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　　陳啟宗戲言他們是“騙子”，他說，他們都對他說了兩句假話：第一句是：“我們的公司現(xiàn)金很充足。”第二句是：“幸好我們沒有在07年拿地。”

　　上周五，又一次在北京，與恒隆地產(chǎn)陳啟宗先生會面。

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　　采訪札記

 　　這是我們在金融危機(jī)之后第一次見到陳啟宗先生，與陳先生聊天長達(dá)五個小時，一個簡單的理解是，兩年來，恒隆在努力了解內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)。

　　事實(shí)上，陳啟宗這兩年的觀察時間點(diǎn)顯得很有趣，恰恰是在這兩年中，中國房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)歷了一次周期的洗禮。中國房地產(chǎn)企業(yè)的脆弱之處開始顯現(xiàn)出來。聯(lián)想起陳先生兩年前在接受我們采訪時不斷說的話。

　　“我對內(nèi)地來的開發(fā)商說，你們在五年后只剩下一半，再過五年，就只剩下四分之一……”

　　遺憾的是中國房地產(chǎn)行業(yè)周期性的嚴(yán)重性迄今仍未顯現(xiàn)出來，人們依然沒有看到中國房地產(chǎn)行業(yè)的洗牌和淘汰。

　　陳啟宗向我們坦言，恒隆在2009年的最佳的收購機(jī)會或許已經(jīng)錯過了，原因是中央政府似乎并不愿意看到房地產(chǎn)行業(yè)的大面積洗牌，萬科也透露過類似的無奈。事實(shí)上，2009年是房地產(chǎn)企業(yè)最佳的優(yōu)勢擴(kuò)張機(jī)會，但可惡的是中央已經(jīng)放寬了信貸，優(yōu)勢企業(yè)喪失了最佳的并購機(jī)會。

　　也許正是從更大層面上希望能夠了解中國房地產(chǎn)業(yè)的環(huán)境，陳啟宗希望能夠更多的了解內(nèi)地的房地產(chǎn)、他向我們表達(dá)了想了解一些內(nèi)地優(yōu)質(zhì)地產(chǎn)產(chǎn)品的強(qiáng)烈愿望。

　　事實(shí)上，在過去的兩年當(dāng)中，陳啟宗坦言自己見過了許多內(nèi)地開發(fā)商，他說，他們都對他說了兩句假話：第一句是：“我們的公司現(xiàn)金很充足。”第二句是：“幸好我們沒有在07年拿地。”

　　陳啟宗戲言他們是“騙子”，其實(shí)內(nèi)地的房地產(chǎn)商何嘗不想在此時抬高自己的身價，只是面對恒隆，也許不盡愿意說出自己的苦衷罷了。但陳啟宗認(rèn)為他看到的是一個不夠真實(shí)的內(nèi)地房地產(chǎn)行業(yè)。

　　時至今日，中國地產(chǎn)依然不愿意坦誠他最為赤裸和原始的部分，不愿意坦誠自己脆弱。也即是說，時至今日，中國地產(chǎn)依然在各種喧囂和浮華的聲音之下掩蓋自己的焦慮與躁動。

　　回想起來萬科何嘗不是如此，我們曾刊登過股東大會的實(shí)錄。在一次周期的機(jī)遇面前，萬科的態(tài)度仍然不夠冷靜，他們展示出了他們赤裸的野心，他們甚至焦躁，他們想進(jìn)城，想挖人，他們想迅速的通過周期占有市場份額……

　　也許中國地產(chǎn)行業(yè)本身就在焦慮當(dāng)中，有時候想一想，中國地產(chǎn)僅僅一次的洗禮是不會成熟的……

　　在本次專訪當(dāng)中。其中關(guān)于“私募基金”的翻譯部分，是應(yīng)陳啟宗先生之邀，而專門記錄的。事實(shí)上，關(guān)于Private equity的翻譯本身體現(xiàn)了陳先生的嚴(yán)謹(jǐn)態(tài)度。但有一點(diǎn)是更為重要的，他在說，好的東西要學(xué)，不好的東西不要學(xué)。

　　這是虔誠的態(tài)度，一如兩年前我們采訪陳啟宗先生，其所言的，中國人并不知道什么是好的，什么是不好的。我們的開發(fā)商也一樣。即便是在今天，也是一樣，我們在焦慮與狂躁中缺乏了本身對行業(yè)與事業(yè)的虔誠態(tài)度。

　　從某種程度上而言，商人，地產(chǎn)商人，亦要敬畏與忠誠自己的事業(yè)。陳啟宗先生一生如此……

　　以下是觀點(diǎn)網(wǎng)對陳啟宗先生的最新專訪，整個采訪是以聊天的形式進(jìn)行的，應(yīng)陳先生要求我們并未錄音，只能將陳先生所表達(dá)的大概意思呈現(xiàn)出來。此次觀點(diǎn)網(wǎng)只刊登其中部分采訪內(nèi)容，更為詳細(xì)的內(nèi)容，將刊登在《觀點(diǎn)》雜志5月號。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：我們經(jīng)常在思考一個問題，為什么中國好的商業(yè)地產(chǎn)基本都是香港地產(chǎn)商在做？而現(xiàn)在部分二線城市的商業(yè)地產(chǎn)的體量是不是太大了？

　　陳啟宗：你認(rèn)為內(nèi)地在商業(yè)地產(chǎn)上有可以和我們(指香港地產(chǎn)商)競爭的嗎？他們的優(yōu)勢和核心競爭力在哪里？他們可能有些拿地拿得很好，但是項(xiàng)目沒做好，恒隆可以為各個城市帶來最好的品牌，我們的設(shè)計是最好的，在里面可以逛一天，那你說周邊的商場該如何生存。

　　商業(yè)地產(chǎn)的概念有些不同，在同一城市，同一區(qū)域的競爭上，市場份額排名第一回報率最高的可以有40%，很多內(nèi)地的商業(yè)地產(chǎn)專家說商業(yè)地產(chǎn)的回報率有15%就很好了，但是恒隆廣場和港匯廣場的回報率可以到40%。我認(rèn)為同一區(qū)域，排名第二，好的商場的回報率可能有15%，排名第三的或許有幾個點(diǎn)的回報率，排名第四的我就不用說了。

　　觀點(diǎn)網(wǎng)：您覺得中國地產(chǎn)行業(yè)當(dāng)中除了恒隆，只有萬科有自己的模式嗎？

　　陳啟宗：不是只有萬科有自己的模式，而是大多數(shù)都是“萬科模式”，都是快速生產(chǎn)，快速銷售。最起碼從現(xiàn)在來看在市場當(dāng)中成功的大多數(shù)是這種模式，細(xì)節(jié)會有所變化而已。潘石屹的模式有些不同，但大多數(shù)都是相同的。但是潘石屹的模式也有問題，他在強(qiáng)調(diào)在中心城市的中心地段，這樣拿地會受到限制，常規(guī)性的發(fā)展會受到限制。

　　觀點(diǎn)：其實(shí)現(xiàn)在國內(nèi)很多開發(fā)商在頭疼前一段時間的私募……

　　陳啟宗：“私募基金”的說法是貽笑大方，私募基金英文Private equity是嗎？Private就是“私”，私人的私。但是這個私不是資金來源的問題，是資金的應(yīng)用的問題。私募基金的意思就是從私人那里“募”來的錢，叫做私募，這說明中國搞金融的還是非常的幼稚。Private equity不是那個意思，Private equity的意思是投資在非上市公司。非上市公司就是私人公司，對吧？他是講資金的應(yīng)用，而不是資金的來源。

　　資金是應(yīng)用(投資)在私人公司的，才叫做Private equity，所以中文翻做私募基金真是遺笑大方。這個只能夠叫”私投基金”，更好的叫做“私股基金”。私人股份，非上市股份。

　　用英文來說，有一個叫一級投資，一個叫二級投資。一級投資就是指投資在私人公司上面，不經(jīng)過股票市場的，那叫做一級市場。二級市場就是經(jīng)過股票市場。Private equity是一級市場投資。

　　這個東西的基本我們都沒有搞清楚。臺灣也這樣用，香港也這樣用。但是香港和臺灣不好的東西，內(nèi)地也跟著在學(xué)。我知道內(nèi)地，尤其是政府部門用詞是比較謹(jǐn)慎的。但Private equity的翻譯是不好的，不要學(xué)。