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　　09年第一季度，深圳一手房市場總體成交狀況良好，全市一手房共成交169.08萬平米，環(huán)比上升1.89%，同比也上升179.15%。

　　1.綜述

　　2009年第一度，伴隨著政府救市措施效力的顯現(xiàn)，沉寂多時的樓市終于迎來了盼望已久的“小陽春”。與此同時，廣大消費(fèi)者對后市預(yù)期的看好也促使市場成交量在短時間內(nèi)集中爆發(fā)，產(chǎn)生了“井噴”的效應(yīng)。此外，市場的回暖也讓廣大投資客重新入市，樓市中再現(xiàn)了久違的“排隊買房”現(xiàn)象，樓市的人氣在極端的時間內(nèi)高漲了起來。

　　同時，房價的理性回歸也對市場中消費(fèi)者的消費(fèi)信心產(chǎn)生了積極的影響，從目前市場中的成交狀況來看，09年一季度深圳樓市的成交均價再次出現(xiàn)環(huán)比小幅下降。加之廣大消費(fèi)者對房價的“上漲”預(yù)期加強(qiáng)，造成了市場中的集中買房現(xiàn)象。

　　此外，出于擴(kuò)大內(nèi)需刺激經(jīng)濟(jì)發(fā)展的需要，政府也鼓勵廣大民眾積極購房，并對相關(guān)的交易稅費(fèi)進(jìn)行優(yōu)惠調(diào)整，這些都對提振市場信心擴(kuò)大市場成交量產(chǎn)生了積極的影響。

　　2.行業(yè)發(fā)展概況

　　2.1行業(yè)政策盤點(diǎn)

　　2.1.1土地政策

　　【政策名稱】：《中共中央國務(wù)院關(guān)于2009年促進(jìn)農(nóng)業(yè)穩(wěn)定發(fā)展農(nóng)民持續(xù)增收的若干意見》

　　【發(fā)布時間】：2009年1月1日

　　【制定單位】：國務(wù)院

　　【主要內(nèi)容】：大幅度增加國家對農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和社會事業(yè)發(fā)展的投入，提高預(yù)算內(nèi)固定資產(chǎn)投資用于農(nóng)業(yè)農(nóng)村的比重，新增國債使用向“三農(nóng)”傾斜。大幅度提高政府土地出讓收益、耕地占用稅新增收入用于農(nóng)業(yè)的比例，耕地占用稅稅率提高后新增收入全部用于農(nóng)業(yè)，土地出讓收入重點(diǎn)支持農(nóng)業(yè)土地開發(fā)和農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)。大幅度增加對中西部地區(qū)農(nóng)村公益性建設(shè)項目的投入，2009年起國家在中西部地區(qū)安排的病險水庫除險加固、生態(tài)建設(shè)、農(nóng)村飲水安全、大中型灌區(qū)配套改造等公益性建設(shè)項目，取消縣及縣以下資金配套。城市維護(hù)建設(shè)稅新增部分主要用于鄉(xiāng)村建設(shè)規(guī)劃、農(nóng)村基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)和維護(hù)。有條件的地方可成立政策性農(nóng)業(yè)投資公司和農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)發(fā)展基金。

　　【政策名稱】：《土地管理法(修訂草案征求意見稿)》

　　【發(fā)布時間】：2009年3月23日

　　【制定單位】：國土資源部

　　【主要內(nèi)容】：住宅70年大限到期后“按照國家有關(guān)規(guī)定自動續(xù)期”替換了原來表述明確的“無償自動續(xù)期”，其預(yù)留操作空間的用意明顯，而被視作小產(chǎn)權(quán)房生存空間的宅基地轉(zhuǎn)讓范圍，也被嚴(yán)格限制在農(nóng)村集體經(jīng)濟(jì)組織成員內(nèi)，向城鎮(zhèn)居民轉(zhuǎn)讓仍無可能。

　　2.1.2金融信貸政策

　　【政策名稱】：《關(guān)于企業(yè)改制重組若干契稅政策的通知》

　　【發(fā)布時間】：2009年1月5日

　　【制定單位】：財政部

　　【主要內(nèi)容】：非公司制企業(yè)，按照《中華人民共和國公司法》的規(guī)定，整體改建為有限責(zé)任公司(含國有獨(dú)資公司)或股份有限公司，或者有限責(zé)任公司整體改建為股份有限公司的，對改建后的公司承受原企業(yè)土地、房屋權(quán)屬，免征契稅。上述所稱整體改建是指不改變原企業(yè)的投資主體，并承繼原企業(yè)權(quán)利、義務(wù)的行為。

　　【政策名稱】：《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)信貸結(jié)構(gòu)調(diào)整促進(jìn)國民經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)較快發(fā)展的指導(dǎo)意見》

　　【發(fā)布時間】：2009年3月30日

　　【制定單位】：央行、銀監(jiān)會

　　【主要內(nèi)容】：各金融機(jī)構(gòu)在保持信貸總量合理均衡增長的基礎(chǔ)上，要進(jìn)一步優(yōu)化信貸資金結(jié)構(gòu)，統(tǒng)籌配置信貸資源，優(yōu)先保證手續(xù)齊全、符合項目開工和建設(shè)條件的中央投資項目所需配套信貸資金及時落實(shí)到位。對中央投資計劃內(nèi)已經(jīng)啟動、正在建設(shè)中的項目，要保證必要的信貸配套資金及時安排和足額撥付；對符合中央新增投資投向、正在報批或需要繼續(xù)完善新開工條件的項目，要加強(qiáng)與政府有關(guān)部門和項目單位的密切溝通協(xié)商，高效率、扎實(shí)做好信貸審查和信貸資金撥付的前期準(zhǔn)備工作。

　　2.1.3行政法規(guī)

　　【政策名稱】：《國務(wù)院第546號令》

　　【發(fā)布時間】：2009年1月13日

　　【制定單位】：國務(wù)院

　　【主要內(nèi)容】：宣布1951年8月8日由原政務(wù)院公布的《城市房地產(chǎn)稅暫行條例》自2009年1月1日起廢止。自2009年1月1日起，外商投資企業(yè)、外國企業(yè)和組織以及外籍個人，依照《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》繳納房產(chǎn)稅。

　　【政策名稱】：《境外投資管理辦法》

　　【發(fā)布時間】：2009年3月17日

　　【制定單位】：商務(wù)部

　　【主要內(nèi)容】：進(jìn)一步下放境外投資核準(zhǔn)權(quán)限。商務(wù)部僅保留對少數(shù)重大、敏感的境外投資的核準(zhǔn)權(quán)限，包括1億美元以上的境外投資、特定國別的對外投資等。企業(yè)在未建交國家的境外投資、特定國家和地區(qū)境外投資、中方投資額1億美元及以上的境外投資、涉及多國利益的境外投資、設(shè)立境外特殊目的公司等境外投資，應(yīng)按規(guī)定報商務(wù)部核準(zhǔn)。中方投資額1000萬美元及以上、1億美元以下的境外投資、能源礦產(chǎn)類境外投資、需在國內(nèi)招商的境外投資等，應(yīng)報省級商務(wù)主管部門核準(zhǔn)。

　　【政策名稱】：《關(guān)于進(jìn)一步加快公共租賃住房和經(jīng)濟(jì)適用住房建設(shè)，緩解低收入家庭住房困難問題的建議》

　　【發(fā)布時間】：2009年2月1日

　　【制定單位】：深圳市人民政府

　　【主要內(nèi)容】：在國家廉租住房和經(jīng)濟(jì)適用住房保障體制框架內(nèi)，深圳市將率先提出公共租賃住房保障模式的新概念。這種模式以解決戶籍低收入家庭住房困難為前提，逐步改善非戶籍家庭住房條件，為靈活解決住房保障“盲區(qū)”、增強(qiáng)人才吸引力提供了新思路。 按這種模式，深圳市擬逐步將保障范圍延伸至五類人群：一是低收入戶籍家庭；二是產(chǎn)業(yè)園區(qū)戶籍或者非戶籍單身人員，通過各類產(chǎn)業(yè)園區(qū)建設(shè)及升級改造中集中配套建設(shè)的公寓、宿舍予以解決；三是符合繳納社保年限等條件的非戶籍低收入家庭；四是歸國留學(xué)生、醫(yī)生和教師等國內(nèi)外引進(jìn)人才，在公共租賃住房中劃出一部分房源作為人才公寓向符合相關(guān)條件的人才出租，符合條件者還可通過住房分配貨幣化方式解決住房問題；五是機(jī)關(guān)事業(yè)單位新錄用人員的周轉(zhuǎn)用房。

　　【政策名稱】：《深圳市出租屋管理若干規(guī)定》

　　【發(fā)布時間】：2009年2月18日

　　【制定單位】：深圳市人民政府

　　【主要內(nèi)容】：明確提出住宅出租屋將必須以經(jīng)過批準(zhǔn)的施工圖確定的房間為最小出租單位，沒有經(jīng)過批準(zhǔn)施工圖的，應(yīng)當(dāng)依據(jù)相關(guān)建筑標(biāo)準(zhǔn)，規(guī)范確定最小出租單位，禁止將最小出租單位再分割搭建成若干小間出租。此外，住宅出租屋里的人均租住面積不得低于6平方米。此外，規(guī)定出租屋業(yè)主、管理人以及租住者不能夠未經(jīng)建設(shè)工程規(guī)劃許可，擅自改變出租屋使用功能，擅自進(jìn)行開(堵)外墻門窗、封閉陽臺、搭建閣樓、棚蓋或者在天臺上搭建建筑物等行為。

　　【政策名稱】：《關(guān)于促進(jìn)我省房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的若干意見》

　　【發(fā)布時間】：2009年3月3日

　　【制定單位】：廣東省人民政府

　　【主要內(nèi)容】：粵十五條的主要內(nèi)容從加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵普通商品住房消費(fèi)、支持房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)積極應(yīng)對市場變化三個方面出發(fā)，分十五條對目前的廣東房地產(chǎn)發(fā)展進(jìn)行“維穩(wěn)”。涉及的內(nèi)容涵蓋政府層面、消費(fèi)者角度和開發(fā)商方面，而內(nèi)容則涵蓋減免稅、降息、放寬外資、購房入戶政策支持、緩交地價款、分期納稅。

　　2.2行業(yè)發(fā)展概況

　　2008年1-12月份，隨著政府宏調(diào)力度的加強(qiáng)，深圳房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展也受到了一定的影響，具體表現(xiàn)有：

　　（1）房地產(chǎn)資產(chǎn)投資：2008年1-12月份，深圳全市投資規(guī)模增長平穩(wěn)，全市共實(shí)現(xiàn)固定資產(chǎn)投資累計達(dá)1467.6億元，累計同比增幅9.10%。其中，1-12月份在全部的固定資產(chǎn)投資當(dāng)中涉及房地產(chǎn)行業(yè)的投資達(dá)440.49億元，累計同比增幅-4.5%。此外，房地產(chǎn)開發(fā)投資額在固定資產(chǎn)投資中所占的比重也呈現(xiàn)出持續(xù)下降的發(fā)展趨勢。

　　（2）房地產(chǎn)供給狀況：08年1-12月份，深圳全市商品房施工面積累計達(dá)3276.3萬平米，與去年同期的累計值相比上升4.00%，其中住宅施工面積累計達(dá)2210.36萬平米，累計同比上升1.50%。此外，1-12月份，深圳全市商品房竣工面積累計達(dá)629.73萬平米，與去年同期相比下降1.00%，其中新竣工住宅面積累計達(dá)443.77萬平米，累計同比上升1.50%。

　?。?）房地產(chǎn)銷售狀況：08年1-12月份深圳全市商品房銷售面積累計達(dá)466.71萬平米，累計同比下降15.9%，與第三季度50.8%的跌幅相比已大幅下降，表明進(jìn)入第四季度之后市場中成交量明顯上升，成交狀況大為好轉(zhuǎn)，與去年同期的差距進(jìn)一步縮小。

　　3.市場表現(xiàn)

　　09年第一季度，深圳一手房市場總體成交狀況良好，全市一手房共成交169.08萬平米，環(huán)比上升1.89%，同比也上升179.15%；同時，成交均價為11053元/平米，環(huán)比下降7.39%，同比則下降17.88%。但從走勢來看，深圳樓市自08年1季度以來整體呈上升態(tài)勢，雖在08年三季度略有回挫，但伴隨著“10.22新政”的出臺，深圳樓市成交量大幅反彈，并于09年春節(jié)以后創(chuàng)新高；同時，成交均價也漸趨平穩(wěn)。

　　3.1 一級市場

　　3.1.1土地供給

　　09年第一季度深圳市新增土地供應(yīng)16宗，總供給面積32.21萬平米，環(huán)比下降67.40%。

　　從土地性質(zhì)來看，住宅用地面積達(dá)12.28萬平米，占總供地面積的38.14%；工業(yè)用地面積達(dá)8.04萬平米，占總供地面積的24.96%；商業(yè)用地面積達(dá)0.24萬平米，占總供地面積的0.76%；其他性質(zhì)的用地面積達(dá)11.64萬平米，占總供地面積的36.14%。從供應(yīng)的地塊性質(zhì)來看，除商業(yè)用地外，其他用途的土地供給大致均衡，較08年四季度略有改善。

　　從區(qū)域上看，寶安區(qū)本季度土地供應(yīng)量劇增，以10.80萬平米供地成為全市第一，占全市土地供應(yīng)的33.53%；南山區(qū)新增土地供給4.36萬平米，占全市土地供應(yīng)的13.55%；龍崗區(qū)本季度新增土地供給7.77萬平米，占全市土地供應(yīng)的24.13%；鹽田區(qū)本季度新增土地供給9.03萬平米，占全市土地供應(yīng)的28.03%；福田區(qū)本季度新增土地供給0.24萬平米，占全市土地供應(yīng)的0.76%；羅湖區(qū)本季度無新增土地供給?？傮w來看，09年第一季度深圳市土地市場的供給情況相對較為平淡，各區(qū)新增土地供給面積都相對較少，供給總量環(huán)比出現(xiàn)較大幅度的下降；但供給結(jié)構(gòu)失衡的局面略有改善。

　　從成交走勢來看，深圳土地供應(yīng)近期總體呈下降趨勢，供應(yīng)總量環(huán)比出現(xiàn)大幅下降。此外，自08年第一季度以來，深圳土地供應(yīng)起伏較大，供應(yīng)總量并不是很平穩(wěn)。

　　09年第一季度深圳土地市場供應(yīng)詳細(xì)信息見下表：

　　3.1.2土地成交

　　09年第一季度深圳土地市場無住宅地塊成交。

　　3.2 二級市場

　　3.2.1新增批售面積

　　09年第一季度，深圳全市新增批售樓盤20個，總批售面積為90.09萬平米，環(huán)比下降60.52%，同比也下降13.24%；總銷售面積為169.08萬平米，環(huán)比上升1.89%，同比也上升179.15%。從數(shù)據(jù)的走勢來看，深圳房地產(chǎn)市場的批售面積自08年以來整體呈現(xiàn)出“先升后降”的發(fā)展態(tài)勢，批售面積在08年第三季度達(dá)到峰值，隨后開始連續(xù)兩個月下降；同時，銷售面積自08年三季度以來也有明顯好轉(zhuǎn)，成交面積大幅回升。

　　從區(qū)域來看，09年第一季度深圳新增批售面積關(guān)外占優(yōu)，關(guān)外的龍崗區(qū)以40.66萬平米的批售面積成為全市第一，占全市新增批售面積的45.13%；其次是寶安區(qū)，全區(qū)新增批售面積7.61萬平米，占全市批售面積的8.45%。關(guān)內(nèi)則是南山區(qū)新增批售面積最多，為31.06萬平米，占全市總量的34.48%。

　　09年第一季度新增批售樓盤的詳細(xì)信息見下表：

　　3.2.2成交量

　　09年第一季度，深圳一手房市場總體狀況較為良好。全市第一季度一手房共成交169.08萬平米，環(huán)比上升1.89%，同比也上升179.15%。從走勢來看，深圳樓市于08年第一季度開始成交量逐步回升，本季度更是在08年第四季度的基礎(chǔ)上大幅上升，縱觀一年走勢成交量總體呈上漲態(tài)勢。

　　從各區(qū)域一手房的成交狀況來看，09年第一季度深圳各區(qū)中關(guān)外成交占優(yōu)，共成交120.73萬平米，占深圳總成交額的71.40 %；其中關(guān)外又以寶安區(qū)成交最多，共成交73.36萬平米，占全市總量的43.39%；關(guān)內(nèi)各區(qū)中以南山區(qū)成交居首，共成交30.39萬平米，占全市總成交量的17.98%。

　　從深圳各區(qū)成交量的走勢圖來看，09年第一季度深圳各區(qū)成交量呈現(xiàn)出“四升兩降”的發(fā)展態(tài)勢，除羅湖、鹽田兩區(qū)環(huán)比下降外，其余各區(qū)成交量都呈上升走勢。

　　3.2.3成交均價

　　09年第一季度，深圳全市一手房成交均價為11053元/平米，環(huán)比下降了7.39%，同比也下降了17.88%。從成交均價的走勢來看，自08年第一季度以來，深圳一手房的成交均價整體呈下降態(tài)勢。從均價的環(huán)比增幅來看，自08年第一季度至08年第三季度，深圳一手房價成急速上升的態(tài)勢，08年第三季度后，房價開始逐步趨于下降，但本期略有回升，季度間的差異較大。

　　從各區(qū)域來看，09年第一季度深圳各區(qū)一手房成交均價呈現(xiàn)出“兩起四落”的發(fā)展態(tài)勢，除福田、龍崗兩區(qū)的成交均價略有回升外，其余四區(qū)都呈下降走勢。

　　3.2.4各區(qū)域成交狀況

　　3.2.4.1關(guān)外地區(qū)

　　09年第一季度寶安區(qū)一手房市場共成交73.36萬平米，環(huán)比上升1.02%，同比也上升197.95%。從成交面積的走勢來看，寶安區(qū)成交面積從08年第一季度開始上升，同時在新政的影響下，最近的兩個季度成交量接連創(chuàng)新高。同時，09年第一季度寶安區(qū)一手房成交均價為10328元/平米，環(huán)比下降10.49%，同比下降21.62%。08年以來成交均價基本呈下降走勢。

　　09年第一季度，寶安區(qū)新增批售面積7.61萬平米，環(huán)比下降87.43%，同比也下降88.51%，從走勢來看，寶安區(qū)批售面積從08年第一季度開始急速上升，于08年的第三季度達(dá)到頂點(diǎn)，但最近兩個季度開始連續(xù)下滑；此外，從批售面積與銷售面積的比較來看，本期批售面積遠(yuǎn)小于銷售面積，市場呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的態(tài)勢。

　　09年第一季度龍崗區(qū)一手房共成交47.37萬平米，環(huán)比上升2.08%，同比也上升111.78%。同時，成交均價為8101元/平米，環(huán)比上升0.65%，同比下降17.47%。從成交走勢來看，龍崗區(qū)自08年第一季度以來，成交量跌宕起伏，季度間成交量的差距較大。從本期看，成交狀況較為良好，成交量在上一季度的基礎(chǔ)上略有增加，整體呈現(xiàn)出較為理想的成交態(tài)勢。

　　09年第一季度龍崗區(qū)新增批售面積40.66萬平米，環(huán)比下降47.39%，同比上升94.61%；從走勢來看，龍崗區(qū)批售面積自08年以來一直呈上升走勢，并于08年的第四季度創(chuàng)下新高，但隨后開始急速下降。從批售面積與銷售面積的比較來看， 08年全年，新增批售面積都大于銷售面積，市場供給強(qiáng)勁；但本期成交面積略大于批售面積，表明市場中成交量已經(jīng)開始趨于活躍，整體呈現(xiàn)出供不應(yīng)求的局面。

　　3.2.4.2關(guān)內(nèi)地區(qū)

　　09年第一季度福田區(qū)一手房成交8.96萬平米，環(huán)比上升16.90%，同比也上升138.38%。從成交量的走勢來看，福田區(qū)自08年第一季度以來成交量跌宕起伏，季度間波動較大，并于08年第三季度達(dá)到“谷底”。同時，成交均價為18559元/平米，環(huán)比上升6.89%，同比下降18.84%。從走勢來看，福田區(qū)成交均價從08年第一季度以來整體呈現(xiàn)出緩慢的下降趨勢，但波動的幅度并不是很大并漸趨于穩(wěn)定，本季度成交均價略有上升。

　　福田區(qū)批售面積從08年第一季度開始回升，至08年第三季度達(dá)到“波峰”。09年第一季度福田區(qū)新增批售面積0.34萬平米，環(huán)比下降96.84%，同比也下降84.31%。

　　羅湖區(qū)成交面積從08年第一季度開始緩慢上升，并于08年第三季度達(dá)到成交量的頂點(diǎn)，此后開始緩慢回落。09年第一季度，羅湖區(qū)一手房共成交4.37萬平米，環(huán)比下降25.81%，同比上升97.81%。同時，成交均價為13323元/平米，環(huán)比下降8.05%，同比也下降32.38%。從走勢來看，從08年第三季度開始，羅湖區(qū)的成交均價總體處于下降態(tài)勢。

　　羅湖區(qū)批售面積從08年第一季度開始整體呈上升的發(fā)展態(tài)勢，并于08年第二季度達(dá)到峰值此后趨于回落，本季度羅湖區(qū)新增批售面積10.41萬平米，環(huán)比上升76.32%，同比上升508.97%。從批售面積與銷售面積的比較來看，09年第一季度羅湖區(qū)批售面積有大幅增長遠(yuǎn)高于成交面積。

　　南山區(qū)成交面積從08年第一季度開始急劇回升，本季度南山區(qū)一手房共成交30.39萬平米，環(huán)比上升8.68%，同比也上升361.21%。在均價方面，09年第一季度南山區(qū)一手房成交均價為14198元/平米，環(huán)比下降12.47%，同比也下降23.81%。

　　南山區(qū)批售面積此起彼伏，但總體看來08年全年南山區(qū)的批售面積呈上升趨勢，但本季度環(huán)比略有下滑。09年第一季度南山區(qū)新增批售面積31.06萬平米，環(huán)比下降56.57%，同比上升231.53%。從批售面積與銷售面積的比較來看，自08年第一季度以來，南山區(qū)的批售面積一直大于銷售面積，其中08年第四季度懸殊最大，市場中供過于求的現(xiàn)象一度十分嚴(yán)重，但本季度這種局面有顯著改善。

　　09年第一季度鹽田區(qū)一手房共成交4.62萬平米，環(huán)比下降13.57%，同比上升348.72%。從成交量的走勢來看，鹽田區(qū)一手房成交量從08年第一季度開始整體呈上升趨勢，連續(xù)五個季度保持增長并于本季度創(chuàng)下新高。同時，成交均價為15416元/平米，環(huán)比下降15.02%，同比下降16.79%。

　　鹽田區(qū)批售面積此起彼伏，季度間差異較大。從走勢來看，從08年第一季度開始急劇上升，到08年的第三季度達(dá)到最高，隨后又開始回落。本季度鹽田區(qū)無新增批售面積。

　　3.2.5分物業(yè)類型成交狀況

　　分物業(yè)類型來看，09年第一季度，深圳全市共成交各物業(yè)類型商品房18215套；從成交構(gòu)成來看，成交主體以90m2以下商品房為主，共成交12870套，占總成交量的70.66%；90-140 m2商品房共成交3518套，占總成交量的19.31%；140 m2以上的豪宅市場總成交量并不理想，全季度共成交1371套，占總成交量的7.53%，尤其是200 m2以上的豪宅單元只成交456套，僅占市場總成交量的2.50%。

　　從09年第一季度深圳各區(qū)的成交量來看，關(guān)外成交量占優(yōu)，占全市總成交量的六成以上，其中以寶安區(qū)成交最多，共成交7483套，占全市的41.08%，鹽田成交最少，僅成交553套，占全市總成交量的3.04%。

　　3.2.5.1關(guān)外地區(qū)

　　09年第一季度，寶安區(qū)各類型物業(yè)共成交7483套，從成交構(gòu)成來看，90m2以下占49.71%，90-140 m2占24.33%，140-200 m2占16.63%，200 m2以上占9.33%?？傮w來講，09年第一季度寶安區(qū)各物業(yè)類型基本以140 m2以下的普通商品房為主，但豪宅物業(yè)也占據(jù)著相當(dāng)大的市場份額。從成交走勢來看，08年以來，各物業(yè)類型的成交量都出現(xiàn)了不同幅度的增長，除在08年第三季度出現(xiàn)小幅回落外，其余季度維持了較為良好的增長態(tài)勢。

　　09年第一季度，龍崗區(qū)各類型物業(yè)共成交4776套，從成交構(gòu)成來看，90m2以下占51.10%，90-140 m2占21.25%，140-200 m2占16.87%，200 m2以上占10.78%。從成交走勢來看，08年以來，龍崗區(qū)各物業(yè)類型的成交量波動幅度較大，季度間存在著比較大的差異，此外，從各季度的成交量來看，除08年第三季度及本季度出現(xiàn)了比較大的回落外，其余各期都保持了比較好的增長態(tài)勢。

　　3.2.5.2關(guān)內(nèi)地區(qū)

　　09年第一季度，福田區(qū)各類型物業(yè)共成交1098套，從成交構(gòu)成來看，90m2以下占46.38%，90-140 m2占33.88%，140-200 m2占13.14%，200 m2以上占6.61%?？傮w來講，09年第一季度福田區(qū)各物業(yè)類型的成交中，普通商品房大幅占優(yōu)，普通商品房和豪宅市場成交量的差距較大。從成交走勢來看，進(jìn)入08年以來，各物業(yè)類型中除140 m2的普通商品房有較大增幅外，其余幾種物業(yè)類型的成交量并無太大變動。

　　09年第一季度，羅湖區(qū)各類型物業(yè)共成交610套，從成交構(gòu)成來看，90m2以下占67.65%，90-140 m2占24.06%，140-200 m2占7.71%，200 m2以上占0.59%?？傮w來講，09年第一季度羅湖區(qū)各物業(yè)類型基本以140 m2以下的普通商品房為主，豪宅市場份額相對較小。從成交走勢來看，從08年第一季度開始各物業(yè)類型成交量均有不同程度的上升，但進(jìn)入08年第三季度之后市場成交量波動加劇。

　　09年第一季度，南山區(qū)各類型物業(yè)共成交3695套，從成交構(gòu)成來看，90m2以下占76.91%，90-140 m2占12.92%，140-200 m2占5.81%，200 m2以上占4.36%。總體來講，09年第一季度南山區(qū)各物業(yè)類型基本以140 m2以下的普通商品房為主，豪宅市場份額還不足總成交量的兩成。從成交走勢來看，從08年第一季度開始成交量緩慢回升，各物業(yè)類型中除90 m2以下的商品房有較大增幅外，其余幾種物業(yè)類型的成交量并無太大變動，成交量較為平穩(wěn)。

　　09年第一季度，鹽田區(qū)各類型物業(yè)共成交553套，從成交構(gòu)成來看，90m2以下占59.37%，90-140 m2占19.55%，140-200 m2占9.80%，200 m2以上占11.28%?？傮w來講，09年第一季度鹽田區(qū)各物業(yè)類型呈現(xiàn)出兩極分化的發(fā)展態(tài)勢，140m2以下的物業(yè)類型占據(jù)了較大的成交份額。從成交走勢來看，08年第一季度成交量開始上漲并于08年的第三季度達(dá)到頂點(diǎn)，隨后各物業(yè)類型的成交量開始趨于整體下滑，本季度各物業(yè)類型的成交量環(huán)比也出現(xiàn)了不同程度的下降。

　　3.3三級市場

　　3.3.1總體成交狀況

　　二手房方面，09年第一季度，深圳全市共成交二手房189.59萬平米，環(huán)比上升54.45%，同比也上升64.57%；從成交走勢來看，08年全年深圳二手房成交呈緩慢的上升趨勢，但本季度成交量環(huán)比有大幅上升；成交均價從08年第一季度開始漸趨于平穩(wěn)，但本季度環(huán)比有小幅下降。

　　從09年第一季度深圳各區(qū)二手房的成交量來看，關(guān)內(nèi)成交量占優(yōu)，占全市總成交量的63.88%，其中以福田區(qū)成交最多，成交47.58萬平米，占全市的25.10%，鹽田成交最低，成交僅0.03萬平米。

　　從各區(qū)成交量的走勢來看，09年第一季度深圳各區(qū)二手房市場的成交量呈現(xiàn)出“全線上升”的發(fā)展態(tài)勢，在所有六區(qū)中的成交量均有上升。

　　在成交均價方面，09年第一季度深圳市二手房市場的成交均價為11494元/平米，環(huán)比上升3.04%，同比下降16.58%；在各區(qū)中成交均價以福田區(qū)最高，為14401元/平米，龍崗區(qū)的均價則創(chuàng)新低，僅為6569元/平米。

　　從成交均價的走勢來看，08年第三季度深圳二手房市場總體呈現(xiàn)出“四升兩降”的態(tài)勢，在所有六區(qū)中除龍崗、鹽田的成交均價略有下降外，其余四區(qū)均成上升走勢。

　　3.3.2 各區(qū)成交分析

　　3.3.2.1關(guān)外地區(qū)

　　09年第一季度，寶安區(qū)二手房成交29.88萬平米，環(huán)比上升88.48%，同比也上升155.19%；成交均價為8243元/平米，環(huán)比與上期持平，同比下降20.78%。從成交走勢來看，成交面積從08年第一季度開始整體呈上升趨勢，并于08年第二季度達(dá)到頂點(diǎn)，在隨后的兩個季度里，成交量緩慢下降，呈現(xiàn)出下滑的發(fā)展態(tài)勢，本期的成交量環(huán)比有大幅上升；在成交均價方面，自08年以來，均價連續(xù)三個季度緩慢下行，但整體趨于平穩(wěn)。

　　09年第一季度，龍崗區(qū)二手房成交38.59萬平米，環(huán)比上升56.92%，同比上升182.95%；成交均價為6570元/平米，環(huán)比下降5.36%，同比下降25.99%。從成交走勢來看，成交量自08年第一季度以來總體呈上升走勢；成交均價則呈下降走勢，但季度間的波動幅度并不大，整體區(qū)域平穩(wěn)。

　　3.3.2.2關(guān)內(nèi)地區(qū)

　　09年第一季度，福田區(qū)二手房成交47.58萬平米，環(huán)比上升59.27%，同比則上升178.27%；成交均價為14401元/平米，環(huán)比上升2.12%，同比下降15.37%。從成交走勢來看，成交面積從08年第一季度開始緩慢上升，并于本期創(chuàng)新高；成交均價則平穩(wěn)下滑。

　　09年第一季度，羅湖區(qū)二手房成交36.97萬平米，環(huán)比上升51.97%，同比也上升143.52%；成交均價為10777元/平米，環(huán)比上升2.73%，同比下降14.18%。從成交走勢來看，成交量從08年第一季度開始上升，本期環(huán)比有大幅上漲；成交均價方面較為穩(wěn)定，季度間差異相對較小。

　　09年第一季度，南山區(qū)二手房成交36.53萬平米，環(huán)比上升31.06%，同比上升96.63%；成交均價為14345元/平米，環(huán)比上升18.25%，同比下降12.75%。從成交走勢來看，成交量呈緩慢上升的趨勢；而成交均價先降后升，本季度創(chuàng)成交均價的新高。

　　09年第一季度，鹽田區(qū)二手房成交0.03萬平米，環(huán)比上升133.79%，同比下降98.51%；成交均價為10133元/平米，環(huán)比下降10.31%，同比也下降37.30%。從走勢來看，自08年第一季度以來，成交量及成交均價均呈下降之勢，但季度間差異較小，相對較為平穩(wěn)。

　　4.后市展望

　　2008年中國的房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了一場前所未有的生死劫，成交量的慘淡和資金鏈的緊張讓開發(fā)商都為自身的生存捏了一把汗。進(jìn)入09年以來，樓市迎來了期盼已久的“小陽春”，成交量在短時間內(nèi)的“井噴”讓所有人都對房地產(chǎn)市場的未來走勢充滿了信心。但總體看來，09年的樓市將會呈現(xiàn)出以下的特點(diǎn)：

　　（1）09年將會是一個充滿機(jī)遇的年份

　　2008年注定是多事之秋，國內(nèi)外的政治、經(jīng)濟(jì)和社會環(huán)境都發(fā)生了巨大的變化，導(dǎo)致我國國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展所依賴的宏觀環(huán)境迅速惡化。盡管08年前三季度我國GDP的增長速度仍然保持了9.9%，但9月份以來增速下滑的趨勢日益明顯，就業(yè)增長和經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定已經(jīng)成了當(dāng)前政府工作的首要任務(wù)。在保增長的背景下，2008年11月溫總理提出“房地產(chǎn)業(yè)是國民經(jīng)濟(jì)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，對于拉動鋼鐵、建材及家電家具用品等產(chǎn)業(yè)的發(fā)展舉足輕重，對金融業(yè)穩(wěn)定和發(fā)展至關(guān)重要，對于推動居民消費(fèi)結(jié)構(gòu)升級、改善民生具有重要作用。”這無疑再一次肯定了房地產(chǎn)業(yè)對于國民經(jīng)濟(jì)發(fā)展的重要作用，也標(biāo)志著地產(chǎn)業(yè)的宏觀調(diào)控政策至此告一段落。

　　（2）房企間的兼并融合將進(jìn)一步加劇

　　目前地產(chǎn)業(yè)出現(xiàn)的經(jīng)營性危機(jī)給一些深刻理解地產(chǎn)業(yè)發(fā)展規(guī)律、執(zhí)行力強(qiáng)注重控制風(fēng)險的企業(yè)提供了最好的發(fā)展機(jī)遇，行業(yè)范圍內(nèi)的整合和分化趨勢日益明顯。次貸危機(jī)帶來的直接后果之一，就是在全世界范圍內(nèi)企業(yè)的杠桿率開始大幅度下降，這種趨勢恰好與我國過去幾年中房地產(chǎn)宏觀調(diào)控的目標(biāo)大體一致。這一輪宏觀調(diào)控以來，國家從各個方面限制了房地產(chǎn)企業(yè)拆借資金的能力，先是不斷提高銀行開發(fā)貸款的門檻，降低開發(fā)貸款在房地產(chǎn)項目開發(fā)資金里的比例。然后通過改革商品房預(yù)售制度，減少買房子的人資助房地產(chǎn)項目開發(fā)的程度（提高預(yù)售的門檻，限制開發(fā)商動用定金、首付和按揭貸款的能力）。所有這一切，所起的作用都是不斷降低商品房開發(fā)項目中的杠桿率，逼著房企拿出更多的自有資金開發(fā)項目。雖然隨著宏觀調(diào)控政策的告一段落，房地產(chǎn)企業(yè)在銀行貸款方面遇到的限制將比以前有所減少，但那些過度依賴銀行貸款的開發(fā)企業(yè)將不可避免地成為行業(yè)整合的對象，行業(yè)集中度將有所增強(qiáng)。

　　隨著房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展，尤其是房地產(chǎn)信托投資基金（REITs）等市場的建立和發(fā)展，目前地產(chǎn)發(fā)展商單純依賴“開發(fā)+銷售”的模式將逐步改變，行業(yè)分工將逐步細(xì)化。一批大型開發(fā)企業(yè)將更加專注于房產(chǎn)建設(shè)，開發(fā)和后期銷售將交由更加專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)和經(jīng)營機(jī)構(gòu)管理。同時，將出現(xiàn)一批“重管理輕資產(chǎn)”型的房地產(chǎn)經(jīng)營企業(yè)，將資產(chǎn)管理的概念真正引入房地產(chǎn)市場，成為大型物業(yè)管理機(jī)構(gòu)。在資本市場的帶動下，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營活動中資本運(yùn)作將更加重要，未來無論采用哪種經(jīng)營模式和經(jīng)營理念，資本市場和資本運(yùn)作都將成為企業(yè)持續(xù)發(fā)展的核心所在。投資商、開發(fā)商、建筑商、銷售商和運(yùn)營商將在資本的紐帶下連接起來，成為地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)業(yè)鏈條中的不同組成部分。

　　（3）房地產(chǎn)資本市場將會得到長足發(fā)展

　　隨著08年資本市場的快速發(fā)展，已經(jīng)有越來越多的房地產(chǎn)企業(yè)通過公開發(fā)行或借殼上市完成了與資本市場的對接，使我國房地產(chǎn)金融市場正式步入資本市場時代。一方面，股權(quán)性融資在地產(chǎn)企業(yè)的資金來源中的重要性日益加大，已經(jīng)成為企業(yè)做大做強(qiáng)的必備條件；另一方面，除了傳統(tǒng)的債券和股票融資外，私募股權(quán)投資、證券化產(chǎn)品發(fā)行等現(xiàn)代金融工具開始在我國的地產(chǎn)金融市場上出現(xiàn)并快速發(fā)展起來。房地產(chǎn)金融市場的發(fā)展將不斷拓寬房地產(chǎn)行業(yè)的資金來源，優(yōu)化行業(yè)發(fā)展的融資結(jié)構(gòu)，有效改善目前房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展過分依賴銀行資金的現(xiàn)狀，從而降低金融體系的系統(tǒng)性風(fēng)險。

　　總之，保增長的主旋律已經(jīng)奏響，相關(guān)配套政策的大幕正徐徐拉開，地產(chǎn)業(yè)在歷經(jīng)調(diào)整后再次面對行業(yè)發(fā)展的契機(jī)，如何把握機(jī)會是全行業(yè)下一階段，尤其是今年必須認(rèn)證研究審慎對待的重大課題。