男女69视频免费|国产久日综合视频|国产伊人Av韩一级黄片|欧美一级在线播放|日韩国产另类欧美在线观看|亚洲无无码成人网站是|青草免费视频在线观看视频|美女黄色一级A片播放|国产一a毛一a毛a|极品少妇Av欧无码中出

　　所要保障的是人們職業(yè)收益、生活需求、市場發(fā)展以及住房建設(shè)的特點(diǎn)之間不平衡的地方。

　　王治鋼：非常感謝劉先生的精彩演講！接下來我們?cè)俅位氐街黝}演講環(huán)節(jié)，讓我們掌聲有請(qǐng)著名的經(jīng)濟(jì)學(xué)家、建設(shè)部政策研究中心的主任陳淮先生，同時(shí)有請(qǐng)張進(jìn)才先生擔(dān)任特約評(píng)論員。陳淮演講的題目是《符合中國國情的住房保障體系》。

　　陳淮：謝謝大家！誠惶誠恐來到這個(gè)講臺(tái)上忐忑不安，這30分鐘不長，我還盡量節(jié)約一下，盡量不超時(shí)。我想說的話是萬語千言，所以除了預(yù)定的主題之外，也想對(duì)前面的發(fā)言作一個(gè)評(píng)論。我們注意到剛才有人給我們介紹的衛(wèi)浴的、單體設(shè)計(jì)的和小區(qū)規(guī)劃的。什么叫工業(yè)化？就是用機(jī)器取代手工勞動(dòng)。美國的建筑最好的特點(diǎn)是動(dòng)和靜的結(jié)合點(diǎn)，第二是基礎(chǔ)設(shè)施的完善，第三是社區(qū)功能的配套，這個(gè)問題有機(jī)會(huì)再討論。

陳淮

　我們?cè)僭u(píng)論鐘偉先生的話題，對(duì)形勢我支持鐘偉博士樂觀的看法，而且我認(rèn)為他的判斷不過分。中國經(jīng)濟(jì)運(yùn)行到今天能不能率先走出全球金融危機(jī)的陰影，我們已經(jīng)看出端倪了，第一個(gè)我們別低谷金融危機(jī)的發(fā)展沒到底，別低谷他對(duì)中國的影響很嚴(yán)峻，這兩條首先擺在前面。我也贊成剛才鐘偉先生說媒體有時(shí)候改標(biāo)題的事，前一次商會(huì)的一個(gè)研討會(huì)上我說，現(xiàn)在中國房地產(chǎn)市場運(yùn)行有利的有十條、不利的有十條，而且我還把不利的十條放在前面，而且我還強(qiáng)調(diào)說希望媒體要說的時(shí)候都說上，到了媒體上“陳淮專家說，支持房價(jià)上漲有十大因素”，確有其事，不止一次了，拜托！但是這個(gè)樂觀我剛才說了，我們別對(duì)世界金融危機(jī)的嚴(yán)峻性以及它的持久性低估，但是中國現(xiàn)在確確實(shí)實(shí)有理由認(rèn)為有樂觀的支持，第一中國現(xiàn)在的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和政策支持已經(jīng)比美國和其他發(fā)達(dá)國家明顯地快了一拍，美國的財(cái)政資源和信貸資金資源干嘛呢？還忙著補(bǔ)窟窿呢，政府出錢、央行印票子，央行去收購那些明明不值錢的不良資產(chǎn)，化解信貸危機(jī)。而中國的政策資源已經(jīng)實(shí)實(shí)在在地進(jìn)入了促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長的領(lǐng)域。打個(gè)通俗的比方，兩人在變天的時(shí)候都受涼得病了，美國這個(gè)病人還在搶救室呢，他現(xiàn)在還死氣白咧花錢還打強(qiáng)心針呢，一會(huì)兒還得花錢上一呼吸機(jī)，中國的病人已經(jīng)出院了，吃點(diǎn)補(bǔ)藥，恢復(fù)恢復(fù)身體就重新上班了。有沒有這樣的區(qū)別，你去琢磨一下你最近看到的資訊，中國的銀行信貸在一季度的三個(gè)月內(nèi)大規(guī)模擴(kuò)張，財(cái)政政策確確實(shí)實(shí)中央和地方政府不遺余力，這是大家都看得到的。而且關(guān)鍵的問題是我們這些都用在了真正強(qiáng)身健體的促進(jìn)經(jīng)濟(jì)增長上，而美國的錢還用在打強(qiáng)心針上，中國是不是快了一大拍？

　　第二個(gè)跡象，咱們都說春江水暖鴨先知，有沒有注意到最近媒體人自己是否意識(shí)到，從去年第四季度的時(shí)候，人們?cè)谟懻摲康禺a(chǎn)的時(shí)候，重心焦點(diǎn)是下一步出什么政策，現(xiàn)在在討論什么呢？討論這個(gè)需求還能持續(xù)多久，也就是說人們對(duì)這個(gè)市場的預(yù)期判斷已經(jīng)從父母、政府頭上轉(zhuǎn)到市場本源了。人們從市場中尋求判斷經(jīng)濟(jì)發(fā)展增長的依據(jù)的時(shí)候，這個(gè)時(shí)候我們認(rèn)為他已經(jīng)想好了，別動(dòng)不動(dòng)就找“家長”去，這沒多大用處，市場才是你搏殺的前沿，才是我們這個(gè)產(chǎn)業(yè)振興的地方。如果我們的產(chǎn)業(yè)政策每天沉寂在認(rèn)為政策比市場還厲害，那我們的振興規(guī)劃確實(shí)振興不出來。

　　第三條我們也確確實(shí)實(shí)感到，也同樣是鐘偉先生在回答提問的時(shí)候說到的，我自己也這么認(rèn)為，中國的房地產(chǎn)市場起伏和奧運(yùn)會(huì)沒多大關(guān)系。如果一定和奧運(yùn)會(huì)有關(guān)就是中國的奧運(yùn)會(huì)推動(dòng)中國的城市化，但中國的城市化會(huì)因?yàn)閵W運(yùn)會(huì)過去而停工嗎？而且不僅北京、上海、廣州等地方開世博會(huì)、開亞運(yùn)會(huì)的，還有開全國運(yùn)動(dòng)會(huì)的濟(jì)南，還有很多城市群戰(zhàn)略的實(shí)施，我們的基礎(chǔ)設(shè)施投入有充分的余地，中國遠(yuǎn)遠(yuǎn)不存在資本過剩。由此判斷，大家從這些蛛絲馬跡、點(diǎn)點(diǎn)滴滴中看到了中國經(jīng)濟(jì)向好的跡象。

　　第二個(gè)問題，我們說當(dāng)前房地產(chǎn)市場是不是回暖了？無需置疑，還是那個(gè)問題，暖不暖鞋穿在自己腳上，自己知道，買房子的人和開發(fā)商自己心里有一本帳。但是對(duì)房價(jià)的判斷先別忙著過于樂觀，我們?cè)谶^去三年到五年中，在議論房地產(chǎn)市場的大量公眾性信息里面對(duì)房價(jià)的影響因素簡單說、談率說，還停留在一個(gè)很低的水平。影響房地產(chǎn)價(jià)格是四個(gè)主要因素，第一個(gè)是供求關(guān)系，鐘偉教授說的貨幣供應(yīng)量，媒體常說的剛性需求，什么投機(jī)性的炒作，這些都是供需關(guān)系里面的一條。更重要的是幣值，房地產(chǎn)的價(jià)格是相對(duì)于貨幣來說的，原來一米等于三尺，現(xiàn)在一米也許等于二尺半了，你是拿尺來衡量房市層高，還是拿米來衡量房市層高？一桶石油去年7月147美元，現(xiàn)在50美元上下，差不多是三分之一，那是石油貴了還是貨幣漲了呢？

　　所以作為資產(chǎn)價(jià)格，它的決定因素是幣值，第二個(gè)是重置成本，待會(huì)兒我再解釋重置成本。第三個(gè)叫價(jià)格的資本化因素，簡單說房價(jià)作為一種資產(chǎn)價(jià)格，最終因素取決于投資收益，也就是說租金是影響房價(jià)的根本性因素之一，這四條因素加一塊兒供求只占四分之一。2009年上半年和此后一段時(shí)間請(qǐng)注意這個(gè)需求量上升的供求因素不是決定房價(jià)的關(guān)鍵性因素，供求關(guān)系以外的因素正在影響著房價(jià)，我們以前老覺得讓開發(fā)商公布成本就可以了，但這個(gè)成本不是他購入土地時(shí)候的財(cái)務(wù)支出，而是重置成本。重置成本下降的態(tài)勢和目前的價(jià)格水平不支持房價(jià)上漲。第二條，我剛才說了房地產(chǎn)價(jià)格是資產(chǎn)價(jià)格，在過去一年多來的金融危機(jī)發(fā)展過程中，全世界的資產(chǎn)價(jià)格都大幅度下降了，那么中國房地產(chǎn)的價(jià)格水平和全世界房地產(chǎn)水平相比，中國的房地產(chǎn)價(jià)格和中國的A股市場相比，它是在最高位，比如說有三支股票，那兩個(gè)股票都已經(jīng)下跌很多了，這個(gè)股票才剛剛下滑一點(diǎn)，你是股民的話你買哪個(gè)？這就是幣值關(guān)系的問題。我們說到的房價(jià)降低是拿一個(gè)叫人民幣的東西衡量的，去年這個(gè)時(shí)候你買一平方米房子，拿8桶石油賣給你一平方米的房子，現(xiàn)在你拿80桶石油買一平方米房子。房價(jià)如果和其他資產(chǎn)價(jià)格相比的話，實(shí)際上它是處在一個(gè)比較高的水平。我們總是喜歡說比價(jià)關(guān)系，這個(gè)資產(chǎn)和貨幣之間的相互交換比例不支持房價(jià)進(jìn)一步上漲。如果我們不拿錢來衡量，我們拿石油、鋼材、食物來衡量話，你會(huì)發(fā)現(xiàn)中國的房價(jià)實(shí)際上去年這個(gè)時(shí)候漲大今天漲了一倍半。別以為這是笑話，我們中國剛解放的發(fā)工資就是拿小米來衡量的，當(dāng)惡性通脹和通縮的時(shí)候，什么叫惡性通脹和通縮？就是幣值本身的冷漲和熱縮。

　　這30分鐘沒時(shí)間把這個(gè)問題說得更清楚，大家先把它記心里面。我們所說的你熟悉的所有計(jì)量單位長度、時(shí)間、重量、福利或者是其他都是可以有自然屬性的，而且可以用嚴(yán)格的物理概念來定義它，一米多長，光波的多少分之一叫一米？一塊錢是多少??？不知道，你把這一塊錢相對(duì)于CPI的綜合價(jià)格比還是和大宗商品來比呢？還是和其他的貨幣來比呢？它得出了很奇異的結(jié)論。

　　下面我們?cè)僬f說投資性需求，投資性需求不是洪水猛獸，投資性需求也分四種情況，一種是短期內(nèi)未賣而買的投資性需求，我們稱之為投機(jī)性的；第二種投資是力求長期穩(wěn)定回報(bào)的，比如說收取租金或者高于利息的受益的；第三種是做市商的，每當(dāng)鄭州房價(jià)暴跌的時(shí)候它大量吃進(jìn)，當(dāng)市場價(jià)格高漲的時(shí)候它緩步退出，起到了取長補(bǔ)短的蓄水池作用，最后使老百姓在居住過程中同時(shí)希望自身財(cái)富不斷累計(jì)的需求。大規(guī)模的投資恰恰反對(duì)的是它是平抑這種短期價(jià)格移動(dòng)的力量，而是希望獲取長期穩(wěn)定投資回報(bào)的利潤。

　　最后我們?cè)僬f說住房保障體系，人們說住房保障體系都擠成商品房了，剛才鐘偉教授也表達(dá)了類似的意思，是不是為了保證開海鮮館的利潤，就把大排擋和做盒飯的都給關(guān)了，這個(gè)恐怕不成。大排擋賣盒飯的未必影響了賣海鮮的生意，在飛機(jī)場可以有高檔的，在火車站的賣大碗茶的仍然是最好的生意，市場的需求是多樣的。我們請(qǐng)大家注意到，住房保障體系從2003年開始大規(guī)模發(fā)展，2006年起政府在不斷加大力度，2008年末我們?cè)诖私?jīng)濟(jì)保增長過程中進(jìn)一步提高了投入規(guī)模，這些大大地降低了社會(huì)層面對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展的阻力，而且有助于城市土地資源的重新優(yōu)化、配置，中國的城市化與房地產(chǎn)發(fā)展最大特點(diǎn)是和大拆聯(lián)系在一起的。這種社會(huì)保障系統(tǒng)的資源配置方式越發(fā)達(dá)、越充分，市場經(jīng)濟(jì)的原則貫徹得就越徹底，這已經(jīng)為所有發(fā)達(dá)國家在工業(yè)化和城市化以來的歷史實(shí)踐所證明，這就叫辯證法。人們注意到人人有追求幸福的權(quán)利，這是人權(quán)的一方面。但人們又注意到人人生兒又享受社會(huì)基本保障的權(quán)利，這兩條放一塊人權(quán)觀才完整。住房所要保障的是人們職業(yè)收益、生活需求、市場發(fā)展以及住房建設(shè)的特點(diǎn)之間不平衡的地方，你可能一輩子能掙到買一套、兩套房子的錢，但是在你結(jié)婚取媳婦的時(shí)候你還沒掙到，那你該不該買房子？那就有一輩子都買不起房子的人。所以我們把房子分為幾個(gè)層次，第一個(gè)層次叫廉租房，這個(gè)是救助型的保障，我沒飯吃，民政局就給你發(fā)盒飯。我們所說的廉租房是救濟(jì)性的保障，中國的問題是作為一個(gè)發(fā)展中國家、發(fā)展不平衡的國家、城市化剛剛起步不久的國家，關(guān)鍵的問題是這個(gè)層次的人占的比重非常大，所以政府要格外加大力度。第二個(gè)層面叫援助型的保障，這個(gè)覆蓋的面積可能到60%—80%，但是援助的情況不一樣，援助是指您多少有點(diǎn)力量解決自我住房消費(fèi)，但是需要社會(huì)和政府或者空間錯(cuò)位上或者空間上給你一定的援助，但是這個(gè)援助性政策又分很多層，當(dāng)然如果有這么大的差別，援助的政策就不一樣，相對(duì)低端的援助性政策就是經(jīng)濟(jì)適用房，比如土地出讓金不要、稅負(fù)減免，但這個(gè)放行是有限制的，第二是優(yōu)先產(chǎn)權(quán)、不能自由流通、高端的通過商品房優(yōu)先保證他們的住房保證得到滿足，中間還包括貼息等援助型政策；第三叫互助性政策，什么叫互助性呢？大家互相幫助，我們互相幫助有政府什么事啊？這里面政府參與其中很深，公積金就是典型的互助型政策，公積金是政府要求每一個(gè)戶主都得給每一個(gè)戶員建立一個(gè)帳戶。當(dāng)然還有優(yōu)惠利率等諸多互助性的政策，但公積金的問題在于它的覆蓋面不完善，所以我們還需要完善這些制度規(guī)定。第二它的互助性最重要的是代積互助，50歲、60歲的公積金能不能讓20、30歲人代積一點(diǎn)？最后一個(gè)住房保障體系的層次叫自助型，是自己幫助自己，這里面也有政府的事，自己幫自己的情況下是政府鼓勵(lì)你在你的支出結(jié)構(gòu)中自己對(duì)自己的住房需求負(fù)更大的責(zé)任，怎么鼓勵(lì)呢？中國政府還沒有成熟的做法。這樣一個(gè)完整的、救助、互助的、自助的方面可以覆蓋所有需要的人群。

　　以上觀點(diǎn)僅供參考，謝謝大家！