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　　城市化需求

　　在今天而言，任何一個房地產(chǎn)企業(yè)離開中國城市化的背景來談?wù)撈髽I(yè)發(fā)展顯然是不恰當(dāng)?shù)?。從另外一個層面而言，城市化是中國社會現(xiàn)實對城市的需求，這一點任何中國政府都在強(qiáng)調(diào)中國的城市化過程中的機(jī)會。

　　中國的另一個現(xiàn)實在于，在大量的內(nèi)陸城市，地方政府成為當(dāng)?shù)爻鞘谢闹鲗?dǎo)者。站在這個層面我們或許能夠理解張玉良“做政府想做的事情”理念。

　　2007年，張玉良最多的話就是不拿“地王”。但不拿地王的另一個困境則在于，隨著時間的變化，地方政府所主導(dǎo)的城市化過程中，地方政府對城市開發(fā)顯然具有了更高的要求，他們希望發(fā)展商能夠綜合的為他們解決城市化過程中的業(yè)態(tài)問題。

　　這是綠地近年來產(chǎn)品不斷轉(zhuǎn)型的核心，并最終定型為大規(guī)模的綜合項目開發(fā)的關(guān)鍵。進(jìn)軍商業(yè)地產(chǎn)本身是持有型物業(yè)和住宅地產(chǎn)的相互補(bǔ)充，這是理想的房地產(chǎn)開發(fā)模式。穩(wěn)定的租金回報率和住宅本身快速滾動的資金一旦形成正循環(huán)將會體現(xiàn)出其互補(bǔ)的價值。

　　但從我們的理解而言，綠地即便有持有商業(yè)地產(chǎn)的需要，也未必會在近年來如此堅定的執(zhí)行其綜合開發(fā)的策略。從更現(xiàn)實的層面而言，綠地的產(chǎn)品轉(zhuǎn)變是因為城市本身有需求，地方政府不希望廉價的引進(jìn)那些僅僅開發(fā)住宅的房地產(chǎn)商。

　　并非說綜合性項目的開發(fā)本身對開發(fā)商的綜合素質(zhì)要求會迫使開發(fā)商放棄某種選擇。事實上，綠地有多年經(jīng)營社區(qū)商業(yè)的經(jīng)驗，只不過這種社區(qū)商業(yè)經(jīng)營的經(jīng)驗一旦放到更大的平臺上如何把控的問題開始顯現(xiàn)出來。

　　萬科的選擇是將商業(yè)更多的交予合作方去經(jīng)營，例如說他們可以選擇凱德置地這樣有經(jīng)驗的發(fā)展上來分擔(dān)其商業(yè)部分的開發(fā)，而萬科本身則執(zhí)著于住宅。

　　但綠地顯然不希望這樣。綜合性項目開發(fā)的在滿足地方政府對項目要求，并能夠獲得價格低廉的土地的同時，其弱勢則在于后期建設(shè)資金投入更大，周期更長。

　　對于此種項目，大多數(shù)房地產(chǎn)開發(fā)商會選擇“住宅養(yǎng)商”的方式，另一個困境則在于商業(yè)業(yè)態(tài)的成熟周期制約了住宅本身的銷售。綠地必須打通整個鏈條，并且縮短本身商業(yè)業(yè)態(tài)成熟的周期，于是，綠地選擇了多元化。

　　但僅就目前而言，綠地的多元化依然在路上，在多個業(yè)務(wù)開始為綠地整體貢獻(xiàn)利潤的時候，綠地圍繞房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的產(chǎn)業(yè)鏈條整合是當(dāng)前中國房地產(chǎn)行業(yè)最具挑戰(zhàn)性的課題之一。