雖然08年3月完成了定向增發(fā)，但卻遇上國內(nèi)資本市場暴跌、房地產(chǎn)市場調(diào)整和國際金融危機。

　　上海實業(yè)發(fā)展股份有限公司（600748）3月19日公布了2008年度年報，年報顯示上實發(fā)展實現(xiàn)凈利潤3.63億元，同比增長298.69%，每股收益0.34元。

　　營業(yè)收入與目標(biāo)差距較大

　　上實發(fā)展稱，2008年度公司實現(xiàn)營業(yè)收入20.1億元，比上年同期調(diào)整后的營業(yè)收入減少14.08%，主要原因是項目公司實現(xiàn)的銷售收入減少；另外實現(xiàn)營業(yè)利潤5.49億元，比上年同期增加215.51%，其中凈利潤為3.63億元，與上年調(diào)整后的同期凈利潤相比增加298.69%。此外，扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為2.02億元，同比增長45.29%。

　　據(jù)了解，上實發(fā)展目前的主要營業(yè)結(jié)構(gòu)已經(jīng)適度多元化，目前上實發(fā)展有包括房地產(chǎn)開發(fā)在內(nèi)的三大業(yè)務(wù)板塊：由于收購了遠東橋梁公司工程承包占比有所增加，租賃及物業(yè)管理也比去年同期大幅增加。

　　上實發(fā)展雖然08年3月完成了定向增發(fā)，但卻遇上國內(nèi)資本市場暴跌、房地產(chǎn)市場調(diào)整和國際金融危機，因此造成公司銷售速度減緩，營業(yè)收入與年初總體目標(biāo)有較大差距。

　　值得注意的是，上實發(fā)展子公司重慶華新國際城市發(fā)展有限公司與重慶東大房地產(chǎn)開發(fā)有限公司合作開發(fā)重慶華新都市花園項目，根據(jù)該項目開發(fā)情況已計提減值準(zhǔn)備6,479,476.99元，期末賬面余額3,520,523.01元。

　　另外，上實發(fā)展參與投資了俄羅斯第二大城市圣彼得堡2.08平方公里“波羅的海明珠”大型綜合城區(qū)的開發(fā)建設(shè)已經(jīng)進入銷售階段。

　　資金壓力進一步加大

　　年報顯示，上實發(fā)展經(jīng)營活動產(chǎn)生的現(xiàn)金流量凈額為負(fù)23.26億元，而2007年則為負(fù)10.26億元。隨著銷售未達到預(yù)期和開發(fā)項目的增多，其資金壓力進一步顯現(xiàn)出來。

　　對此，上實發(fā)展稱，由于公司于2008年3月完成了定向增發(fā)，新增了大量房地產(chǎn)開發(fā)項目，使得公司后續(xù)開發(fā)資金需求大大增加。據(jù)此，公司擬采取經(jīng)營性物業(yè)抵押貸款、項目公司開發(fā)貸款等多種方式獲取銀行貸款支持；此外，除加速銷售回籠資金之外，公司將延緩并分期償還股東借款，繼續(xù)取得大股東在資金上的支持，以平衡公司的現(xiàn)金流量，滿足公司發(fā)展的資金需求。

　　據(jù)了解，上實發(fā)展資產(chǎn)負(fù)債率較高的原因是因為有較大比例系對大股東定向增發(fā)注入大量優(yōu)質(zhì)項目所致，而且上實集團允諾公司可以根據(jù)經(jīng)營進展情況制定寬松的還款計劃。

　　為緩解自身的資金壓力，上實發(fā)展表示，2009年將積極尋求資本市場融資，一方面將繼續(xù)通過獲取優(yōu)惠的銀行信貸來補充資金，另一方面將積極尋求資本市場融資，同時，將加快銷售速度和資本運作，通過銷售回款與實現(xiàn)特殊收益及時補充公司現(xiàn)金流，確保資金平衡、調(diào)整債務(wù)結(jié)構(gòu)，降低負(fù)債率和財務(wù)成本。

　　重組后的想象空間

　　資料顯示，上實發(fā)展2008年初實現(xiàn)了涉及資產(chǎn)總額近42億元的定向增發(fā)，公司所屬土地儲備和商業(yè)地產(chǎn)資源大幅增加，進一步提升公司的盈利能力。

　　通過該次交易，上實發(fā)展將控股22家子公司，其中14家全資子公司，其余控股比例在51－90%之間；在上海、青島、成都、湖州、北京等城市增加200萬平米以上的土地儲備，此外，還將增加逾5.6萬平方米的商業(yè)地產(chǎn)以用于出租。

　　據(jù)稱，在完成定向增發(fā)完成后，其開發(fā)類權(quán)益面積由374.64萬平米增至577.53萬平米，增加54.16%；租賃面積由4.13萬平米增至20萬平米，增加384.26%；其完善“沿江沿海”的發(fā)展戰(zhàn)略布局基本完善，基本實現(xiàn)了覆蓋長三角、環(huán)渤海、泛華南的整體布局。

　　據(jù)了解，上實發(fā)展大股東上實集團實力雄厚，此次未置入的土地儲備仍有注入的預(yù)期。上實集團作為上海市政府全資擁有的海外窗公司，是上海在海外規(guī)模最大、實力最強的綜合性企業(yè)集團，經(jīng)過一系列的重組，集團旗下地產(chǎn)板塊擁有126億元的凈資產(chǎn)值和超過100平方公里的土地儲備。

　　此外，上實集團在其出具的《避免同業(yè)競爭聲明及承諾函》中不僅強調(diào)未來“將不再新設(shè)從事房地產(chǎn)業(yè)務(wù)的子公司”，而且明確承諾上海上實的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)將全部由上實發(fā)展經(jīng)營，包括目前一時難以解決的諸如朱家角的土地、匯賢雅居項目等，將在今后“條件成熟時擇機注入上實發(fā)展”，據(jù)了解，上實集團的房地產(chǎn)資源整合計劃將在未來陸續(xù)推進，未來仍有注入土地的預(yù)期。

　　未來策略

　　對于當(dāng)下的市場形勢，上實發(fā)展稱，政策提振成效已有所顯現(xiàn)，當(dāng)市場流動性和成交量逐漸回升，行業(yè)景氣度后市回暖可期。

　　因此，2009年上實發(fā)展將重點以“權(quán)力配置合理、職責(zé)界定清晰、效率風(fēng)險平衡”為原則，以“明確定位、職能聚焦、簡化程序、加強監(jiān)控、激勵約束”為操作思路，對公司既有組織架構(gòu)及管控模式進行全面的優(yōu)化調(diào)整。

　　上實發(fā)展透露，2009年將積極尋求資本市場融資，一方面將繼續(xù)通過獲取優(yōu)惠的銀行信貸來補充資金，另一方面將積極尋求資本市場融資。

　　上實發(fā)展還表示，為化解市場風(fēng)險，對于具有一定升值潛力但開發(fā)周期較長、總投資額較大的項目，公司將加強行業(yè)內(nèi)外的專業(yè)合作，擇優(yōu)引進戰(zhàn)略合作伙伴共同開發(fā)。

　　而對于前期規(guī)劃中的投資項目，上實發(fā)展將對原有規(guī)劃以及當(dāng)前的區(qū)位市場環(huán)境進行全面梳理和重新審視，通過必要的策略方案調(diào)整來控制整體投資規(guī)模，力爭實現(xiàn)以銷定產(chǎn)；對于開工建設(shè)過程中的投資項目，將根據(jù)即期市場走勢，適當(dāng)調(diào)整開發(fā)節(jié)奏。

　　此外，上實發(fā)展還表示，將強化資本運作，提升資產(chǎn)質(zhì)量。2009年度，公司一方面將加強對既有優(yōu)勢資源和優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)的管理、開發(fā)及運作，追求價值最大化，努力實現(xiàn)優(yōu)勢積累與價值提升；另一方面，將積極尋求多方合作，加強溝通與協(xié)商，繼續(xù)推進非核心資產(chǎn)的處置清理，盤活存量資產(chǎn)，加快資產(chǎn)變現(xiàn)，整體提高公司的資產(chǎn)質(zhì)量。