房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)周期過程中的先導(dǎo)性行業(yè)，而第四輪房地產(chǎn)大發(fā)展的趨勢(shì)將是金融機(jī)構(gòu)通過金融產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，從而出現(xiàn)投資商和開發(fā)商的細(xì)分。

　　在4月18日由觀點(diǎn)新媒體主辦的2009城市觀點(diǎn)論壇冰城行上，中房集團(tuán)理事長孟曉蘇發(fā)表了題為《罪與罰，房地產(chǎn)困境之中的反思》的演講，并且在演講前接受了觀點(diǎn)新媒體的獨(dú)家專訪，孟曉蘇表示，房地產(chǎn)是經(jīng)濟(jì)周期過程中的先導(dǎo)性行業(yè)，第四輪房地產(chǎn)大發(fā)展的趨勢(shì)將是金融機(jī)構(gòu)通過金融產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，從而出現(xiàn)投資商和開發(fā)商的細(xì)分。

　　房地產(chǎn)的第四輪大發(fā)展

　　孟曉蘇在接受觀點(diǎn)新媒體采訪時(shí)表示，從1984年以來的房地產(chǎn)周期來看，這一輪的從2007年底開始的房地產(chǎn)周期應(yīng)該反彈了，“下一步中國經(jīng)濟(jì)的增長，一定是房地產(chǎn)行業(yè)的首先復(fù)蘇和發(fā)展為它的先導(dǎo)，這個(gè)就是房地產(chǎn)行業(yè)的特征--先導(dǎo)性行業(yè)”。

　　孟曉蘇表示，正是由于這樣的特點(diǎn)，前幾輪房地產(chǎn)發(fā)展周期中，國民經(jīng)濟(jì)起來之前，房地產(chǎn)先起來了，“這也使得不少投資人誤以為，只有房地產(chǎn)行業(yè)掙錢，別的行業(yè)就不掙錢，所以他們就紛紛地拿錢來投資房地產(chǎn)，這個(gè)是從1998年到2000年我們看到的”，孟曉蘇指出，造成這種現(xiàn)象不是因?yàn)閯e的行業(yè)不賺錢，而是別的行業(yè)起來得慢，房地產(chǎn)行業(yè)先起來了，這樣的結(jié)果就是在新的一輪經(jīng)濟(jì)增長初期的時(shí)，眾多的投資人都會(huì)紛紛進(jìn)入房地產(chǎn)行業(yè)投資，由此形成一批新的房地產(chǎn)企業(yè)。

　　“第一輪是80年代初期，當(dāng)時(shí)以中房，北京城建，為首的房地產(chǎn)企業(yè)廠商，他們都是國有企業(yè)，第二輪是90年代初期，北海和海南炒地，很多的房地產(chǎn)企業(yè)誕生了，像萬科這樣的貿(mào)易公司也做了房地產(chǎn)，馮侖也成立了萬通，萬達(dá)實(shí)現(xiàn)了國企轉(zhuǎn)制，保利、中遠(yuǎn)也進(jìn)入了房地產(chǎn)，任志強(qiáng)也從這個(gè)時(shí)候進(jìn)入了房地產(chǎn)企業(yè)。這一輪也有跨下去的，最典型的是深圳的原野。第三輪是90年代的后期，從1998年以后，很多都是在90年代的包工頭，像朱孟依的合生創(chuàng)展，楊國強(qiáng)的碧桂園，富力的張力，原來都是追著房地產(chǎn)公司要任務(wù)的，后來房地產(chǎn)公司還不了款了，把項(xiàng)目抵押給他們了，后來房地產(chǎn)起來的時(shí)候他們有項(xiàng)目，結(jié)果就干起來了，稀里糊涂就卷到房地產(chǎn)里面來了，結(jié)果就做大了，有一些人從1個(gè)億，做到100個(gè)億，沒有用多長時(shí)間。”孟曉蘇細(xì)數(shù)三輪房地產(chǎn)周期中房地產(chǎn)企業(yè)的興衰成敗。

　　孟曉蘇認(rèn)為，房地產(chǎn)的每一輪發(fā)展周期都會(huì)有一批新的投資人進(jìn)入，房地產(chǎn)的第四輪發(fā)展的主要特點(diǎn)就是金融和房地產(chǎn)的結(jié)合，“國務(wù)院對(duì)房地產(chǎn)PE進(jìn)入房地產(chǎn)的放行，保險(xiǎn)法修訂后允許險(xiǎn)資投入房地產(chǎn)，下一步的情景將是保險(xiǎn)和社保透過一定的金融工具成為房地產(chǎn)的投資商，金融機(jī)構(gòu)通過金融產(chǎn)品進(jìn)入房地產(chǎn)業(yè)，從而出現(xiàn)投資商和開發(fā)商的細(xì)分。”

　　三種可供選擇的方式

　　孟曉蘇同時(shí)也是幸福人壽的董事長，他指出，在當(dāng)前的形勢(shì)下，保險(xiǎn)公司面臨著巨大的收益難題。“保險(xiǎn)機(jī)構(gòu)現(xiàn)在的收益率非常低，平均收益率不到2%，但是占比重最大的險(xiǎn)種的成本就達(dá)到5.5%”，

　　孟曉蘇表示，金融機(jī)構(gòu)投資房地產(chǎn)，有三種可供選擇的方式，一種直接地有投資公司，第二個(gè)是組建股權(quán)投資基金參股房地產(chǎn)企業(yè)，這就形成了開發(fā)商和投資商的分工。第三是通過REits進(jìn)入到租賃市場(chǎng)，投資出租物業(yè)，獲得6%到7%的收益，“Reits的發(fā)行應(yīng)該首先從保障性住房而不是商業(yè)物業(yè)突破”

　　孟曉蘇表示，Reits目前面臨最大的障礙就是免稅問題，“Reits不免稅就不是Reits，但對(duì)于普通的商業(yè)物業(yè)來說，為什么給你的物業(yè)免稅不給別人免稅呢？”

　　孟曉蘇表示，廉租房做Reits，不免稅住戶就要多交租金，政府就要多補(bǔ)貼，不免稅就沒有道理了，所以從廉租房來突破，既能解決政府建廉租房資金渠道的問題，也是為Reits的產(chǎn)生找到一條正確的道路之后，日后Reits可以擴(kuò)大到一般的商業(yè)、物業(yè)，包括高檔住宅，各種寫字樓，商場(chǎng)、工業(yè)廠房等等，

　　“但現(xiàn)在最現(xiàn)實(shí)的，是目前急需的廉租房入手，可惜現(xiàn)在最愿意試點(diǎn)的是房地產(chǎn)商而不是政府，開發(fā)商將Reits當(dāng)做融資手段了”，孟曉蘇表示，矛盾的是，政府的工作人員和投資人本應(yīng)該最關(guān)注Reits，但反而是一批房地產(chǎn)企業(yè)家更關(guān)注Reits。

　　孟曉蘇在采訪中還表示，“外資都是房地產(chǎn)過熱的時(shí)候，才開始投資房地產(chǎn)，結(jié)果都成了受害者”，他說外國的投資人，往往抓不住中國市場(chǎng)的投資機(jī)會(huì)，在房地產(chǎn)起步的時(shí)候他們不去投，什么時(shí)候等到房地產(chǎn)發(fā)展到已經(jīng)過熱了，土地高價(jià)拍地了，高價(jià)拿地的公司，到香港IPO的時(shí)候，他們就開始投資了，隨后就出現(xiàn)股價(jià)暴跌，“這是他們的周而復(fù)始的厄運(yùn)”。