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　　主持人：非常感謝孟義先生。接下來(lái)我們就請(qǐng)下一場(chǎng)主講特約評(píng)論員上臺(tái)就坐，他們是沈陽(yáng)萬(wàn)達(dá)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理韓勇先生、廣州新城市投資控股集團(tuán)總是長(zhǎng)曹志偉先生，為我們奉獻(xiàn)最后一場(chǎng)的演講嘉賓是：SOHO中國(guó)有限公司董事會(huì)主席潘石屹先生。他的演講題目是：2009房地產(chǎn)形勢(shì)的幾種可能性。

　　潘石屹（SOHO中國(guó)有限公司董事會(huì)主席）：各位朋友大家好，大會(huì)給我一個(gè)題目，讓我談一談中國(guó)房地產(chǎn)發(fā)展的幾種可能性，這個(gè)題目對(duì)我來(lái)說(shuō)的確是太困難了，因?yàn)槲冶救擞X(jué)得沒(méi)有這樣的洞察力，能夠看到未來(lái)發(fā)生什么事情，尤其我們大家面臨著全球的金融海嘯，這次金融海嘯是百年不遇的金融海嘯，未來(lái)有好多事情是不確定的，今天我選擇一個(gè)比較容易的話題，說(shuō)一些自己明白的事情。談一談在過(guò)去發(fā)生的事情和我的一些觀察，也能夠幫助大家一起探討一下在明天、在未來(lái)可能會(huì)發(fā)生什么樣的事情。

潘石屹（SOHO中國(guó)有限公司董事會(huì)主席）

　　影響最大的事情可能是全球的金融海嘯，這個(gè)金融海嘯遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有過(guò)去，愈演愈烈，真正的原因是什么呢？原因就是西方的金融行業(yè)不斷的制造泡沫引起的，西方的金融行業(yè)在過(guò)去的十幾年時(shí)間，不斷的大量的在制造金融的衍生產(chǎn)品，在西方的金融行業(yè)和衍生產(chǎn)品，就是靠杠桿的作用在不斷的放大，在美國(guó)次貸危機(jī)發(fā)生之前，美國(guó)有一種衍生產(chǎn)品叫CDS，這個(gè)產(chǎn)品的金額高達(dá)62萬(wàn)億美元，而美國(guó)一年的GDP是13.6萬(wàn)美元，一個(gè)衍生產(chǎn)品的金額量，比美國(guó)的GDP高出好幾倍。在西方的金融市場(chǎng)中，到處都是杠桿，這個(gè)杠桿就是成數(shù)，就是倍數(shù)的關(guān)系，最多的金融杠桿是30倍。泡沫化的財(cái)富，實(shí)際上和我們的日常生活、跟我們的實(shí)體經(jīng)濟(jì)遠(yuǎn)遠(yuǎn)的脫節(jié)了，人們說(shuō)的財(cái)富已經(jīng)不是我們?nèi)祟惿鐣?huì)要生存和發(fā)展的食物、衣服、房子、原材料、能源，這些財(cái)富都是在電腦上的一些虛無(wú)縹渺的符號(hào)，以上說(shuō)的只是在西方發(fā)生的，金融危機(jī)的上半段的故事。

　　在西方發(fā)生上半段故事的時(shí)候，在中國(guó)接著發(fā)生了下半段的故事，湊成了一個(gè)完整的故事，中國(guó)20多年來(lái)，不斷的為西方國(guó)家生產(chǎn)產(chǎn)品，中國(guó)的出口額每年都在上升，因?yàn)槲鞣浇鹑诘呐菽?，使西方人都很有錢，而中國(guó)人從歷史上就是最勤勞、最有效的也最節(jié)儉的民族，這些美德在過(guò)去的20年時(shí)間得到了最充分的發(fā)揮，最少的消費(fèi)，干最多的活，把生產(chǎn)的產(chǎn)品交給別人去使用，慢慢的這樣一個(gè)公式發(fā)展越來(lái)越不平衡。我在次貸危機(jī)之后去了三次華爾街，在第二次去的時(shí)候跟一個(gè)基金經(jīng)理吃飯，我在吃飯的過(guò)程中知道，一個(gè)華爾街的基金經(jīng)理一年的收入，相當(dāng)于中國(guó)西部一個(gè)縣40萬(wàn)人口，這個(gè)縣的財(cái)政收入，這個(gè)縣就是我出生的縣，所以這是多大的不平衡啊？而我們的財(cái)富是從土地上，生產(chǎn)糧食獲得的，而他們的財(cái)富是在計(jì)算機(jī)上，按照數(shù)學(xué)模型演繹出來(lái)的，大家可以看一看，哪一個(gè)是我們這個(gè)社會(huì)發(fā)展需要真正的財(cái)富？

　　另外還有一個(gè)很大的問(wèn)題，就是在過(guò)去十年時(shí)間，西方人總是批評(píng)中國(guó)人環(huán)境污染，不注重環(huán)境，的確在中國(guó)許多城市，尤其是南方的制造業(yè)的城市，空氣污染是很厲害的。我去過(guò)一個(gè)城市，是易小迪帶我去的，這個(gè)城市的名字我就不說(shuō)了，我去和一個(gè)老板吃飯，這個(gè)城市的空氣特別悶熱，可是看太陽(yáng)的話，總好象是蒙在霧中，我和他開(kāi)玩笑說(shuō)，你們這個(gè)城市是不是永遠(yuǎn)看不清楚太陽(yáng)，他說(shuō)是，我說(shuō)你看太陽(yáng)怎么辦？說(shuō)我坐飛機(jī)到別的城市看太陽(yáng)，這就能看出來(lái)這個(gè)城市的污染是多厲害的，也有一些學(xué)者拿著專業(yè)數(shù)字做比較，說(shuō)中國(guó)每一個(gè)單位的GDP里面，耗了大量的能源，放出了大量的二氧化碳，污染了空氣。而在西方的GDP中，能源的消耗、原材料的消耗，給空氣中放出的二氧化碳來(lái)如何的少來(lái)批評(píng)中國(guó)，我們看一看，西方的GDP跟我們的GDP是不一樣的，我們中國(guó)的GDP是靠生產(chǎn)衣服、電器、玩具，消耗的是實(shí)打?qū)嵉脑牧?mdash;—能源，而華爾街的GDP是在電腦上面計(jì)算出來(lái)的，是不消耗原材料的，消耗的能源就是給這個(gè)電腦供應(yīng)的一點(diǎn)電，所以他們?cè)贕DP中消耗的能源和污染一定是比較低的，我們?cè)O(shè)想一下，把我們中國(guó)的服裝廠、電器廠轉(zhuǎn)移到西方國(guó)家去，我相信他們生產(chǎn)服裝、生產(chǎn)電器時(shí)消耗的能源、原材料和對(duì)空氣造成的污染，一定會(huì)比中國(guó)多的，因?yàn)橹袊?guó)人相對(duì)于美國(guó)人而言是很節(jié)約的，這就是演繹了接近二十年的故事。

　　突然，西方的上半段故事初步停了，發(fā)生了金融海嘯，中國(guó)這邊的故事也演繹不下去了，其實(shí)這個(gè)錯(cuò)誤，這一個(gè)沒(méi)有結(jié)果的故事，一定是越暴露的早越好，如果繼續(xù)下去，將會(huì)給人類的發(fā)展帶來(lái)更大的危害和更大的不公平。在這次金融危機(jī)的沖擊下，中國(guó)幾十年形成的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)，在今天我們必須要去調(diào)整，所以這次金融危機(jī)對(duì)我們的影響，絕對(duì)不是一些經(jīng)濟(jì)學(xué)家說(shuō)的周期性的影響，而是結(jié)構(gòu)性的影響。周期性的危機(jī)和結(jié)構(gòu)性的危機(jī)的區(qū)別就在于，周期性的過(guò)了一段時(shí)間就恢復(fù)，時(shí)間是它的標(biāo)志，而結(jié)構(gòu)性的危機(jī)是你的結(jié)構(gòu)要不要調(diào)整，如果你是一個(gè)錯(cuò)誤的結(jié)構(gòu)，你不得到調(diào)整，這個(gè)危機(jī)就還會(huì)繼續(xù)下去。如果是你的調(diào)整沒(méi)有很快的到位，這種危機(jī)是不會(huì)結(jié)束的，我們看一看中國(guó)的危機(jī)結(jié)構(gòu)，就是以出口為主，以投資為主，是為給西方的泡沫市場(chǎng)服務(wù)為主，我們要把這個(gè)經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)調(diào)整到為中國(guó)的國(guó)內(nèi)的市場(chǎng)服務(wù)，這次調(diào)整的范圍和深度都是以前沒(méi)有遇到過(guò)的，絕對(duì)不是在短時(shí)間之內(nèi)調(diào)整的，所以在中國(guó)的調(diào)整過(guò)程中，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)表現(xiàn)出來(lái)最大的特征就是生產(chǎn)過(guò)剩，生產(chǎn)能力過(guò)剩、勞動(dòng)力過(guò)剩、能源、原材料，所有的生產(chǎn)要素在中國(guó)的未來(lái)幾年時(shí)間都是過(guò)剩的，中國(guó)的房地產(chǎn)身在其中也不例外過(guò)剩。

　　我們?cè)谶@里談一談房地產(chǎn)本身的問(wèn)題，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)本來(lái)是一個(gè)土生土長(zhǎng)的企業(yè)，自己的土地、自己的勞動(dòng)力、自己的原材料銷售給自己的一種生產(chǎn)，在中國(guó)每一個(gè)城市自我循環(huán)，在2005年之前，中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)最大的變化就是房改，由計(jì)劃經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)移到市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，無(wú)論如何都是中國(guó)自己的事情。在2005年之前，偶爾有一些西方的設(shè)計(jì)師來(lái)給我們?cè)O(shè)計(jì)設(shè)計(jì)房子，進(jìn)口一些高檔的家具，有個(gè)別的外國(guó)人在北京、上海和沿海開(kāi)放城市買點(diǎn)房子，但這都不是主流，在中國(guó)對(duì)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的影響不大，可是我們看到問(wèn)題突然發(fā)生了變化，在2004年、2005年西方國(guó)家通過(guò)金融市場(chǎng)泡沫制造出來(lái)了好多錢，這個(gè)錢一定要流出去，資本一定要提早升值，流動(dòng)是本質(zhì)，西方國(guó)家提出的四塊金磚，是什么？就是：中國(guó)、印度、俄羅斯、巴西，這四塊金磚中最大的一塊金磚就是中國(guó)，所以這些資本開(kāi)始追捧中國(guó)的房地產(chǎn)行業(yè)，從房地產(chǎn)的資本來(lái)看，就打破了房地產(chǎn)的正常循環(huán)，正常的循環(huán)是征地、建設(shè)、銷售、結(jié)算，這個(gè)循環(huán)被打破了。在國(guó)際資本市場(chǎng)上面，一個(gè)房地產(chǎn)公司的土地儲(chǔ)備，成了房地產(chǎn)公司比利潤(rùn)還要重要的一個(gè)指標(biāo)，所以就拼命的在國(guó)際資本的推動(dòng)下，拼命的圈地，誰(shuí)圈的地多，誰(shuí)的資本就大，尤其是中國(guó)政府，時(shí)不時(shí)的要在報(bào)紙上說(shuō)一句話，說(shuō)是十八億的耕地紅線是不能突破地，越說(shuō)這句話，國(guó)際市場(chǎng)上是物以稀為貴，在國(guó)際資本市場(chǎng)上面也起了一個(gè)很好聽(tīng)的名字叫土地銀行，2007年在這一年之內(nèi)，中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商購(gòu)買土地的支出是3萬(wàn)億人民幣，可是2007年全中國(guó)商品房的銷售僅2.9萬(wàn)億人民幣，這就在房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了好多奇怪的現(xiàn)象，當(dāng)時(shí)的叫法是：面粉的價(jià)格比面包的價(jià)格貴。就是土地價(jià)格比房子的價(jià)格貴，40億元一塊地，50億元一塊地，60億元一塊地，最高的一塊地是發(fā)生在長(zhǎng)沙的，92億元一塊地，土地的價(jià)格也是到了天文數(shù)字，上半年了按的土地樓面價(jià)達(dá)到了6萬(wàn)元/平方米，我們看到在國(guó)際資本的追捧下，通過(guò)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的參與和地方政府的土地財(cái)政，房地產(chǎn)開(kāi)始大規(guī)模的圈地，最多的圈到幾萬(wàn)畝，沈陽(yáng)是圈地的一個(gè)重點(diǎn)，因?yàn)樵跂|北平原上一望無(wú)際，可以大規(guī)模的圈地，可是到了2008年初的時(shí)候，這個(gè)土地的瘋狂開(kāi)始謝幕了，國(guó)內(nèi)的房地產(chǎn)市場(chǎng)的銷售迅速的萎縮，這個(gè)時(shí)候2008年秋可能是一個(gè)抽象的數(shù)字，追捧房地產(chǎn)市場(chǎng)的資本也是泥菩薩過(guò)河自身難保，對(duì)任何一個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，銷售是唯一的出路，中國(guó)的房地產(chǎn)也不例外，到了2008年36月底，我根據(jù)國(guó)內(nèi)資金和房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商的困境寫(xiě)了一篇文章，媒體說(shuō)是房地產(chǎn)的百日劇變，在2008年六月底提高了一次存款準(zhǔn)備金，緊接著美國(guó)出了大問(wèn)題、歐洲出了大問(wèn)題，全世界許多國(guó)家出現(xiàn)了大問(wèn)題，能夠叫上名字的國(guó)家全都支不抵債，雷曼兄弟倒閉了，全世界的投資銀行不存在了，中國(guó)以最快的速度面對(duì)金融危機(jī)，要保增長(zhǎng)。

　　2008年底，中國(guó)的絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)商的日子很難過(guò)，我們能看到的房地產(chǎn)上市公司的財(cái)務(wù)報(bào)表很難看，在這些上市公司中我們看到大多數(shù)的房地產(chǎn)公司過(guò)不了2008年底，因?yàn)榍枫y行的錢太多，市場(chǎng)上的銷售不好，承擔(dān)了很多債券和工程，國(guó)際市場(chǎng)的資金經(jīng)理在電腦前面看著財(cái)務(wù)報(bào)表，聽(tīng)著哪一家房地產(chǎn)公司破產(chǎn)，他們?cè)谑袌?chǎng)上就做空，有好多十幾塊錢的股票跌到一塊多錢，現(xiàn)在說(shuō)中國(guó)政府緊急的放款，在2008年底之前，各個(gè)地方政府為了化解危機(jī)，又讓開(kāi)發(fā)商借政府的土地出讓金遲交，廣東、北京都出臺(tái)了文件，所以在政府和銀行的幫助下，中國(guó)的房地產(chǎn)企業(yè)度過(guò)了2008年底這個(gè)生死劫，可是今天美國(guó)的危機(jī)還在一天天的惡化，我們看到危機(jī)的根本原因是美國(guó)的商業(yè)銀行不放貸款出去，因?yàn)樗麄兊纳虡I(yè)銀行認(rèn)為市場(chǎng)上有風(fēng)險(xiǎn)，而中國(guó)政府認(rèn)為這次危機(jī)的影響是很大的，大量的放貸款，放出去貸款的數(shù)字是天文數(shù)字，2009年1月份，中國(guó)政府放出去的貸款是1.62萬(wàn)億，二月份是1萬(wàn)億，三月份是1.8萬(wàn)億，加在一起是4.58萬(wàn)億，好多銀行前三個(gè)月的放款，把去年全年的放款都放了出去，在這個(gè)大量資金的支持下，房地產(chǎn)市場(chǎng)、股票市場(chǎng)開(kāi)始回暖?？墒俏磥?lái)中國(guó)房地產(chǎn)的發(fā)展，還是取決于全球的金融危機(jī)，因?yàn)橹袊?guó)是世界的一部分，這次危機(jī)什么時(shí)候才能夠復(fù)蘇，只有從舊的模式、舊的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)中，脫胎出來(lái)，達(dá)到真正的業(yè)態(tài)，修整我們過(guò)去所犯的錯(cuò)誤和制造的泡沫，這個(gè)危機(jī)才能夠出來(lái)，實(shí)際上金融危機(jī)就是提醒我們，我們到底犯沒(méi)犯錯(cuò)誤，金融危機(jī)給我們的啟示，就是衡量我們犯錯(cuò)誤的嚴(yán)重性，全球的金融危機(jī)，一定會(huì)對(duì)中國(guó)的危機(jī)造成沖擊，這一點(diǎn)萬(wàn)萬(wàn)不可過(guò)分樂(lè)觀，如果我們未來(lái)中國(guó)，中國(guó)的房地產(chǎn)要犯錯(cuò)誤的話，一定是我們太自信了、太樂(lè)觀了。在2009年一季度比較好的數(shù)據(jù)面前，過(guò)大的夸大了自己的力量，而失去了對(duì)市場(chǎng)全面理性的判斷。

　　我們看到中國(guó)的房地產(chǎn)過(guò)剩仍然是主流，最嚴(yán)重的過(guò)剩是兩段，第一段是為國(guó)際資本服務(wù)的、為世界五百?gòu)?qiáng)服務(wù)的，這些房地產(chǎn)面臨著很大的過(guò)剩。例如北京、上海的五星級(jí)飯店，現(xiàn)在入住率沒(méi)有一家超過(guò)30%，幾年前我們?cè)谒械恼搲?、?huì)議上反復(fù)強(qiáng)調(diào)，要與國(guó)際接軌。與國(guó)際接軌，接軌變成了見(jiàn)鬼，其次就是低檔次的，與政府保障性住宅，同地段、同類型的房地產(chǎn)出現(xiàn)了過(guò)剩。我們也看到去年最后兩個(gè)月和今年的一季度，政府放了好多的錢出來(lái)，可是銀行放的這些錢對(duì)房地產(chǎn)企業(yè)來(lái)說(shuō)是救急不救窮，房地產(chǎn)企業(yè)要改變現(xiàn)狀，真正的復(fù)蘇是取決于市場(chǎng)，取決于銷售，只有貸款能夠緩解房地產(chǎn)企業(yè)資金鏈條，但從根本上是無(wú)法改變的。

　　最后，陳淮主任講了一段話，我覺(jué)得很受啟發(fā)，我在這兒重復(fù)一下。第一，金融危機(jī)是貨幣出了問(wèn)題，同時(shí)發(fā)了大量的貨幣，我想貨幣會(huì)貶值的，現(xiàn)在最靠不住的是錢。過(guò)去的一年時(shí)間，我們以北京的房?jī)r(jià)為例，要以貨幣來(lái)衡量的話沒(méi)有變化，漲跌都不多，可是貨幣出了問(wèn)題，錢出了問(wèn)題，我們又要以一個(gè)實(shí)物來(lái)衡量，以石油來(lái)衡量的話，北京一年前的房?jī)r(jià)一平方米相當(dāng)于8桶石油，而今天一平方米房子相當(dāng)于22桶石油，如果這樣來(lái)算，北京的房?jī)r(jià)漲了2.75倍，這個(gè)趨勢(shì)還會(huì)繼續(xù)，變化的趨勢(shì)就是讓我們的財(cái)富回復(fù)到本質(zhì)，去剛性化、去泡沫化，謝謝。