　現(xiàn)在來(lái)看，其實(shí)哈爾濱這幾年來(lái)講，剛才孟總講了，一個(gè)是慢慢的發(fā)展，沒(méi)有出現(xiàn)大起大落，也沒(méi)有出現(xiàn)房?jī)r(jià)快速的飆升。哈爾濱市目前正好跟整個(gè)政府房地產(chǎn)發(fā)展的政策是相吻合的；剛才我跟哈爾濱報(bào)的一個(gè)記者說(shuō)，未來(lái)的哈爾濱房?jī)r(jià)，由于它的波動(dòng)調(diào)整小，所以只要在一定調(diào)整的基礎(chǔ)上，房地產(chǎn)消費(fèi)會(huì)逐漸的顯現(xiàn)。哈爾濱我來(lái)了很多次，我感覺(jué)這個(gè)城市還是非常好的一個(gè)城市。江邊公園，我每次來(lái)都是來(lái)一圈，今天早上走了一個(gè)半小時(shí)，5點(diǎn)鐘就起來(lái)走。在這樣的城市，我們居民的住房條件的改善，已有4、5百萬(wàn)的居民，形成了一個(gè)相當(dāng)巨大的數(shù)字。哈爾濱房?jī)r(jià)的發(fā)展有一個(gè)得天獨(dú)厚的條件。大家注意到了，江南跟江北，江北那邊沒(méi)有發(fā)展，而且現(xiàn)在僅僅是開(kāi)始。其實(shí)你要把眼光看遠(yuǎn)一點(diǎn)，你看一下杭州。杭州在很多年以前，如果說(shuō)濱江新區(qū)那條線，那條線發(fā)展出來(lái)之后，跟江北一樣不一樣？現(xiàn)在濱江新區(qū)怎么樣，現(xiàn)在已經(jīng)是把新區(qū)跟杭州的市區(qū)西湖連成一片了。怎么連接呢？他們?cè)炝藷o(wú)數(shù)的橋，造了一系列的隧道，這些什么都太方便了。所以說(shuō)，哈爾濱僅僅以這樣的條件，你未來(lái)的發(fā)展肯定是很好的。而且，哈爾濱一個(gè)關(guān)鍵的最大的優(yōu)勢(shì)是在哪里呢？你土地的空間有的，還有一個(gè)優(yōu)勢(shì)是你人口多。哈爾濱在這樣的基礎(chǔ)上，有數(shù)百萬(wàn)的人口，未來(lái)10年，你把整個(gè)北上的城市擴(kuò)了以后，你可能成了8百萬(wàn)，1千萬(wàn)人口的城市。有了這樣的條件，為房地產(chǎn)企業(yè)創(chuàng)造了一系列的基礎(chǔ)。所以，大家要把眼光看遠(yuǎn)一點(diǎn)，大家現(xiàn)在一定要把你房地產(chǎn)的人氣做出來(lái)。房地產(chǎn)人氣不是靠信心，最核心的問(wèn)題要靠我們的企業(yè)，我們的政府，要做一些方式的調(diào)整，我們政府要改變城鎮(zhèn)出讓金的問(wèn)題，我們民眾就會(huì)順著你改變進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，讓整個(gè)市場(chǎng)迅速的發(fā)展。如果說(shuō)市場(chǎng)繁榮了，你們企業(yè)做大了，我們哈爾濱的城鎮(zhèn)會(huì)差嗎？我認(rèn)為同樣不差。

　　大家知道一個(gè)概念，房地產(chǎn)的繁榮一定讓大多數(shù)人都可以輕松的進(jìn)入這個(gè)市場(chǎng)，這個(gè)是哈爾濱未來(lái)的發(fā)展一個(gè)核心。這段時(shí)間我來(lái)哈爾濱特別高興。由于時(shí)間關(guān)系，只可以簡(jiǎn)單的跟大家討論一點(diǎn)點(diǎn)，謝謝大家。

　　主持人：請(qǐng)您留步，下面我們有10分鐘的觀點(diǎn)問(wèn)答的環(huán)節(jié)。我們有一個(gè)特約的評(píng)論員，是哈爾濱市房地產(chǎn)商會(huì)的桑洪會(huì)長(zhǎng)。剛才聽(tīng)了您精彩的演講。他在我們國(guó)內(nèi)也是非常知名的，在國(guó)內(nèi)，尤其是金融和地產(chǎn)界是鼎富盛名的，影響力很大的。而且，對(duì)平民百姓來(lái)說(shuō)，在地產(chǎn)上是平民百姓的代言人，您有這樣一個(gè)稱(chēng)呼。經(jīng)常為平民百姓呼吁一些政策和想法等等。演講我想這樣，一會(huì)大家有什么問(wèn)題可以提出來(lái)，我想提出一個(gè)問(wèn)題，您知道老百姓最關(guān)心的有時(shí)候往往是房?jī)r(jià)的問(wèn)題，為什么關(guān)心房?jī)r(jià)呢？因?yàn)槔习傩沼米约阂簧难崄?lái)的錢(qián)買(mǎi)房子，他當(dāng)然要關(guān)心我買(mǎi)的值不值啊？?jī)r(jià)格高不高，環(huán)境好不好，服務(wù)好不好，房子質(zhì)量好不好。他當(dāng)然會(huì)關(guān)心，我去買(mǎi)房子，也會(huì)關(guān)心的。但是回過(guò)頭來(lái)想，房?jī)r(jià)高與低，過(guò)去有很多的爭(zhēng)論。比如說(shuō)有人說(shuō)開(kāi)發(fā)商暴利了，也有開(kāi)發(fā)商說(shuō)什么是我暴利，都是政府暴利，政府把錢(qián)都拿走了。也出現(xiàn)了房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)過(guò)程中，政府拿走了很多的錢(qián)，政府財(cái)政的資金來(lái)源有很多是從房地產(chǎn)來(lái)的。有一些城市高達(dá)50%的政府的資金是來(lái)自于房地產(chǎn)的。這就出現(xiàn)了一個(gè)問(wèn)題，如何看待高房?jī)r(jià)過(guò)程中開(kāi)發(fā)商、政府這幾者之間的行為，究竟怎樣可以使老百姓更好的獲利呢？究竟怎么樣可以調(diào)整市場(chǎng)，使政府、開(kāi)發(fā)商、老百姓之間可以更好的體現(xiàn)一個(gè)和諧發(fā)展呢？

　　易憲容：其實(shí)很簡(jiǎn)單，要先調(diào)整目前的土地制度，要調(diào)整目前政府的土地政策。政府希望保證各個(gè)地方的價(jià)格，其實(shí)就是房?jī)r(jià)決定著土地的價(jià)格。房?jī)r(jià)一升，土地價(jià)格高。這方面因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)剛剛發(fā)展，這些因素是沒(méi)有考慮到的問(wèn)題，而且正在進(jìn)行調(diào)整。比如說(shuō)未來(lái)的房地產(chǎn)市場(chǎng)，包括物業(yè)稅的方式來(lái)保證地方政府的絕對(duì)收入。所以，它不會(huì)全部把自己的精力放在自己關(guān)注的房?jī)r(jià)上。如果我們不是投機(jī)取巧的市場(chǎng)，是居民的市場(chǎng)，這個(gè)價(jià)格由各個(gè)地方居民的收入水平?jīng)Q定。你這個(gè)地方居民收入比較高，房?jī)r(jià)就高一些，這個(gè)地方的居民收入水平低，整個(gè)房?jī)r(jià)就低一些。如果說(shuō)大家都有人民幣的時(shí)候，房?jī)r(jià)就好了。所以說(shuō)，目前來(lái)看這塊的調(diào)整，你說(shuō)企業(yè)政府的調(diào)整，就成了我們目前房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整。政府是希望這樣，企業(yè)也希望這樣。我剛才也講過(guò)了，我們企業(yè)改變你的利潤(rùn)，政府改變你土地的利息，那么整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)就會(huì)逐漸的達(dá)到他說(shuō)接受的價(jià)位。

　　桑洪：是不是政府將來(lái)更多的錢(qián)是來(lái)自于稅收，不是土地財(cái)政。作為開(kāi)發(fā)商，你把土地的利潤(rùn)值降低一些，為老百姓想一想的話，這個(gè)市場(chǎng)一定會(huì)繁榮的是嗎？

觀點(diǎn)答問(wèn)

　　易憲容：一定是這樣，因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)，城市化是我們未來(lái)城市經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的動(dòng)力，這個(gè)動(dòng)力可以持續(xù)30年甚至是50年。那么這個(gè)動(dòng)力還在哪里呢？住宅式市場(chǎng)。

　　桑洪：我是哈爾濱人，您剛才說(shuō)了一個(gè)美麗的評(píng)價(jià)。您說(shuō)了我們美麗的松花江畔，歡迎您以后多來(lái)美麗的哈爾濱。

　　主持人：易老師被稱(chēng)為房地產(chǎn)界的平民代言人，今天在座的各位來(lái)賓，各位朋友，有什么心里話想對(duì)易老實(shí)說(shuō)，有什么問(wèn)題想跟易老師交流和請(qǐng)教，有的話抓緊時(shí)間。

　　問(wèn)：我想請(qǐng)問(wèn)一下易老師，2、3月份有一些城市回到了2007年的水平，但是與此同時(shí)，北京市樓盤(pán)出現(xiàn)的現(xiàn)象，我想請(qǐng)問(wèn)，3月份的持續(xù)回暖會(huì)持續(xù)下去嗎，這種回暖您認(rèn)為是反彈還是持續(xù)性的回暖？

　　易憲容：當(dāng)前房地產(chǎn)會(huì)有一些變化和調(diào)整，但是實(shí)際上沒(méi)有我們大家想得那么好。剛才講得很簡(jiǎn)單，說(shuō)我們不要太樂(lè)觀了，要悲觀。這個(gè)是對(duì)的，為什么這么講呢？我告訴大家一個(gè)數(shù)據(jù)，房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展繁榮的一個(gè)概念是什么呢？住房按揭貸款。房地產(chǎn)市場(chǎng)你住房貸款它的變化就決定你繁榮。比如說(shuō)2007年為什么房地產(chǎn)市場(chǎng)這么繁榮呢？它的住房按揭貸款是7418億，2008年一下就降到808億。2009年是954億，過(guò)是比2008年好一些，但是并不是大家所說(shuō)的到了2007年的狀況，那差得太遠(yuǎn)了。