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　　食之無味，棄之可惜的雞肋政策

　　扶持政策中還有一些貌似有用，實則雞肋的政策，如首付 2 成的優(yōu)惠就很典型，其門檻和審定完全由銀行掌握，在實際購房中很難獲得此類優(yōu)惠，由此可見雖然扶持政策頻頻出臺，但是在實際操作中的困難也打擊了購房者的熱情。

　　沒有執(zhí)行的政策

　　沒有執(zhí)行的政策主要是

　　《災后恢復重建政策措施的意見》 成都市政府規(guī)定了災區(qū)居民購房最低可享受 1 成首付和 6 折利率的優(yōu)惠，但幾乎沒有銀行執(zhí)行。其一是災區(qū)居民畢竟是少數(shù)，其二是執(zhí)行此政策銀行毫無利潤且風險較大，該政策執(zhí)行難度很大，執(zhí)行效果很小；另外四川省政府要求“及時調整普通住房的價格標準” 由于去年下半年以來房價持續(xù)下降，如果價格更新將會減少很多享受契稅補貼的購房者，與扶持政策相抵觸，為了起到“讓更多住房納入享受普通住房稅收優(yōu)惠政策”的目的，因此近一年都沒有調整價格標準。

　　由以上總結可以看出，真正實施并起到一些作用的只有首付兩成、貸款利率七折和契稅補貼這三點。由于契稅補貼是買房后才能執(zhí)行，因此首付兩成和七折利率成為了所有政策中看起來最能打動購房者的關鍵。然而事實是否如此，中原特別將就兩個關鍵做了詳細的調查分析。

　　兩成、七折-想說愛你不容易

　　2008 年 10 月 22 日，央行發(fā)出通知，提出各銀行可以對購房人進行綜合評估之后，將商業(yè)性個人住房貸款利率的下限擴大為貸款基準利率的 0.7 倍；最低首付款比例調整為兩成。

　　對于這一政策的出臺，開發(fā)商、銀行和購房者三方的反應各有不同；連帶之前出臺的一系列政策，開發(fā)商仿佛看到了希望，房地產市場又將回到春天，而兩成七折真正執(zhí)行起來又得不到銀行的支持；

　　而各大銀行顧忌到切身利益，遲遲不出實施細則，導致購房者看不清方向，繼續(xù)觀望，而直到了 09年初，各個細則才千呼萬喚始出來。

　　問題一：從 08 年 11 月開始，成都樓市開始了一輪“小陽春”那究竟兩成七折對這輪向上的走勢有沒有幫助呢？

　　解答：08 年 11 月，成都樓市商品房成交量開始上行，除去受春節(jié)影響的 1 月，月均增長幅度達20%，但是從 08 年 10 月到 09 年 1 月，由于兩成七折的實施細則并沒有出臺，所以此段時間的上漲與兩成七折無關。

　　問題二：那么，實施細則公布后的 1 月到 2 月的漲勢中，兩成七折的作用有多大呢？

　　各區(qū)域樣本樓盤兩成七折政策實施情況

　?。ㄗⅲ嚎梢韵硎芤庵冈谛庞枚群褪杖霙]有問題的前提和開發(fā)商良好的信譽擔保下，銀行可以辦理首付兩成和利率七折，不用嚴格符合職業(yè)等的要求。）

　　解答：從本次中原實際調查的樣本樓盤來看，首付兩成、七折利率的決定權還是在銀行的手中，取決于銀行的審核，必須要滿足各個銀行嚴格的要求。概括來講，就是所謂的優(yōu)質客戶，例如教師、公務員、軍人、醫(yī)生等職業(yè)方面的要求，或者資產方面的證明。盡管相比較而言，七折利率（樣本樓盤中可以享受的范圍：35%）要比首付兩成（樣本樓盤中可以享受的范圍：15%）要較容易得到銀行的批準，或者像有些開發(fā)商如玲瓏南域，能保證與銀行協(xié)商，確保購房者能拿到 7.5 折利率，但是總體來講，能享受兩成七折對大多數(shù)購房者來說，這幾乎就是不可能完成的任務。

　　在調查中，中原注意到，中海旗下的在售樓盤均可以憑借中海和銀行良好的合作關系，在購房者信用度及收入沒有問題的前提下，保證購房真能享受到兩成七折，那么首付兩成、利率七折對中海系樓盤的成交量有多大的影響？以翠屏灣、蘭庭和國際社區(qū)（按揭客戶占比居多）為例：

　　從上表可以看出，

　　中海蘭庭在實施細則出臺后的成交量反而不如出臺前，而中海國際社區(qū)雖然在 2 月，成交量有一個 124%的巨大漲幅，但是通過對該樓盤現(xiàn)場的實地調查，真正引起成交量上漲的原因是其在 2 月份推出了近 100 套送面積的房源，便宜了近 500 元/平米，推出的當天就被訂購一空。所以，可以享受到兩成七折的中海系樓盤的成交量變化也并不是由于兩成七折的影響。綜上，兩成七折對樓市的影響幾乎為零。

　　總結：調控政策一路伴隨著中國房地產市場的成長，同時時刻影響著房地產市場的走勢， “貼身保鏢”式的做法一直被諸多崇尚市場經濟的人士所詬病，認為過多的橫加干涉會導致房地產市場化的發(fā)展變得畸形。從上述 08 年全國性及地方頒布政策的實施情況，特別是備受關注的兩成七折來看，政策確實沒有起到真正的作用，意義大于實際，房地產市場的形勢依然是以價格為主導，貴了就沒人買，降價才是硬道理。